المخاطر المحيطة بصيغة الإجارة والإجارة المنتهية بالتمليك

مقدمة :-

تمثل تكلفة شراء الأصول من الأعباء الكبيرة التي تواجه الأفراد والمؤسسات بمختلف أنشطتها، ويمثل تأجير تلك الأصول هو البديل المعاصر للتغلب على تكلفة شرائها، وكذا تكلفة صيانتها وإهلاكها، وأصبحت عمليات التأجير من مجالات الإستثمار الشائعة في الوقت المعاصر، وتعد صيغة الإجارة والإجارة المنتهية بالتمليك هي من الصيغ التمولية المستحدثة في السوق المصرفي والمتوافقة مع أحكام الشريعة الإسلامية وذلك لأنها تلبي رغبات قاعدة عريضة من العملاء بالسوق المصرفي من ناحية، ولأنها ذات مخاطر منخفضة من ناحية أخرى وذلك لأن ملكية الأصول تؤول للممؤسسة الممولة بخلاف المرابحة المرابحة حيث تنتقل ملكية الأصل للعميل (الأمر بالشراء) وبالتالى يسهل على المؤسسة في حالة عدم إلتزام المؤجر بشروط اعقد الإجارة الحصول على الأصل المؤجر وذلك لتملكها للأصل، وقد إعتمدت هيئة المحاسبة والمراجعة للمؤسسات المالية الإسلامية بالبحرين في يونيو 1997 المعيار المحاسبي رقم8  للإجارة والإجارة المنتهية بالتمليك، ومعيار أخر يراعي المتطلبات الشرعية لصيغة الإجارة والإجارة المنتهية بالتمليك المعيار الشرعي رقم 9 في مايو 2002.

وسيتم تناول المخاطر المحيطة بعملية الإجارة والإجارة المنتهية بالتمليك وكيفية الحد منها من خلال  دراسة مفهوم صيغة الإجارة والاجارة المنتهية بالتمليك ، وخطوات عملية الإجارة والاجارة المنتهية بالتمليك، وكيفية الحد من المخاطر المحيطة بصيغة الإجارة والاجارة المنتهية بالتمليك. 

1- مفهوم صيغة الإجارة والإجارة المنتهية بالتمليك.

الإجارة هي إجارة الأعيان وهي عقد يراد به تمليك منفعة مشروعة معلومة لمدة معلومة بعوض مشروع معلوم.

وأركانها عند جمهور الفقهاء ثلاثة إجمالاً وستة تفصيلاً

=العاقدان : المؤجر والمستأجر.

المؤجر : وهو صاحب العين.

المستأجر: وهو المنتفع بالعين.

= صيغة العقد : الصيغة التى تتم بين العاقدين  ( الإيجــاب والقبـــول ).

=المعقود عليه : موضوع العقد . المنفعة والأجرة.

2 - أحكام وشروط المنفعة والأجرة

2-1 المنفعة هي المعقود عليها التي يستوفي الاجرة في مقابلها ولهذا تضمن دون العين وليس محل العين وإن كان عقد الإجارة ينصب عليها احياناً بإعتبارها محل المنفعة.

والمنفعة قسمان :-

- أن يكون العقد وارد على منفعة عين معلومة، أو وارداً على منفعة عين موصوفة في الذمة.

- أن يكون العقد وارد على عمل معلوم.

وتتمثل أحكام وشروط المنفعة في التالي:-

= يشترط في العين المؤجرة أن يمكن الانتفاع بها مع بقاء العين. ويشترط في المنفعة أن تكون مباحة شرعاً.

= أن تقع الإجارة عليها لا على إستهلاك العين.

= يجب على المستأجر التقيد بالاستعمال الملائم للعين المؤجرة أو بالمتعارف عليـه، والتقيد بالشروط المتفق عليها المقبولة شرعاً. كما يجب تجنب إلحاق ضـرر بالعين بسوء الاستعمال أو بالتعدي أو بالإهمال.

=أن تكون معلومة علماً ينفي الجهالة المفضية للنزاع، لأن الجهالة التي تفضي إلى النزاع تفسد العقد.

= يجوز أن يكون محل الإجارة حصة من عين مملوكة على الشيوع، سواء أكان المستأجر شريكاً فيها للمؤجر أم لم يكن شريكاً فيها، ويكون انتفاع المستأجر بتلك الحصة بالطريقة التي كان ينتفع بها المالك ( بالمهايأة الزمانية أو المكانية ).

= يجوز أن تُعقد إجارة على مسكن أو معدات ولو لغير مسلم إذا كان الغرض المعقود له حلالاً؛ كالبيت للسكنى، و السيارة للتنقل أو النقل، والحاسوب لتخزين المعلومات، إلا إذا علم المؤجر أو غلب على ظنه أن العين المؤجرة تستخدم في محرّم.

= لا يجوز للمؤجر أن يشترط براءته من عيوب العين المؤجرة التي تخل بالانتفاع، أو أن يشترط عدم مسئوليته عما يطرأ على العين من خلل يؤثر في المنفعة المقصودة من الإجارة  سواء أكان بفعله أم بسبب خارج عن إرادته.

= إذا فاتت المنفعة كلياً أو جزئياً بتعدي المستأجر مع بقاء العين، فإنه يضمن إعادة المنفعة أو إصلاحها، ولا تسقط الأجرة عن مدة فوات المنفعة.

= لا يجوز أن يشترط المؤجر على المستأجر الصيانة الأساسية للعين التي يتوقف عليها بقاء المنفعة. و يجوز توكيل المؤجر للمستأجر بإجراءات الصيانة على حساب المؤجر. وعلى المستأجر الصيانة التشغيلية أو الدورية  ( العادية ).

= العين المؤجرة تكون على ضمان المؤجر طيلة مدة الإجارة ما لم يقع من المستأجر تعد أو تقصير.  ويجوز له أن يؤمن عليها عن طريق التأمين المشروع كلما كان ذلك ممكناً، ونفقة التأمين على المؤجر، ويمكن للمؤجر أخذها في الاعتبار ضمناً عند تحديد الأجرة، ولكن لا يجوز له تحميل المستأجر بعد العقد أي تكلفة إضافية زادت على ما كان متوقعاً عند تحديد الأجرة. كما يمكن للمؤجر أن يوكل المستأجر بالقيام بإجراء التأمين على حساب المؤجر.

2-2 الأجرة

الأجرة هي ما يلتزم به المستأجر عوضاً عن المنفعة التي يمتلكها، وكل ما يصلح أن يكون ثمناً في البيع يصلح أن يكون ثمناً في الإجارة "

 وتتمثل أحكام الأجرة في التالي:- 

= تستحق الأجرة باستيفاء المنفعة أو بالتمكين من استيفائها لا بمجرد توقيع العقد. ويجوز أن تدفع الأجرة بعد إبرام العقد دفعة واحدة أو على دفعات خلال مدة تساوي أو تزيد أو تقل عن مدة الإجارة.    

= يجوز أن تكون الأجرة نقوداً أو عيناً ( سلعة ) أو منفعة ( خدمة ). ويجب أن تكون الأجرة معلومة، ويجوز تحديدها بمبلغ للمدة كلها، أو بأقساط لأجزاء المدة. ويجوز أن تكون بمبلغ ثابت أو متغير بحسب أي طريقة معلومة للطرفين.

= في حالة الأجرة المتغيرة يجب أن تكون الأجرة للفترة الأولى محددة بمبلغ معلوم. ويجوز في الفترات التالية اعتماد مؤشر منضبط، ويشترط أن يكون هذا المؤشر مرتبطاً بمعيار معلوم لا مجال فيه للنـزاع؛ لأنه يصبح هو أجرة الفترة الخاضعة للتحديد، ويوضع له حد أعلى وحد أدنى.

= يجوز الاتفاق على أن تكون الأجرة مكونة من جزأين محددين أحدهما يسلم للمؤجر، والآخر يبقى لدى المستأجر لتغطية أي مصروفات أو نفقات يقرها المؤجر؛ مثل التي تتعلق بتكاليف الصيانة الأساسية والتأمين وغيرها. ويكون الجزء الثاني من الأجرة تحت الحساب.

= يجوز بإتفاق الطرفين تعديل أجرة الفترات المستقبلية، أي المدة التي لم يحصل الانتفاع فيها بالعين المؤجرة، وذلك من باب تجديد عقد الإجارة. أما أجرة الفترات السابقة التي لم تدفع  فتصبح ديناً على المستأجر، ولا يجوز اشتراط زيادتها.

= يجوز قبول دفعة مقدمة على أساس أنها دفعة مقدمة من الأجرة وهي تحت الحساب ولا تعتبر ( بالنسبة للعلاقة بالمستأجر) أنها قمة الأرباح للتأجير، فهذا الاعتبار أمر داخلي يخص المؤجر المالك لأن مقابل الإيجار هو جملة لا تتجزأ – من الناحية الشرعية – فلا تقسم إلى أصل وربح، لأن الربح لا يتصور شرعاً إلا من خلال عملية شراء سلعة ثم بيعها وما زاد عن ثمنها هو الربح، أما في الإجارة فالمقابل كله أجرة يمكن تعجيلها كلها أو بعضها ( على انه جزء من الأجرة الشاملة) كما يمكن تقسيطها أو تأجيلها لما بعد الإنتفاع بالعين المأجورة.

3- تصنيف عقود الإجارة

تصنف عقود الإجارة إلي التالي:-

= الإجارة التشغيلية:- وهي الإجارة التي لا يسبقها وعد بالتمليك.

= الإجارة المنتهية بالتمليك:- وهي إجارة يقترن بها الوعد بتمليك العين المؤجرة إلى المستأجر في نهاية مدة الإجارة أو في أثنائها، ويتم التمليك بإحدى الطرق التالية:- 

 - الإجارة المنتهية بالتمليك عن طرق الهبة.

 - الإجارة المنتهية بالتمليك عن طريق البيع بثمن رمزي.

- الإجارة المنتهية بالتمليك عن طريق البيع بثمن غير رمزي.

 - الإجارة المنتهية بالتمليك عن طريق البيع ببقية الأقساط.

 - الإجارة المنتهية بالتمليك عن طريق البيع التدريجي.

 - البيع، ثم التأجير بنوعية التشغيلي، والمنتهي بالتمليك.

وترجع أهمية الإجارة كأداة معاصرة من أدوات التمويل لأنها تتيح للمستأجر الاستفادة من منافع العين المستأجرة، دون الحاجة إلى تقديم الضمانات مثل الرهن والكفالة، إضافة إلى أن المستأجر يستغني بها عن تكاليف شراء الأصول مثل المباني والمعدات الهندسية، بينما تتيح الإجارة للبائع الاحتفاظ بملكية العين المؤجرة وسرعة الإستحواذ عليها حال نكول المستأجر عن سداد الأجرة بخلاف صيغة المرابحة حيث يقوم المصرف ببيعها للعميل (الأمر بالشراء) والتي يصعب الحصول على العين في أسرع وقت وذلك لأنها مملوكة له.

4- كيفية الحد من المخاطر  المحيطة بعملية الإجارة والإجارة المنتهية بالتمليك.

سيتم مناقشة الخطوات التي تمر بها عملية الإجارة والإجارة المنتهية بالتمليك للوصول إلى السبل التي يمكن من خلالها الحد من هذه المخاطر المحيطة سواء كانت مخاطر إئتمان، مخاطر السوق ، مخاطر التشغيل، مخاطر شرعية.

4-1 تقدم العميل (المستأجر) للمؤسسة بطلب إستئجار منفعة سلعة معينة.

طبيعة المخاطر: مخاطر تشغيلية.

بسبب عدم الإستعلام الدقيق عن حالة المستأجر وسمعته بالسوق ويمكن الحد هذه المخاطر من خلال سبل الاستعلام المختلفة ومنها التالي على سبيل المثال وليس الحصر:-

=الحصول على تفويض من المستأجر للاستعلام عنه.

= إعداد قائمة بالمستندات المطلوبة  Check Listيتم الرجوع إليها عند إجراء الاستعلام عن العميل.

= الزيارات الميدانية لمحل المستأجر إليه إذا لزم الأمر.

= الحصول على تقرير استعلام I score في حالة أن المستأجر فرداً طبيعياً ليتم للتحقق من التصنيف الائتماني وانه لا يوجد أي متأخرات في سداد الالتزامات المستحقة عليه.

= الحصول على مركز مجمع للمستأجر إذا كان شخصية اعتبارية لمعرفة الالتزامات القائمة عليه ومدي قدرته على سدادها والتعرف على الكفالات القائمة عليه.

= الحصول على شهادات أحكام تجارية (إفلاس وبروتستو) للمستأجر للتأكد من عدم وجود أي أحكام تجارية ناتجة عن التزامات مالية لم يتم الوفاء بها. 

4-2 دراسة طلب العميل وعمل الدراسة الائتمانية اللازمة للتعرف على الملاءة المالية للمستأجر وقدرته على سداد الأجرة المتوقعة، ومدى توافق التمويل مع  سياسات  الإستثمار بالمؤسسة.

طبيعة المخاطر: مخاطر تشغيلية.

ويمكن الحد من هذه المخاطر من خلال التالي:-

=عمل قائمة بالمستندات اللازمة (الأساسية) التي يتم الرجوع إليها عند إجراء الدراسة الإئتمانية للعميل في ضوء السياسة الإئتمانية للمؤسسة المانحة للتمويل (المستأجر).

= أن يتم التأكد من عمل كافة السيناريوهات المحتملة للمستأجر، وتحليل مخاطر القطاع الصناعى للعميل، وتحليل كافة المؤشرات المالية الخاصة بالمستأجر ومراجعتها من جهة إدارة أخرى غير الجهة القائمة بإعداد الدراسة الائتمانية، وفي الواقع العملي توجد إدارة لإعداد الدراسة الائتمانية الخاصة بطلب العميل والعرض على إدارة أخرى لمراجعة الدراسة الائتمانية وتسمى إدارة مخاطر الإئتمان، ثم تقوم إدارة مخاطر الإئتمان بمناقشة الإدارة المعدة للدراسة الائتمانية لدراسة ومعالجة كافة المخاطر الائتمانية التي تحيط بالعميل (المستأجر) ثم العرض على اللجان الائتمانية المختصة لإتخاذ القرار الملائم بشأن منح العميل تمويلأ بصيغة الإجارة من عدمه أو تخفيضه حسب ما يترأى لها، أو تعديل هيكل التمويل، أو زيادة وتعديل الضمانات المقدمه من المستأجر.

4-3 توقيع المستأجر وثيقة وعد بالإستئجار أو ما في حكمها.

طبيعة المخاطر:-  مخاطر السوق.

ونظراً لانه لا يجوز أن تشتمل وثيقه الوعد بالإستئجار على مواعدة ملزمة للطرفين، فقد يتراجع الواعد بالإستئجار عن تنفيذ وعده، وبالتالي فسيقوم المؤجر بإستئجار السلعة أو بيعها في السوق لطرف أخر، والرجوع على المستأجر لتعويضه بأي خسائر نتيجة تراجعه عن الإستئجار، ويمكن للمؤسسة الحد من مخاطر إنخفاض السعر السوقي للسلعة من خلال التالي:-

= بأن تشتري السلعة التي سيتم إيجارها من البائع مع إشتراط حق الخيار لها خلال مدة معلومة، فإذا لم يتم إبرام عقد الإجارة وتمكين المستأجر من الإنتفاع بمنفعة السلعة أمكنها رد السلعة إلى البائع ضمن تلك المدة بموجب خيار الشرط المقرر شرعاً.

= أن تتعامل المؤسسة في إجارة السلع التي تتسم بكثرة الطلب عليها (مثل السيارات، والمباني العقارية ....)

= عدم ابرام عقود لإجارة الآلات ذات التقنية الخاصة، والتي تتسم بمحدودية مستخدميها، إلا في حالة توكيل المستأجر لشراء تلك الألات ذات المواصفات والتقنيات المحددة أو كفالته.

= أن لا تتعامل المؤسسة في السلع ذات الأسعار المتغيرة في فترات زمنية قصيرة.

4-4 الحصول على ضمانات الجدية من المستأجر

طبيعة المخاطر:-  مخاطر إئتمانية.

في حالة عدم تغطية مبلغ هامش الجدية الضرر الفعلي الذي وقع على المؤسسة بسبب نكول الواعد بالإستئجار تنفيذ وعده، ويمكن للمؤسسة أخذ هامش جدية يمثل نسبة لا تقل عن 10%  من قيمة السلعة التي سيتم تأجيرها وللتأكد من القدرة المالية للعميل، ولمواجهه الخسائر التي قد تلحق بالمؤسسة نتيجة نكولة عن تنفيذ وعده. 

4-5 تملك المؤسسة العين المراد إجارتها أو تملك منفعتها وتتمثل المخاطر نتيجة حدوث إحدى الحالات التالية:-

4-5-1 في حالة أن المؤسسة ستقوم بشراء السلعة من غير الواعد بالاستئجار ولم تكن السلعة المطلوب إجارتها مطابقة للمواصفات المطلوبة من الواعد بالاستئجار. فلن يتسلم الواعد بالاستئجار السلعة، وستواجه المؤسسة صعوبة في بيعها أو إيجارها للغير.

طبيعة المخاطر:-  مخاطر شرعية. ويمكن التغلب عليها من خلال:-

= توكيل العميل (المستأجر) بأن يشتري لحسابها ما يحتاجه معدات وآلات ونحوها مما هو محدد الأوصاف والثمن، بغية أن تؤجره المؤسسة تلك المعدات بعد حيازة المؤسسة لها حقيقة أو حكماً، وهذا التوكيل مقبول شرعاً.

= يجوز للمؤسسة أن تحصل من العميل (المستأجر) على كفالة حسن أداء البائع الأصلى لالتزاماته تجاه المؤسسة بصفته الشخصية، وليس بصفته مستأجراً، ولا وكيلاً للمؤسسة، وعليه فلو لم يتم عقد الإجارة تظل كفالته قائمة.

= ويترتب على هذا الضمان تحمل العميل الضرر الواقع على المؤسسة نتيجة عدم مراعاة البائع لمواصفات السلعة وعدم الجدية في تنفيذ التزاماته، مما يؤدي إلى ضياع جهود المؤسسة وأموالها أو يترتب عليه الدخول في منازعات ومطالبات باهظة.

 4-5-2 في حالة أن المؤسسة ستقوم بشراء السلعة من الواعد بالاستئجار، وعدم إتمام إجراءات إنتقال ملكية السلعة للمؤجر.

طبيعة المخاطر:-  مخاطر شرعية.  يجب مراعاة ما يلى لتجنب تلك المخاطر:-

= ان لا يتم عقد الإجارة إلا بعد تملك المؤسسة العين. ويصح التملك بعقد البيع ولو لم يتم تسجيله باسم المشتري (المؤسسة).

= ينبغي أن يحصل المشتري (المؤسسة) على سند ضد لتقرير الملكية الحقيقية له.

4-5-3 في حاله نكول المستأجر عن إستلام السلعة ولم يتم تحصيل هامش جدية من المستأجر، فسوف تواجه مخاطر تقلبات الأسعار إذا رغبت في بيع السلعة لعدم إيجارها للغير.

طبيعة المخاطر:-  مخاطر السوق

يمكن للمؤسسة الحد من مخاطر تقلبات الأسعار للقيام بإستئجار السلعة لعميل أخر أو بيعها من خلال التدابير الواردة بالبند 4-3.

4-6 إبرام عقد الإجارة مع المستأجر

4-6-1 قد يقوم العميل إلى النكول عن سداد الأجرة في مواعيدها، وقد تكون لسبب الإعسار أو مطل الغني.

طبيعة المخاطر:-  مخاطر إئتمانية. يمكن للمؤسسة أخذ الضمانات المشروعة بأنواعها لتوثيق الحصول على الأجرة أو الضمان في حالة التعدي أو التقصير مثل عدم سداد الأجرة المستحقة عليه في مواعيدها ومنها التالي:-

= يجوز إشتراط المؤسسة على العميل حلول جميع الأقساط المستحقة قبل مواعيدها عند إمتناعة أو تأخره عن اداء اى قسط منها من دون عذر معتبر.

= الرهن أو حوالة الحق على مستحقات المستأجر لدى الغير، ولو كانت تلك المستحقات تعويضات تأمين مشروع عن شخص المستأجر وممتلكاته.

= يجوز للمؤسسة مطالبة المستأجر بتقديم شيكات أو سندات لأمر قبل إبرام عقد الإجارة ضماناً للمديونية التي ستنشأ بعد إبرام العقد شريطة النص على انه لا يحق المؤسسة إستخدامها إلا في مواعيد إستحقاقها.

= يجوز ان تحصل المؤسسة على كفالة طرف ثالث ضماناً لعقد الإجارة.

= يجوز ان تحصل المؤسسة على رهن الوديعة الإستثمارية للعميل ضماناً للأقساط الغير مسددة لحين إستلام السلعة أو العين المؤجرة .

4-6-2  عدم قيام المستأجر بالقيام بالصيانة التشغيلية أو الدورية.

طبيعة المخاطر:-  مخاطر ائتمانية.

=  يجب على المؤسسة أخذ تعهد من العميل بعقد الإجارة أن يقوم بعمل الصيانة الدورية (العادية) التى تحافظ على سلامة الأصل.

= التأكد من تعاقد المستأجر مع مراكز الصيانة المعتمدة لإجراء الصيانة الدورية للمعدة أو الألة المؤجرة.

= القيام بعمل المتابعة الدورية من جهة مهندسي المؤسسة أو مهندس استشاري خارجي مستقل للتأكد من قيام المستأجر بأعمال الصيانة الدورية اللازمة.

4-6-3 قيام المستأجر بالقيام بالصيانة الأساسية للعين التي يتوقف عليها بقاء المنفعة.

طبيعة المخاطر:-  مخاطر شرعية

الأصل أنة لا يجوز أن يشترط المؤجر على المستأجر الصيانة الأساسية للعين التي يتوقف عليها بقاء المنفعة. ولكن يجوز توكيل المؤجر للمستأجر بإجراءات الصيانة على حساب المؤجر. أما في حالة الاتفاق على أن تكون الأجرة مكونة من جزأين محددين أحدهما يسلم للمؤجر، والآخر يبقى لدى المستأجر لتغطية تكاليف الصيانة الأساسية . فيجب على المؤسسة إتخاذ التدابير اللازمة الواردة بالبند السابق 4-6-2.

4-6-4 فوات المنفعة كلياً أو جزئياً بدون تعدي أو تقصير المستأجر .

طبيعة المخاطر:-  مخاطر شرعية  فيجب على المؤسسة لتجنب مخاطر فوات المنفعة كلياً أو جزئياً بدون تعدي من العميل التأمين على السلعة أو العين المؤجرة من خلال إحدى شركات التامين التكافلي أو غيرها من مؤسسات التأمين ضد المخاطر المتعارف عليها حريق، سطو،... 

4-6-5 فوات المنفعة كلياً أو جزئياً بتعدي وتقصير المستأجر مع بقاء العين، ولم يقم المستأجر بإعادة المنفعة أو إصلاحها، ولم يدفع الأجرة عن مدة فوات المنفعة.

طبيعة المخاطر:-  مخاطر شرعية فيجب على المؤسسة لتجنب مخاطر فوات المنفعة كلياً أو جزئياً في حالة إثبات التعدي أو التقصير على المستأجر الرجوع على الضمانات المقدمة من العميل الوادة بالبند 4-6-1  ، وكذا التأمين على السلعة أو العين المؤجرة من خلال إحدى شركات التامين التكافلي أو غيرها من مؤسسات التأمين ضد مخاطر التعدى والتقصير وغيرها من المخاطر.

4-6-5 قد لا يتم صياغة عقد الإجارة بطريقة غير سليمة تتسبب في ضياع حقوق المؤسسة.

طبيعة المخاطر:-  مخاطر تشغيلية.

يجب على المؤسسة إتخاذ الإجراءات اللازمة لمواجهه هذة المخاطر ومنها الأتي:-

- يفضل أن يتم إعداد عقود الإجارة من خلال إدارة قانونية متخصصة بالمؤسسة وأن تكون على خبرة ودراية بالأحكام الشرعية للأعمال المصرفية الإسلامية.

- يفضل أن تكون عقود الإجارة على نماذج موحدة بالمؤسسة شاملة لكافة الاركان الخاصة بالإجارة مع مراعاة المرونة في نوع السلعة والمواصفات الخاصة بها وبيانات المستأجر وغيرها من البنود الأخرى التي قد تتغير تبعاً لاختلاف حالات التمويل بالإجارة.

4-6-7 قد يحتوى عقد الإجارة على مخالفات شرعية( بيع العِينة مثلاً – شبهة الربا )

طبيعة المخاطر:-  مخاطر شرعية

ولكى تقوم المؤسسة بتقليص هذة المخاطر لأدنى حد ممكن يجب عليها إتخاذ التدابير اللازمة ومنها الأتي:-

- أن يتم إعداد عقود الإجارة وعرضها على هيئة الرقابة الشرعية لإبداء الرأي فيها ومدى مطابقتها للشريعة الإسلامية وخلوها من المخالفات الشرعية.

- أن تكون عقود الإجارة على نماذج موحدة بالمؤسسة شاملة لكافة الأركان الخاصة بالإجارة ومعتمدة من هيئة الرقابة الشرعية.

- في الحالات التى تتطلب تغيير في صيغة العقود نظراً لاختلاف طبيعة التمويل يفضل عرض العقود على هيئة الرقابة الشرعية بالمصرف لإبداء الرأي الشرعي واعتمادها. أو إعدادها من خلال مكتب إستشاري قانوني خارجي على دراية وخبرة بطبيعة المعاملات المصرفية الإسلامية.  

4- 7 إستلام عربون الإجارة عند إبرام عقدها بسبب نكول المستأجر عن الإنتفاع بالسلعة أو العين يحق للمؤجر أخذ العربون، وفي حاله عدم مقابلة العربون مقدار الضرر الفعلي وهو الفرق بين الأجرة الموعود بها والأجرة المبرمة في العقد مع غير الواعد.

طبيعة المخاطر:-  مخاطر إئتمان ومخاطر السوق، وللحد من هذه المخاطر قد تقوم المؤسسة زيادة مبلغ العربون بحيث ألا يقل عن 10%  - 15 % من قيمة السلعة، وأن تتنازل المؤسسة عما زاد من العربون عن مقدار الضرر الفعلي: وهو الفرق بين الأجرة الموعود بها والأجرة المبرمة في العقد مع غير الواعد، كما يجب أن تقوم بالتمويل بالإجارة في الموجودات التي تتسم بثبات أسعارها لفترات زمنية معتدلة.

4-8 حدوث خطأ في نظام تنفيذ عمليات تنفيذ الإجارة .

طبيعة المخاطر:-  مخاطر تشغيلية بسبب خطأ في تنفيذ عملية الإجارة مثل تسجيل أجل معدلات العائد، مخصصات الإهلاك، عقود الصيانة الأساسية، ..... على النظام بالخطأ وهو ما قد يسبب إلى خسارة المؤسسة.

ويجب أن تكون هناك عملية مراجعة تنفيذية شاملة قبل تنفيذ عقد الإجارة على النظام (مراجعة سابقة) – المراجعة الوقائية-  ومراجعة بعد تنفيذ عقد الإجارة على النظام (مراجعة لاحقة) وذلك للتأكد من عدم وجود أى بيانات تم تسجيلها بالخطأ قد تؤدي إلى خسارة المؤسسة.

4-9 تمليك العين المؤجرة في الإجارة المنتهية بالتمليك

وقد تحدث هذة المخاطر في العديد من الحالات.

4-9-1 تمليك العين بعد إنتهاء عقد الإجارة دون إبرام عقد التمليك بصيغة جديدة عند تنفيذ الوعد.

 طبيعة المخاطر:-  مخاطر شرعية وتشغيلية ويمكن الحد من المخاطر من خلال :-

= المراجعة المستمرة لنظم العمل بالمؤسسة التأكد من سلامتها وملاءمتها لتنفيذ عملية التمليك للأصل بعد إنتهاء مدة الإجارة.

=التأكد من سلامة الدورة المستندية لعملية الإجارة المنتهية بالتمليك بمختلف صورها.

= إجراء عمليات الرقابة الشرعية الدورية على عمليات الإجارة المنتهية بالتمليك للتأكد من إبرام عقود التمليك بمختلف صورها بعد إنتهاء عقود الإجارة.

= التدريب المستمر للعاملين بالمؤسسة لتنمية معرفتهم في الجوانب الشرعية الخاصة بصيغ التمويل الإسلامي. 

4-9-2 الربط بين عقد الإجارة والوعد بالتمليك

طبيعة المخاطر:-  مخاطر شرعية

ولكى تقوم المؤسسة بتقليص هذة المخاطر لأدنى حد ممكن يجب عليها إتخاذ التدابير اللازمة ومنها الأتي:-

- أن يتم إعداد مستندات الإجارة وعرضها على هيئة الرقابة الشرعية لإبداء الرأي فيها ومدى مطابقتها للشريعة الإسلامية للتأكد من عدم الربطبين عقد الإجارة وعقد التمليك.

- أن تكون مستندات الإجارة على نماذج موحدة بالمؤسسة ومعتمدة من هيئة الرقابة الشرعية.

وفي ضوء ما سبق فإنه يمكن للمؤسسات المالية الإسلامية (المصارف الإسلامية) إتباع التدابير والإجراءات المذكورة بعالية لتتمكن من الحد من المخاطر التي تواجه صيغة الإجارة والإجارة المنتهية بالتمليك، ويمكن للمصارف الإسلامية الإستفادة من عقود الإجارة والإجارة المنتهية بالتمليك لإنها مناسبة لتمويل الأتي:-

= تمويل العملاء من الشركات والشخصيات الاعتبارية في شراء الأصول لزوم الإنتاج .

= تمويل مشروعات البنية التحتية للدولة وهي بديل عن صيغة ملكية القطاع العام والخاص Public Private Partnership (P.P.P)  .

= استغلال الأصول المملوكة للمؤسسة (المصرف) وتأجيرها للعملاء سواء إجارة تشغيلية أو إجارة مع الوعد بالتمليك.

= استغلال الأصول التى تؤول ملكيتها للمصرف استيداءً لديون له قبل عملائه ، وذلك عن طريق تأجيرها للعملاء أو لمن يرغب سواء إجارة تشغيلية أو إجارة مع الوعد بالتمليك  وبحيث لا تزيد مدة عقد الإجارة شاملا الفترة المنقضية منذ أن آلت ملكية الأصل للمصرف عن خمس سنوات " .

=  إجارة الخدمات (التعليم – السفر – الحج والعمرة .......الخ) .

والحمد لله الذي بنعمته تتم الصالحات |، ، ،