نصائح قانونية هامة للمواطنين لتجنب النصب العقاري قبل او عند شراء او إيجار قطعة ارض او عقار او وحدة سكنية او إدارية او تجارية بسبب غياب الضمانات

ان شراء عقار هو امر قد يبدو سهلا في مجمله إلا انه ينطوي على العديد من الإجراءات او الخطوات التي تضمن لك كمشتري شراء وحدة ملائمة لك ولاحتياجاتك الحقيقية، ولا تسبب لك أي مشاكل قانونية او مادية.

فسواء كان العقار الذي ترغب في شراؤه عبارة عن شقة او فيلا او عمارة كاملة او قطعه ارض او شاليه، فستقوم بالبحث المكثف والمقارنة بين العديد من الوحدات المعروضة أمامك لتختار منها الأنسب لك، وبعد ان تستقر على هذه الوحدة ستبدأ في خطوات الشراء الفعلي والتسجيل.

ولكي تضمن ان تكون عملية شرائك لهذا العقار سليمة، يجب ان تتحرى مجموعه من الخطوات القانونية الهامة والإجراءات اللازمة بشكل أساسي وينبغى مراعاة عدة نصائح قانونيه حتى لا يخدعك أحد عند شراء عقارك و لا يخفى على أحد أن البعض أحياناً يتلاعب بالعميل الذى يشترى العقار إعتماداً على جهل بعض العملاء بالأوراق القانونية اللازمة لنقل ملكية العقار من البائع للمشترى بصورة قانونية سليمة تضمن حق المشترى والبائع ودون المساس بحقوقهما.

فالخطوات الواجب اتباعها حتى تنتقل الملكية من بائع العقار للمشترى انه يجب على المشترى أن يتفق مع البائع على الحصول على المستندات التالية أو صورة منها :-

- الحصول على عقد ملكية العقار او الوحدة السكنية المراد شرائها من المالك

وفى حالة وجود أكثر من مالك الحصول على صور من توكيلات الملاك الآخرين.-

- وفى حالة ما اذا كان المالك الحلى قد اشترى الوحدة او العقار من قبل من مالك اخر او عدة ملاك سابقين فيجب وجود عقد او حجة ملكية الارض المقام عليها العقار او عقد ملكية الوحدة السكنية الاصلى لاول مالك وبقية عقود الببع الاخرى الى ان تصل الى اخر مالك للوحدة او العقار المالك الحالى بحوزة المالك ويتم اخذ صورة من جميع العقود التى تدل على انتقال الملكية لاخر مالك لهذا العقار او الوحدة السكنية والذهاب بهم الى محامى ( مهم جدا ) نظرا لاثباتهم فى عقد البيع المبرم بينك وبين البائع ولضمان عدم اثارة اى مشاكل قانونية عند رفع دعوى صحة توقيع او صحة ونفاذ.

- الحصول على توكيل رسمى من المالك بحق البيع لنفسك وللغير صورة من عقد ملكية الأرض المقام عليها العقار مسجلة بالشهر العقارى صورة من ترخيص عدد الأدوار بالعقار.

- وعند شراء شقة من مشوع سكنى تابع لوزارة الاسكان والتعمير نك االاسكان والتعمير يجب ان تحصل عاى محضر تسليم الجهاز بوزارة الاسكان والبنك بالمنطقة التابع لها المشروع للمستلم الاول للشقة وتوكيلات البيع للنفس والغير منه لباقى المالكين بعده و عقود البيع ويتم ابرام عقد بيع بينك وبين اخر مالك ومستلم للشقة ومعرفة باقى الاقساط اذا لم يكن مسسد باقى الاقساط لبنك التعمير والاسكان والذهاب مهع بكل المستندات السابقة للحى لمعرفة الغير مسدد من فواتير ماء وكهرباء ةغاز ان وجد ثم الذهاب لمكتب الشهر العقارى للاطلاع ع على التوكيلات وعمل توكيل لك واثبات كل المشترين السابقين باسمائهم وارقام توكيلاتهم فى التوكيل الجديد لك قبل دفع المبلغ له لضمان حقك وتكمل انت مع البنك باقى الاقساط.

بوجود تلك المستندات القانون كمشترى حقك فى العقار ويضمن للبائع ثمن العقار المتفق عليه بالعقد بشكل قانونى سليم حيث من الممكن أن تشترى عقاراً وتكون أوراقه غير صحيحة وبالتالى تخسر استثمارك بالكامل ولتجنب الخسارة يجب التأكد من الأوراق القانونية قبل اتخاذ قرار الشراء لذلك يجب عدم التعجل للحصول على أفضل صفقة ممكنة الابعد التأكد من صحة المستندات لان الاستثمار العقارى يعد أكثر المجالات أمناً إذا تم الإعداد له جيداً كما أنه من أكثر المجالات المربحة بالمجال الاستثمارى

وبعد تلك المقدمة الهامة السابقة اليك تلك النصائح القانونية الهامة التى يجب مراعاتها بدقة ويجب عليك ان تدرس الإجراءات المطلوبة بدقة حتى لا يسهو عليك القيام بأي إجراء هام منها :-

1- لا تتردد أبدا في طلب الاطلاع على مستندات ملكية البائع لهذه الوحدة و راجع مستندات الملكية فمن المهم ان تتأكد من مستندات الملكية سند البائع الموجودة معه لتتبين ما هى صفته, وان تتأكد ان له الحق في التصرف في هذه الوحدة أيا كان نوعها سواء بصفته الاصليه او بوجود توكيل معه، وان يكون هذا التوكيل ساري المفعول ، والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه, ويجب أن يكون سند الملكية المستند الذي يثبت الملكية للبائع مشهرا (مسجل) وبه كل مواصفات العقار والأرض ومراجعة مكتب التوثيق الذي تم توثيق التوكيل فيه، وامتنع عن الشراء فى حالة إذا كان البائع ليس لديه صفة قانونية للبيع أو التصرف حتى لا تقع فريسة لعملية نصب.

2 - اذا كان لهذه الوحدة اكثر من بائع، كأن تكون ضمن ارث مثلا لمجموعه من الأفراد، فيجب في هذه الحالة ان تتأكد من موافقة كل المالكين على بيع هذه الوحدة، وهي ليست موافقة شفهية، وانما لابد ان تكون هذه الموافقة بتوكيل رسمي من جميع الملاك مما يؤكد موافقتهم على البيع او كل وارث يوافق بتوكيل مستقل ولكن ينبغىى الا ينسى اى احد من الورثة والا تترتب مشاكل قانوية بعد ذلك ويبتذ الوارث الباقى الغير موافق المشترى للحصول على موافقته لاتمام البيع بعد ذلك.

3 - راجع بيانات الوحدة أو العقار على وجه التحديد بعد المعاينة النافية للجهالة. فيفضل الا تشترى شقة لم تبنى بعد حرصا على اموالك و إحذر شراء شقة بدون عداد كهرباء عادى (رقم حديدة ) وليس عداد ممارسة او كودى و يحق لك ان تطلب من مالك الوحدة السكنية صورة من اخر فاتورة كهرباء او غاز لهذه الوحدة، ومن المهم ان تتأكد اذا كانت هذه الوحدة تابعه لاتحاد ملاك في العمارة مثلا انه لا يوجد عليها أي مستحقات صيانه او غيرها، حتى لا تجد مطالبات مالية من اتحاد الملاك لك عن فترة لم تستخدم فيها هذه الوحدة.

4 - راجع الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة الواقع فى دائرتها العقار او الشقة، للتعرف من خلال إدارة الأملاك والتنظيم بالحى، أوالإدارة الهندسية للتأكد من المعلومات الهامة التالية :-

أ - التأكد من أن هذا العقار ليس متعديا على أملاك الدولة. وامتنع عن شراء الوحدة المقامة على املاك الدولة حتى لا تضيع عليك اموالك.

ب - التأكد من أن هذا العقار أنشىء بناء على رخصة بناء و له رخصة بناء بالفعل وان أدوار هذا العقار مطابقة للترخيص ولا توجد أي أدوار مخالفة، خاصة الوحدة التي تنوي شراءها وذلك حتى تتجنب إزالتها من قبل الحكومة، وأن الوحدة المشتراة او المؤجرة تقع فى الادوار التى شملت الأعمال المرخص بها ..وإحذر أن تشترى وحدة فى مبنى بدون ترخيص أو فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة، لان العقار المقام بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الانشائية، فضلا عن ان مثل هذه المخالفات تتضمن تهديدا لسلامتك الشخصية، وتفقد مالك أو حياتك وحياة اسرتك لأنها معرضة للانهيار، وفي كل الأحوال يمكنك مراجعة إدارة الأملاك والتنظيم أو الإدارة الهندسية في الجهات الرسمية المعنية كما ذكرنا سابقا.

5 - اذا كنت تقوم بالشراء في أي مشروع سكني جديد لم يتم الانتهاء من بناء وحداته فعلا فلن يمثل هذا مشكلة في حد ذاته اذا تأكدت من الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة التابعة لها الوحدة السكنية من ان هذه الوحدة ليست في عقار متعدي على أملاك الدولة، والاطلاع على قرار تخصيص الأرض للشركة المالكة للمشروع بنفس مواصفات المشروع او الكمباوند.

6 - بعد التأكد من مستندات الملكية ورخصة العقار، يجب عليك ان تتوجه لمصلحة الشهر العقارى فى المنطقة التابع لها العقار للحصول على ما يسمى بالشهادة السلبية بالتصرفات على العقار من مصلحة الشهر العقارى، لتتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة مثل بيعها او تأجيرها سابقا او حاليا من جانب البائع للغير تم إخفاؤها عليك .. فهذه الشهادة تضمن لك ان لا يتم دفع أموال في وحدة مباعه لغيرك وإمتنع عن الشراء فى حالة وجود اى تصرف على العقار قد يؤثر على ملكيتك أو حيازتك ويفقدك اموالك.

7- عند تحرير العقود يجب الا تكتفي بالعقد الابتدائي، والعقد الابتدائي هو عقد يتم تحريره بين الطرفين البائع والمشتري، وعيب هذا العقد انه قد يسمح بقدر من التلاعب فيه مما لا يضمن لك كل حقوقك كاملة، لذلك كان من المهم ان يتم تحرير عقد بيع مسجل، وهذا النوع من العقود يكون الأصل منه موجودا في الشهر العقاري، وان يكون به رقم وتاريخ الإشهار

ينبغى التقديم للمشكلة الاولى وهى معرفة انواع العقود قبل ابرامها وهل عقد العقار الذى يعتد مستند يبرم على اساسه عقد شراء هذا الغقار حيث إن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات, ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وهو ما يعرض العديد من المشترين لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الوعي القانوني بان العقد الذي تم الشراء به غير كاف وينقصه العديد من البنود.

أنواع العقود

وتنقسم عقود البيع إلي نوعين, فهي إما

عقود بيع مسجلة

أو عقود بيع ابتدائية

فالأول:- وهوعقد البيع المسجل

هو الأساس, ويجب أن يكون موجودا بحوزة البائع وأن يكون اصل العقد موجودا بالشهر العقاري, بحيث يمكن استخراج صور رسمية منه في حالة فقده, ويجب أن يحتوي العقد علي رقم شهرة وتاريخه ولا يحتاج المشتري سوي إلي التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري, وهو إجراء بسيط للغاية.

أما الثانى :- عقد البيع الابتدائي

فيتم تحريره بين طرفين( البائع والمشتري), و إما أن يكون هذا العقد حاصلا علي حكم بصحة ونفاذ العقد, أو مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام, ويمكن ان يكون هذا العقد مجالا للتلاعب بإضافة او تعديل بعض البيانات. ويجب أن يحتوي عقد البيع علي العديد من البيانات المهمة, مثل اسم المشتري والبائع كاملا, ورقم البطاقة, وعنوان محل الإقامة كاملا, وبيان تفصيلي بالمبيع( سواء كانت شقة, أوقطعة ارض فضاء, أو محلا تجاريا أوعقارا كاملا) وبيان مساحته بالتحديد, وبيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع, والمنطقة, والمحافظة, ثم بيان تفصيلي عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية, وبالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء, وكذلك بيان الثمن, وكيفية دفعه بشكل واضح, وفي حالة وجود ورثة, لابد من ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشتري كافة عقود الملكية السابقة من البائع, كما يجب ان يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذلك اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة, وذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات. وعلي ذلك, فإن القانون رقم114 لسنة1946 يحمي الثروة العقارية من تسجيل علي غير العين محل التعاقد, أو تسجيل تم محوه, أو دعوي صحة توقيع, أو دعوي صحة توقيع ونفاذ.

وكما ذكرنا من قبل لمنشور لنا بالتفصيل الفارق بين دعوي صحة التوقيع و دعوي صحة التوقيع والنفاذ

فدعوي صحة التوقيع هي دعوي تحفظية, يسأل فيها القاضي البائع عن توقيعه, هل هو صحيح أم لا, ولا علاقة لها بموضوع التعاقد.

أما دعوي صحة التوقيع والنفاذ فهي تتعلق بالموضوع وهو في هذه الحالة العقار محل التعاقد.

و لكن البعض يقوم بالبيع لأكثر من شخص مستغلين جهلهم بالإجراءات, والضمانات القانونية اللازمة لحمايتهم من النصب ولذلك فإن القانون يلزم المحامي الموكل بإقامة دعوي صحة التوقيع والنفاذ, بأن يقوم بإخطار الشهر العقاري بأن هناك دعوي صحة توقيع ونفاذ للعقار أو الأرض محل التعاقد, ومن ثم لابد من إشهار صحيفة الطعن, وإلا لن تقبلها المحكمة, وبالتالي يقوم موظف الشهر العقاري بتسجيل البيانات الخاصة بالعقار أو الأرض محل الدعوي, مما يحول دون التعامل عليها مرة أخري, ولذلك يجب علي المشتري الاستعانة بمحام لاتخاذ كافة الضمانات والاجراءات القانونية التي تحميه قبل الوقوع في قبضة النصابين, وبائعي الوهم العقاري.

والحل هو

ضرورة معاينة العقار المعاينة النافية للجهالة, والتي تفيد العلم بالمبيع علما كافيا نافيا للجهالة, وان يطلب المشتري من البائع الاطلاع علي العقد الأزرق المسجل, وشهادة سلبية حديثة التاريخ( صادرة في نفس يوم الشراء) من الشهر العقاري, تفيد بأن العقار مازال مملوكا للبائع حتي تاريخ إصدار الشهادة, وإن لم يقم بالتصرف فيه لصالح شخص آخر, مشيرا إلي أن القاعدة القانونية العامة بالنسبة للعقارات تقول إن الملكية لا تنتقل بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير إلا عن طريق التسجيل في الشهر العقاري, وأن أي إجراء من إجراءات التصرفات العقارية علي العين سواء عن طريق إجراء حق عين أصلي عليها, أو حق عين مثل رهنها لبنك أو للغير, فلا بد أن يؤشر علي هامش دفتر الشهر العقاري بهذه التصرفات بحيث تمكن الكافة ومن يريد التعامل علي العقار أو الأرض بالحق القانوني له.

8 - العقد يجب ان يتضمن بيانات كل من الطرفين بشكل واضح مبينا الاسم كاملا سواء فرد او شركة ومحل الإقامة او عنوان المراسلة وكافة التفاصيل الأخرى.

9 - من اهم الإجراءات التي تضمن لك حقوقك كاملة هي ان تذكر كل تفاصيل الخاصة بالوحدة في العقد، مثل المساحة الإجمالية، حصة الوحدة من الأرض ومن المرافق ومن السطح ومن المنور ومن الجراج ومن المداخل، وجود حديقة مصاحبة للوحدة ام لا وماهي مساحتها وبيان حصة الوحدة منها، الدور الذي توجد به الوحدة، وعنوان العقار كاملا، ورقم المرحلة اذا كانت الوحدة في كمباوند سكني.

10 -يجب ان يكون العقد مبينا حقوق والتزامات كل من البائع والمشتري بصورة واضحة مفصلة شاملة لكل التفاصيل والبيانات، كأن يتم كتابة قيمة الأقساط المستحقة وعددها ومواعيد سدادها، والوقت المحدد للتسليم، وماهي شروط التسليم، وحالة الوحدة التي سيتم الاستلام عليها، وغرامة التأخير في التسليم، وقيمة التأمينات او وديعة الصيانة، ومراحل التشطيب، ومواصفات التشطيب، وغيرها من كل التفاصيل التي تجعلك تضمن كل حقوقك كاملة.

11- بعد كتابة العقد يجب ان يتم البدء سريعا في إجراءات تسجيله بالشهر العقاري او تسجيل توكيل رسمي من البائع لك وان يعطيك العقد او التوكيل الحق في ان تبيع هذه الوحدة لغيرك أيضا، وبدء إجراءات دعوى صحة توقيع ونفاذ، تقدم بطلب الاشهار للعقد فور تحريره حتى تتمكن من حجز اسبقية للتسجيل وشهر عقد البيع أو الايجار، على أن يتضمن التعاقد كافة حقوق وإلتزامات كل طرف بصورة واضحة لا تحتمل إختلاف التأويل أو التفسير, بما فيها حصة الشقة من الأرض والمرافق والسطح والبدروم و"الأجزاء المشتركة" والاستخدامات المحيطة (حديقة – فراغ 0000) الخ وهي إجراء قضائي قانوني يتعلق بالوحدة العقارية لضمان حقوق المشتري وعدم ترك فرصة لأن يتعرض لأي عملية نصب، ويفضل الاستعانة بمحامي ليساعدك على الانتهاء من هذه الإجراءات.

خذ نسخة من بيانات العقار وعقد ملكية الارض وصورة الرخصة والمخطط العام للمجمع السكنى (الكومباوند) وارفقها مع عقد ملكيتك للوحدة , واودعها الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة، للمحافظة على حقوقك ويتم إرفاق صورة من المخطط العام للمشروع او الكمباوند السكني ومراحله والمرحلة الموجود بها الوحدة وتفاصيله وخدماته مع العقد كملحقات له.

12- من الأفضل دائما ان تسارع بنقل عداد الكهرباء بإسمك كمالك حالي لهذه الوحدة، فهو ضمان كبير لحقوقك بها، خاصة وان في العديد من الإجراءات الحكومية الأخرى يتم طلب اخر فاتورة كهرباء خاصة بهذا العقار كإثبات على محل إقامتك.

بهذه النصائح القانونية السابقة تستطيع ان تضمن الا تتعرض لأي عملية نصب او احتيال او حتى ضياع لأى جزء من حقوقك المادية والادبية والمعنوية من شراءك لعقار او وحدة سكنية جديدة، ويفضل دائما ان تدرس الإجراءات المطلوبة بدقة حتى لا يسهو عليك القيام بأي إجراء هام مما يفقدك حق من حقوقك في ملكية او التصرف في هذه الوحدة وضياع اموالك هباءا.

هناك عقارت في وسط البلد عندما تباع شقه او محل يقال لك بدون حصه في الارض كيف تحسب شقه بدون حصه وشقه بحصه

تقسم مساحة الارض علي عدد الوحدات ينتج حصة الوحدة المراد بيعها ويتم تقدير سعر مترالارض بالشارع طبقا لاسعار المنطقة ويخصم ضعف قيمة حصة الارض من المبلغ المتفق عليه

اذا كانت بحصه في الارض تحسب كالاتي مساحه الأرض علي 24قيراط ثم تقسم علي عدد الشقق الموجوده اما بدون حصه في الأرض من الممكن يكون المسروع تخصيص الارص له حق انتفاع ولا يجوز له بيع الارض فيكون التعتمل في البيع علي المنشآت فقط او تكون حصه الارض غير مسجله في الشهر العقاري للمالك العقار فيكون ليس من حق المالك تسجيل كل فرد حصته او الشقه لعدم تسجيل الارض من الاساس

المقصود بالارض قطعة الارض الملحقة بالبناء او مساحة الارض ككل يعني لو مساحة الارض 500 متر و مساحة البناء 340 هل تحسب الارض على اساس 500 او 160 غير المبنية وهل تقسم على عدد الوحدات او على مساحة الشقة بمعنى لو كان عندنا 20 شقة هل يقسم سعر الارض على 20 او على مساحة الشقة بعد حساب مساحات الشقق مجتمعة

هل السؤال تحسب من ناحية السعر ام من ناحية حصة الارض الاثنين معا لو من ناحية الحصة وتوزيعها كل متر فى مساحة الارض يحسب كنسبة وتناسب حسب مساحة الوحدة وليس عدد الوحدات اما كسعر فهو طبعا سعر السوق حسب ظروف كثيرةشقة بحصة فى الارض تباع تمليك بسعر السوق وطبعا يتم التصرف فيها كاملا بالتسجيل وبتوكيل بالبيع والشراء شقة بدون حصة فى الارض بيع عادى او حق انتفاع فقط فى الحالتين يدفع اقل من قيمة البيع كتمليك بحصة لانه يمكن ايضا اعادة بيعها ولكن هنا يفضل عدم ترك حرية التصرف بالبيع وان تؤجر اما قانون جديد بمدة محددة تجدد او ايجار طويل هنا يدفع مبلغ اقل من التمليك فى مقابل عدم التصرف كمالك والحفاظ على ملكية الارض على حسب ظروف كل عقار وفى كل الاحوال كل عقار يعتبر ملف كامل له ظروفة الخاصة فى كل هذه القرارات

دة اسمة حق انتفاع وللاسف العملاء بيرفضوا و دة من حقهم , لان فى حالة ان العقار قابل لازالة اصبح بدون حق فى الارض

شقة بحصة فى الارض تباع تمليك بسعر السوق وطبعا يتم التصرف فيها كاملا بالتسجيل وبتوكيل بالبيع والشراء شقة بدون حصة فى الارض بيع عادى او حق انتفاع فقط فى الحالتين يدفع اقل من قيمة البيع كتمليك بحصة لانه يمكن ايضا اعادة بيعها ولكن هنا يفضل عدم ترك حرية التصرف بالبيع وان تؤجر اما قانون جديد بمدة محددة تجدد او ايجار طويل هنا يدفع مبلغ اقل من التمليك فى مقابل عدم التصرف كمالك والحفاظ على ملكية الارض على حسب ظروف كل عقار وفى كل الاحوال كل عقار يعتبر ملف كلمل له ظروفة الخاصة فى كل هذه القرارات

هناك اعمال يجب على أى شخص  مزمع  على بشراء عقار  أو شقة أو أرض و قبل تحرير عقد البيع تتمثل فى التالى:     مراجعة  مستندات الملكية سند البائع لتتبين ما هى صفته, وهل يجوز له التصرف بالبيع بصفة أصلية أو بتوكيل سارى المفعول، والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه, ويجب أن يكون سند الملكية مشهرا (مسجل) ..ويمتنع عن الشراء فى حالة  ما إذا كان البائع ليس لديه صفة قانونية للبيع أو التصرف حتى لا يقع فريسة لعملية نصب.كما يحترس من  شراء شقة بدون عداد كهرباء عادى (رقم حديدة ) وليس عداد ممارسةاو كودى . •و يقوم بمراجعة  بيانات الوحدة أو العقار على وجه التحديد بعد المعاينة النافية للجهالة – فيفضل الا يشترى شقة لم تبنى بعد حرصا على امواله  •ويقوم  بمراجعة  الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة الواقع فى دائرتها العقار او الشقة، للتعرف من خلال إدارة الأملاك والتنظيم بالحى، أوالإدارة الهندسية للتأكد من المعلومات الهامة التالية : أ‌-أن العقار ليس متعديا على أملاك الدولة . ويمتنع عن شراء الوحدة المقامة على املاك الدولة حتى لا تضيع عليه امواله  ب‌-أن العقار أنشىء بناء على رخصة بناء وأن الوحدة المشتراة او المؤجرة تقع فى الادوار التى شملت الأعمال المرخص بها .ويحذر أن يشترى وحدة فى مبنى بدون ترخيص أو فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة، لان العقار المقام بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الانشائية، ويمكن أن يتعرض للإنهيار، ويفقد ماله أو حياته  وحياة اسرته  •ويجب عليه  أن يتوجه لمصلحة الشهر العقارى فى المنطقة لعمل الاتى :- أ‌- للحصول على شهادة سلبية بالتصرفات على العقار من مصلحة الشهر العقارى، لتتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة من جانب البائع للغير تم إخفاؤها عليك . ويمتنع عن الشراء فى حالة وجود اى تصرف على العقار قد يؤثر على ملكيته أو حيازته  ويفقد امواله. ب‌- يتقدم بطلب الاشهار للعقد فور تحريره حتى يتمكن من حجز اسبقية للتسجيل وشهر عقد البيع  على أن يتضمن التعاقد كافة حقوق وإلتزامات كل طرف بصورة واضحة لا تحتمل إختلاف التأويل أو التفسير, بما فيها حصة الشقة من الأرض والمرافق والسطح والبدروم و"الأجزاء المشتركة" والاستخدامات المحيطة (حديقة – فراغ0000) الخ. •يأخذ نسخة من بيانات العقار وعقد ملكية الارض وصورة الرخصة والمخطط العام للمجمع السكنى (الكومباوند) ويرفقها مع عقد ملكيته  للوحدة , ويودعها الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة، للمحافظة على حقوقك .

ثم نأتى  لمرحلة تحرير عقد البيع فيجب أن يشتمل العقد على اسم المشترى و اسم البائع بالتفصيل و محل اقامة كلا منهما  و مهنة كلا منهما و ارقام اثبات شخصيتهم  ثم اثبات الايجاب و القبول على تحرير عقد البيع  و اقرار كلا منهما و بخاصة البائع بأنه لا يخضع لقانون الكسب الغير مشروع و أنه غير ممنوع من التصرف ثم تأتى مرحلة البنود : البند الاول : اقرار البائع ببيع العقار أو الشقة للمشترى القابل لذك مع تحديد العقار تحديدا نا فيا للجهالة  من حيث حدوده و مساحته و عدد الادوار و مكونات كل دور و اذا كانت شقة محل البيع فانه يجب تحديد الشقة وصفا وتنفصيلا من حيث الحدود و انها بأى دور من أدوار العقار ورقم الشقة و حدود الشقة من جميع النواحى  و مساحتها بالاضافة الى بيانات العقار الكائنة به تحديد نافيا للجهالة كما سبق من حيث الحدود و المعالم و المساحة

البند الثانى الثمن و طريقة سداده و المبلغ المدفوع بمجلس تحرير العقد  متضمنا اقرار من البائع بانه تسلمه بمجلس العقد

البند الثالث اقرار المشترى بمعاينة الشقة او العقار المعاينة التامة النافية للجهالة

البند الرابع ضمان البائع لكافة الحقوق العينية و الشخصية و ضمان التعرض القانونى و الغير قانونى

البند الخامس  اثبات سند ملكية البائع طبقا للعقد المشهر او تسلسل الملكية

البند السادس حصة الشقة في ارض العقار  والاجزاء المعدة للاستعمال المشترك و سطوح العقار و الحديقة اذا كانت هناك حديقة .

البند السابع  وقت تسليم العقار او الشقة المبيعة

البند الثامن الشرط الجزائى على كلا من البالئع و المشترى  في حالة اخلال أيا منهما بأى بند من بنود هذا العقد أو النكول و الرجوع عن العقد .

و هناك بنود يمكن اضافتها  مثل المحكمة المختصة بنظر اى نزاع على هذا العقد و المراسلات التى ترسل لآيا من البائع او المشترى على العنوان المثبت بالعقد و عدد نسخ العقد  وهى ليست بذات اهمية البنود الثمانية  .

اما اجراءات شهره  يقدم طلب تسجيل لمكتب الشهر العقارى الذى يقع بدائرته الشقة المبيعة او العقار المبيع و يمكن كتابة الطلب على التموذج المعد بمكتب الشهر العقارى و ترفق به اربعة صور منه ( أى الطلب )  ليقوم مكتب الشهر العقارى بدوره بارسال صورة لمكتب المساحة المختص و بعد تقديم الطلب بثلاثة أيام على الاقل يقوم المشترى أو وكيله بالحضور لمكتب المساحة للآرشاد حتى يقوم مكتب المساحة بعمل كشف تحديد للعقار أو الشقة المبيعة و بعد انتهاء مكتب المساحة من اصدار كشف التحديد يقوم المشترى او وكيله بعمل مشروع العقد المسجل على العقود الخضراء التى تباع بمكتب الشهر العقارى و بعد انهاء المشروع يقوم الطالب بتقديمه الى مكتب الشهر العقارى للحصول على مقبول للشهر  مع جميع المستندات المطلوبه و بعد استلامه للمشروع  المقبول للشهر يقوم الطالب باحضار البائع الى اقرب مكتب توثيق له للتصديق على المشروع المقبول للشهر و بعد انهاء هذه المرحلة يتوجة الى المكتب الرئيسى للشهر العقار بتسليم المقبول للشهر بعد التصديق عليه شاملا كافة المستندات المطلوبة  و يقوم باستلام ايصال بالمقبول و المستندات و يتابع المكتب الرئيسى حتى يحصل على العقد النهائى المميكن

و في حالة نكول البائع عن شهر العقد يقوم أولا بانذاره رسميا لا ثبات النكول حتى يتمكن من مطالبته بالشرط الجزائى ان وجد  لا خلاله بالتزماته  ثم يقدم طلب التماس الى  مكتب الشهر العقار الذى قدم به طلب تسجيل العقد بتعديل الطلب من بيع رضائى الى دعوى  صحة ونفاذ و بعد استلامه لكشف التحديد يقوم باقامة دعوى صحة ونفاذ و يقوم بعد اعلان البائع بالدعوى يقوم باجراءات شهر صحيفة الدعوى حتى تقبل الدعوى

خطوات الواجب اتباعها عند شراء شقة تمليك وكتابة العقد؟

>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>>> 

اولا تتاكد من العقد المسجل سند الملكيه واسم صاحب رخصه البناء وعداد الكهرباء والمياة ثم تحررعقد بيع ابتدائى مع البائع ثم تقوم بعمل توكيل خاص فى الشهر العقارى للبيع للشقه ثم تتقدم بطلب شهر عقارى وذلك فى مكتب الشهر العقارى التابع لمكان الشقه وتسجل الشقه باسمك

كيف تشترى عقار بمستند ملكية صحيح

تعتبر مستندات الملكية المقوم الرئيسي عند بيع وشراء العقارات بمختلف أنواعها

ومن المعروف أن معظم أصحاب العقارات بمصر لا يقومون بإنهاء إجراءات التسجيل كاملة عند شراء العقارات ومنهم من يكتفي بالعقد الابتدائي أو بالحصول علي حكم بصحة البيع ونفاذه أو حكم بصحة التوقيع علي عقد البيع وهو ما يؤدي إلي أن يقع العديد من المشترين في حيرة عند شراء العقار وربما يتعرض آخرين للوقوع ضحايا لعمليات نصب نتيجة عدم وجود الخبرة في معرفة المستندات او اكتشافهم بان العقد الذي تم الشراء به غير كافي وينقصه العديد من البنود

أنواع مستندات الملكية وأهمية كل مستند وماهي الأوراق التي تكون مطلوبة من البائع

وابدأ من هنا بأنواع العقود وهي إما عقود بيع مسجلة أو عقود بيع ابتدائية

عقد البيع المسجل بالشهر العقار

وهذا العقد هو الأساس الذي يجب أن يكون موجود تحت يد البائع ويكون اصل العقد موجود بالشهر العقاري بحيث إذا فقد في اى وقت فمن الممكن استخراج صور رسمية منه ويكون هذا العقد محتويا علي رقم شهر وتاريخه ولا يحتاج عند وجوده إلا إجراء بسيط من قبل المشترى وهو التأكد من صحة العقد بالشهر العقاري وهو إجراء لا يستغرق سوى يوم واحد

عقد البيع الابتدائي

وهو يكون محرر بين طرفين بائع ومشترى وله ثلاثة أشكال :

- إما أن يكون حاصل علي حكم بصحة ونفاذ العقد وهنا يلحق هذا العقد في قوته بالعقد المسجل من حيث الأمان للمشترى

- أو أن يكون محكوم بصحة التوقيع عليه وهنا يجب أن يكون بجانب هذا العقد تسلسل عقود الملكية وهي سلسلة العقود السابقة عليه حتى نصل إلي اقرب عقد مسجل للعقار مع التأكد من صحة تلك العقود

- والشكل الأخير وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام وتكمن هنا خطورة هذا العقد لان اى شخص يستطيع اصطناع العقد ووضع التاريخ والبيانات التي يريدها مدعيا انه عقد صحيح

وفي حاله وجود عقد بهذا الشكل فيجب التأكد من صحته من خلال سؤال البائع او سلسة البائعين حتي الوصول إلي اقرب بيع تم بالعقد المسجل أو حكم صحة ونفاذ رغم وجود العديد من العقارات مباعة بعقود ابتدائية بهذا الشكل ولم يتم عمل إجراءات للعقد بسبب تراخي المشترى إلا انه في حالات أخري تكون هذه العقود مصطنعة مما يوقع بالمشترى كضحية نصب .

البيانات الهامة التي يجب ان تكون مدرجة بعقود البيع :-

1- اسم المشترى والبائع كاملا - رقم البطاقة ( ويفضل حصول كل طرف علي صورة بطاقة الآخر ) - عنوان محل الإقامة كاملا

2- بيان تفصيلي بالمبيع ( سواء شقة - ارض فضاء - محل - عقار كامل ) وبيان مساحته بالتحديد ( العقد يكون مرفوض بالشهر العقاري في حالة وجود عجز او زيادة بالمساحة المكتوبة بالعقد اعلي من نسبة 10% )

3- بيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع والمنطقة والمحافظة ثم بيان عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية ( بالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء

4- بيان الثمن وكيفية دفعه بشكل واضح ( وانصح دائما بذكر الثمن الأصلي حتي يضمن المشترى حقوقه في حاله حدوث أي شيء

5- بيان بشرح وافي عن كيفية تملك البائع للعقار المبيع وذكر كافة العقود المتسلسلة حتي الوصول الي رقم العقد المسجل القديم للعقار ( وفي حالة وجود ورثة ذكر رقم وتاريخ اعلام الوراثة والمحكمة التي أصدرته ) بالإضافة إلي ذلك يجب ان يتسلم المشترى كافة عقود الملكية السابقة من البائع ( وفي حاله شراء شقة او محل من مالك عمارة او برج ونظرا لتعذر تسليم تلك المستندات حيث ان المالك يقوم بالبيع لآخرين – يتم الحصول علي صورة من كافة عقود البيع الخاصة بأرض العقار من المالك ويقوم المالك بالتوقيع علي كل ورقة من الصور بانها صورة طبق من العقد )

6- يجب ان يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذا اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة - وكذا وصف اى معالم مميزة وأسماء جيران ملاصقة إن أمكن

7 – يجب اشتمال العقد علي بند صريح بإقرار البائع بانه لم يسبق له التصرف في العين او ترتيب اى حقوق عليها للغير – وكذا ان البائع يضمن عدم تعرضه هو او الغير للمشترى في العين موضوع البيع

8- ذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق ولمحلات

9- يجب وجود بند صريح بان المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور اى عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا او قانونيا

هذا بالإضافة إلي باقي البنود العادية من ضمان عدم وجود استحقاقات مادية للدوله علي العقار من ضرائب او مياة او كهرباء سابقة علي تاريخ عقد البيع .

احترس من مقوله ( العقار به عقد اخضر )

استكمالا لعرض اشكال العقود وخاصة التي تشكل خطرا علي المشترى او علي الاقل تسبب له فهم خاطيء بانه اشترى عقار مسجل علي غير الحقيقة نعرض لهذا الموضوع حيث يتردد كثيرا في سوق العقارات مقوله ( العقار به عقد اخضر - للايهام بانه مسجل )

والعقد الاخضر هو ورقة خضراء خاليه تباع بالشهرالعقاري كنموزج لتحريره بالبيانات الخاصة بالعقار لتسجيله - تباع هذه الورقةالخضراء بخمسة جنيهات سعر رسمي - وقد اعتاد البعض علي شراء هذه الورقة وتحريرالعقود الابتدائية عليها او يكون هناك حكم بصحة التوقيع يتم الحصول علي صورة رسميةمنه وتكون مكتوبة علي هذه الورقة الخضراء ( علما بانه قد صدر قرار من وزارة العدلفي العام الماضي بمنع الحصول علي صور رسمية من الاحكام علي الورقة الخضراء لمنعالتلاعب بالمشترين - ولكن هذا لايمنع وجود الاف العقود بهذا الشكل سابقة علي صدورالقرار)

والنصيحة للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد ان يقوم بالاتي حتي يتأكد هل هومسجل او مجرد حالة من الحالات السابقة:-

اولا : مكتوب علي الهامش الايسر بالعقد بشكل عرضي ( ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية الا اذا تم شهره )

ثانيا : علي الهامش الايمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ اذا وجدهذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناة ان العقد لم يشهر وليس له قيمه

ثالثا : يجب ان يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل

رابعا : يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخة وساعته ويكون مختوم ايضا

خامسا : يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاربان البائع والمشترى قاما بالتوقيع امامه

اذا لم تتوافرالخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد اخضر يجب ان تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل واحترس !!!!

مستندات للشهر العقاري:

أولا..يتقدم أحد الطرفين البائع أو المشترى بطلب شهر عقارى.

وذلك بمأمورية الشهر العقارى الكائن بها العقار..

ثانيا..المستندات,,

1.عقد سند الملكية.

2.عقد البيع الابتدائى بين الطرفين.

3.شهادة مكلفة عقاريةمن{الضرائب العقارية}اذا كان العقار قديم.

4.رخصة المبانى اذا كان العقار حديث.

وهناك أجراءات تعرفها تباعاً من خلال الشهرالعقارى.كتحرير كشف التحديد أو استمارة التغيير......

الرسوم,

أهم النصائح:

- لا تشترى باى حال من الاحوال شقة غير موجوده فعلا او لم تنشاء ولم تشاهدها على الطبيعه

2- لا تشترى على الرسم فقد اشتريت شقة على مقاييس الرسم والمقاييس الفعلية بعد التنفيذ للاسف كانت فى حدود النصف

3- قيس مقاس شقتك بنفسك شاهدت شقة 140متر اتضح ان الصافى حوالى 90 متر فخذ معك متر واحسب مقاس الشقة ثم اضف فى اقصى حد 20 فى المائة للخدمات

4- لا تشترى فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة باى حال من الاحوال

5- اذهب الى مكان الشقة والشارع مره فى النهار ومره ليلا لتتعرف على المنطقة جيدا مثلا هناك مناطق هادئة فى الصبح وفى الليل يكون هناك مقهى تحت البيت تسبب قلق شديد ومعاكسات للسكان

6- عند شراء شقة فى دور علوى بدون اساسنسير لا تتخذ قرارك بسرعه فكر فى يوم تكون لا قدر الله مريض او راجع تعبان ومعاك مشتريات كثير او تحمل اولادك لانهم نائمين او تحتاج النزول لاكثر من مره فى فتره قليلة

7- ابحث كثيرا ولا تتعجل فكلما بحثت وجدت الافضل

8- لا تدع فرصة لسمسار او مالك يوهمك ان الشقة لقطه يجب ان تشتريها الان حتى لا تضيع خذ وقتك واسائل جيدا

9- اذا اخذك سمار لشقة اذهب مره اخرى بدونه واسال فى المنطقة عن متوسط الاسعار من البوابين والسماسره واذا اعجبتك اتفق عليها واعط السمسار حقة

10- عند التفاوض على السعر تفاوض مع المالك وليس السمسار لان بعض السماسره يزيد ويتشدد اكثر من المالك لان نسبته تزيد من المالك اذا اتى بسعر جيد للمالك

11- احذر من شراء شقة بدون عداد

12- سوف تدفع ما قد تعبت فيه لسنوات فلا تغامر خذ نسخة من بيانات العقار عقد الارض والرخصة واستفسر من الحى عنه لو كان عقار جديد

13- تاكد من بيانات البائع لك وملكيته للعقار

14 - تاكد من العقد ومن ان لك حصة فى الارض ومن كافه حقوقك واحذر بعض الشركات تلزمك بمبلغ كبير اذا حاولت اعادة البيع.

تسجيل الممتلكات

عزيزي المواطن، هل تعلم أنك إذا اشتريت عقار (شقة أو قطعة أرض) فأنك لا تكون مالك لها إلا بعد تسجيل عقد البيع وأن الجهة المختصة بالتسجيل هي مصلحة الشهر العقاري والتوثيق ممثلة في مأمورياتها ومكاتبها.

وحرصاً على حماية ممتلكاتك ، عندما تريد تسجيل الأرض أو البناء نود أن نقدم بعض الإرشادات والنصائح :

عليك أن تعلم أولاً أن تسجيل الأرض أو البناء يتم في مأمورية الشهر العقاري التابع لها الأرض أو البناء وعليه:

إذا أردت أن تبيع أرضاً أو بناء فعليك أن تتوجه إلى المأمورية المختصة ومعك الطلب المتعلق بذلك والذي يشمل البيانات الآتية:

نوع التعامل/ عقار التعامل / قطعة أرض زراعية أو فضاء أو رملية صحراوية / اسم الناحية / البلد / المحافظة / المسطح / الحوض / القطعة / الحدود أو عن عقار مبني ناحية كذا محافظة ). الصادر لصالحه التعامل المشتري كما هو الحال في البيع: (السن / الجنسية / الديانة / محل الإقامة / المهنة ). الصادر ضده التعامل (البائع ) كما هو الحال في البيع: (السن / الجنسية / الديانة / محل الإقامة / المهنة ).

المقابل : الثمن كما هو الحال في البيع.

التكليف يذكر فيه اسم المكلف باسمه العقار ويستمد هذا البيان من الكشف الرسمي الذي يستخرج من مأموريات الضرائب العقارية.

حقوق الغير: يذكر فيه الحقوق العقارية المقررة للغير على العقار إن وجدت.

المستندات المطلوبة لإتمام إجراءات التسجيل

تختلف هذه البيانات حسب نوع التعامل في الطلب على النحو الآتي:

تسجيل عقد البيع الرضائي

العقد المسجل سند ملكية البائع.

كشف رسمي من الضرائب العقارية للناحية.

تسجيل عريضة دعوى صحة ونفاذ البيع

إرفاق صورة ضوئية معتمدة من مقدم الطلب أو تضمين طلبك بأنه يتعذر عليك تقديم هذه الصورة

تسجيل حكم صحة ونفاذ بيع

العقد العرفي المنظور في الدعوى.

عريضة الدعوى.

الحكم المراد تسجيله وما يفيد نهائيته مع تقديم المستندات السابق بيانها.

شهر إرث متوفي

إرفاق الإعلام الشرعي المثبت لوفاة المورث.

مستندات الملكية الموضحة سابقاً.

ملاحظات:

* وفي حالة استيفائك لكافة البيانات والمستندات تؤشر المأمورية على الطلب بالقبول للشهر.

* وهذه الإجراءات تستغرق وقت يتراوح ما بين يوم إلى خمسة أيام في حالة استيفائك جميع البيانات والمستندات.

* تحرير مشروع المحرر (نسخ مقبول للشهر ) على العقود الزرقاء المدموغة المباعة من المأمورية وتقديمها مرفقاً بها نفس المستندات التي سبق استلامها من المأمورية لتقوم المأمورية بمراجعة هذا المشروع وتسليمه إليك في خلال مدة من يوم إلى ثلاثة أيام من تقديمه أو إخطارك به بريدياً في نهاية هذه المدة في حالة عدم توجهك لاستلامه.

* التوجه إلى أي فرع توثيق لتوثيق مشروع المحرر أو التصديق على التوقيعات على حسب الأحوال وهذا الإجراء لا يستغرق أكثر من ساعة .

* تقديم مشروع المحرر الموثق إلى مكتب الشهر العقاري المختص لمراجعته فنياً ومالياً ثم يدرج بدفتر الشهر ويعطي له رقم مشهر ويتم تسليمه إليك وهذا الإجراء لا يستغرق من الوقت سوى يوم واحد.

بالنسبة لطلبات قيد ضمان التمويل العقاري فيجب اتباع الآتي:

يقدم الطلب المحرر من البنك أو المستثمر (المشتري) إلى المكتب الرئيسي للشهر العقاري بعاصمة المحافظة مرفقاً به المستندات الآتية:

العقد المسجل سند ملكية (المشتري) أو المستثمر.

عقد التمويل العقاري الموقع عليه من أطرافه الثلاث البنك أو شركة التمويل والبائع والمستثمر ( المشتري ) مثبت تاريخه أو موثق.

ملاحظات:

* ولك متابعة ما تم في طلبك لدى مكتب شئون التمويل العقاري التابع لمصلحة الشهر العقاري والكائن مقره بهيئة التمويل العقاري شارع المانسترلي ـ الجيزة.

* الوقت الذي يستغرقه هذا الإجراء مدة لا تتجاوز سبعة أيام.

إذا كان شرائك في القرى والأراضي الزراعية داخل المدن الساري عليها نظام السجل العيني، تتبع جمهورية مصر العربية نظامين للشهر هما:

نظام التسجيل بالشهر العقاري المسمى بالشهر الشخصي فهو يبحث عن ملكية الشخص نفسه في جميع الأحواض والقطع والعقارات.

نظام السجل العيني الذي يبين من هم المالكون لهذه القطعة أو ذلك العقار (البحث يتم على الوحدة العقارية ذاتها ).

ملاحظات:

* إذا أردت أن تشتري أرض زراعية خاضعة لنظام السجل العيني فعليك أن تقدم الطلب إلى المأمورية الواقع في دائرتها هذه الأرض بنفس بيانات الطلب السابق بيانها

* في نظام الشهر الشخصي عدا شهادتي القيود والمطابقة بديلاً عن المسجل سند الملكية.

إذا علمت أن هناك ما تسمى باستمارات تسوية توزع بالقرية فأعلم أنها البداية للتسجيل العيني فعليك التوجه إلى المأمورية المختصة لاستلام استمارة بالمجان الموضح بها أقسام البيانات المطلوبة فعليك ملئها والتوقيع عليها والتوجه بها إلى المأمورية المختصة مرفقاً به مستنداتك السابق بيانها إن وجدت أما إذا لم يوجد مستندات ففي كل الأحوال سيتم عمل محضر وضع يدك على الأرض التي تشتريها بالطبيعة يسأل فيه الجيران وكبار السن ورجال الإدارة بجانبك أنت والبائع وإذ تنتهي منه المأمورية فتقوم أنت والبائع بالتصديق عليه في فرع التوثيق ثم تقدمه إلى مكتب السجل العيني الرئيسي بعاصمة المحافظة للبحث والقيد في صحيفة خاصة بالأرض وبذلك يكون هذا أول قيد على الأرض يعد سند ملكية لك.

ملاحظات:

* تقدم استمارات التسوية خلال شهرين من تاريخ صدور القرار الوزاري بتعين القسم المساحي الذي يسري عليه نظام السجل العيني.

* تخفض رسوم الشهر المستحقة عن هذه الاستمارات بمقدار 50% إذا كان وضع اليد سابقاً على صدور القانون رقم 142 لسنة 1964 بمدة خمس سنوات على الأقل.

فئات الرسوم للشهر العقاري والسجل العيني وأمثلة توضيحية.

تحدد رسوم التسجيل والقيد في القانون رقم 70 لسنة 1964 وتعديلاته شاملة تكلفة الأعمال المساحية وذلك عن كل تصرف في قطعة واحدة أو وحدة عقارية أو قيد في صحيفة وحدة عقارية بحيث لا تتجاوز مبلغ ألفي جنيه وفقاً لما يلي:

*   خمسمائة جنيه حتى مسطح 100م2.

*   ألف جنيه حتى مسطح 200م2.

*   ألف وخمسمائة جنيه حتى مسطح 300م2.

*   ألفي جنيه فيما يزيد على مسطح 300م2.

أما بالنسبة للأراضي الزراعية والأراضي الصحراوية والأراضي البور خارج كردون المدن وما في حكمها:

*  خمسمائة جنيه حتى خمسة أفدنة.

*   ألف جنيه حتى عشرة أفدنة.

*   ألفي جنيه فيما جاوز عشرة أفدنة.

ويتعدد الرسم بتعدد التصرفات أو الموضوعات أو الوحدات العقارية أو القيود في كل صحيفة وحدة عقارية.

لا يستحق أي رسوم على الإجراءات الخاصة بطلبات قيد الضمان العقاري بالرهن الرسمي أو حق الامتياز الخاصة بطلبات قيد الضمان العقاري بالرهن الرسمي أو حق الامتياز تنفيذاً لقانون التمويل العقاري الصادر بالقانون رقم 148 لسنة 2001 وتعديلاته.

لا تسري الأحكام المنصوص عليها بالقانون رقم 83 لسنة 2006 والقرار الوزاري رقم 5424 لسنة 2006 على طلبات قيد الرهن لصالح البنوك الخاضعة للقانون رقم 88 لسنة 2003.

يكون تقدير الأمانة القضائية المستحقة على صحف الدعاوى بمقدار 25% من الرسوم المستحقة طبقاً للقانون رقم 83 لسنة 2006 بعد إعداد المشروع.

طلبات الامتداد وطلبات التجديد لا يحصل عنها سوى الرسم المقرر على تقديم الطلب فقط وذلك في حالة سابقة تحصيل رسوم الشهر أو القيد على الطلب الممتد أو المجدد.

طرق سداد الرسوم المستحقة بإحدى الطرق الآتية:

*   السداد النقدي.

*   السداد عن طريق الشبكات مقبولة الدفع.

*   السداد عن طريق الحوالات البريدية أو الإذونات.

          جدول شامل شرح طلبات الشهر العقاري

الطلبات وانواعها وحالاتها

العقارات في مصر تنقسم من حيث طبيعتها الى

العقارت المبنية والشقق والأرضي الفضاء والبور والمعدة للبناء

(اي عقار او ارض غير الأطيان الزراعية)

الأطيان الزراعية وتحسب بالفدان والقيراط والسهم – علما بأن:

الفدان = 24 قيراط = 576 سهم = 4200م2

القيراط = 24 سهم = 175م2

السهم = 7.2917م2

الم