تعتبر هذة الدراسة تجربة ودعوة إلى المتخصصين فى الآثار والتقييم لقراءتها، وتسجيل ما يمكن أن يلاحظوه عليها ، راجيا أن يرسلوا ملاحظاتهم مشكورين.

منهجية

التقدير الإقتصادى للعقارات التراثية

(يعتبر التراث الحضاري والمعماري وغيره على اختلاف أنواعه وأشكاله مبعث فخر للأمم واعتزازها ودليلاً على عراقتها وأصالتها، أي أنه معبّر عن الهوية الوطنية وصلة وصل بين الماضي والحاضر.)

مقدمه / خبير تقييم عقارى

هشام محمد محمد المهدى

المحتويات

1- إعتبارات عامة

من المراجع الأساسية لهذة المنهجية هو المعايير الروسية ...إلخ

الهدف الرئيسي من هذه المنهجيه هو توحيد المفاهيم الاساسية المستخدمة في تقييم التراث الثقافي ، و إجراءات التقييم وطرق الحساب ، وتحديد متطلبات موحدة لتقديم نتائج التقييم.

   الطريقة يتطلب استخدام جميع العناصر الفاعله التى تؤثر على معاملات للتراث الثقافي مع الأخذ فى الإعتبار المجلد الأثري للمباني التاريخية بمحافظة القاهرة والمحافظات الأخرى.

  الامتثال لاحكام المنهجيات وكيف المثمنون يمتثلوا بالعوامل ذات الصلة التى تؤثر فى تقييم الأثر والتى تحددها وزارة الثقافة والجهات المعنية الأخرى وهذا تعتبر مقدمة لتعاون وزارة الثقافة مع الجمعية المصرية لخبراء التقييم العقارى.

- مجال التطبيق2

الغرض من هذة المنهجية هى وضع إرشادات عامة لتقييم العقارات التراثية فى ضوء معايير التقييم الدولية والروسية.

يستخدم هذا المعيار لتقدير تكلفة العقارات الأثرية ذات الميزة التاريخية و الثقافية ( أنظر تعريف الأثر) ويستخدمه المثمنون في عملية التقدير بالتفاعل مع العملاء و يعتمد عليه الملاك ووكلاء سوق العقارات فى تقدير نوع الصفقات الخاصة بالأثر.

هذه الإرشادات تطبق عن طريق المثمنين و أيضًا يمكن للأشخاص القانونيين الذين يشاركون في أعمال تقدير تكلفة الأثر أن يستخدموه.

هذه الإرشادات تطبق فى تقدير الأثر نفسه وحقوق الملكية الخاصة به ، يمكن تقييم كأجزاء منفصلة وكجزء من مشروع حالى .

ملحوظة : هذة الإرشادات لا تؤخذ كمقارنة لتحديد قيمة الأرض لعقارات غير تراثية وكذلك فيما يخص المنقولات التراثية لا تنطبق عليها ايضا.

3- المفاهيم والتعريفات الأساسية

فى هذه الإرشادات نستخدم التعريفات الواردة بالمعايير الدولية للتقييم والمعايير الروسية وأيضا التعريفات الملحقة .

المبنى التراثي : المنشات والمفردات المعمارية ذات الخواص المعمارية او التاريخية او الثقافية التي تحكي احداثا معينة تتصل بالفنون أو العلوم أو الآداب أو الأخلاق أو العقائد أو الحياة اليومية مم يرجع إلى مائة سنة أو أكثر و متى كانت له قيمة فنية أو تاريخية.

الموقع الحضري : النسيج العمراني والساحات العامة والمجاورات السكنية وتنسيق المواقع التي تمثل القيم الثابتة التي بنيت عليها ثقافة السكان .

الموقع التراثي: المبانى او المواقع والمرافق العمرانيه والمجموعات ذو القيمة التراثية من حيث نمط البناء وعلم الآثار والهندسه المعماريه وتخطيط المدن والفن و العلم والتكنولوجيا وعلم الجمال و الاثنولوجيا والانثروبولوجيا الاجتماعية والثقافة وبها علامة على العهود والحضارات أو ذات طابع وطني او قومي او دينى أو مرتبطة بشخصيات تاريخية او باحداث معينة وكذلك غيرها من الاشياء التي تشكل القيم الماديه والقيم الفكريه والفنية او الطابع الفريد المرجعيه من وجهة نظر التاريخ وعلم الآثار والثقافة والعمارة والعلوم والفنون.

ويتم تصنيف المباني بناء على :

ـ العمر : تضم هذه المجموعة جميع المباني التي تم بناؤها قبل عام ---- مثل ------------ .

ـ الطراز المعماري : تضم هذه المجموعة جميع المباني ذات الطراز المتميز لمكان ما أو فترة معمارية محددة مثل -------------------- .

ـ القيمة التاريخية : تضم هذه المجموعة جميع المباني التي ترتبط بحدث تاريخي معين أو شخص ذو مكانة محددة، مثل جامع الأزهر .

ـ الإرتباط بالمواقع الأثرية : تضم هذه المجموعة المباني المرتبطة بالمواقع الأثرية مثل --------------------------------------------------------------------------------------------------- .

ـ الأمثلة المرتبطة بالتطور الإقتصادي والإجتماعي : مثل الحمامات القديمة ----------------------- .

ـ التجمعات العمرانية المتميزة : وتشمل بعض الأحياء والشوارع القديمة مثل الأزهر والحسين وخان الخليلى.

ـ المباني ذات التقنية المتميزة أو التصميم الخاص : مثل مباني السكة الحديد والكبارى والجسور المختلفة أو مجموعة الأشياء التى تتكون من الآثار الثابتة ذات التراث التاريخى والثقافى أو عدد محدود معين، والتي نشأت في وقت واحد أو تكمل بعضها البعض بمرور الزمن تحت اطار عمومية الأرض والتطوير التاريخي التي تشكل وحدة التركيب المعماري والتكوين الفني.

  تركيبة الآثار الثابتة للتاريخ والثقافة: هي مجموعة من الأشياء تحت اطار عموميه الأقليم ومنفصله فى الوقت واسباب الظهور التاريخي ذات قيمة فنية تاريخية او غيرها من القيم لكل أثر منفصل.

  بناء تشكيلات المدينة : هو شيء ثمين في القيمه التاريخية والثقافيه مثل أراضي المدن او منطقة ماهوله بالسكان ، والتي تتركز على مجموعات من الآثار الثابتة ذات التراث التاريخى والثقافى ؛ نظام سلسلة مبانى و أقسام الطبقة الثقافية القديمة وعناصر المنظر الطبيعي ذات الأثر الثقافي الطبيعي والتاريخي وهى تمثل القيم الفردية السائدة من الناحية التاريخية للمدينة أو المنطقة المأهولة بالسكان.

تقدير الآثار الثابتة للتاريخ و الثقافة :تحديد التكلفة الحقيقية للشيء للتقدير يأخذ في الاعتبار القيمة الثقافية الأخرى أو الفنية و العلمية و التاريخية الخاصة بها

خفض تكلفة الأثر: وتشمل تقدير قيمة مصروفات والضرائب الضرورية للحفاظ على الأثر .

تكلفة الأثر: يعرف ضمن إطار مفهوم العقارات المربحة أو المشروع القائم ، تعكس القيمة فائدة الأثر وتوضح مدى مساهمة الأثر فى وظيفة العقار كمركب وحيد من العقار ككل.

إهلاك الأثر : يتضمن جزء من التكلفة تقدير مصروفات الصيانة وأيضا الإبتكارات وذلك حسب نصوص عقد الصيانة .

إستهلاك الأثر : الإهلاك الطبيعى (الخسائر) للعناصر البنائية المنفصلة للأثر بالمقارنة بحالتها فى تاريخ معين من تاريخ وجوده، وما يجب أن يزال نتيجة التجهيزات وأعمال الترميم .

عقد الحراسة وعقد الإيجار: وأى وثائق أخرى التى تجبر المالك أو المستأجر بالمحافظة على حالة الأثر وتحديد حقوق الملكية للمالك والمستأجر.

الحصر: هو الذى يتم بمعرفة الجهات الحكومية لتحديد المبانى الأثرية .

ساقط قيد :هى الآثار التى لم تقيد بالدفاتر الحكومية .

أنواع من أعمال الترميم والإحلال:
هى مجموعة من الإجراءات للحفاظ على التراث اتلعقارى ومنع المزيد من التدمير أو الخسائر حفظ وتوفير الحمايه وتقوية الاجزاء والعناصر الزخرفيه طبقا لحالتها التاريخية.

الترميم : تعني اعادة الاثر بقدر الامكان الي حالته الاصلية من خلال عملية علاج تتضمن التخلص من مظاهر التلف التي تسببها عوامل التلف والفرق بين عوامل التلف ومظاهر التلف أن عوامل التلف هي المسببة لمظاهر التلف التي نراها بأعيننا علي الاثر التالف وتختلف طرق العلاج علي حسب حالة الاثر ونوعه سواء كان حجري أو خشبي ويتم الترميم على أساس البيانات العلمية المسجلة.

الإحلال : تعنى إعادة الإنشاء لإسترداد المفقود من الأثر اذا كان هناك ما يكفي من البيانات العلميه والحفاظ على التراث التاريخي والعلمي او القيمة الفنية او الثقافية للأثر.

الإصلاح : الأعمال الدورية اللازمة للدعم الفنى للأثر دون تغيير الشكل الحالي.

التهيئة : تنفيذ مجموعة من الانشطه من اجل تهيئة الظروف لاغراض الاستخدام الحديث من دون إلحاق أي ضرر للقيمة الفنية والتاريخية للأثر والحفاظ عليه .

التسجيل الاثري : وفيه يتم تجميع معلومات عن الاثر من حيث الناحية التاريخية ومتي أنشئ ومن قام بانشائه وظروف نشاته وفي أي عصر.

التسحيل الفوتوغرافي : يكون بالصور والفيديو للاستعانة به أثناء خطة العلاج
c.v. للاثر أي أنه يمكننا القول اننا نقوم بعمل

تفيد بعد ذلك في خطة العلاج كل المعلومات المجمعة سواء من المكتبات النختلفة أو من هيئة الاثار.

أعلى وأفضل إستخدام فعالية للأثر : إستخدام الأثر أفضل إستخدام إقتصادى وعملى مع عدم المخالفة القانونية ومع الضمان الكامل لسلامته.

الطبقة الثقافية للأرض : هى الطبقات الثقافية المجمعة تاريخ الاماكن وتكون تحت وحول الأثر ومن تاريخ وجودها يحدد عمقها.

الكفاءه الاقتصادية وكلاء في السوق العقاري : فهم عميق للفائدة ذات القيمه التاريخية والثقافيه لهذا النوع من الملكيه كجزء عضوي من ثقافة هؤلاء الناس.

4- تصنيف التراث الثقافى

الرجوع إلى السجلات والمجلد الأثرى للمبانى

وزارة الثقافة

المواضيع التى يجب تناولها بهذا الفصل ويقوم بها المختصيين .

4-1 أشكال الملكية : يمكن أن تكون الآثار في الأشكال التالية للملكية :

- مبانى حكومية

- مبانى شخصية .

الطرازات المعمارية للمبانى. 4-2

4-3 تاريخ البناء .

4-4الأصالة التاريخية والتغيرات التى طرأت عليه.

الوظيفة التاريخية ( مفقود – محفوظ جزئيا – محفوظ كليا ).5-4

4-6الديكورات ( مفقود – محفوظ جزئيا – محفوظ كليا ).

أشكال الإصلاح (ترميم- إحلال –إصلاح- تهيئة ).7-4

5 – أشكال التكلفة والتكاليف التقديرية للتراث الثقافى

3- القيمة الإستثمارية : هى القيمة المقدرة لإستثمار عقاري ( الربحية الملموسة) بالنسبة لغرض المستثمر أو مؤسسة إستثمارية. قَدْ تَكُون أكبر أَو أقل مِنْ القيمة السوقيه وذلك يتوقف على ظروف المستثمرَ.

4-أعلى وأفضل إستعمال: الاستعمال المحتمل والقانوني للملكية، ذلك ممكن طبيعيا و قانونيا وعمليا و إقتصاديا، وتلك النتائج طبقا لأعلى قيمة .

5-التكلفة فى سوق محدودة : هى تكلفة الأصل حيث بيع الأصل فى سوق مفتوحة غير ممكن أو لبيع الأصل يتطلب تكاليف إضافية مقارنة بالتكاليف اللازمة للبيع فى سوق مفتوحة.

6-تكلفة الإستبدال : هو تكلفة الإنشاء أو تكلفة شراء عقار شبيه بالإسعار السوقية السائدة فى تاريخ التقييم لكن في تكوين أو مظهر مختلف.

7-تكلفة الإستنساخ كجديد : هي تكلفة الإنشاء أو تكلفة شراء عقار طبق الأصل فى تاريخ التقييم وبإستخدام نفس المواد والتكنولوجي.

8-تكلفة الإستنساخ : هي تكلفة الإنشاء أو تكلفة شراء عقار طبق الأصل فى تاريخ التقييم وبإستخدام نفس المواد والتكنولوجيا مع الأخذ فى الإعتبار التلفيات الموجودة فى موضوع التقييم.

9-القيمة الإستخدامية : هى التكلفة التى تحدد على اساس الظروف السائدة والغرض من استخدامها.

10-قيمة تصفية : هى قيمة الأصل الذى يجب بيعة فى فترة عرض أقل من فترة عرض طبيعية لأصل مماثل .

11-التكلفه الخاصة : هى التكلفه المحددة فى عقد ما أو مقدرة بشكل قانونى و لم يشملها مفهوم القيمة السوقية أو غيرها من التكاليف المحددة عالية والمستخدمة فى معايير التقييم .

- يتم اختيار أحد التعاريف عاليه على أساس الغرض من التقييم وخصائص الأصل العقارى ذو التراث الثقافى كالتالى :-

- يطبق مفهوم تكلفة الإستنساخ فى حالة وجود عقار تراثى ليس الهدف من وراؤه الربح .

- يطبق مفهوم القيمة السوقية فى حالة وجود عقار تراثى يهدف من وراؤه الربح .

- يطبق مفهوم القيمة الإستثمارية فى حالة وجود عقار تراثى مستأجر وممنوع هدمه .

- يطبق مفهوم تكلفة السوق المحدودة فى حالة تقييم عوامل مرتبطة بصفقات لها شروط محددة أو تكاليف إضافية بالعقار التراثى .

- يطبق مفهوم الإستخدام الحالى فى حالة تقييم معالم الأنشطة الإقتصادية المتعلقة بالجهاز الفنى لحماية وصيانة العقار التراثى .

- يطبق مفهوم تكلفة الإستبدال فى حالة تقدير التلفيات الموجودة بالتراث العقارى وفى حالة التأمين.

- يطبق مفهوم التكلفة الخاصة فى حالة وجود شروط لا تنطبق على أى من التكاليف عاليه أو وجود تعريف خاص بالعقد القانونى .

6- طرق تقييم التراث العقارى

العوامل العامة التى تحدد قيمة العقار التراثى كالتالى :
        - درجة التعقيد (الاشباع) للتصميم المعماري .
        - الفترة التاريخية للعقار التراثى.
        - القيمه التاريخية والثقافيه للعقار التراثى (فئة المحاسبه).

فى تقرير التقييم يجب الأخذ فى الإعتبار الآتى :

1- العقار كشىء ملموس لعمل أجيال متعاقبة.

2- العقار التراثى كشكل من أشكال التراث التاريخى والثقافى مما يكفل الحفاظ على الذاكرة البشرية.

لتقييم العقارات التراثية يتم إستخدام نتائج الأبحاث التاريخية والأثرية بالإضافة إلى المعارف التقليدية ذات الطابع الهندسى وتكلفة الترميم وخلافة ويكون ذلك بتطبيق نفس طرق تقييم العقارات التقليدية وهى : طريقة التكلفة وطريقة مقارنة البيوع وطريقة الرسملة .
ويجب إستخدام الثلاث طرق فى تقرير التقييم إلا فى حالة العجز عن تطبيق إحدى الطرق المشار إليها عاليه .

تقييم التراث الاثري تتم من خلال اجراءات خاصة لتحديد التكلفة الكاملة للبحوث العلميه والاثريه (القسم 6.1.6).

6-1 طريقة التكلفة

خطوات طريقة التكلفة :

1. تحديد قيمة الارض كانها خالية ومتوفره للإستعمال على أساس أرض مماثلة مقام عليها مبانى عادية.

2. تحديد تكلفة تصميم المبنى كإجمالى تكلفة الإستنساخ (او تكلفة الاستبدال).

3. تحديد تكلفة الترميم أو إعادة التأهيل للتراث العقارى (بيانات عن حجم الخسائر فى العناصر الهيكليه للأثر (كنسبة مئوية) ، مع مراعاه حجم الخسارة وتشمل جميع أنواع الإهلاكات التى يتعين إزالتها أثناء اعمال الترميم. ) .

4. طلب تقرير من الخبير المختص عن حجم الإهلاك الطبيعى (الخسائر) للأثر من آخر عملية ترميم قبل عملية التقييم.
4. تحديد تكلفة الإستنساخ (او تكلفة الاستبدال) للعوامل المعنوية (الغير ملموسة) للتراث العقارى.

5. تحديد القيمة بطريقة التكلفة .

المعادلات المستخدمة بطريقة التكلفة لقدير العقارات التراثية:

وسيتم شرحها فيما بعد

المعادلة المستخدمة لتقدير الأثر

Ksafety + Kcultural&historical + Klandscape) +1+Kchronology) Varchaeological heritage= C research

وسيتم شرحها فيما بعد

إن ميزة تطبيق طريقة التكلفة لتقييم المبانى التراثية هى أنها تدمج بين القيمة التاريخية والثقافية وقيمة العقار كمبنى وأيضا تكلفة الترميم أو إعادة التأهيل .

• إن الزياده في تكلفة استبدال القيمه المعنوية(الغير ملموسة) الناتجة من تحديد الاهميه التاريخية والثقافيه للمبنى التراثى سيأتى تفصيله (القسم 6.1.2).

• إن قيمة تخفيض التكلفه الاجماليه بأعمال الترميم أو إعادة التأهيل (الإهلاك) وغيرها من الإستهلاكات سيأتى تفصيله فى (القسم 6.1.3).

•يوجد بعض الحالات يتعذر فيها إستخدام تكلفة الإستساخ وذلك بسبب من المستحيل تقدير أو عدم وجود مواد البناء والتكنولوجيا التى إستخدمت فى المبنى التراثى موضوع التقييم وعليه يتم إستخدام تكلفة الإستبدال مع المحافظة على التراث العقارى للمبنى .

ملحوظة : يلزم إستخدام طريقة التكلفة فى تقرير التقييم للعقارات التراثية ولا يمكن الحيود عنها .

6-1-1 تقدير قيمة الأرض (الطبقة الثقافية للأرض)

في تقييم الأراضي ينبغي ان تأخذ في الاعتبار الخصائص المميزه لموقع الأرض وتخطيط المدن والتشريعات الأخرى ذات الصلة والتنمية الاقليمية للأراضى بالمنطقة والعرض والطلب بالمنطقة والبيوع المثيلة وإستخدام الأرض والقيود القانونية التى تضعها الدولة على العقارات التراثية والقيود على إستخدام المبنى التراثى فى هذة الحالة عند تقييم الأرض يجب فصل القيود التى على الأرض من القيود التى نشات نتيجة وجود المبنى التراثى على الأرض موضوع التقييم فالقيود على الأرض التى يقع عليها المبنى التراثى هى كالتالى : -

• حقوق الارتفاق على الأرض (العام والخاص) وذلك بسبب التراث الثقافى.
• القيود المرتبطه بوجود العقار التراثى .
• فرض قيود على الانشطه البنائية بالمنطقة (على سبيل المثال تحديد تاريخ معين للبناء أو إعادة البناء أو الترميم الخارجى للمبانى بمعدات هندسية معينة وما شابه ذلك ).

• توافر القيود المتعلقة بشكل جزئي او كلي بفرض حظر على النشاط الاقتصادي .
• القيود الاخرى المنصوص عليها في التشريعات الحالية.
وفي حالة عدم وجود او عدم توافر أراضى بيعت حديثة لها نفس الإستخدام فيمكن إستخدام الصيغة التالية

CGROUND = COMPARABLE LANDS

قيمة الأرض = تكلفة الأراضى المثيلة فى الحجم والموقع بدون أى قيود على مبنى العقار(حقوق الملكية طبقا لأعلى وأفضل إستخدام).

أو رسملة إيجار الأراضى المثيلة على المدى الطويل التى يمكن الحصول عليه (مع ملاحظة دون أى قيود على مبنى العقار وتحت مفهوم أعلى وأفضل إستخدام).

تحديد قيمة الأرض يتم على اساس إستخدام أعلى وأفضل إستغلال وفى حالة حساب الأراضى المقارنة يمكن إستخدام إحدى الطرق التالية لتقدير قيمة الأرض الفضاء :

the sales comparison approach 1) مقارنة المبيعات ( فى حالة توافر صفقات بيع كافية بالسوق عن الأراضى)

the capitalization of ground rent method 2) اسلوب الرسمله من ايرادات الايجار (بتوافر معلومات السوق على المدى الطويل عن ايجار الاراضي).

the land residual technique 3) أسلوب القيمة المتبقية من الأرض (اذا كان هناك عدد كاف من المعلومات الموثوق بها عن بيع أو تأجير مماثل للمبانى الجديدة وذلك فى ظل أعلى وأفضل إستخدام )

تحديد طريقة التقييم المستخدمة يجب ان يعلل فى تقرير التقييم .

يتم تقدير أيضا حسب أعلى وأفضل إستخدام للعقار التراثى وهو يساوى الفرق بين دخلها عند إستخدامها كأرض فضاء (بدون أعباء) ودخلها الحالى بالإستخدام الحالى لهذة الأرض(مساحة الأرض).

فى حالة وجود أراضى مثيلة يمكن الإستعانة بها لتقدير قيمة الأرض.

6-1-2 تقدير تكلفة الإستنساخ

تشمل هذة التكلفة

• مبنى التراث العقارى وتكلفة الترميم .

• المبانى الأخرى والخدمات والبنية التحتية المرتبطة بالمبنى الثقافى وتقع بمحيطه.

تعرف التكلفة الإستنساخية بانها إعادة إستنساخ المبنى التراثى بالإضافة إلى اى تكاليف إضافية للحفاظ على المبنى والبنية التحتية وهى تعرف بأنها قيمة المبنى التراثى وأى إضافات أخرى.

تكلفة الاستنساخ لمبنى التراث الثقافي تستند على المراحل التالية :

• تحديد تكلفة الإستنساخ لكامل التراث العقارى.

• تحديد تكلفة ترميم الأصل أو إعادة تأهيله (قيمة الإهلاكات).

• خصم تكلفة الإهلاكات من تكلفة الإستنساخ .

يحسب بداية تاريخ جسم المبنى التراثى من تاريخ بناء العقار التراثى.

يحسب تاريخ الترميم من آخر ترميم قد تم على العقار التراثى.
لحساب التكلفه الاجماليه لاستنساخ التراث الثقافي يجب الأخذ فى الإعتبار التكاليف المباشره والغير مباشره وأيضا الربح المتوقع لصاحب المشروع.
التكاليف المباشره وتشمل التكاليف المرتبطه مباشرة بالمبنى التراثى.
أما التكاليف غير المباشره وتشمل التكاليف الخاصة التصاريح والتراخيص او اجراء التجارب ، بما في ذلك الجوانب البيئية والتكاليف الاخرى ، بما في ذلك تكاليف البنية الاساسية والمعدات المطلوبة وفقا للقوانين والتقارير الفنية والنفقات الاداريه وغيرها وكذلك ربح صاحب المشروع. ويتم تقدير التكاليف الغير مباشره في ضوء الظروف السائدة في السوق والخدمات ذات الصلة.
وتحدد القيمه بأحد الاساليب :
• أسلوب الوحدة المقارنة ( فى حالة الترميم أو إعادة التأهيل).
• طريقة المسح الكمي (قواعد معيارية)
• على اساس تكلفة عقود البناء لتشييد عقارات مماثلة في ظروف مماثلة في السوق.

اذا كان الجسم قيمة التراث الثقافي وتتكون من عدة مبان اضافية فى فترة واحدة أو فترات مختلفة من الانشاء أو التراث العقارى مرتبط بطرازات معمارية مختلفة تقدر بصورة مستقلة وفقا لاحكام هذا القسم.

ملحوظات يجب أخذها فى الإعتبار عند تقدير التكلفة الإستساخية

1. تقسم حسب مادة البناء على سبيل المثال

2- مثال :

يتم تحديد جدول يوضح تكلفة الإستبدال على الشكل التالى :

بفرض أن هذة تكلفة الإستبدال فى سنة 2000

6-1-3 تكلفة الإهلاك للتراث الثقافى

لأغراض تقييم يجب أن نفرق بين استهلاك كامل هيكل بناء التراث العقارى وتكلفة الإحلال والتجديد وبين استهلاك جزء من العقار التراثى و تكلفة إحلاله وتجديده.

إن مفهوم الإهلاك فى العقارات التراثية مختلف عن هذا المفهوم فى العقارات العادية وهى كالتالى :

• لا نستخدم مفهوم الإهلاك الطبيعى بل نشير إليه بمفهوم الخسارة .

• مفهوم التهالك الوظيفى غير مستخدم فى إهلاك هيكل العقارات التراثية ككل ولكن يطبق على جزء من المبنى.

• لحساب التهالك الخارجى يجب الأخذ فى الإعتبار طريقة حماية المناطق التراثية وشروط تنظيم البناء والأنشطة الإقتصادية والمحميات الطبيعية وأى قيود أخرى معتبرة.

مفهوم التهالك الخارجى الموضح عاليه يطبق فقط على التراث العقارى.

لحساب مجمع الإهلاك للعقار التراثى يتضمن الخطوات التالية :
1. تحديد حجم الخسائر فى هيكل المبنى الأصلى وفى تكلفة الإحلال والتجديد (كل على حدة).
2. تحديد التهالك الطبيعى كجزء من المبنى.
3. تحديد التهالك الوظيفى كجزء من المبنى .
4. تحديد التهالك الخارجى عن جميع أجزاء المبنى ككل .

تحديد قيمة الخسارة فى المبنى وتكلفة الإحلال والتجديد سوف يأتى شرحها فى القسم 8.3

تحديد قيمة جميع أنواع الإهلاكات لجزء من المبنى مثل تحديدها فى العقارات العادية .

6-1-4 تقدير العوامل الغير ملموسة للأثر

لحساب الأهمية التاريخية والثقافية وتقييم العوامل الغير ملموسة للعقار التراثى ولتقييم هذة العاوامل بطريقة التكلفة يستخدم المعادلة الآتية :

(1) Сi = RC  Кi

حيث :

CI = قيمة العوامل الغير ملموسة التى تتعلق بخصائص الهيكل العقارى.

RC = هى تكلفة الإستنساخ للهيكل الأصلى أوتكلفة الإحلال والتجديد( كيفية تحديد التكلفة الحقيقية ستأتى فى القسم 6-1-5)

KI = هى مجموعة العوامل الغير ملموسة التى تؤثر على قيمة العقار حيث I هى عدد العوامل وهى كالتالى :

1- التاريخ.

2- القيمة التاريخية(الأثرية).

3- القيمة الفنية المعمارية.

4- القيمة التكنولوجية.

5- الندرة.

6- الصانع.

7- قيمة تخطيط الموقع المحيط .

8 – حماية الوظيفة التاريخية(للهيكل العقارى ومجموعاته).

يجب الإتفاق على التعاريف التالية لتحديد العوامل الغير ملموسة :

1-"التاريخ" : المقصود به تاريخ إنشاء العقار التراثى.

2-"القيمة التاريخية(التذكارية)": هى العلاقة بين العقار التراثى والأحداث التاريخية والأشخاص وتكون موثقة ومعروفة على مدى واسع.

فى داخل هذا المفهوم يوجد عدة تقسيمات فى القيم وهى القيمة الدولية والقيمة الإقليمية والقيمة الوطنية.

القيمة الدولية عندما تكون العلاقة بين التراث العقارى وأحداث وشخصيات دولية.

والقيمة الإقليمية عندما تكون العلاقة بين التراث العقارى وأحداث وشخصيات إقليمية.

والقيمة الوطنية عندما تكون العلاقة بين التراث العقارى وأحداث وشخصيات وطنية.

3-"القيمة الفنية المعمارية":هى مكانة الأثر العقارى فى تاريخ الهندسة المعمارية والزخرفة والحرف والفنون ،وقيمته المميزة فى مرحلة معينة فى تاريخ الفن،

فى داخل هذا المفهوم يوجد عدة تقسيمات وهى فريدة ومميزة ونمطية

"الفريدة" هى التى تكون منشأ إبداعى فى الفكرة أوالتصميم أوالديكور أواللون وبالإضافة إلى حداثة نوع المبنى.

"مميزة" هى التى تكون لها سمات خاصة فى الأسلوب والتصميم والتكوين وكانت مميزة لفترة فى تاريخ الهندسة المعمارية والزخارف والفنون ولها سمات فردية فى تفسيرها.

"نمطية" هى التى تشكلت على أساس نموذج أومشروعات معيارية (عقارات تراثية) وأيضا على أساس مشترك فى فترة تاريخية معينة.

4- " القيمة التكنولوجية" : هى السمات الخاصة لتكنولوجيا المبانى أو مواد البناء فى فترة تاريخية محددة

فى داخل هذا المفهوم يوجد عدة تقسيمات وهى فريدة ونمطية

"فريدة" هى إستخدام تكنولوجيا جديدة أو نوع مواد جديدة فى البناء.

"نموذجى" هى تكنولوجيا أو مواد بناء ممتدة لفترة طويلة من الزمن.

5-"الندرة" : هى عدد محدود أو قليل من التراث العقارى لصانع أو فى فترة تاريخية محددة وأيضا فى الهندسة المعمارية والفنون التطبيقية والزخارف والإبداع.

6-"الصانع" :هى الخصائص التى تحدد قيمة الصانع لمبنى التراث العقارى <s