ورقة قانونية أعدها المستشار القانوني/ محمد جلال حسن ..البنك التجاري الكويتي 

عقد الإيجار .... وجائحة كورونا

حقوق والتزامات بين المالك والمستأجر في ضوء الدستور والقانون

لا شك أن الظروف الحالية الاستثنائية التي سادت العالم أجمع لها تأثيرها البالغ على اقتصاد العالم أفراداً وجماعات وحكومات ومن ضمن ما تأثر بهذه الظروف (عقد الإيجار – عقد العمل – العقود الحكومية – عقود المقاولات وغيرها).

وفي هذه الإطلالة القانونية سوف نتناول عقد الإيجار كورقة أولية ثم سنتناول باقي العقود كلاً على حدة فيما بعد.

نقول وبالله التوفيق .....

<< عقد الإيجار .... بين الملك والمستأجر>>

في ظل الدستور الكويتي والقانون الكويتي.

أولاً:- جاء في المادة (22) من الدستور الكويتي الآتي:

( ينظم القانون على أسس اقتصادية مع مراعاة قواعد العدالة الاجتماعية العلاقة بين العامل وأصحاب العمل وعلاقة ملاك العقارات بمستأجريها).

ونصت المادة (25) من الدستور أيضا على الآتي:

( تكفل الدولة تضامن المجتمع في تحمل الأعباء الناجمة عن الكوارث والمحن العامة وتعويض المصابين بأضرار الحرب أو بسبب تأدية واجباتهم العسكرية).

واتساقا مع هذه المواد الواردة في الدستور الكويتي نظم القانون رقم 35 لسنة 1978 العلاقة بين المالك والمستأجر في مواده ال (29) .

فوفقاً للمادة (4) من القانون سالف الذكر والذي نصت على أن :

( الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه بأن يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة مدة محددة لقاء أجر معلوم.)

ولما كان ذلك ،، وكان المالك قد مكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة لقاء أجر معلوم فمن ثم فإن المستأجر ملزم بسداد هذه الأجرة في المواعيد المقررة قانوناً أو اتفاقاً بعقد الإيجار.

وحيث أن القانون رقم 35 لسنة 1978 في شأن الإيجارات قد خلا من أي نص يشير إلى إعفاء المستأجر من القيمة الإيجارية أو جزء منها في حالة الظروف الاستثنائية التي تمر بالبلاد بيد أن المادة (20) الفقرة (1) منها قد نصت على أنه يجوز للقاضي بأن يحكم باعتبار الدعوى كأن لم تكن مع إلزام المستأجر بالمصروفات إذا أثبت المستأجر أن تأخره يرجع إلى عذر قوي تقبله المحكمة ...).

ومن ثم فإن لمحكمة الموضوع سلطة موضوعية وتقديرية في الأخذ بالعذر الذي يقدمه المستأجر لها من عدم سداد الأجرة الشهرية للعين المؤجرة فإذا قبلت المحكمة عذر (جائحة كورونا) فلها السلطة التقريرية في تخفيض الأجرة أو إقالة المستأجر منها خلال تلك القترة أو إلزام الحكومة طبقاً للدستور بتعويض ملاك العقارات عن هذه الفترة.

لذا وجب عند رفع دعوى من المالك ضد المستأجر بإلزامه بالأجرة بأن يختصم الحكومة متمثلة في رئيس مجلس الوزراء ووزير المالية طبقا للمادة (22/25) من الدستور الكويتي.

ويبقى جانب التسامح من المالك للمستأجر قائماً في إعفاء المستأجر من القيمة الإيجاريه أو تخفيضها إلى الحد المعقول خلال تلك الفترة العصيبة التي تمر بها البلاد.

أما المستأجرين للأعيان في العقارات المملوكة للدولة ملكية خاصة ،، فالأولى بالدولة إعفاء المستأجرين من الأجرة الشهرية خلال تلك الفترة الممتدة من 12 مارس وحتى 30 مايو2020 أو حتى إشعار آخر.

إن مقتضى النظريات الفقهية والقانونية المتعلقة بمثل أزمة الكورونا(كوضع الجوائح والضرورة والعذر العام والقوة القاهرة والظروف الطارئة)توزيع الخسارة الحادثة بين الطرفين،ورد الالتزام المرهق إلى الحد المعقول، ورأيي أن الوسائل البديلة للتقاضي كالوساطة والتوفيق يمكنها معالجة الخلاف بدقة!

هذا رأيي.....

                                                              أعد هذه الورقة القانونية   

                                                                           المستشار القانوني

                                                                         محـمد جلال حسن

البنك التجاري الكويتي