الملكية الشائعة

تعريف الملكية الشائعة :

الأصل في الملكية أن تكون مفرزة  بمعنى أن يكون المال مملوكا ملكية تامة لشخص واحد، و الشيوع بوجه عام يتحقق عند تعدد اصحاب الحق العيني  على شيء واحد. و بهذا, فالشيوع  لا يقتصر على الملكية, بل يتحقق كذلك في غيرها من الحقوق العينية الاصلية  كالانتفاع  و الارتفاق. و مثال الشيوع في  الانتفاع : تنازل مالك الرقبة عن حق الانتفاع لأكثر  من شخص كما لو تنازل الاب عن منفعة أحد عقاراته لاحد أبناءه، و مثال للشيوع في  الارتفاق : اذا تقرر حق الارتفاق بالمرور  لعدة ملاك عقاراتهم محبوسة  عن الطريق العام  فان الارتفاق يكون شائعا ينهم. وبذلك  فالشيوع  لا يقتصر على الملكية. 

ورغم ان الشيوع يتحقق في غير الملكية الا ان الصورة الاهم له هي صورة الملكية الشائعة .

-الملكية الشائعة تتحقق عند تعدد ملاك الشيء الواحد

-مصدر الملكية الشائعة ليس واحدا كما سنرى,  فالعبرة هي بتحقق الملكية الشائعة أياً كان مصدرها.

يفهم من هذا أن الملكية الشائعة تقع على  مال معين بالذات، و ترد  على المال المملوك لأكثر من شخص غير مفرزة حصة كل منهم.

فاذا تمت القسمة انقسم المال انقساما ماديا فتتحول الملكية الشائعة الى ملكية مفرزة.  

ويجب  تمييز الملكية الشائعة عن  صور اخرى منها  :

<!--ملكية الطبقات : هي ملكية مفرزة في جانب و شائعة في جانب اخر ، فهي مفرزة  في العين المملوكة ذاتها و شائعة في الاجزاء المشتركة ( كالمصعد و السلالم وسطع العمارة و الموقف المشترك).

<!--الملكية المشتركة أو الملكية الجماعية : هذه موجودة في النظم الالمانية، و هي فكرة غامضة من حيث انها تقوم على الملكية  الجماعية  وهي ملكية الجموع ولا يكون المال قابلا للقسمة. ولهذا  الملكية تطبيقات  اهمها  الملكية  المشتركة بين الزوجين، و قد انتُقدت هذه  النظم من الملكية   لأنها تثبت  الملكية  للمجموع  و تنفيها  عن اعضاء  الجموع.

<!--تتميز ايضا عن حالة تعدد الحقوق على شيء واحد، كاجتماع حق الرقبة  و حق الانتفاع.  

مصادر  الشيوع

<!--هي ذاتها مصادر كسب الملكية، فكل ما تكتسب به الملكية يتحقق به الشيوع. وهي تنشأ إما عن تصرف قانوني أو واقعة  مادية.  و التصرف  القانوني  قد يكون  بالإرادة المنفردة  كالوصية  أو البيع. مثال تصرف قانوني: هو أن يشتري شخصان عقارا على الشياع .

<!--واما الواقعة المادية  فهي  كالوفاة، ويترتب عنها الشيوع في الميراث.

وقد يتحقق الشيوع لأسباب أخرى كوضع اليد والالتصاق  و الشفعة، وقد يتحقق الشيوع بالتقادم كما لو حاز شخصان او اكثر مالا حيازة مشتركة لحين اكتمال مدة التقادم.

بالنسبة للنظام السعودي,  نصت المادة 2 فقرة 5 أ من نظام ملكية الوحدات العقارية و فرزها " إذا اشترك شخصان فأكثر في تشييد بناء، اعتبروا جميعاً شركاء في ملكيته، أرضاً وبناءً، ملكية شائعة في كل طبقاته ووحداته العقارية، وملاحقه، كل بنسبة مساهمته في رأس المال والمصروفات مالم يكن في العقد اتفاق بخلاف ذلك".

و بذلك فإن النظام السعودي  اقتصر على تنظيمه للملكية الشائعة   على  حالة  الاشتراك  في البناء, فجاءت العبارة  ضيقة لا تستوعب جميع أنواع الشيوع .

في المقابل, فإن القانون المصري ينص على أنه " اذا ملك اثنان أو أكثر شيئا غير مفرزة حصة كل منهم فيه فهم شركاء على الشيوع ... الخ".

<!--انقضاء الشيوع:

ينقضي الشيوع بزوال أي سبب من الأسباب ، فالشيوع حالة مؤقتة لا تدوم ولهذا أي سبب يؤدي إلى انتهاء عقد الشركاء يؤدي إلى انتهاء الشيوع.  

<!--أحكام الملكية الشائعة:

<!--الطبيعة القانونية لها .                    - الانتفاع بالمال الشائع.

<!--التصرف في المال الشائع.               - استرداد الحصة الشائعة .

<!--الطبيعة القانوني لحق الشريك على الشيوع :

الرأي الأول يرى أن حق الشريك ليس حق ملكية ، وانما حق عيني من نوع خاص وذلك لأنه ليس لأي شريك سلطة الاستئثار بالمال الشائع كله ، لأن لكل من المالكين على الشياع   حق على ذلك المال .

ولا يتصور أن يكون الشيء غير مملوك لمجموع الشركاء وغير مملوك لأحد الشركاء وهو ما يفرض تساؤلاً منطقياً ، لمن تكون ملكية المال ؟

الرأي الثاني ( وهو الراجح ), وهو أن حق الشريك على الشيوع هو حق ملكية وهو حق على مال غير منقسم ولا ينال من هذا الرأي أن سلطة كل شريك تتقيد بسلطات باقي الشركاء .

الانتفاع  بالملك المشاع  ( إدارة المال الشائع واستعماله )

لا يخرج من ثلاث صور:

<!--استعمال السلطات من شريك منفرد.

<!--استعمال المال الشائع باتفاق جميع الشركاء.

<!--استعمال المال الشائع بواسطة أغلبية الشركاء.

<!--استعمال السلطات من شريك منفرد :

هل يتمتع الشريك منفردا  بسلطات على المال الشائع أم لا ؟

لكل شريك حق في كل ذرة رمل في المال الشائع، أي أنه شريك في مجموع المال الشائع، ولكن سلطته تتقيد بسلطات غيره من الشركاء. وهذه خصوصية الملكية الشائعة التي تقيد كل شريك منفرد. ومع هذا, يجوز لكل شريك منفرداً أن يقوم بالأعمال التي تتفق والغرض المعد له المال الشائع.

إذا خرج الاستعمال من هذه الحدود لم يجز للشريك منفرداً القيام به كما لو كان من شأن هذا العمل استئثار الشريك بالمال الشائع كله أو جزء منه, كما لو أحدث أحد الشركاء بناءً على الأرض المملوكة على الشيوع.

إذا قام أحد الشركاء منفرداً بعمل لا يتفق مع الغرض المعد له المال الشائع كان لباقي الشركاء حق الاعتراض وطلب إزالة البناء أو الغراس، ولو قام أحد الشركاء منفرداً بتأجير المال الشائع كله أو بعضه ، ينطبق عليه نفس ما ورد في المسألة السابقة .

وعقد الإيجار هنا لا ينفذ في حق باقي الشركاء، فالشركاء الباقين تأجير ذات المال لمستأجر آخر، ويكون هذا المستأجر الأخير هو صاحب الحق في المال الشائع دون المستأجر من الشريك.

ولا يجوز لأي منهما التململ من العقد بدعوى اعتراض باقي الشركاء مع ملاحظة أن للمستأجرين من الشريك حق طلب إبطال العقد متى أثبت أنه وقع في غلط بشأن ظنه أنه كان يتعامل مع مالك.

كل ما سبق فيما لو أعترض باقي الشركاء ، أما لو وافق باقي الشركاء على عمل الشريك أو أنموه بعد القيام به ، في الحالتين ينفذ عمل الشريك في مواجهتهم ويلتزمون في نفقات البناء كل بحسب حصته.

حق كل شريك فالقيام بأعمال الحفظ (ويقصد بأعمال الحفظ كل ما يلزم لصيانته وحفظ المال الشائع وهي تتميز بانها ضرورية لا تتحمل التأخير ومن هنا جاز لكل شريك أن يقوم بها منفرداً دون الحاجة إلى موافقة باقي الشركاء ) ، وأعمال الحفظ قد تكون مادية أو قانونية. مثال الأولى أعمال الترميم والصيانة ومثال الثانية رفع دعوى الحيازة ( منع التعرض، استرداد الحيازة، وقف الأعمال الجديدة ).

لو تعرضت حيازة الشركاء للاعتداء كما لو غصبت حيازة المال الشائع كان لكل شريك أن يقوم منفرداً برفع دعوى استرداد الحيازة دون الحاجة الى موافقة بعض الشركاء.

الاشتراك في نفقات الحفظ وإدارة المال الشائع وتكاليفه:

إذا قام أحد الشركاء بعمل من أعمال الحفظ ، كان له أن يرجع إلى باقي الشركاء كل بحسب حصته مالم يكن القيام بهذا العمل راجعاً على خطأه ، حينئذ يتحمل دون الباقين نفقات الحفظ .

ويلاحظ – خلافاً لحكم النظام السعودي – أنه يجوز لكل شريك أن يتخلص من نفقات الحفظ بالتخلي عن حقه في المال الشائع.

 وهذا التخلي له اثران :

<!--براءة ذمة الشريك المتخلي من كافة نفقات الشيوع .

<!--انتقال نصيب الشريك المتخلي إلى باقي الشركاء كل بحسب حصته .

ينص نظام ملكية الوحدات العقارية في المادة 5 الفقرة الرابعة " ليس لأي مالك في الوحدة العقارية التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بغية التخلص من الاشتراك في تكاليف حفظها أو صيانتها أو ترميمها". وبالتالي لا يجوز في النظام السعودي لمالك الوحدة العقارية أن يتخلص من نفقات الحفظ بالتخلي عن حقه في المال الشائع.

<!--استعمال المال الشائع باتفاق جميع الشركاء

لا تثور أي مشكلة في هذه الحالة ، فالجميع الشركاء الاتفاق على إدارة المال الشائع مجتمعين ويكون اتفاقهم صحيحاً نافذاً سواء تعلق الأمر بالإدارة المعتادة أو غير المعتادة بالمال الشائع ، وسواء كان اتفاقهم بعد القسمة أو قبلها وأياً كانت نتيجة القسمة ، ولهذا إذا وقع شيئاً تم تأجيره من الشركاء مجتمعين في نصيب أحدهم فإن العقد يبقى نافذاً في مواجهته .

وللشركاء أن يديروا المال الشائع بأنفسهم أو بواسطة مدير وهذا المدير قد يكون أحدهم أو أجنبياً، وتكون أعمال هذا المدير نافذة في مواجهتهم متى كانت في حدود السلطة المخولة له.

اتفاق جميع الشركاء على إدارة المال الشائع له صورة شائعة تسمى قسمة المهايأة .

قسمة المهايأة

هي قسمة منفعة لا ملك ، وهي قسمة مؤقتة لا نهائية ، وقسمة المهايأة نوعان :

<!--مهايأة مكانية .                                    2- مهايأة زمانية .

المهايأة المكانية معناها اختصاص كل شريك بمنفعة جزء مفرز من المال الشائع يوازي حصته في هذا المال متنازلاً لشركائه في مقابل ذلك من الانتفاع بالأجزاء الأخرى . ويترتب على قسمة المهيأة المكانية أثر هام وهو أنه ليس لأي منهم أن يحاسب غيره فيما يتعلق بالجزء الذي اختص به ، وبهذا تكون المهيأة المكانية وسيلة لتفادي صعوبات إدارة المال الشائع . ومدة قسمة المهيأة المكانية 5 سنوات تجدد بحد أقصى 15 سنة فإذا استمرت أكثر من 15 سنة تنقلب إلى قسمة نهائية.

أما المهايأة الزمنية فهي تناوب الشركاء زمنيا  على استعمال و استغلال المال الشائع كل بحسب حصته.  مع ملاحظة أن المهايأة الزمنية لا تنقلب إلى قسمة نهائية .

<!--من الممكن أن تجتمع المهايأة المكانية مع المهايأة الزمانية .

<!--قسمة المهايأة تخضع لأحكام الإيجار ، بمعنى أن لكل شريك أن يتعامل مع باقي الشركاء اعتباره مستأجراً ، فتنطبق أحكام الضمان الناشئة وعقد الإيجار والالتزامات المدنية عليه ، كـ التزام بالحفظ والصيانة والترميم كما تطبق أحكام الأهلية باتفاق المتقاسمين ، فيجب أن تتوفر أهلية الإدارة لدى المتقاسمين وهي أهلية التأجير والمستأجر ، ولهذا اذا وجد بين الشركاء قاصر لم يجز له إلا بموافقته والده على قسمة المهايأة .

<!--استعمال المال الشائع بواسطة أغلبية الشركاء

نفرق بين نوعين من أعمال الإدارة، أعمال الإدارة العادية والغير عادية.

أولاً : أعمال الإدارة العادية

ويقصد بها الأعمال التي لا تنطوي على تغيير أساسي أو جوهري في المال الشائع أو الغرض المعد له ، ومثالها الإجار .

وتتم بأحد الطرق الثلاث

أ-إدارة الأغلبية العادية نفسها

ب-إدارة بواسطة مدير تعينه الأغلبية

ج-الإدارة بواسطة أحد الشركاء عند عدم توفر الأغلبية أو عند عدم تعيين مدير .

أ/ أعمال الإدارة بواسطة الأغلبية العادية نفسها

ويقصد بها هي الأغلبية التي تملك أكثر من نصف الحصص فـالأغلبية تحسب بالأنصبة لا بالرؤوس، و للأغلبية العادية (0.5+1) أن تتولى بنفسها إدارة المال الشائع وليس للأقلية حق الاعتراض ما دامت الأغلبية ملتزمة بإدارة المعتادة.  ولا يستثنى من هذا إلا حالة التعسف في استخدام الحق تطبيقاً للقواعد العامة.

ب/أعمال الإدارة بواسطة مدير تعينه الأغلبية

من ناحية اخرى, للأغلبية العادية من الشركاء أن تعين مديراً تكون قراراته نافذة في مواجهة الجميع, ويكون وكيلاً من الشركاء بالاتفاق. ويجوز للأغلبية أن تضع نظاماً لحسن إدارة المال الشائع يلتزم به المدير. ويسري هذا النظام على جميع الشركاء بل على خلفهم العام وكذلك الخاص. مثال ذلك أن يشترط الشركاء عدم تأجير المال لأكثر من سنة.

ج/ أعمال الإدارة بواسطة أحد الشركاء.

إذا لم تتوفر الأغلبية اللازمة لإدارة المعتادة أو لم يعين مدير، كان لأحد الشركاء منفرداً أن يقوم بهذه الأعمال، وحينئذ يكون نائباً قانونياً عن باقي الشركاء.

ثانياً : أعمال الإدارة غير العادية

الإدارة غير العادية هي الأعمال التي من شأنها تغيير جوهري في الغرض المعد له المال الشائع كتحويل أرض زراعية إلى مصنع أو تحويل مطعم إلى مقهى، وهذه لا تكفي فيها الأغلبية المعتادة بل يلزم موافقه الشركاء الذين يملكون ثلاثة أرباع المال الشائع.

وعلى هذه الأغلبية أن تعلن قرارها إلى الأقلية، وللأقلية حق الاعتراض وفقاً للإجراءات المقررة وللقضاء أن يحكم بتأييد قرار الأغلبية أو برفضه.

التصرف في المال الشائع

التصرف نوعان: مادي و قانوني

التصرف المادي: هو الذي ينال من مادة الشيء بإعدامه أو استهلاكه وهذا لا يجوز إلا للشركاء مجتمعين فإن صدر من أحدهم كان اعتداء على حقوق الآخرين. ومثاله إتلاف المال الشائع.

أما التصرف القانوني معناه إخراج أو نقل ملكية المال الشائع بعمل قانوني كبيعه أو كالهبة أو ترتيب حق كالرهن.

هل يجوز التصرف في المال الشائع ؟ وممن يجوز هذا التصرف ؟

هناك ثلاث صور :

<!--التصرف الصادر من جميع الشركاء .

<!--التصرف الصادر من أغلبية الشركاء إذا كانت لديهم مبررات قوية.

<!--تصرف الشريك منفرداً.

أولاً : التصرف الصادر من جميع الشركاء

إن للشركاء مجتمعين سلطة التصرف في المال الشائع بكل صور التصرف سواء بنقله كله أو حصه شائعة منه أو حصه مفرزة ، كما يجوز لهم ترتيب حق عيني عليه.

ثانيا: التصرف الصادر من أغلبية الشركاء إذا كانت لديهم مبررات قوية

إذا لم يتوفر الإجماع لدى الشركاء على التصرف فى المال الشائع كان لأغلبيتهم التصرف فيه. لكن حق الأغلبية فى التصرف فى المال الشائع مقيّد بضرورة توفر شروط معينة وهي:

<!--وجود أسباب قوية تبرّر ذلك.

2- إعلان قراراتهم إلى باقى الشركاء وذلك لحماية حق الأقلية.

مثال للأسباب التي تبرر التصرف الصادر من أغلبية الشركاء :

<!--صعوبة استغلال المال فى حالته التى عليها ولا يمكن إلا بيعه تجنبا لنقص قيمته الاقتصادية.

<!--شدة الخلاف بين الشركاء حول كيفية استغلال المال الشائع.

<!--أن تكون أمامهم فرصة لبيع المال الشائع بمبلغ كبير.

<!--أن يكون الانتفاع بالمال أو ترميمه يحتاج إلى رهنه للحصول على قرض لنفقات هذا الترميم.

القانون المدني المصري يجيز لأغلبية الشركاء الذين يملكون على الأقل ثلاثة أرباع المال الشائع أن يقرروا التصرف فيه بشروط معينة و تحت رقابة القضاء. القانون العراقي من جهته لم يشأ إعطاء الأغلبية سلطة التصرف  في الشيء الشائع . وبذلك فالحلول تختلف باختلاف الأنظمة القانونية. 

ثالثا : تصرف الشريك منفردا

إن للشريك حق التصرف في حصته الشائعة لأنه يملكها ملكاً تاماً، والحصة الشائعة هي مال هذا الشريك من سلطات على المال الشائع ذاته، فإن هذا التصرف صحيح ونافذ في مواجهة باقي الشركاء، فيحل المشتري محل الشريك المتصرف في حقوقه والتزاماته.

أما فيما عدى الملكية فالأمر مختلف.

من الحقوق العينية ما يجوز للشريك أن يرتبه كحق الانتفاع كما أن للشريك أن يرتب حقاً عينياً تبعياً كالرهن سواء رهن رسمي أو حيازي .

على انه يجب ان نفرق بين فرضين :

<!--حكم الرهن قبل القسمة.

<!--حكم الرهن بعد القسمة.

قبل القسمة لا تثور أية مشكلة فإذا حل أجل الدين قبل القسمة لا تثور مشكلة فالدائن ينفذ على المال المرهون ويحل الراسي عليه المزاد محل الشريك الراهن .

 أما إذا تمت القسمة قبل حلول أجل الدين هذا الفرض فيها شقان:

الأول : إن الجزء المرهون يؤول إلى الراهن نفسه .

الثاني : أو يؤول إليه حاجة ثانية.

الأول : الحصة المفرزة لها احتمالين :

<!--ان تعادل الحصة المفرزة حق الدائن : الاحتمال هذا ليست فيه أي مشكلة لأن حق الدائن يتمركز في هذه الحصة.

<!--أما لو دخل جزء بقيمة أكبر من حق الدائن فإن حق الدائن ينتقل إلى جزء يعادل حقه أو يعادل الحصة الشائعة المرهونة.

إذا أخذ الشريك الراهن مبلغا نقديا فإن حق الدائن المرتهن ينتقل إلى قدر من الأعيان يوازي الحصة الشائعة المرهونة.

و حق الدائن لا ينتقل إلا إلى أموال تقبل الرهن الذي قرره الشريك الراهن. بمعنى أنه إذا كان الرهن واردا على عقار وآلت إلى الشريك منقولات فإن حق الدائن المرتهن لا ينتقل إليها لأن الرهن الرسمي لا يرد إلا على عقارات .

قسمة المال الشائع (انقضاء الشيوع )

إن طلب القسمة حق لكل شريك، لا يجبر شريك على البقاء في الشيوع

والقسمة نوعان :

<!--نوع سبق الحديث فيه وهي قسمة المهيأة.

<!--قسمة الملك وهي القسمة التي ينتهي بها الشيوع ويقصد بها إخراج الشركاء من حالة الشيوع بإعطاء كل منهم نصيباً يعادل حصتهم في المال الشائع.