الدور الايجابي للمحكمه في القضاء بالصحه والنفاذ
رغم عدم وجود سند ملكيه مسجل
بقلم
حازم محمود عبد الباقي
المحامي
- لقد عرفت المادة 418 مدنى عقد البيع بانه (عقد يلتزم به البائع ان ينقل للمشترى ملكية شئ او حقـا ماليــا آخــر فى مقابــل ثمن نقـــدى )0
- وصحيحا أنه قد قررت المادة 934/1 مدنى " فى انه بالمواد العقارية لا تنقل الملكية ولا الحقوق العينية الاخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين ام كان فى حق الغير ، الا اذا روعيت الاحكام المبينه فى قانون تنظيم الشهر العقارى 0
- وعملا بنص المادة التاسعة فقرة ( 1 ، 2 ) من قانون الشهر رقم 114 لسنة 1946 والمعدل بالقانون رقم 25 لسنة 1976 لا تنتقل الملكية فى الحقوق العينية العقارية الاصلية ولا الاحكام النهائية المثبته لشئ مما ورد فى نص المادة المذكورة الا بالتسجيل "
" فنصت الماده المذكوره على أن جميع التصرفات التى من شأنها انشاء حق من الحقوق العينية العقارية الاصلية أو نقله أو تغييره أو زوالة وكذلك الاحكام النهائية المثبتة لشئ من ذلك يجب شهرها بطريق التسجيل ويدخل فى هذه التصرفات الوقف والوصية 0
ويترتب على عدم التسجيل ان الحقوق المشار اليها لا تنشأ ولا تنقل ولا تزول بين ذوى الشأن ولا بالنسبة الى غيرهم ولا يكون للتصرفات غير المسجلة من الاثر ســوى الالتزامات الشخصية بين ذوى الشأن 000الخ "
- ويتجلى من تعريف عقد البيع كما هو وارد بالمادة 418 مدنى ان من اهم خصائصه انه ينشأ التزاما على البائع بنقل الملكية حيث أن عقد البيع ينقل الملكية الى المشترى في الحيازة القانونية للعين محل البيع فقط حتى ولو كان العقد غير مشهر مع ما يترتب على ذلك من آثــار.
- وعليه فالبائع ( المدين) ملزم بنقل الملكية للمشترى وفق ما اشترط القانون على الحد المبين عاليه 0
- وحيث انه من المقرر انه وفقا لنص المادة 199 مدنى " ينفذ الالتزام جبرا على المدين ومع ذلك اذا كان الالتزام طبيعيا فلا جبر فى تنفيذه " وهذا من آثــار الالتزام0
- وعليه فاذا امتنع البائع عن تنفيذ التزامه بنقل الملكية للمشترى رغم توافر شروط العقد اللازمة للحكم بصحة التعاقد فللمشترى بعقد عرفى أن يرفع على البائع والبائع له بعقد عرفى غير مسجل وعلى بائع البائع له وهكذا دعوى صحة التعاقد 0
- وكما يجوز للمشترى رفع هذه الدعوى على البائع ، يجوز له أيضا ان يرفعها على وارث البائع بعد موت البائع ، باعتبار أن الوارث يمثل التركه وأن التزام البائع بنقل الملكية باق بعد موت البائع فى تركته ومن ثم لا يجوز لوارث البائع أن يحتج على المشترى بعدم تسجيل العقد الصادر له من المورث 0
(( نقض مدنى 23 يناير سنة 1941 مجموعة عمر 3 رقم 95 ص 306))
- وايماء الى نص المادة 204 مدنى فى التنفيذ العينى – الالتزام بنقل الملكية أو أى حق مدنى آخر ينقل من تلقاء هذا الحق ، اذا كان محل الالتزام شيئا معنيا بالذات يملكه الملتزم وذلك دون اخلال بالقواعد المتعلقه بالتسجيل 0
- وعليه فان المشترى من بائع بعقدا عرفيا وكان البائع لم يسجل للمشترى عقده ولا سند ملكيته فالأصل أن يجبر المدين البائع على تنفيذ التزامه 0
- الا أنه وإزاء الفراغ التشريعى البين فى القانون المدنى المصرى لا يوجد نصا يجبر المدين ( البائع) على نقل ملكيته سوى أن يقوم المشترى بدعوى لتسجيل عقده وعقد البائع لــه وصولا لسند الملكية المسجل الاخير للعين المبيعة - مع حفظ حق المشترى فى طلب التعويض.
- وإزاء هذه الحصانة القانونية والقضائية للبائع ضد المشترى والتى بمقتضاها لا توجد أليه جبر للبائع فى تنفيذ التزامه بنقل الملكية قررت دعاوى صحة التعاقد أو الصحة والنفاذ عمليا وقررها قانون الشهر العقارى المشار اليه آنفا 0
- وأخذ المشترى على عاتقه مهمه التسجيل على النحو المبين عاليه 0
- وكان للقاضى قسطا أكبر من تحمل هذه المهمة أيضا فله السبق فى معالجة هذا الامــر :
- حيث أن الأساس القانونى التى تقوم عليه دعوى صحة التعاقد بأن يتضمن التزام بنقل الملكية التزاما بتمكين المشترى من تسجيل عقد البيع ، وهذا الالتزام الأخير يمكن تنفيذه عينا وتسمح طبيعته أن يقوم حكم القاضى مقام التنفيذ العينى ، وقد نصت المادة 210 مدنى على أنه فى الالتزام بعمل يقوم حكم القاضى مقام التنفيذ اذا سمحت بذلك طبيعة الالتزام 0
- فدعوى صحة التعاقد اذن هى دعوى يطلب فيها المشترى من البائع تنفيذ التزامه بنقل ملكية المبيع تنفيذا عينيا فى بيع صحيح ماخذه 0
- وقد قضت محكمة النقض أن دعوى صحة التعاقد تستلزم ان يكون من شأن البيع موضوع التعاقد نقل الملكية ، حتى اذا ما سجل الحكم قام تسجيله مقام تسجيل العقد فى نقلها 0 وهذا يقتضى أن يفصل القاضى فى امر صحة البيع ، ثم يفصل فى أمر امتناع البائع عن تنفيذ التزاماته ، وهل كان له عذر فى هذا الامتناع أو لم يكن 0
(( نقض مدنى 13 مايو 1965 مجموعة احكام النقض 16 رقم 94 ص 577))
(( الوسيط فى شرح القانون المدنى – الجزء رقم (9) اسباب كسب الملكية – ص 400 – للعلامة السنهورى))
- وعليه فان المشتري يصبح بمثابه دائنــا للبائع (الذي لم يسجل عقده) وسبب الدين هو لزوم نقل الملكيه.
- فنري أنه اذا ثبت للقاضي أن النكول فى نقل الملكية كان بسبب البائع و البائع أو ورثتهم وكلاهم ملتزمون وفق القانون ووفق ما سبق بيانه بنقل الملكية 0
- فعلي المحكمه أن تقوم بدور ايجابي نحو التنفيذ العينى لالتزام البائع وسلفه بنقل ملكية المبيع – وعليها أن تقضي بالصحه والنفاذ اذا تبين لها أن البائع للبائع قد اكتسب ملكيته للعقار المبيع بوضع اليد المده الطويله المكسبه للملكيه0
تم بحمد الله
ساحة النقاش