عودة السوق العقاري للنشاط في 2012.. وخفض الأسعار مرهون بالشفافية



كتب حلمي محمد

المشروع القومي للإسگان «خدعة كبري» وأسعاره لا تناسب محدودي الدخل توقع المهندس شحاتة محمد شحاتة، رئيس مجلس إدارة شركة المدينة المنورة للاستثمار العقاري انتعاشة قوية في السوق العقاري خلال العام المقبل بعد انتهاء فترة الترقب المسيطرة علي العملاء.

المنتظر أن تمتد إلي الأشهر المقبلة انتظاراً للاستقرار السياسي داخل البلاد. قال في حوار لـ«البورصة» إن الاستفادة من أموال الصناديق الخاصة في بناء وحدات سكنية لمحدودي الدخل ستساهم بشكل أساسي في القضاء علي مشكلة الإسكان والعدول عن العمل بنظام المزايدات لأنه يؤدي إلي ارتفاعات كبيرة في أسعار الأراضي وبالتبعية رفع سعر المنتج العقاري بصورته النهائية.

طالب شحاتة بضرورة وجود ثورة موازية في نظام التمويل العقاري للقضاء علي مشكلاته، بالإضافة إلي اشراك البنوك مع المطورين في بناء المشروعات العقارية بما يضمن الاستفادة من السيولة المتراكمة لديها. أوضح أنه من الطبيعي أن تعقب فترات الثورات الشعبية والاضطرابات السياسية حالة من الترقب الحذر لعملاء العقارات انتظاراً لانخفاض أسعارها في حالة الشراء أو ارتفاعها عند راغبي البيع، متوقعاً أن تستمرهذه الحالة من الترقب لمدة الأشهر الستة المقبلة

ولكنها ستنتهي أواخر العام الجاري لكن «الشفافية» ستكون شعار المرحلة المقبلة وفي ظل وجودها مع توافر عدد كبير من العملاء الراغبين في الشراء ومستثمرين كثر لديهم وحدات عقارية يريدون بيعها والقضاء علي الاحتكار داخل المنظومة فإن الأسعار ستنخفض حتما وستباع الوحدات العقارية بأسعارها الحقيقية التي يلتقي عندها الطلب والعرض مع وجود هامش ربح بسيط يكفي لتغطية مصروفات منتج السلعة.

توقع أن يشهد العام المقبل رواجاً في السوق العقاري، نظراً للتخلص من جميع المنغصات التي شابت السوق خلال السنوات المقبلة وأصبح البناء شعار جميع القطاعات الاقتصادية لذا فإنه من الطبيعي أن تنتعش السوق خلال العام المقبل.

طالب الدولة قبل الشروع في تحديد أسعار العقارات بأن تحدد أسعار المواد الخام الداخلة في الصناعة، مشيراً إلي أنه لا يمكن مطالبة المستثمر بوضع سعر محدد للوحدة في ظل عدم استقرار أسعار المواد الخام الداخلة في صناعة العقار نفسه.

طالب المستثمرين بالتخلي عن أرباحهم لمدة عام من الآن لصالح الشعب وأن يقوموا ببيع الوحدات بسعر التكلفة فقط ويكفيهم ماحققوه من مكاسب خلال الأعوام الماضية.

أضاف أن المشروع القومي للإسكان «خديعة كبري» لأن المواطنين اعتقدوا خطأ أنهم سيحصلون علي شقة من الحكومة بسعررخيص جداً وبمقدم 10 آلاف جنيه فقط ولكن الذي حدث هو أن الوحدة في المشروع القومي وصل سعرها إلي 150 ألف جنيه ولا يمكن لشاب محدود الدخل الحصول علي هذه الشقق لذلك فإن %90 من الحاصلين علي شقق المشروع القومي ليسوا محدودي الدخل، بل طبقات اقتصادية لا تستحق أن تحصل عليها، وبالتالي فإن المشروع لم يحقق الهدف المرجو منه.

أشار إلي أن تكلفة الوحدة في المشروع القومي لا تتجاوز 68.5 ألف جنيه ووصول سعرها إلي 150 ألفاً طمع من قبل هؤلاء المستثمرين لكن لابد من النظر إلي نقطة مهمة وهي تكلفة الأموال التي قد يستخدمها المستثمرون في التنفيذ التي يكون أغلبها من البنوك ولكن هذا ليس سبباً مقنعاً لرفع الأسعار بهذا الشكل المبالغ فيه.

قال: «أناعلي استعداد تام لبناء وحدات سكنية بـ60 ألف جنيه فقط لمحدودي الدخل في حالة تسليم الأرض مرفقة. قال شحاتة: لدينا عدة صناديق خاصة في مصر يمكن أن تستغل في بناء وحدات ومساكن لمحدودي الدخل، بالإضافة إلي توفير دعم صندوق التمويل العقاري، فإنه سيتم القضاء تماماً علي المشكلات السكانية التي تواجهنا إلي جانب ضرورة أن يكون لدي المستثمرين الراغبين في استكمال أهداف الثورة الشعبية والقضاء علي الطمع الذي يسيطر عليهم وانتهاج سياسة الحصول علي هامش ربح بسيط.

قال إنه لابد من اتباع نظام تخصيص الأراضي مع وضع قواعد تضمن عدم استغلالها بشكل غير قانوني أو لتحقيق مصالح شخصية خاصة أنه لدينا أراض كثيرة يمكن استغلالها في إحداث تنمية عمرانية كبيرة والظهير الصحراوي لمدينة 6 أكتوبر ممتد لمحافظة الفيوم.

وفي القاهرة الجديدة لدينا امتداد صحراوي يصل إلي العين السخنة وكذلك الظهير الصحراوي لبدر والشروق يصل إلي السويس، وفي العبور يوجد امتداد صحراوي يصل إلي بلبيس بما يمثل كنزا من الأراضي يجب استغلاله في استكمال عملية التطوير والتنمية علي أرض مصر فهناك نظرية تقضي بأنه في حالة رغبة الدولة في إحداث تنمية عمرانية في منطقة صحراوية فإنه يجب أن تلجأ لمطور كبير، كما حدث في «مدينتي» ولا يجب النظر إلي أنه حصل علي الأرض بسعر زهيد لأن التنمية التي سيحدثها ستفوق سعر بيع الأرض أضعافاً كثيرة وتعظيم قيمة الجار لهذه الأراضي ولكن لابد من وجود مفكرين وقانونيين لصياغة قانون جديد لتخصيص لأراضي. أشار إلي أن المزاد أسوأ نظام وضع لبيع الأراضي وأدي إلي زيادة غير طبيعية في أسعارها لأن سعرالسلعة فقط هو الذي يدفع المزايد للشراء ولكن هناك ما يعرف بحمي المزاد والسباق مع الآخرين والرغبة في امتلاك الشيء تجعل قيمة المزاد أكبرمن قيمته الحقيقية وما سيترتب عليه من ارتفاع سعر المنتج النهائي،ولا يجب النظر إلي العائد من وراء بيع الأراضي لأن وزارة الإسكان خدمية وليس لتحصيل الأموال لأنها تهدف في الأساس إلي إحداث تنمية عمرانية وهذا لن يحدث عبر المزادات.

أوضح أن التمويل العقاري لم يحقق المرجو منه بشكل أساسي، نظراً لارتفاع الفائدة عليه وصعوبة إجراءاته،وبالتالي فإنه بحاجة إلي ثورة موازية للقضاء علي هذه المشكلات والبنوك عليها دور كبير في ذلك. أضاف أن البنوك مطالبة خلال الفترة المقبلة بالدخول في شراكات مع المطورين لاستغلال فائض السيولة لديها والمساهمة في دفع عجلة التنمية العمرانية بشكل واضح.

قال إن السوق العقاري مليء بالفرص لكن قطاعي محدودي الدخل والإسكان المتوسط هما الأكثر احتواء لفرص كثيرة أمام المستثمرين مستقبلاً، لأن الإسكان الفاخر تشبع بكامل طاقته ويجب إعادة النظر في مساحة الوحدات المخصصة لمحدودي الدخل وعدم الإصرار علي وضع محدود الدخل في «علبة»، بل زيادتها إلي 80 متراً وتقسيمها إلي 3 غرف لأن مساحة 63 متراً لا تتناسب مع ظروف المجتمع المصري وأوضاعه الاقتصادية لأنها تكون ملائمة لزوجين لكن في حالة وجود أطفال لا يمكن أن تستوعبهم هذه المساحة ويضطرون للانتقال إلي مساحة أكبر، وهوما يصعب علي المواطن أن يقوم به في ظل هذه الظروف الاقتصادية.

أكد أنه في حالة تدخل الدولة لوضع سياسة إسكانية جديدة فإن الأسعار ستنخفض بشكل كبير والشركات المصرية عليها التركيز حالياً في السوق المحلي لتنفيذ أكبرعدد من المشروعات، خاصة في ظل الاضطرابات التي تشهدها الأسواق العربية حالياً لأن مصر تعد أكبر سوق عقاري بالشرق الأوسط. قال إن شركة «المدينة المنورة» تعمل ـ حالياً ـ علي استكمال المرحلتين الثالثة والرابعة من مشروعها الإسكان القومي علي مساحة 9 أفدنة بمدينة السادس من أكتوبر إلا أن المرافق مازالت أكبرحائل دون تسليم الوحدات للعملاء، بالإضافة إلي الانتهاء من تنفيذ مولات المدينة المنورة بالتجمع الخامس بمساحات مختلفة تبدأ من 4000 حتي 4006 أمتار والانتهاء من تنفيذ 14فيلا من إجمالي 23 فيلا تنفذها الشركة بمدينة القاهرة الجديدة، وسيتم طرحها سواء للبيع أو الإيجار أمام المستثمرين