مقدمة عن التسويق العقاري

1-الخدمات العقارية المختلفة

- الخدمات المتاحة في المجال العقاري

أ‌- التسويق العقاري:

هي منظومة عمل يقوم من خلالها الجمع بين الأطراف ( المشتري والبائع أو المالك والمستأجر ) في صفقة عقارية. ( الوسيط العقاري ) عادة يعمل كوكيل عن الطرف أو الأطراف المشاركة في عملية بيع وشراء وتأجير العقارات.

1-  السمسار: الشخص الذي يشارك في تعريف البائع بالمشتري والحصول علي عمولة في مقابل ذلك بدون الحصول علي رخصة من هيئة التمويل العقاري.

2-     الوسيط العقاري : الشخص الذي  يشارك في تعريف البائع بالمشتري والحصول علي عمولة في مقابل ذلك. ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري.

3-  الوسيط العقاري الممتاز: هو الوسيط العقاري بعد اجتيازة دورة متقدمة في التسويق العقاري وبعد مرور ....... شهر علي حصولة علي ترخيص التسويق العقاري.

ب‌- التقييم والتسعير:

- التقييم: هو عملية تقدير القيمة السوقية للعقارات وتتم عن طريق مقيم عقاري بترخيص من الهيئة العامة لشئون التمويل العقاري شعبة المقيمين العقاريين.

-        التسعير: هو عملية تقدير لسعر العقار وتتم عن طريق وسيط عقاري بترخيص من الهيئة العامة المعينة بشئون التمويل العقاري قسم الوسطاء العقاريين.

-    المقيم العقاري: هو الشخص الذي يقوم بتقييم العقارات السكنية بحد أقصي ...... جنية للعقار ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري.

-   المقيم العقاري الممتاز: الشخص الذي يقوم بتقييم العقارات السكنية بدون حد أقصي ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري وبعد مرور...... شهر علي حصولة علي ترخيص التقييم العقاري.

ج- المستشار العقاري:

     هو الشخص الذي يقوم بتقديم النصائح والاستشارات إلي الأفراد والشركات بخصوص الشراء والاستثمار في مجال العقارات.

د- التعليم:

     يتضمن تعليم أصول وقواعد وآداب مهنة التسويق العقاري.

ه- التمويل:

     هو عنصر أساسي في معظم الصفقات العقارية . ففي بعض الأحيان يحتاج العميل إلي تمويل لشراء العقار الذي يرغب في امتلاكة. فيلجأ ون إلي بعض الوسطاء العقاريين الذي يعملون أيضا كوسطاء تمويل.

و- التنمية العقارية:

     تقسيم الأراضي والبنية الأساسية وإضافة الطرق والمرافق.

ى- إدارة الأملاك:

     هناك مستثمرون كثيرون يملكون مباني إدارية أو سكنية وقد لا يملكون الوقت أو الخبرة للاهتمام بالعمليات اليومية لهزة المباني لذلك يتم إسنادها إلي وسيط عقاري ممتاز.

1.2 – المنظمات المهنية:

- تنتمي لها عدة مؤسسات منتسبة.

- تتفاعل مع الهيئات التشريعية لوضع قوانين العقارات.

- وضع اللوائح المنظمة لحماية الجمهور.

1.3 – تصنيف العقارات:

قد تعمل شركة العقارات في واحدة أو كل من المجالات التالية:

- العقارات السكنية ( الشقق، المصايف، الفيلات. الخ)

- عقارات تجارية ( محلات البيع، المراكز التجارية ، المباني الإدارية، المسارح . الخ )

- العقارات الصناعية ( المصانع ، المخازن . الخ )

- العقارات الزراعية ( المزارع ، البساتين . الخ )

- عقارات الأغراض الخاصة ( المساجد ، الكنائس ، الأراضي الحكومية ، المستشفيات، المدارس. الخ )

2-  الخواص المميزة للعقارات.

2.1 – الخواص الملموسة للعقارات:

أ‌- الثبات:-

حتى إذا تم استخراج الأملاح والمعادن والتربة من ألأرض أو العقار ، فإن الموقع الجغرافي للعقار يظل دائما كما هو . ويتضح ذلك من الأتي :

- موقع العقار عنصر رئيسي في تحديد قيمتة.

- تعتبر أسواق العقارات محلية. والخبراء العقاريين يجب أن يكونوا معتادين ودارسين للسوق في منطقتهم.

-  الأراضي يمكن إدارتها وتحديد سعر تقريبي لها وفرض ضرائب عليها من قبل الحكومة.

-  قيمة العقارات يمكن أن تتأثر بالسلب والإيجاب بحسب المنطقة التي يقع فيها العقار.

ب‌-  المتانة أو الدوام:-

- لا يمكن تدمير الأراضي أو استهلاكها. وعلي الرغم أنة من الممكن تغيير مظهرها إلا أنها تظل قائمة.

- ويمكن إضافة التحسينات للأرض مثل مباني أو ما شابة ، والتي عادة ما يكون لديها مدة إهلاكية طويلة.

-  ولأن الأرض دائمة فهي تعكس الآثار التالية علي السوق العقاري:-

· استثمار العقارات مستقر نسبيا وطويل الأمد.

· صعوبة انخفاض قيمتها في معظم الأحيان وذلك لعدم استهلاكها.

·  الأرض لا تتمتع بتأمين الملكية لأنها لا يمكن أن تدمر.

ج- عدم التجانس وتفرد العقارات:-

لا يوجد عقار مثل الأخر فالمادة والشكل والحجم والتربة والمعادن مختلفين. حتى إذا بدا عقاران متشابهان في كل النواحي فسوف يكون دائما مختلفين بسبب مواقعهما الجغرافية الفريدة.

o  لهذا السبب يجب أن يعمل محترفو صناعة العقارات بجد وأمانة لملائمة الملكيات أو العقارات بمشتريين مناسبين.

o  لان كل عقار مختلف عن الآخر يأخذ المشترون وقتا طويلا لاختيار وشراء العقار المناسب لهم.

-  نقطة أخري تثبت عدم التجانس أو تفرد العقارات:-

· أن المحاكم لن تسمح للبائع باستبدال عقار بعقار أخر ( لاختلافهما عن بعضهما البعض ) وذلك في حالة الإخلال بالعقد.

2.2 – الخصائص الاقتصادية للعقارات

أ .الندرة:-

تعني أن عدد العقارات محدود . فنتيجة لذلك إذا وجد طلب قوي في منطقة. ستزداد قيمة العقارات. ومالك عقار في منطقة مرغوبة جدا سيكون عندة ميزة احتكار تقريبا

ب .التعديل:-

بإمكان التعديلات التي تحدث في العقار أن تغير من قيمتة أما بالإيجاب أو بالسلب.

ج. الثبات

يعني أن الاستثمار في العقارات هو استثمار طويل المدى. هذا أولي بسبب الخصائص الطبيعية التي تتضمن الثبات وعدم التدمير. ولأن الأرض ثابتة فالاستثمار في الملكية يصبح ثابتا أيضا. فالاستثمار العقاري شبة ثابت فلا يمكن نقل العقار من مكان إلي آخر إذا أصبح السوق مناسبا في مكان أخر. وأيضا لان الصفقات العقارية معقدة وتتطلب مبالغ كبيرة من المال.

د.الموضع المفضل:-

وهو يعتبر الخاصية الاقتصادية الأكثر أهمية لصناعات العقارات:-

·       المشترون المتوقعون لغقار ما سيعطون أهمية كبري لموقع العقار ومحيطة وبناءا علية سوف يحددون المبلغ الذي يبغون دفعة في هذا العقار.

·       التفضيل للمناطق المعينة التي تقابل حاجة المشتري تؤثر علي المبلغ الذي يرغب في دفعة في هذا العقار. علي سبيل المثال عائلة تبحث عن بيت ووجدت منطقة بها مدارس ومطاعم ومعدل الجريمة منخفض فيقررون أن هذا العقار مناسب لهم ويدفعون المبلغ المطلوب فية.

3-سوق العقارات

3.1 – خصائص سوق العقارات:-

أ‌- العرض والطلب والسعر:

· يزيد السعر عندما يزيد الطلب ويقل العرض.

· يقل السعر عندما ينقص الطلب ويزيد العرض.

· يستقر السعر عندما يقابل العرض للطلب.

ت‌-  السوق المحلية:-

بسبب خاصية ثبات العقارات وعدم القدرة علي نقلها، يعتبر سوق العقارات محلي جدا ومحدد بحدود جغرافية. والأسواق قد تختلف بين المدن أو حتى بين الأحياء المختلفة لنفس المدينة وبسبب هذا كل سوق محلية يجب أن ينظر إليها بشكل منفصل.

ث‌-  نوعية العقارات:-

قد تتواجد نوعيات مختلفة من العقارات في منطقة واحدة . ويتمثل الاختلاف إما في النوعية أو نوع الترخيص أو نوع النشاط أو متوسط سعر العقار. ومثال علي ذلك ( وجود مبني سكني في منطقة تجارية أو صناعية أو العكس ) .

د – التغير في السوق العقاري:-

نظرا لعدم إمكانية نقل العقار وخاصية تفرد العقارات ولان عملية الإنشاء أو التعديل في خواص العقارات تأخذ فترة زمنية طويلة فان التغير في السوق العقاري يكون بطيئا.

3.2 –العوامل المؤثرة في سوق العرض العقاري:

أ‌-  القوي العاملة ومواد البناء

· توافر القوي العاملة            *سعر وتكلفة القوي العاملة

· توافر مواد البناء        * سعر وتكلفة مواد البناء

ت‌-  الضوابط الحكومية والمالية

-  التغير في الضرائب العقارية:

a.   العوائد

b.   ضرائب الربح من ناتج بيع العقار

c.    التسجيل

d.   الإعفاءات الضريبية

-  التغير في الشروط المساحية للبناء.

-  برامج الإسكان المدعمة من الحكومة.

-   قيمة الفائدة البنكية.

3.3 – العوامل المؤثرة في سوق الطلب علي العقارات:

تتطابق العوامل المؤثرة في سوق الطلب علي جميع السلع بصفة عامة ولكن يتأثر السوق العقاري أكثر بالناحية المحلية أكثر من أي سلعة أخري وذلك لخاصية الثبات.

أ‌-     التعداد السكني:

-  كلما زاد التعداد السكاني كلما زاد الطلب علي العقارات.

-  التغيير في الشكل الديموغرافي يتغير معة الطلب علي العقارات بالسلب أو الإيجاب.

-  التغيير الديموغرافي ليس فقط في عدد السكان ولكن أيضا في السن وحجم العائلة وما لة من تأثير علي نوعية العقار.

ب‌-  معدل البطالة ومستوي المرتبات:

معدل البطالة ومستوي المرتبات لة تأثير مباشر علي قدرة المستهلك علي شراء العقارات يوجد هناك صلة مباشرة بين الاستقرار المادي وعملية بيع وشراء العقارات. قد يفضل بعض الناس تأجيل عملية الشراء لحين استقرار وضعهم الوظيفي أو قد يضطر أن يبيع العقار في حالة فقدانة للوظيفة والانتقال إلي مكان اقل في القيمة. بعض الناس قد يفضلون الإيجار بدلا من الشراء لحين الاستقرار الوظيفي وزيادة المرتب.

ث‌- معدل الإشغال/ معدل النسي الغير مستغلة

· معدل الأشغال: هو نسبة العقارات المستخدمة إلي نسبة العقارات الموجودة بالسوق

· معدل العقارات الغير مستغلة: هو نسبة العقارات الغير مستخدمة إلي نسبة العقارات الموجودة بالسوق.

·  يعتبر معدل العقارات الغير مستغلة معيار علي حجم الطلب علي السوق العقاري وقد يختلف في نفس المدينة حسب نوع العقار: مثال علي ذلك:

معدل العقارات الغير مستغلة السكني لمدينة ما 5 %

معدل العقارات الغير مستغلة التجاري لمدينة ما 10 %

معدل العقارات الغير مستغلة الصناعي لمدينة ما 3 %

4-بعض التعاريف العقارية :-

أ‌- العقارات:

الأرض بكل المنشآت والالات الملحقة بها بشكل دائم.

ب – الملكية العقارية :

يتضمن كل شيء في تعريف العقارات بالإضافة إلي الشق القانوني وأية حقوق أو امتيازات مرتبطة بملكية العقار.

ج – الملكية الشخصية:

تتضمن أي ملكية يمكن نقلها

د – الثوابت العقارية:

هو شيء إضافي كان جزءا من الأرض أو العقار فأرتبط بها وأصبح جزء من الملكية العقارية. علي سبيل المثال ، المطابخ والحمامات الداخلية.

ه – تحديد الثوابت العقارية:

- وجود عقد بين الأطراف لتحديد الملكية المستقبلية بعد إتمام عملية البيع

- إذا لم يكن هناك عقد بين الأطراف، فيجب علي المحكمة أن تقرر نية الأطراف. علي سبيل المثال، يجب علي البائع أن يضع إشارة من شأنها توضيح الأشياء التي تباع مع العقار.

-طريقة الارتباط: في حالة إذا كانت إزالة تلك الجزئية من العقار تلحق أضرار دائمة إلي العقار، في هذة الحالة سيعتبر هذا الجزء من الثوابت العقارية.