خالد العمدة

نظام السجل العينى هو ذلك النظام من نظم شهر المعاملات العقاريه الذى يتخذ من الوحده العقاريه اساسا له ومن اهم الدول التى طبقت هذا النظام سويسرا واستراليا عام 1855على يد السير تورنس وهو اول من وضع نظاما متكاملا للسجل العينى فى العالم . والوحده العقاريه هى اساس نظام السجل العينى لذلك تخصص لكل وحده عقاريه(قطعة ارض او منزل او شقه سكنيه ) صحيفه عينيه تقيد فيها جميع التصرفات الوارده على العقار ومن مجموع هذه الصحائف يتكون السجل العينى . وقد شهدت مصر محاولات عديده للاخذ بنظام السجل العينى قبل صدور القانون 142لسنة 1964الخاص بالسجل العينى لكن كانت دائما المحاولات فاشله وتقابل باعتراض من جانب قوات الاحتلال قبل الثوره وذلك للسيطره على الملكيه العقاريه فى مصر والتحكم فى محصول القطن فدائما قوى الفساد وفى جميع العصور تقف حائلا دون استقرار الملكيه العقاريه والجهه القائمه عليها وذلك لنهب الثروات العقاريه دون رقيب او محاسبه . وقد صدر قانون السجل العينى فى 24مارس 1964ولم يتم تطبيقه الا فى 1971بانشاء اداره للسجل العينى داخل هيئة الشهر العقارى والتوثيق . وقد بدأ التطبيق الفعلى لهذا النظام فى عام 1976فى ثلاث قرى من قرى محافظة الفيوم وهو تخصيص صفحه بالسجل لكل قطعة ارض ويدون فيها ملاك هذه القطعه وجميع التصرفات الوارده عليها ولمن الت ملكيتها حتى اذا اقدم احد على شراء هذه القطعه يمكنه من خلال الاطلاع على هذه الصحيفه ان يتأكد من هو مالك هذا العقار وهل البائع هذا يمتلك هذه القطعه ام انها ملك لشخص اخر فتستقر بهذا المعاملات ويمتنع التلاعب والاحتيال ويمكن لكل شخص عند وجود نزاع ان يثبت ملكيته لهذه القطعه بكل سهوله من خلال شهاده مستخرجه من ادارة السجل العينى تبين من هو مالك هذا العقار . ان النظام المطبق فى مصر حاليا هو نظام الشهر الشخصى وهو الاعتماد على اسم الشخص للتعرف على التصرفات الواقعه على العقار من خلال تسجيل عقد البيع وشهره واعطائه رقم مسجل ثم يحفظ فى حوافظ وبارقام مسلسله وتدوين اسماء الاطراف فى فهارس معده لذلك مرتبه بالحروف الابجديه حتى انك لو اردت شراء عقار ما عليك البحث فى هذه الفهارس عن اسم هذا البائع للتعرف على ما يملكه من عقارات وعقود مسجله باسمه . هذا بعكس نظام السجل العينى الذى يمكنك من البحث عن القطعه نفسها وبالتالى معرفة الملاك والتصرفات الواقعه عليها بكل سهوله وبمنتهى الوضوح وبصدور قانون السجل العينى كان من المفترض نظرا لمييزات هذا النظام ان يتم تطبيقه سريعا وعدم التباطوء فى تنفيذه لكن الذى حدث عكس ذلك فبعد حوالى خمسون عاما على صدور قانون السجل العينى لم يتم تطبيقه الا فى اماكن قليله جدا فى قرى مصر وعلى الاراضى الزراعيه فالعمليه تسير ببطء شديد جدا وذلك لعدم التنفيذ العلمى الصحيح لهذا النظام وذلك لانه توجد العديد من التوصيات كان يجب تطبيقها قبل البدء فى التنفيذ اولها واهمها ان هذا النظام هو نظام قضائى بحت ويجب ان تكون الجهه القائمه عليه جهه قضائيه مستقله وهذا احد اهم الاسباب التى تؤكد اهمية تحويل الشهر العقارى الى هيئه قضائيه مستقله وذلك كمثيله فى الدول التى سبقتنا لتطبيقه مثل المانيا وسويسرا واستراليا هذا بالاضافه لبعض الدول الدول العربيه التى بدأت بعدنا وسبقتنا كثيرا فى هذا المجال . ثانيا يجب ضم المكاتب المساحيه والمكلفات بالضرائب العقاريه لهيئة الشهر العقارى وذلك لاهمية هذه الجهات ودورها فى تطبيق هذا النظام . هذا بالاضافه لوجود الاراده الشعبيه والسياسيه لتبيق هذا النظام وان يكون القائمين على تنفيذه مستقلين الى ابعد الحدود وعلى الرغم من ان وزارة العدل والمسؤلون يطالعوننا كل يوم فى وسائل الاعلام للحديث عن نظام السجل العينى وانه المشروع القومى الاول لمصر وانه سوف يؤدى لازدها السوق العقارى الى ابعد الحدود وبالتالى يعد السبب الاهم للنمو الاقتصادى لانه بدون استقرار للملكيه العقاريه فلا يوجد تقدم يرجى لهذا البلد فاى مستثمر يريد ان يشعر بالامان والاستقرار بالنسبه للعقار الذى يقيم عليه مشروعه لا ان يظل عرفيا ولا يستطيع اثبات ملكيته عند نشوب اى نزاع ما . ان الحديث عن نظام السجل العينى ومميزاته والخير الكبير والدفعه القويه للاقتصاد التى سوف يحققها هذا النظام والاهمال الشديد من الدوله وعلى جميع المستويات لتطبيق هذا النظام وللقائمين عليه لهى امور يطول شرحها ولا تتسع لها الصفحات مهما تعددت . فالى كل محب لهذا الوطن ولكل من يعد برنامج انتخابى ولكل حزب او مهتم بالتخطيط لنهضت هذا البلد اهتموا بالسجل العينى وابحثوا عنه ولا تعمتدوا على اى جهه حكوميه بالبحث وعليكم اللجوء لاهل العلم فى هذا المجال من المخلصين لكى تعلموا مقدار المشكله والوصول للحلول المناسبه لها .