..حق البائع في فسخ عقد البيع وآثار فسخ العقد في القانون المدنى

يكون للبائع ، إذا أخل المشتري بالتزام الوفاء بالثمن ، أن يطلب إلى القضاء في دعوى يرفعها إليه ، الحكم بفسخ عقد البيع ، و يسمى الفسخ في هذه الحالة بفسخ عقد البيع القضائي .

و يجوز للبائع أن يشترط مقدماً على المشتري اعتبار عقد البيع مفسوخاً من تلقاء ذاته دون حاجة إلى حكم قضائي إذا أخل المشتري بالتزام الوفاء بالثمن ، و يسمى الفسخ في هذه الحالة بفسخ عقد البيع الاتفاقي .

و يرتب فسخ عقد البيع ، سواءً أكان قضائياً أو اتفاقياً ، آثاراً محددة .

أولاً ـ فسخ عقد البيع القضائي : ( الفسخ القضائي لعقد البيع ) :

تقضي القواعد العامة أنه في العقود الملزمة للجانبين ، إذا لم يوفِ أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه ، مع التعويض في الحالتين إن كان له مقتضى .

40

و يعدّ عقد البيع من العقود الملزمة لجانبين ـ كما رأينا ـ و يجوز بالتالي للبائع إذا أخل المشتري بالتزامه بالوفاء بالثمن ، أن يطلب إلى القضاء ، في دعوى يرفعها إليه ، الحكم بفسخ عقد البيع ، و يسمّى الفسـخ في هذه الحالة بفسخ عقد البيع القضائي .

و يستطيع البائع طلب فسخ عقد البيع قضائياً , و لو كان قد طلب من المشتري تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن و رفع به دعوى ، لأنه يكون له أثناء هذه الدعوى أن يعدّل طلبه بتنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن إلى طلب فسخ عقد البيع .

و يسـتطيع البائع الذي كان قد طلب من المشتري تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن و رفع به دعوى ، أن يطلب فسخ عقد البيع , و لو أمام محكمة الاستئناف .

و يشـترط ، حتى يستطيع البائع طلب فسخ عقد البيع لإخلال المشتري بالتزامه بالوفاء بالثمن :

A ـ إعذار المشتري ،

B ـ و عدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن ،

C ـ و رجوع عدم التنفيذ إلى المشتري وحده .

أ ـ إعذار المشتري :

لا يستطيع البائع طلب فسخ عقد البيع لعدم تنفيذ المشتري التزامه بالوفاء بالثمن ، إلا إذا أعذر المشتري و طالبه بتنفيذ هذا الالتزام .

و تظهر الأهمية العملية لإعذار البائع للمشتري بتنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن قبل طلب فسخ عقد البيع ، في أن الإعذار يجعل القاضي أسرع استجابة لطلب فسخ عقد البيع , و أقرب إلى الحكم على المشتري بتعويض إضافة إلى الحكم بفسخ عقد البيع .

و يكون إعذار المشتري بإنذاره .

و يمكن أن يكون الإعذار بما يقوم مقام الإنذار .

و يقوم مقام الإنذار أية ورقة رسمية تظهر منها بجلاء رغبة البائع في أن ينفذ المشتري التزامه بالوفاء بالثمن ، كمحضر الحجز الذي هو من أعمال التنفيذ , و

التنبيه الرسمي الذي يسبق التنفيذ , و ضبط المحاكمة .

و لكن يكون من مصلحة البائع أن يعذر المشتري بإجراء مستقل عن صحيفة الدعوى ، و لو كانت هذه الصحيفة تقوم مقام الإنذار ، لأنه إذا تم الإعذار في صحيفة الدعوى و بادر المشتري إلى تنفيذ التزامه بالوفاء بمجرد تبليغه صحيفة الدعوى ، تكون مصروفات الدعوى على البائع ، لأن المشتري يكون قد نفذ التزامه بالوفاء بالثمن بمجرد إعذاره .

# و لا تكفي الورقة غير الرسمية للإعذار في المسائل المدنية .

# و تكفي الورقة غير الرسـمية للإعذار في المسائل التجارية وفقاً للعرف التجاري ، بل و يكفي مجرد الإخطار الشفوي إذا كان العرف التجاري يسمح بذلك ، و كل ما يهم هو أن يثبت البائع أن الإعذار قد تم على هذا الوجه .

و يستطيع البائع طلب فسخ عقد البيع لعدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن ، دون إعذار المشتري و مطالبته بالتنفيذ في بعض الحالات . و ترجع هذه الحالات إلى الاتفاق أو إلى حكم القانون :

► فقد يتفق البائع و المشتري على أن يكون المدين ( المشتري ) معذراً بمجرد حلول الأجل دون حاجة إلى أي إجراء آخر . و قد يكون هذا الاتفاق صريحاً و قد يكون ضمنياً . و يعدّ اتفاقاً ضمنياً أن يشترط البائع على المشتري أن يدفع الثمن في محل إقامته ، و لا يحضر المشتري للدفع يوم حلول الأجل .

► و قد يقضي القانون بعدم الحاجة إلى الإعذار . و قد نص القانون على عدم الحاجة إلى الإعذار :

A ـ إذا استحال على المشتري تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن ، إذ لا يكون هناك معنى لإعذاره في هذه الحالة .

B ـ و إذا صرّح المشـتري كتابةً أنه لا يريد تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن .

ب ـ عدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن :

يشترط لطلب البائع فسخ عقد البيع ، أن لا ينفذ المشتري التزامه بالوفاء بثمن المبيع .

و لا يصعب تقرير فسخ عقد البيع عندما يكون عدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن كلياً .

و تبدو الصعوبة في حالة ما إذا كان تنفيذ المـشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن متأخراً ، أو جزئياً . و يكمن هنا دور القاضي في الحكم بفسخ عقد البيع ، لأن له السلطة التقديرية في الحكم بالفسخ .

و تعدّ سلطة القاضي التقديرية ذات أهمية قصوى , لأن الحكم بفسخ عقد البيع ليس كاشفاً للفسخ بل منشأ له .

و يستهدي القاضي إذ يمارس سلطته التقديرية آنفة الذكر بدرجة أهمية عدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن :

فإذا كان المشتري قد تأخر في تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن ، فيتوقف الحكم بفسخ عقد البيع على الظروف ، فقد يكون تأخر المشتري في تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن مساوياً لعدم التنفيذ حين يفوت التأخر على البائع فرصة ما .

و أما حيث لا يؤدي تأخر المشتري في تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن إلا إلى إصابة البائع بضرر بسيط ، فيقتصر القاضي على الحكم بالتعويض .

و كذلك الأمر بالنسبة لعدم تنفيذ المشتري جزئياً لالتزامه بالوفاء بالثمن ، فقد يسوغ الفسخ في فرض ، و لا يسوغه في فرض آخر ، و يتوقف هذا على شأن عدم التنفيذ الجزئي بالنسبة للبائع ، فإذا كان الجزء غير المنفذ قليل الأهمية ، اكتفى القاضي بالحم بالتعويض ، و أما إذا كان جوهرياً ، فعندئذٍ يقضي بفسخ عقد البيع .

و يستهدي القاضي عند ممارسة سلطته التقديرية آنفة الذكر أيضاً ، بسوء نية المشتري و حسنها ، فإذا كان المشتري قد تقصد إحداث ضرر للبائع من جراء عدم تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن ، يكون سهلاً على القاضي أن يستجيب لطلب البائع بفسخ عقد البيع .

و ظاهر أن هذه السلطة الممنوحة للقاضي ترد على البائع السيئ النية إذا حاول التحلل من عقد البيع الحاضر , بحجة وجود عيوب طفيفة في تنفيذ المشتري لالتزامه بدفع الثمن .

ج ـ عدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن معزو إلى المشتري :

لا يسـتطيع البائع طلب فسخ عقد البيع , لعدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن , إلا إذا كان عدم التنفيذ معزواً إلى المشتري وحده .

و لا يجوز بالتالي للبائع طلب فسخ عقد البيع عندما يتسبب هو ذاته في عدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن , كأن يرفض قبول الثمن المعروض عليه , أو كأن يخل بالتزامه بتسـليم المبيع فينشأ للمشتري حق الامتناع عن تنفذ التزامه بالوفاء بالثمن .

ثانياً - فسخ عقد البيع الاتفاقي : ( الفسخ الاتفاقي لعقد البيع ) :

يستطيع البائع أن يشترط مقدماً على المشتري استبعاد اللجوء إلى القضاء لتقرير

فسخ عقد البيع في حالة عدم تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن , ويتم ذلك بإدراج شرط فاسخ بمقتضاه يعد عقد البيع مفسوخاً من تلقاء ذاته دون حاجة إلى حكم قضائي .

و يستلزم لاستبعاد اللجوء إلى القضاء لتقرير فسخ عقد البيع في حالة عدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن عند إدراج الشرط الفاسخ , أن يتضمن هذا الشرط استبعاد تدخل القضاء صراحة :

لأنه إذا اقتصرت صياغة الشـرط على أن يكون عقد البيع مفسوخاً دون استبعاد تدخل القضاء صراحة , فلا يغني ذلك عن الالتجاء إلى القضاء للحكم بفسـخ عقد البيع , بما يتضمنه ذلك من سلطة تقديرية للقاضي قد يحكم معها بفسخ العقد وقد لا يحكم .

ويتعين على البائع , إذا أراد أن يستبعد , ليس فقط سلطة القاضي التقديرية , بل وتدخله أيضاً , أن يشترط صراحة وقوع فسخ عقد البيع دون حاجة لتدخل القضاء إذا لم ينفذ المشـتري التزامه بالوفاء بالثمن , ويلتزم القاضي في هذه الحالة بإعمال الفسخ , وليس له منح المشتري أية مهلة للوفاء بالثمن .

ولا تغني صياغة الشرط الفاسخ على أن يكون عقد البيع مفسوخاً دون تدخل القضاء إذا لم ينفذ المشتري التزامه بالوفاء بالثمن , عن ضرورة إعذار البائع للمشتري بوجوب تنفيذ التزامه بالوفاء بالثمن .

و يتعين على البائع , إذا أراد أن يستبعد الإعذار , أن يشترط صراحة فسخ عقد البيع دون حاجة لتدخل القضاء , و دون الحاجة إلى إعذار , ويلتزم القاضي في هذه الحالة بإعمال الفسخ , ولا يحتاج البائع إلى توجيه الإعذار .

ولكن يعفى البائع من الإعذار دون اشتراط على اسـتبعاده صراحة في حالة واحدة خاصة ببيع المنقولات , وردت في المادة 429 من القانون المدني التي تنص على أنه :

" في بيع العروض و غيرها من المنقولات إذا اتفق على ميعاد لدفع الثمن و تسـلم المبيع , يكون البيع مفسوخاً دون حاجة إلى إعذار إن لم يدفع الثمن عند حلول الميعاد إذا اختار البائع ذلك , و هذا ما لم يوجد اتفاق على غيره " .

ــ آثار فسخ عقد البيع :

يرتب فسـخ عقد البيع لعدم تنفيذ المشتري التزامه بالوفاء بالثمن , سواء أكان قضائياً أو اتفاقياً , آثار تتمثل في زوال عقد البيع بأثر رجعي , فينحل عقد البيع إذا فسخ , لا من وقت النطق بالحكم , بل من وقت نشوء العقد .

و يعد العقد المفسوخ كأن لم يكن , و يسقط أثره حتى في الماضي .

و يكون للفسخ هذا الأثر الرجعي فيما بين المتبايعين وبالنسبة للغير .

أ- الأثر الرجعي لفسخ عقد البيع بين البائع والمشتري :

يزول عقد البيع , إذا فسخ لعدم تنفيذ المشتري التزامه بالوفاء بالثمن , بأثر رجعي فيما بين المتبايعين .

و يرتب على زوال عقد البيع بأثر رجعي فيما بين المتبايعين , أنه يجب إعادة الحال بينهما إلى ما كانت عليه قبل العقد , فيرد المشتري المبيع إلى البائع إن كان قد تسلمه , ويرد البائع ما قبضه من ثمن إلى المشتري .

و يرد المشتري المبيع إن كان قد قبضه بثمراته , ويرد البائع ما قبضه من ثمن بفوائده القانونية , ويكون الرد من وقت المطالبة القضائية طبقاً للقواعد العامة .

و يكون استرداد كل متبايع لما أعطاه على أساس استرداد دفع غير المستحق .

و يحكم بالتعويض إذا استحال إعادة الحال إلى ما كانت عليه قبل العقد .

و يؤسس الحكم بالتعويض هنا على المسؤولية التقصيرية , لا العقدية , لأن عقد البيع يعد بعد الفسخ كأنه لم يكن .

و يلاحظ مما تقدم أن دعوى فسخ عقد البيع من شانها أن تجعل البائع في مقام الدائن الممتاز من الناحية العملية , لأنه يسترد المبيع دون أن يشترك معه فيه بقية دائني المشتري , فهو ممتاز من هذه الناحية , و يكمن بالتالي تقريب دعوى فسخ عقد البيع من الناحية العملية من المقاصة و حق الحبس و حق الامتياز .

ب- الأثر الرجعي لفسخ عقد البيع بالنسبة إلى الغير :

يزول عقد البيع إذا فسخ لعدم تنفيذ المشتري لالتزامه بالوفاء بالثمن , بأثر رجعي بالنسبة إلى الغير .

و يترتب على زوال عقد البيع بأثر رجعي بالنسبة إلى الغير , أنه يجب إعادة الحال بالنسبة لهذا الغير إلى ما كانت عليه قبل العقد , فإذا باع المشتري المبيع إلى مشترٍٍ ثانٍ أو رتب عليه حقاً عينياً كحق ارتفاق أو حق انتفاع , ثم طالب البائع بفسخ عقد البيع وأجيب إلى طلبه , رجع إليه المبيع خالياً من هذه الحقوق , إذ من المقرر أنه متى سقط حق المتصرف سقط حق المتصرف إليه , و يعد هذا مقتضى القاعدة الرومانية القائلة : " إذا زال حق المتصرف ( المشتري ) زال حق المتصرف إليه ( الغير ) " .

و لكن يلقي المشرع على هذه القاعدة , تحقيقاً لاستقرار المعاملات وحماية للثقة والائتمان , قيوداً تحد من إطلاقها :

و يعد من هذه القيود بالنسبة للعقارات , أنه إذا اكتسب الغير من المشتري بحسن نية حقاً عينياً على عقار , فإن المشرع يحمي هذا الغير حسن النية , و يرجع ذلك إلى أن المشرع يفرق في الحكم بين التصرفات التي يأتيها المشتري قبل تسجيل دعوى فسخ عقد البيع , وبين تلك التي يأتيها بعد هذا التسجيل :

ý فأما بخصوص التصرفات الأولى , فإن أثر الحكم الذي يصدر بفسخ عقد البيع لا يمتد إلى الغير حسن النية , حماية لهذا الغير الذي تستند ملكيته إلى قيود السجل العقاري , وعملاً بالمادة 13 من القرار 188 التي تقضي باحترام الحقوق المكتسبة من حسن نية استناداً إلى قيود السجل العقاري .

ý و أما بخصوص التصرفات اللاحقة التي يقوم بها المشتري , بعد تسجيل دعوى فسخ عقد البيع , فإن أثر الفسخ يسري على الغير أيضاً , و لو كان هذا الغير حسن النية – أي يجهل أن سند المشتري مطعون فيه – لأن القانون افترض سوء النية بمجرد حصول التسجيل , فلا يستطيع الغير أن يحتج بعدم علمه بدعوى فسخ عقد البيع .

و أما القيود بالنسـبة للمنقولات فهي أنه إذا اكتسب الغير من المشتري منقولاً مادياً , ثم فسخ عقد البيع الذي اشترى بموجبه المشتري , فيمكن لهذا الغير مع ذلك أن يمتلك المنقول متى كان حسن النية , أي جاهلاً سبب فسخ عقد البيع , عملاً بالقاعدة القائلة : " الحيازة في المنقول سند الحائز " . وتطبق هذه القاعدة ليس فقط في حال تملك المنقول , بل في حالة اكتساب أي حق عيني عليه .

المبحث الثاني

الالتزام بتحمل مصروفات البيع

يتحمل المشـتري مصروفات البيع , ما لم يوجد اتفاق أو عرف يحمل البائع هذه المصروفات .

و تؤكد هذا الحكم المادة 430 من القانون المدني التي تنص على أن :

" نفقات البيع والطوابع و رسوم التسجيل وغير ذلك من مصروفات تكون على المشتري , ما لم يوحد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك " .

و يعد من مصروفات البيع فيتحمله المشتري , مصروفات كتابة عقد البيع , وأتعاب المحامي الذي أعد عقد البيع وسجله , و مصروفات الإطلاع على العقار المبيع في السجل العقاري , و رسوم تسجيل عقد البيع الوارد على عقار في السجل العقاري , و رسوم التصديق على الإمضاءات عند تقديم عقد البيع للتوثيق العقاري .

 بحث قانونى فىدعوى فسخ عقد البيع على ضوء المادة 147 ، 148 ، 163مدنى وأحكام محكمه النقض         

بحث قانونى فىدعوى فسخ عقد البيع على ضوء المادة 147 ، 148 ، 163مدنى وأحكام محكمه النقض 

 من المقرر بنص المادة 147 من القانون المدنى فى فقرتها الاولى ان العقد شريعة المتعاقدين فلا يجوز نقضة او تعديلة الا بالاتفاق من الطرفين او للاسباب التى يقرها القانون ونفاذ ذلك ان العقد شريعة المتعاقدين وتلها شريعة اتفاقية شهود يلزم عاقديه بما يرد بالاتفاق عليه منى وقع صحيحا والاصل انه لا يجوز لاحد طرف التعاقد ان يققل بنقضة او تعديلة ولا يجوز للقاضى ذلك لانه لا يتولى انشاء العقود عن عاقديها واى يقتصر عمله على تفسير مشمولها بالرجوع الى نيه هؤلاء المتعاقدين فلا يجوز فلا يجوز اذن نقض العقد او تعديله الا بتراضى عاقدية  ويكون هذا التراضى بمثابه تعاقد جديد السبب من الاسباب المقررة فى القانون كما هو الشان فى الرجوع فى      

  وقد قضت محكمة النقض بان العقد قانون العاقدين فالخطا فى تطبيق القانون العام يخضع لرقابه محكمة النقض , 16/12/1937 م ق م 158 رقم 857 وبانه ليس فى القانون المدنى ما يسوغ القاضى نقض الالتزامات التى يرتبها العقد بل ان هذا      للاصل العام القائل بان العقد شريعة المتعاقدين ( نقض 15/5/1974 ق م- 2 – 818 ) 2-  م / 157 مدنى فى فقرتها الاولى انه فى العقود الملزمة للجانبين اذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزام  جاز للمتعاقد الاخر بعد اعزار المدينة ان يطالب بتنفيذ العقد او فسخ مع التعويض فى الجانبين ان كان له تقتضى ونفاذ ذلك ان الفسخ صورة من صور المسئولية العقديه وتتمثل فى حل الرابطة العقدية جزاء اخلال احد طرفى العقد الملزم للجانبين باحد الالتزامات الناشئة عن العقود والاصل انه لا يقع الا بحكم القاضى وهو ما يعرف بالفسخ القضائى والذى تتعرض له المادة السالفة الذكر وقد يقع بحكم الاتفاق وقد يتع بقوة القانونية حين يصبح تنفيذ الالتزام تسجيلا 

*يشترط لقيام الحق فى الفسخ ثلاثة شروط : 

1-  ان يكون من العقود الملزم للجانبين 

2-          اخلال الطرف المدين بتنفيذ التزام ناشى عن العقود سواء كان كليا او جزئين 

 3-  عدم تقصير طالب الفسخ فى تنفيذ التزامة

* وشروط الفسخ القضائى 

1- الاعذار بالتزام 

2- طلب الفسخ برفع دعوى 

3- صدور حكم بالفسخ وهو لا يقع الا بحكم القاضى وهو يكون منشا للفسخ ( محمد كمال عبد العزيز 

12-  تابع الفسخ وعن الطلب الثانى وهو طلب الزام المدعى عليه بسداد مقابل الثمن الاسانية 1-  نص المادة 160 مدنى اذا فسخ العقد اعيد المتعاقدين الى الحالة التى كان عليها قبل العقد فاذا استحال ذلك جاز الحكم بالتعويض وقضت محكمة النقض بان نص المادة 160 من القانون المدنى ان الفسخ يترتب عليه انحلال العقد باثر       منذ نشوته ويعتبر كلن لم يكن ويغاد كل شى الى ما كان عليه من قبل وبالتالى فانه يترتب على انقضاء بالفسخ لعقد البيع ان تعود العين المبيعة للبائع وان يرد للاخير ما قبضة من الثمن ( نقض 19/10/1976 ق م 27- 1467 وعن ثم يلتزم المدعى عليه بسداد معا قبضة  كنص المادة 160 مدنى 

 وعن طلب التعويض من المقرر بنص المادة 163 مدنى ان كل خطا سبب ضرر للغير يلتزم مرتكبة بالتعويض ونفاذ ذلك النص مقام المسئولية التقصير 

 ويلزم توافر عناصر ثلاث 

1- الخطا 

2-  الضرر

3- علاقة السببيه 

دعوى فسخ عقد بيع منزل 

انه فى يوم           الموافق 

بناء على طلب السيد /          المقيم فى ديرب نجم خلف الميكنه الزراعيه ومحله المختار مكتب الاستاذ/ متولى محمود متولى المحامى بالنقض ديرب نجم شرقيه        

انا     محضر محكمة مركزديرب نجم الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكوراعلاه واعلنت: 

السيد /          المقيم فى جميزة بنى عمرو مركز ديرب نجم مخاطبا مع 

واعلنتهه بالأتى 

بموجب عقد البيع المؤرخ /115/1999 باع الطالب الى المعلن اليه ماهو  منزل بناجيه  جميزة بنى عمرو مركز ديرب نجم شرقيه وحدوده كالاتى :الحد البجرى  والحد الشرقى   والجد القبلى والحد الغربى 

وتم البيع نظير ثمن اجمالى قدره 200000 مائتى الف جنيه تدفع  وتم سداد الثمن وتقاعس المعلب اليه عت نسليم المنزل 

 وقد انذر الطالب المعلن اليه بضرورة تسليم المنزل الاانه فوجئ بقيام المعلن اليه ببيه المنزل لشخض اخر وقام بتسليه له وهو  ما يجعل تنفيذ الالتزام مستحيلا 

وستد الطالب القانونى هو الماده 157 مدنى ، 158 مدنى 

**نص الماده 157 من القانون المدنى والتى تنص على انه : 

1-  فى العقود الملزمة للجانبين ، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه ، مع التعويض فى الحالتين إن كان له مقتض . 

2-  ويجوز للقاضى أن يمنح المدين أجلا إذا إقتضت الظروف ذلك ، كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام فى جملته . 

**وكذلك نص الماده 158 من القانون المدنى والتى تنص على انه : 

 يجوز الأتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه ، و هذا الاتفاق لا يعفى من الإعذار إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه . 

***اما اذا كان طلب فسخ العقد بسبب نقص الجسيم 

الا انه عند الاستلام لاحظ المشترى نقص انقصا جسيم مما يحق معه للمشترى طلب فسخ العقد وذلك 

طبقا لنص الماده 433 من القانون المدنى والتى تنص على انه: 

1-  إذا عين فى العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولا عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضى به العرف ما لم يتفق على غير ذلك ، على أنه لا يجوز للمشترى أن يطلب فسخ العقد لنقص فى المبيع إلا إذا أثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث لو أنه كان يعلمه لما أتم العقد .

2-  أما إذا تبين أن القدر الذى يشتمل عليه المبيع يزيد على ما ذكر فى العقد و كان الثمن مقدرا بحساب الوحدة ، وجب على المشترى ، إذا كان المبيع غير قابل للتبعيض ، أن يكمل الثمن إلا إذا كانت الزيادة جسيمة ، فيجوز له أن يطلب فسخ العقد وكل هذا ما لم يوجد إتفاق يخالفه. 

وعليه يحق للطالب رفع هذه الدعوى بطلب فسخ عقد البيع للاضرار بمصلحة الطالب ، وحيث أن تسبب المعلن إليه فى الفسخ  قد أصاب الطالب بأضرار بالغة ، فإنه يقدرها بمبلغ ..... كتعويض عن تلك الأضرار . 

بناء عليه 

 انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعلاه الى حيث المعلن اليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمةديرب نحم الكليه الدائرة (     ) مدنى وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ـــ الموافق    /     /  1999 وذلك ليسمع الحكم: 

اولا :بفسخ عقد البيع المؤرخ 15/1/1999 

ثانيأ:رد الثمن المدفوع من الطالب وقدره 200000مائتى الف جنيه، 

ثالثأ: إلزامه بأداء مبلغ وقدره 100000مائه الف جنيه تعويضا للطالب عن الاضرار التى اصابته من جراء فسخ عقد البيع وقيام المعلن اليه بالبيع لاخر اضرارأ بالطالب 

 مع الزام المعلن اليه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماه  , 

ولاجل العلم /  

( قضت المحكمة اولا بفسخ العقد ثانيا الزام بالتعويض 

 صيغة دعوى فسخ عقد بيعانه فى يوم ................ الموافق ..../.../.........            بناء على طلب السيد / ................ المقيم فى ................الموضوعدعوى فسخ عقد البيع المؤرخ ..../..../........        كطلب الطالب  وتحت مسئوليته .وكيل الطالب

ومحله المختار مكتب الاستاذ / ................ المحامى الكائن فى ................                     انا ................ محضر محكمة ................ الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعلاه واعلنت :السيد /  ................ المقيم فى ................ قسم ..........محافظة ............. مخاطبا مع / ................                                                                                                    واعلنتهه بالأتىبموجب عقد البيع المؤرخ .../..../...... باع الطالب الى المعلن اليه ماهو   ..............( ولوكان المبيع عقار او ارض) الكائن فى .................  والمحدده بالحدود الاتيه ............................... نظير ثمن اجمالى قدره ................... تدفع ( يكتب طريقة الدفع المتفق عليها )( وحيث ان المعلن اليه لم يفى بالتزامه فى .................فمن ثم يحق للطالب طلب فسخ العقد وذلك طبقا لنص الماده 157 من القانون المدنى والتى تنص على انه :1-  فى العقود الملزمة للجانبين ، إذا لم يوف أحد المتعاقدين بالتزامه جاز للمتعاقد الآخر بعد إعذاره المدين أن يطالب بتنفيذ العقد أو بفسخه ، مع التعويض فى الحالتين إن كان له مقتض .2-  ويجوز للقاضى أن يمنح المدين أجلا إذا إقتضت الظروف ذلك ، كما يجوز له أن يرفض الفسخ إذا كان ما لم يوف به المدين قليل الأهمية بالنسبة إلى الالتزام فى جملته .وكذلك نص الماده 158 من القانون المدنى والتى تنص على انه : يجوز الأتفاق على أن يعتبر العقد مفسوخا من تلقاء نفسه دون حاجة إلى حكم قضائى عند عدم الوفاء بالالتزامات الناشئة عنه ، و هذا الاتفاق لا يعفى من الإعذار إلا إذا اتفق المتعاقدان صراحة على الإعفاء منه .اما اذا كان طلب فسخ العقد بسبب نقص الجسيم بتاريخ .../..../...... باع المعلن اليه الى الطالب ماهو ارض ( او اى شىء معين المقدار ويمكن النقصان فيه) الكائنه فى .................  والمحدده بالحدود الاتيه ............................... نظير ثمن اجمالى قدره ................... تدفع ( يكتب طريقة الدفع المتفق عليها )الا انه عند الاستلام لاحظ المشترى نقص ال(...............) نقصا جسيم مما يحق معه للمشترى طلب فسخ العقد وذلك طبقا لنص الماده 433 من القانون المدنى والتى تنص على انه: 1-  إذا عين فى العقد مقدار المبيع كان البائع مسئولا عن نقص هذا القدر بحسب ما يقضى به العرف ما لم يتفق على غير ذلك ، على أنه لا يجوز للمشترى أن يطلب فسخ العقد لنقص فى المبيع إلا إذا أثبت أن هذا النقص من الجسامة بحيث لو أنه كان يعلمه لما أتم العقد .

2-  أما إذا تبين أن القدر الذى يشتمل عليه المبيع يزيد على ما ذكر فى العقد و كان الثمن مقدرا بحساب الوحدة ، وجب على المشترى ، إذا كان المبيع غير قابل للتبعيض ، أن يكمل الثمن إلا إذا كانت الزيادة جسيمة ، فيجوز له أن يطلب فسخ العقد وكل هذا ما لم يوجد إتفاق يخالفه.

وعليه يحق للطالب رفع هذه الدعوى بطلب فسخ عقد البيع للاضرار بمصلحة الطالب ، وحيث أن تسبب المعلن إليه فى الفسخ  قد أصاب الطالب بأضرار بالغة ، فإنه يقدرها بمبلغ ..... كتعويض عن تلك الأضرار .

بناء عليه انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعلاه الى حيث المعلن اليه وسلمته صورة من هذه الصحيفة وكلفته بالحضور امام محكمة ............ الابتدائيه الكائن مقرها فى .............. امام الدائرة (     ) مدنى وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ................ الموافق ..../..../........ وذلك ليسمع الحكم بفسخ عقد البيع المؤرخ ..../..../........ ورد المبلغ المدفوع من الطالب تحت مسمى العربون وقدره ................... ، وذلك مع إلزامه بأداء مبلغ وقدره ........ تعويضا لطالب عن الاضرار التى اصابته من جراء الفسخ ، مع الزام المعلن اليه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماه  , مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للطالب .ولاجل العلم /  

السند القانونى : المواد , 157, 158 ،433 من القانون المدنى  

مذكرة فى دعوى فسخ عقد بيع لإستحالة التنفيذ شاملة الرد على جميع الدفوع الشكلية

بدفاع / ..........................ومحلهما المختار مكتب ....... المحامي........ مدعيان

ضد

.................................................. ............................................مدعى عليه

فى الدعوى رقم ........ لسنة ........ والمــؤجلة لجلســـــــة ....../..../........ للمذكــــــــــــرات

الطلبات

نلتمس من عدالة المحكمة الموقرة أن تقضى : -

بطلبات المدعين بعريضة الدعوى

الدفاع

تنويه لازم بالنسبة لشهر عريضة الدعوى الماثلة فإننا نبين أن العقار محل الدعوى يقع فى مدينة دمياط الجديدة وهى لا تخضع لقانون السجل العينى

( مقدم شهادة من مكتب الشهر العقارى بكفر سعد تفيد ذلك )

وحتى القيد فى الشهر لا ينطبق على دعوانا الماثلة وذلك لكون الدعوى فسخ عقد بيع وقيد الشهر لا يكون إلا على دعاوى صحة التعاقد فقط وذلك حسبما هو وارد فى المواد 65/3 ، 106/2 ، 126 مكرر من قانون المرافعات والتى تشترط لإعمال هذا القيد أن يكون طلب الدعوى هو الحكم بصحة التعاقد على حق من الحقوق العينية العقارية

-وقد إستقر قضاء محكمة النقض على ذلك

( قيد الشهر الوارد فى المواد 65/3 ، 103/2 ، 126 مكرر مرافعات شروط إعماله لا محل لإعماله على رفع الدعوى إذا كان المطروح فيها على المحكمة طلب آخر غير صحة التعاقد ولو اقتضى الفصل فيه التعرض لحصة العقد والفصل فيها أولاً : - علة ذلك

( الطعنان رقما 829 ، 18 لسنة 69 ق جلسة 13/6/2000 )

ومرفق بهذه المذكرة هذين الطعنين

ومن ثم فإن شهر العريضة فى هذه الدعوى لا محل له لكون العقار محل الدعوى واقع بمدينة دمياط الجديدة وهى لا تخضع لقانون السجل العينى وكذلك قيد الشهر والذى لا يشترط فيها شهر العريضة لكونها دعوى فسخ عقد بيع وليست دعوى صحة عقد بيع

هذا تنويه أردنا أن ننوه به لعدالة المحكمة بخصوص شهر العريضة

ومن ثم فإن شهر العريضة فى هذه الدعوى لا محل له مطلقاً وفقاً لصحيح القانون

والمدعيان يبنيان دفاعهما

فى الطلب الأول من طلباتهما فى عريضة الدعوى على :-

فسخ عقد البيع الإبتدائى المؤرخ ../../...... لإستحالة نقل الملكية وتنفيذ العقد

والسبب يرجع فى ذلك - لإستحالة التنفيذ بنقل الملكية وتنفيذ العقد - إلى المدعى عليه .

ويتضح ذلك مما يلى

المدعى عليه باع للمدعيين بموجب عقد البيع المؤرخ .../../..... قطعة أرض مساحتها .... متر القطعة رقم ..... بمركز الحى ..... بمدينة دمياط الجديدة وذلك نظير مبلغ ......... جنيه

دفع المدعيان للمدعى عليه مبلغ ......... جنيه والباقى يسدد للجهة المالكة الأصلية وهى هيئة المجتمعات العمرانية ويمثلها جهاز تعمير مدينة دمياط الجديدة

وبتوجهة المدعيان إلى الجهة المالكة الأصلية

لحلولهما محل المدعى عليه فى إلتزاماته رفضت الجهة المالكة ذلك مستندا إلى أن الملكية لم تنتقل إلى المدعى عليه إلا بعد استكمال الثمن كاملاً واعتماد التنازل الصادر منه للمدعيان .

أى أن لا بد من استكمال الثمن و موافقة الجهة المالكة على اعتماد تنازله وبيعه قطعة الأرض للمدعيان

واستندت الجهة المالكة الأصلية فى ذلك إلى كراسة الشروط المالية

فى البند 11 منها ص 36 من حافظة المستندات المقدمة بجلسة .../.../....

""وأنه لا يجوز لمن ترسو عليه المزايدة التنازل عن العقد أو حوالته أو المشاركة به أو الدخول به كحصة عينية فى أى مشروع إلا بعد موافقة االهيئة وفى حالة المخالفة يحق للهيئة إلغاء العقد دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو صدور حكم قضائى مع تطبيق قواعد الإلغاء ""

كما أن الجهة المالكة الأصلية

استندت على أن المدعى عليه لم يقم بإستكمال باقى الثمن حيث أنه لم يدفع إلا عشرة فى المائة من ثمن القطعة ..... ولا بد له من استكمال أوراق نقل المليكة ومنها تحرير شيكات بنكية عليه بباقى الثمن حتى تنقل الملكية له

وقد أخطرت الجهة المالكة الأصلية

المدعى عليه بسرعة استكمال الأوراق ومنها تحرير شيكات بنكية عليه حتى يتثنى له نقل المليكة

إلا أنه رغم اخطاره بذلك بتاريخ .../.../..... " ثابت ذلك من ملف القطعة فى ص 14 من حافظة المستندات المقدمة بجلسة .../../... .

وبتاريخ .../..../..... أخطرته الجهة المالكة أيضاً بسرعة استكمال الأوراق وتحرير الشيكات ( ثابت ذلك من ملف القطعة ص 16 بحافظة المستندات .

وبتاريخ .../.../.... أخترته بمضمون ذلك مرة أخرى وثابت ذلك فى ص 17 بحافظة المستندات

وبتاريخ .../..../... وتاريخ .../.../......

أخطرته أيضاً بسرعة استكمال الأوراق وتحرير الشيكات ثابت ذلك ص 18، 19 بحافظة المستندات

وبتاريخ .../../.... أخطرته بذات المضمون وإلا ستضطر الجهة المالكة بإلغاء البيع وسحب تخصيص قطعة الأرض له ص 22 من الحافظة

ثم أنذرته إنذاراً أخيراً بتاريخ .../.../.....

بسرعة إستكمال الأوراق وتحرير الشيكات وحددت له موعد نهائى هو ..../../..... للإنتهاء من توقيع العقود الإبتدائية وفى حالة تقاعسه عن الإلتزام بالمدة سيتم إتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة ص 23 من حافظة المستدات المقدمة بجلسة ../.../....

وبتاريخ .../../.....

أخطرت الجهة المالكة الأصلية بإلغاء التخصيص لعدم انهاء اجراءات التعاقد ص 24 من ملف القطعة المرفق بحافظة المستندات المقدمة

وثابت من كل ما تقدم

أنه رغم كل الإخطارات التى قامت بها الجهة المالكة الأصلية والتى تخطر المدعى عليه بسرعة الحضور واستكمال الوراق ومنها الشيكات الخاصة بهذه القطعة حتى يتسنى نقل ملكيتها

إلا أنه لم يحرك ساكناً مما حد بالجهة المالكة إلى إلغاء التخصيص وإلغاء البيع والسبب أنه لم يقم بإلتزاماته رغم كل هذه الإخطارات .

ومن ثم يكون المتسبب فى عدم نقل ملكية قطعة الأرض للمدعين هو المدعى عليه ( البائع ) لهما

ولما كان استحالة نقل المليكة للمشترين ( المدعين هو سبب من أسباب فسخ العقد مما حدا بالمدعين لإقامة هذه الدعوى بطلب فسخ عقد البيع لإستحالة نقل الملكية لهما بعد أن قامت الجهة المالكة الأصلية بسحب التخصيص وإلغاء البيع الصادر منها للمدعى عليه بصفته مشترى والذى قد قام ببيع قطعة الأرض للمدعين قبل نقل المليكة له من الجهة المالكة والتى تقاعس عن إتمام نقل الملكية مما حدا بالجهة المالكة بإلغاء البيع والتخصيص له وإستلام الأرض .

-كما أنه وبفعل المدعى عليه أيضاً أصبح هناك إستحالة فى تسليم المبيع للمدعيين حيث أن الجهة المالكة الأصلية قد قامت بإستعادة الأرض المبيعة بعد إلغاءها البيع وسحب التخصيص مما يجعل إستحالة تسليم الأرض المبيعة ونقل ملكيتها للمدعيين وهو إلتزام واقع على المدعى عليه كأثر من آثار عقد البيع .

مما يجعل معه استحالة نقل المليكة للمدعين تبعاً لذلك ومن ثم وجب فسخ عقد البيع الصادر منه للمدعين ولا يلزم فى رفع هذه الدعوى إعذار المدعى عليه بفسخ العقد وذلك لكون تنفيذ الإلتزام غير ممكن وغير مجد بفعل المدعى عليه .

وقضت محكمة النقض فى ذلك

البين من المادة 440 من القانون المدنى أن الإخطار المنصوص عليه فيها لا يكون إلا حين ترفع على المشترى دعوى من الغير بإستحقاق المبيع و لا محل للتمسك بعدم حصول هذا الإخطار إلا حيث يرجع المشترى على البائع بضمان الإستحقاق على أساس قيام عقد البيع . أما إذا إختار المشترى سبيل المطالبة بفسخ العقد فإنه لا مجال لتطبيق المواد 440 إلى 443 من القانون المدنى الخاصة بضمان الإستحقاق . و قد أفصح المشرع عن إستقلال دعوى الضمان عن دعوى الفسخ و الإبطال فى المادة 443 من القانون المدنى التى بينت عناصر التعويض الذى يحق للمشترى أن يطلبه من البائع فى حالة الرجوع عليه دعوى الضمان عند إستحقاق المبيع كله و ذلك بنصه فى الفقرة الأخيرة من هذه المادة على أن " كل هذا ما لم يكن رجوع المشترى مبنيا على المطالبة بفسخ البيع أو إبطاله.

( الطعن رقم 0217 لسنة 34 مكتب فنى 19 صفحة رقم 345 بتاريخ 22-02-1968)

-ولما كان هناك استحالة بنقل الملكية

من جماع كل ما تقدم ومن المستندات وعقد البيع المقدم أن السبب يرجع إلى المدين ( المدعى عليه) فى نقل ملكية المبيع للمدعين لتقاعسه فى انهاء إجراءات نقل الملكية له من الجهة المالكة الأصلية مما حدا بها لإلغاء البيع وسحب التخصيص .

وحيث قضت محكمة النقض أيضاً : -

" تقدير كفاية أسباب الفسخ أو عدم كفايتها أو نفى التقصير عن طالب الفسخ أو إثباته هو من شأن محكمة الموضوع ولا دخل لمحكمة النقض فيه متى أقيم على أسباب سائغة فإذا كانت المحكمة قد أقامت الواقعة التى استخلصتها على ما يقيمها فإنها لا تكون ملزمه بأن تتعقب كل حجة للخصم وترد عليه إستقلالاً لأن قيام الحقيقة فيه الرد الضمنى المسقط لكل حجة تخالفها ""

( نقض 17/3/1970 طعن 833 س 35 ق )

وقضت أيضاً : -

"" المقرر فى قضاء محكمة النقض أن استخلاص طلب الفسخ الضمنى للعقد هو من مسائل الواقع التى ستقل بها قاضى الموضوع متى كان استخلاصها سائغاً ويعتبر الفسخ ضمناً فى حالة طلب المشترى رد الثمن تأسيساً على إخلال البائع بإلتزاماته بنقل ملكية المبيع إليه وذلك للتلازم بين طلب رد الثمن والفسخ حيث أنه يترتب على استحالة نقل الملكية للمدعين فسخ العقد طالما أن السبب يرجع كما سبق أن ذكرنا إلى المدعى عليه .

"" نقض 1/4/1991 طعن رقم 2328 س 57 ق ، نقض 30/1/1990 طعن رقم 1765 س 56 ق

نقض 12/3/1990 طعن رقم 2202 س 54 ق """

ويترتب على الفسخ

إعمالاً لنص المادة 160 من القانون المدنى

" إعادة المتعاقدين إلى الحالة التى كانا عليها قبل البيع فيسترد المشترى ما وفاه من الثمن ويسترد البائع المبيع

ومن ثم وكأثر حتمى للفسخ

فإنه يكون طلب رد الثمن المدفوع إلى المدعى عليه وهو مبلغ 304000 ألف جنيه جدير بالقبول

كما أن المدعى عليه يلتزم بفوائد هذا الثمن ومن وقت المطالبة بالقضائية والمرفوع بها هذه الدعوى والذى أصبح الثمن غير مستحق للبائع ( المدعى عليه ) لزوال سببه وذلك تطبيقاً لنص المادة 158 من القانون المدنى يلتزم من تسلم غير المستحق برد الفوائد والثمرات من يوم رفع الدعوى .

وفى ذلك قضت محكمة النقض أنه "" مؤدى القضاء بفسخ العقد إنحلاله بأثر رجعى منذ نشوئه واسترداد كل متعاقد ما قدمه للآخر وفقاً لأحكام ما دفع بغير حق التى تلزم المستلم بالفوائد من تاريخ المطالية القضائية عملاً بالمادة 158 من القانون المدنى .

( نقض 6/3/1989 طعن 2092 س 57 )

كما قضت أيضاً

مفاد نص المادة 160 من القانون المدنى أن الفسخ يترتب عليه إنحلال العقد بأثر رجعى منذ نشوئه و يعتبر كأن لم يكن فيسترد كل متعاقد ما قدم للآخر ، و يقوم إسترداد الطرف الذى نفذ إلتزامه ما سدده للآخر من مبالغ فى هذه الحالة على إسترداد ما دفع بغير حق الأمر الذى أكدته المادة 182 من القانون المدنى بنصها على أنه يصح إسترداد غير المستحق إذا كان الوفاء قد تم تنفيذاً الإلتزام زال سببه بعد أن تحقق ، لما كان ذلك و كانت المادة 3/185 من القانون المدنى تلزم من تسلم غير المستحق برد الفوائد من يوم رفع الدعوى فإن الحكم المطعون فيه إذ ألزم الطاعن بالفوئد إعتباراً من تاريخ قيد صحيفة الدعوى موضوع الطعن بقلم كتاب المحكمة المنظوره أمامها فإنه يكون قد أصاب صحيح القانون .

الطعن رقم 2092 لسنة 57 مكتب فنى 40 صفحة رقم 735 بتاريخ 06-03-1989

ومن ثم

فقد جاء طلب رد الثمن مع الفوائد قد جاء وفق صحيح الواقع والقانون متعيناً القضاء به

وفى ذلك قضت محكمة النقض أنه : -

"" لقاضى الموضوع متى إنفسخ البيع بسبب إستحقاق المبيع ، و وجب على البائع رد الثمن مع التضمينات ، أن يقدر هذه التضمينات بمبلغ معين ، يلزم به البائع ، علاوة على الثمن ، أو أن يحتسب عليه الثمن بالفوائد التى يعوض بها على المشترى ما خسره ، و ما حرم منه من الأرباح المقبولة قانونا بسبب نزع الملكية و الإستحقاق ، و ليس على القاضى إذا أجرى الفوائد التعويضية على البائع أن يتبع أحكام فوائد التأخير المشار إليها فى المادة 124 من القانون المدنى القديم الذى يحكم واقعه النزاع ""

( الطعن رقم 0200 لسنة 37 مكتب فنى 23 صفحة رقم 261 بتاريخ 29-02-1972)

أما بالنسبة لطلب التعويض المطالب به بعريضة الدعوى

فالثابت لعدالة المحكمة الموقرة من جماع الأوراق المقدمة ملف الدعوى

إن فسخ العقد كان بسبب من جانب المدعى عليه وهو المتسبب فى استحالة نقل الملكية للمدعين وذلك لكون الحق خرج من ملكيته ومن ثم استحال نقل ملكيته للمدعين ومن ثم يكون طلب الفسخ هو أساس الدعوى

ولا يجوز الاحتكام إلى أصل العقد كتصرف قانونى عند القضاء بالتعويض وانما تستند المحكمة إلى المسئولية التقصيرية

وفى ذلك قضت محكمة النقض

إذ كان الثابت بمدونات الحكم الإبتدائى المؤيد لأسبابه بالحكم المطعون فيه أن المطعون ضده قد تمسك بمذكرته بعدم قيام العقد المؤرخ 1962/6/17 لعدم تنفيذ الطاعن لإلتزاماته الواردة به بما يتضمن طلباً بفسخه و كان الحكم قد أقام قضاءه بالتعويض على أساس المسئولية التقصيرية مستبعداً أحكام المسئولية العقدية لما ثبت له من عدم تنفيذ الطاعن لتلك الإلتزامات بما ينطوى على قضاء ضمنى بفسخ هذا العقد فإنه يكون قد إلتزم صحيح القانون .

( الطعن رقم 335 لسنة 49 ق ، جلسة 1983/2/3 )

والثابت لعدالة المحكمة أن المدعيين قد لحقا بهما أضراراً مادية وأدبية جسيمة والسبب فيها المدعى عليه لإستحالة تنفيذ العقد ونقل الملكية وأن هناك علاقة سببية بين الخطأ المرتكب من جانب المدعى عليه والضرر الذى لحق بالمدعيين من جراء ذلك .

حيث أنه قد لحق المدعيين أضراراً مادية جسيمة تتمثل فى المبلغ المدفوع ....... ألف جنيه وبقاء هذا المبلغ فترة طويلة تحت يد المدعى عليه دون أن يستفيد المدعيين بهما فى شىء وقد فوت المدعى عليه على المدعيين فى ذلك أرباحاً وكسب لو تم إستغلاله خلال هذه الفترة وذلك بالإضافة إلى إرتفاع أسعار الأراضى خلال تلك الفترة مما فوت عليه فرصة شراء أرض غيرها بأقل من الأثمان الموجودة فى الوقت الحاضر

- كما قد لحق بهما أضراراً أدبية جسيمة تتمثل فى شعورهما وإحساسهما بالحسرة بعد أن علما بضياع الأرض عليهما وفقدانها إلى الأبد إضافة إلى ما عاناه المدعيين من الشعور بالمهانة والسخرية من جانب الآخرين بعد ضياع حقوقهما وجعلهما عرضة للقيل والقال وأضحوكة بين ذويهم يتحاكون بها

-ومن ثم فإن التعويض المطالب به عن الضررين المادى والأدبى يكون أقل بكثير من الأضرار التى لحقت بهما

وعليه

يكون طلب التعويض المطالب به عن الأضرار المادية والأدبية قد جاء وفق صحيح الواقع والقانون .

وأخيراً

فإننا نلفت نظر عدالة المحكمة الموقرة أنها الخبير الأعلى فى الدعوى وأن حافظة المستندات المقدمة بجلسة .../../........ والتى طويت على كراسة الشروط الخاصة بالقطعة محل عقد البيع سند هذه الدعوى قد جاءت واضحة وضوحاً يقينياً على أن المدعى عليه قد تسبب فى عدم نقل الملكية إليه من الجهة المالكة وبالتالى استحالة نقل الملكية للمدعيين والذى على أثرها رفعت هذه الدعوى .

- وقد وضح المدعيان بصلب هذه المذكرة كل ما ورد بكراسة الشروط ومدى تقاعس المدعى عليه فى عدم استكمال أوراقه مما أدى إلى إلغاء البيع وإلغاء التخصيص وكان ذلك عن عمد من جانب المدعى عليه

مما استحال معه نقل الملكية للمدعيين لكون الملكية لم تنقل أصلاً للمدعى عليه وهو المتسبب فى ذلك

ومن جماع ما تقدم

يتبين لعدالة المحكمة الموقرة أن أوراق الدعوى ومستنداتها كافية للفصل فيها وقد جاءت وفق صحيح الواقع والقانون متعيناً القضاء بالطلبات

بناءً عليه

ولما تراه عدالة المحكمة من أسباب أفضل

نصمم على الطلبات

وكيل المدعيان

مذكرة 

بدفاع السيد / مدعى 

ضـــــد 

السيد / مدعى عليه

فى الدعوى رقم لسنة

جلسـة / / 

الوقائع:- تتلخص وقائع هذه الدعوى حسبا يستبين من صحيفة الدعوى حيث إن قام المدعى برفع هذه الدعوى بموجب صحيفة دعوى موقعة من محام ومسدد عليها الرسم ومعلنة قانونا للمدعى عليه طلب المدعى فيها فسخ عقد البيع الابتدائي المؤرخ / / والمتضمن بيع المدعى عليه للمدعى ال