شرح دعوي استرداد الحيازة ودعوي منع التعرض مع احكام النقض المرتبطه2-مع صيغة دعوى طرد للغصب3- رد على مذكرة دفاع فى استئناف طرد للغصب4- مذكرة فى دعوى طرد للغصب من المدعى
من رابطة محامين المحله
محبي/ المستشار عدنان عبد المجيد
و البسيونى محمود عبده
http://kenanaonline.com/basune1
https://www.facebook.com/groups/1425390177692288/
دعوى إسترداد الحيازة
هــــى : الدعوى التي يتمسك فيها المدعي بحيازته التي سلبت منه طالباً الحكم له بإلزام المدعي عليه بتسليم العقار إليه .
- ماده 958 مدني " لحائز العقار إذا فقد الحيازة أن يطلب خلال سنه تاليه لفقدها ردها إليه . فإذا كان فقد الحيازة خفيه بدأ سريان السنة من تاريخ أن ينكشف ذلك "
- ماده 959 مدني " إذا لم يكن من فقد الحيازة قد انقضت علي حيازته سنه وقت فقدها ، فلا يجوز أن يسترد الحيازة إلا من شخص لا يستند إلي حيازة أحق بالتفضيل "
***الحيازة الأحق بالتفضيل :-
هي التي تقوم علي سند قانوني فإن لم يكن لدى أي من الآخرين سند قانوني أو تعادلت سنداتهم . كانت الحيازة الأحق بالتفضيل هي الأسبق في التاريخ .
- ماده 960 مدني " للحائز أن يرفع في الميعاد القانوني دعوى إسترداد الحيازة علي من إنتقلت إليه حيازة الشيء المغتصب منه ولو كان هذا الأخير حسن النية "
شــروط الدعــوى :-
الشرط الأول: أن يكون المدعي حائزاً لعقار:-
**أن يكون المدعي حائزاً للعقار وقت فقد حيازته حــــــيازة مادية حالية صحيحه . أي يجب توافر شروط صحة الحيازة من استمرار وهدوء ووضوح .
** لا يشترط قانونية الحيازة ولكن تكون مادية فيجوز للمستأجر والمستعير والحارس رفع دعوي إسترداد الحيازة نيابة عن الحائزقانوناً .
**قضت محكمة النقض بأن مفاد نص المادة 958 مدني " أن الدعوى إنما شرعت لحماية الحائز من أعمال الغصب التي يتعرض إليها . ومن ثم يكون قبولها رهنا بأن يكون لرافعها حيازة مادية حاليةومعني كونها "مادية" أن تكون يد الحائز متصلة بالعقار إتصالا فعليا يجعل العقار تحت تصرفه المباشر .
وكونها " حالية " أن الاتصال قائماً حال وقوع الغصب . ولايشترط أن تكون هذة الحيازة مقرونة بنية التملك فيكفي لقبولها أن تكون لرافعها حــــــــيازة فعليه فيجوز رفعها من المستأجر؛ وهو ما قررته المادة 575 مدني .
**محكمة النقض علي أن " دعوى إسترداد الحيازة تقوم علي رد الإعتداء غير المشروع ولو كانت لا تستند إلي حق متي كانت معتبرة قانونا ولذلك لا يشترط فبها نية التملك عند الحائز . ولا وضع اليد لمدة سنه سابقه علي التعرض ويكفي في قبولها أن يكون لرافعها حيازة ماديه تجعل يد الحائز متصلة بالعقار اتصالا فعلياً قائما في حال وقوع سلب الحيازة بقوة أو إكراه "
- لا يجوز رفع الدعوى بصدد الأموال العامة لأنه لا يجوز حيازتها . فلا يجوز للمرخص له رفع دعوي إسترداد حيازة ذلك العقار .
**عنصر الحيازة المادي " السيطرة الفعلية علي الشيء الذي يجوز التعامل فيه ، عنصرها المعنوي هو نية إكتساب حق عليه والأموال العامة لا يصح أن تكون محلا لحق خاص ومن ثم لا تخضع للحيازة .
الشرط الثاني : إستمرار الحيازة مدة سنه :-
يشترط في دعوى إسترداد الحيازة أن تكون حيازة المدعي استمرت سنه كاملة دون انقطاع قبل فقد الحيازة منه .
- أجاز القانون الاستغناء عن هذا الشرط في دعوى استرداد الحيازة في حالتين :-
**الأولى : إذا فقدت بالقوة :-
المقصود بالقوة انتزاع الحيازة بالاكراة ، يجوز تحت هذه الحاله أن يرفع الحائز دعواه ولو لم تدم حيازته إلا يوم واحد طالما فقدت منه الحيازة بالإكراه والقوة .
**الثانية :إذا كانت حيازة المدعي أفضل من حيازة المعتدي :-
في حالة ما تكون حيازة المدعي لم تكمل سنه وأيضاً المدعي عليه الذي سلب الحيازة لم تكمل حيازته مدة سنه ...................
= لم يترك القانون للقاضي حق المفاضلة وإنما وضع له معيارين للتفضيل .......
المعيار الأول :- الحيازة الأحق بالتفضيل هي التي تقوم علي سند قانوني
- إذا قدم المدعي سنداً قانونيا لحيازته كعقد بيع أو عقد إيجار ولم يقدم الخصم سنداً لحيازته كانت حيازة المدعي أفضل .
- في حالة إذا قدم الخصمان سندات متعادلة ....فإن القاضي لا يحقق هذه المستندات أو يفصل فيها لأنه بذلك يصبح قاضي للحق . ولا يجوز الجمع بين دعوي الحيازة ودعوى الحق فيلجأ للمعيار الثاني .
المعيار الثاني :- الحيازة الأحق بالتفضيل هي الأسبق في التاريخ .
الشرط الثالث: فقد الحيازة :-
**يشترط لقبول الدعوى سلب الحيازة بطريق غير مشروع فيتعين سلب الحيازة مادياً وبصفه كامله إذ أن دعوى الحيازة شرعت لحماية الحائز من أعمال الغصب
**فالدعوى تفترض الحيازة المادية الحالية للعقار وقت سلبها وأن العمل غير المشروع قد وقع في العقار الذي هو ي حيازته . أما إذا كان ما يدعيه الحائز هو حرمانه من حيازة حق إرتفاق علي عقار مملوك للغير وتحت يد الغير فإن هذا لا يبرر دعوى إسترداد الحيازة وإن كان يجيز رفع دعوى منع تعرض إذا توافرت شروطها .
**إذا كان العمل غير المشروع وقع في عقار المعتدي لا يكفي لرفع دعوي إسترداد الحيازة وإنما دعوى وف الأعمال الجديدة إذا توافرت شروطها .
** المراد بالقوة المستعملة لسلب الحيازة كل فعل يؤدى الي منع الحيازة الواقعية ......لافرق بين القوه الماديه أو المعنويه فيجوز أن يبني الغصب علي أساليب الغش والتدليس والخداع وغيرها .
** يجوز رفع دعوي إسترداد الحيازة ولو كان الإكراة صادرا من سلطه عامه كما لو تخلي الحائز عن عقاره بناء علي أمر من النيابة أو بناء علي إجراء من الشرطة .
أما إذا تم الإخلاء تنفيذا لقرار إداري يختص القضاء الإداري بوقف تنفيذ القرار أو إلغاؤة .
** نقل الحيازة عن طريق القضاء سواء كان تنفيذاً لحكم قضائي صادر في مواجهة الحائز أو بناء علي سند تنفيذي آخر فيحول دون قبول دعوى إسترداد الحيازة وذلك لأن انتقال الحيازة يستند في هذه الحاله الي حجية هذه السندات وقوتها التنفيذية .
** لا تقبل دعوى إسترداد الحيازة إذا كان المدعي مرتبطاً مع المدعي عليه بعقد وكان سلب الحيازة يدخل في نطاق هذا العقد فليس للمدعي في هذه الحاله أن يلجأ الي دعوى إسترداد الحيازة وإنما يتعين أن يلجأ لدعوى العقد .
4 – رفع الدعوى خلال سنه من تاريخ فقد الحيازة :-
** وذلك إذا كان فقد الحيازة علانية وذلك لعلم الحائز تاريخ سلب الحيازة منه ، أما إذا كان سلب الحيازة وقع خفيه دون علم الحائز فإن السنة التي يجب أن ترفع الدعوى خلالها تسري من وقت أن ينكشف سلب الحيازة .
** الحائز الذي يرفع دعوى إسترداد الحيازة يجب أن تكون حيازته قد استمرت سنه كاملة علي الأقل فإن لم تكن قد إستمرت هذه المدة وانتزعت منه ولم يكن إستردها خلال سنه كان من انتزع الحيازة هو الحائز وتحمي حيازتة لأنها بقيت سنه .
قضت محكمة النقض إلي أن مدة السنة هي مدة تقادم خاص تسرى عليها قواعد الوقف والإنقطاع .
** وقضت بأن نص المادة 958 مدني "لحائز العقار إذا فقد الحيازة أن يطلب خلال السنة التالية لفقدها ردها إليه.................." يدل علي أن فوات الميعاد دون رفع الدعوي يؤدي إلي إنقضاء الحق فيها وبالتالي فهي مدة تقادم خاص وتنقطع بالمطالبة القضائية .
المادة 63 مرافعات " ترفع الدعوى بصحيفة تودع قـــلم كـــتاب المحكمة ما لم ينص القـــانون علي غير ذلك "
وكانت الماده 958 مدني" لم ترسم طريقاً معيناً لرفع الدعوى بإسترداد الحيازة فإنها مرفوعة من تاريخ إيداع صحيفتها .
( نقض – الطعن رقم1312 لسنة 52 ق – جلسة12/2/1987 )
**وقضت بأنه من المقرر فيما يتعلق بالمده (ســــــــــنه )هي مدة تقادم خاص تسرى عليها قواعد الوقف والأنقطاع التي تسرى على التقادم المسقط العادى وأن رفع واضع اليد دعواة أمام القضاء المستعجل طلباً برد الحيازة قاطع لمدة تقادم دعوى وضع اليد .
ولو قضــت المحكمة بعدم اختصاصها (المحكمة المستعجلة )لأن رفـــع الدعوى أمام محكمه غير مختصة يقطع المده .
(نقض – الطعن رقم 2008لسنة 53ق – جلسة 25/12/1990)
المحكمة المختصة بنظر دعوى إسترداد الحيازة ................وما يحكم فيها :-
** تخضع هذه الدعوى للقواعد العامة للاختصاص القيمي في قانون المرافعات .
ماده (42)مرافعات والتي عُدّلت بالمادة بالقانون 76 لسنة 2007 مرافعات بأن النصاب الانتهائى للمحكمة الجزئية أربعـــــون ألف جنيه .
** تقدير قيمة الدعوى الوارد بالمادة 37 مرافعات "يراعي في تقدير قيمة الدعوى ما يأتي :-
1 -...........................
2 -...........................
3 -..........................
4 – دعاوى الحيازة تقدر قيمتها بقيمة الحق الذى ترد عليه الحيازة "
فإذا تعلقت الحيازة بقطعة أرض أو منزل قُدّرت قيمة الدعوي بقيمة قطعة الأرض أو المنزل .
ما يحكم به في دعوى إسترداد الحيازة .
إذا توافرت شروط الدعوى فإن الحكم الذي يصدر يكون علي النحو التالي :-
إذا إستمرت حيازة المدعي سنه كامــله دون إنقطاع يحكم برد الحــيازة الــيه بالحاله التي كانت علــيها وقــت سلبها .
فإن كان المدعي عليه أحدث تغييراً في العين تعين علــيه إعادتها للحالة التي كانت عليها ويكون علي نفقتة من إزالة بناء أو إقامة بـــــناء تم إزالته منها . وتحكم المحكمة علـيه بغرامه تهديديه إذا لم يم بالتنفيذ . وللمدعي الرجوع للمدعي عليه بالمصـــاريف التي تكبدها في تـــنفيذ ما لم يقم الـمدعي علـــيه بتنفيذه .
يجوز الحكم للمدعي بالتعويض عما أصابه من أضرار نتيجة سلب حيازتة وفقاً لقواعد المسئولية التقصيريه.
من حق الحائز لمه لا تقل عن سنه أن يطلب إعادة العقار إلي أصله بطلب إزالة ما يحدثة المتعرض من تغيير سواء بإزالة ما يقمه من مباني أو بإعادة ما تهدم منه .
#مدي إختصاص القضاء المستعجل بنظر دعوي إسترداد الحيازة :-
يتعين توافر شروط الحيازة أولاً طبقا للقانون المدني علاوة علي توافر ركني :-
الاستـــعجال .
عدم المساس بأصل الـحق
أولاً:- شرط الاستعجال :-
هو شرط لاختصاص القضاء المستعجل بنظر دعوى استرداد الحيازة كما هو الحال في كافة دعاوى التي يخشى عليها من فوات الوقت .
قد ينهض سلب الحيازة والدعوى منظورة أمام محكمه الموضوع حاله حاده يضطر من سُلبت حيازته من جرائها أن يلجأ إلي القضاء المستعجل متي قام موجب اختصاصه من توافر الاستعجال وعدم المساس بالموضوع .
هناك صور من الاعتداء تستوجب الالتجاء سريعاً إليه لدفع أذي ظاهر أو رد تعدي جائر لا ينجح لإسعاف المضرور فيها طريق التقاضي الموضوعي .
ثانياً:- شرط عدم المساس بأصل الحق :-
متوافر دائماً في دعوى استرداد الحيازة بإعتبار أن المطلوب منه إجراء وقتي لا يمس اصل الحق .
شرط دخول الدعوى في ولاية جهة القضاء العادي:-
إذا خرجت الأعمال التي قام الدعي عليه عن ولاية القضاء العادي تعين الحكم بعدم الاختصاص الولائى كأن يكون الأمر متصلاً بالاعتراض علي تنفيذ قرار ادارى او عمل من أعمال السيادة . فيخرج الشق المستعجل عن اختصاص القاضي المستعجل
** يختص القضاء المستعجل بنظر الدعوى ايا كان قيمتها كما يجوز رفعها أمام محكمة الموضوع بطريق التبعية .
** إذا تبين القاضي المستعجل من ظاهر المستندات شروط دعوى الحيازة فضلا عن توافر شرط الاستعجال فإنه يقضي برد الحيازة الي المدعي ولا يجوز للقاضي المستعجل أن يقضي برد العقار لأصله سواء بإزالة ما أقامه المدعي أو بناء ما تم ازالته اذ ان حكمه برد الحيازة لا يعتبر قضاء في وضع يد وإنما قضاء بإجراء تحفظي يراد منه رد عدوان الغاصب محافظةً علي الأوضاع المادية الثابتة لضمان استقرار الأمن فإزالة المباني أو إعادة بناء ما هُدم يعتبر قضاء موضوعي وليس مستعجل .
** وبالتالي فإن الحكم الصادر من القضاء المستعجل ليس له اية حجية أمام محكمة الموضوع بخصوص دعوى استرداد الحيازة .
<!--
شروط دعوى منع التعرض
- هي الدعوى التي يتمسك فيها المدعي بحيازته القانونية التي يتعرض لها المدعي عليه ؛ طالبا الحكم له بمنع هذا التعرض .
- هذه الدعوى تتخذ أساسا صورة دعوى الإلزام وترمى إلي تحقيق حماية وقائية بمنع هذا التعرض مستقبلا .
- مادة 961 مدني " من حاز عقار واستمر حائزا له سنه كاملة ثم وقع له تعرض في حيازته جاز أن يرفع خلال السنه التالية دعوى بمنع هذا التعرض "
شروط دعوي منع التعرض :-
1 1– حيازة العقار :-
- لأن دعاوى الحيازة لا تحمي المنقول فهو ليس له مستقر ثابت يتيسر معه تمييز الحيازة عن الملكية في شأنه .
- يد الحائز في المنقول تختلط بيد المالك ومن ثم إختلطت الحيازة في المنقول بالملكية ؛ وحمت دعوى الملكية حيازة المنقول وملكيته معا .إذ أصبحت الحيازة في المنقول إذا إقترنت بحسن النية هي نفسها سند الملكية .
- لا يشترط أن تكون ملكية العقار قد إنتقلت فعلا إلي المدعي وإنما يكفي أن يكون حائزا له ولو استندت تلك الحيازة إلي عقد بيع عرفي .
- قضت محكمة النقض بأن " الحيازة التي تبيح رفع دعوى منع التعرض ليست هي مجرد السيطرة المادية علي العقار فحسب بل يجب أن يكون مقترنا بنية التملك وأن يكون من العقارات التي يجوز تملكها بالتقادم "
(نقض الطعن رقم 425 لسنة 54ق – جلسة 26/11/1987 )
مادة 970 مدني "الأموال العامة أو الخاصة للدولة غير جائز تملكها أو كسب حق عيني عليها بالتقادم "
- يشترط أن تكون الحيازة أصليه وليست عرضيه أي المدعي يحوز لنفسه لا لحساب الغير ؛إذ ليس من حقه رفع دعوى منع التعرض .
- صاحب حق الإنتفاع أو حق الإرتفاق أو المرتهن رهن حيازة أو المستأجر .جميع هؤلاء حائزون عرضيون بالنسبة لحق الملكية يحوزون هذا الحق لحساب غيرهم وهو المالك والذي من حقه فقط رفع دعوى منع التعرض .
- يجوز لكل من صاحب حق الإنتفاع وصاحب حق الإرتفاق والمرتهن رهن حيازة والمستأجر أن يرفع دعوى منع التعرض إذا وقع التعرض علي الحق الذي يباشر إستعماله لحساب نفسه فهو أصيل في حيازته ويحوزه لحساب نفسه لا لحساب المالك .
- قضت محكمة النقض " لايملك المستأجر أن يرفع دعوى منع التعرض ضد المؤجر لأن حيازته للعقار المؤجر غير مقترنة بنية التملك وعلاقته بالمؤجر إنما تقوم علي عقد الإيجار لا علي الحيازة "
(نقض - الطعن رقم393 لسنة23 ق- جلسة23/1/1958)
- لم يخالف القانون المدني الجديد القانون القديم في هذا الخصوص أما ما أباحه القانون الجديد في المادة 575 للمستأجر من رفع دعاوى اليد جميعا ضد غير المؤجر فإنه إستثناء من القاعدة العامة .
- يجوز للشريك علي الشيوع أن يرفع دعوى منع التعرض ضد الغير دون حاجه إلي تدخل شركائه في الشيوع معه في الدعوى .بل له أن يرفع الدعوى ضد شركائه أنفسهم إذا تعرضوا لحيازته في الشيوع بأعمال تتعارض مع هذة الحيازة .
- لايشترط لرفع دعوى منع التعرض أن يكون الحائز حسن النيه . فللحائز رفع دعوى منع التعرض حتي ولو كان سيئ النيه .
2-2إستمرار الحيازة مدة سنه كاملة :-
- الحيازة الجديرة بالحمايه هي التي إستمرت مدة مايمكن أن يقال معها أنها تكون حاله مستمرة لايصح الإعتداء عليها وقدرت بسنه ؛ فيكفي أن يثبت المدعي أنه حاز العقار قبل وقوع التعرض بسنه فامدعي هو الذي يقع عليه عبء الإثبات أن حيازته دامت سنه كامله وله في حساب السنه أن يضم الي حيازته مدة حيازة سلفه سواء كان المدعي خلفا عاما او خلفا خاصا لهذا السلف .
( السنهورى – صــــ 1274 )
3 3– أن يحدث تعرض في الحيازة :-
هذا هو الشرط الثالث من شروط إقامة هذه الدعوي فيجب توافر جميع هذه الشروط حتي يتثني لمن أصابه ضرر أن يقم برفع هذه الدعوي .
أرجو أن يكون هذا الشرح المتواضع أن يكون قد نال إعاجبكم وحصلتم علي الإستفادة المرجوة
دعوى طرد للغصب
مع التسليم والريع
أنـة فـى يـوم المـوافق / /م
بنــاء على طلب كل من / 1- ==== 2- ==========
3- ====== 4- ======== 5- ====== المقيمين ===== بندر أول المحله الكبرىومحلهم المختار مكتب الأستاذ/ ===== المحامى بالمحلة الكبرى
أنا محضر محكمة بندر أول المحلة الكبرى قد أنتقلت فى التاريخ المذكور أعلاة الى حيث يقيم
1- ===== المقيم بملكه بشارع العدوى خليل المتفرع من شارع نعمان الاعصر ============== تابع بندر أول المحله الكبرى مخاطبا مــــع
المـــوضــوع
<!--[endif]--><!--[if !mso]-->
|
<!--<!-- يمتلك الطالبين بالميراث الشرعى عت مورثهم المرحوم / ا=== ماهو قطعة أرض ذراعيه مساحتها 16 9 2 فدانين وتسعة قراريط وستة عشر سهما كائنه بحوض الفرش والبرك رقم 5 زمام بندر أول المحله الكبرى وقد الت ملكية هذه المساحه الى مورث الطالبين بموجب عقد البيع الابتدائى المورخ 27/1/1984 والذى قضى بصحته ونفاذه بالحكم رقم 465 لسنة 1996 مدنى كلى مامورية المحله الكبرى وهذه المساحه محدوده بحدود أربعه كالتالى :-/ الحد البحرى / == الحد القبلى / طريق الجبريه
الحد الشرقى / ملك ورثة === الحد الغربى / ملك اولاد ===
وحيث ان المعلن اليه كان يستاجر هذه المساحه بموجب عقد أيجار مؤرخ 11/10 /1968 صادر له من المالك السابق لهذه المساحه وقد تحول هذا العقد الى المشترى الجديد (( مورث الطالبين فى عام 1984 ))
وحيث أن هذه العلاقه الايجاريه قد انتهت بصدور القانون رقم 96 لسنة 1992 والذى نص فى الماده 33 مكرر(ز ) على ان : تنتهى عقود أيجار الاراضى الذراعيه نقدا او مذارعه الساريه وقت العمل باحكام هذا القانون بانهاء السنه الذراعيه 96 ، 97 19 مالم يتفق الطرفان على غير ذلك
وحيث ان المعلن اليه رغم صدور القانون المذكور مازال يضع يده على هذه المساحه دون سند قانونى أو مسوغ شرعى ومن ثم يعد مغتصب لها
حيث أن المعلن اليه وهو غاصب لهذه المساحه قد استاثر بريعها اعتبارا من 1/10 /1997 وحتى الان
الامر حد بالطالبين الى اقامت هذه الدعوى بطلب طرد المعلن اليه من هذه الاطيان للغصب مع تقدير قيمة الريع المستحق للطالبين عن السنوات من 1/10/1997 وحتى صدور حكم نهائى فى الدعوى وذلك بندب احد خبراء وزارة العدل تنتدبه عدالة المحكمه لتحقيق عناصر هذه الدعوى
بنــاء علية
أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعلاه ألي حيث يقيم المعلن إليه وأعلنته وسلمته له صورة من هذه العريضة وكلفتة بالحضور أمام محكمه مامورية المحلة الكبرى الابتدائيه الدائرة رقم (( )) وذلك بجلستها التي ستنعقد بها علنا في تمام الساعة الثامنة صباح يوم الموافق / /2002 ليسمع الحكم عليه :ـ
<!--<!--اولا :ـ بطرد المعلن اليه من الاطيان الذراعيه الموضحة الحدود والمعالم بصدر هذه العريضه والبالغ مساحتها 16 9 2 فدانين وتسعة قراريط وستة عشر سهما كائنه بحوض الفرش والبرك رقم 5 زمام بندر أول المحله الكبرى للغصب وتسليمها للطالبين خاليه من الأشخاص و الشوغل بألحاله التي كانت عليه مع تقدير قيمة الريع المستحق للطالبين عن السنوات من 1/10/1997 وحتى صدور حكم نهائى فى الدعوى وذلك بندب احد خبراء وزارة العدل تنتدبه عدالة المحكمه لتحقيق عناصر هذه الدعوى مع الزام المعلن اليه بالمصاريف ومقابل أتعاب المحام وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وبلا كفاله0
ولأجـــل العــلم
رد على مذكرة دفاع فى استئناف طرد للغصب
نصير المحامين
عدنان محمد عبد المجيد
المحامى
الواقعات
حيث أن المستانف ضدها الاولى تمتلك قطعة الأرض رقم 197 قطعة 3/4عمارات التجمع الخامس بمدينة القاهرة الجديدة والبالغ مساحتها 592,62 م والصادر لها رخصة بناء لصالح المستانف ضدها الاولى 5368 لسنة 2006 ملف رقم 14458 .
وبتاريخ 7/6/2007 عهدت المستانف ضدها الاولى إلى المستأنف ( بصفته مقاول بناء) بإنشاء عمارة سكنية على قطعة الأرض المذكورة مكونة من بدروم ودور أرضى وأربعة ادوار متكررة وغرف السطح , وقد جرى الإتفاق على أن المستأنف بوصفه مقاولاً سوف يتقاضى لقاء ما إقامه من إنشاءات حصه قدرها 11 قيراط من ثمن وحدات العقار حال بيعها مقابل أن تحصل المستانف ضدها الاولى على نسبة 13 قيراط من نتاج بيعها للوحدات غير كاملة التشطيب دون المساس بحقيقة كون المستانف ضدها الاولى هى المالكة لكامل العقار ولها منفردة حق التوقيع على عقود البيع و دون ان يترتب عن هذا الأتفاق ثمة حق عينى للمنذر إليه على العقار المنشأ وفقاً لبنود العقد واضحة الدلالة.
وكانت المستانف ضدها الاولى قد تسلمت كامل العقار من المستأنف المقاول القائم بالبناء حيث قامت ببيع بعض الوحدات السكنية المنشأة المكون منها العقار وقد تقاضى المستأنف نصيبه فى هذه البيوع بحسب الأتفاق نظير أقامته المنشأت .
بيد أن المستأنف قد تحركت فى نفسه نوازع الطمع و أراد أن يستأثر بالعقار بمفرده فعرض على المستانف ضدها الاولى أن يقوم هو بشراء باقى الشقق المكون منها العقار بثمن بخس يقل عن سعر السوق ومثيلاتها التى جرى بيعها بالعقار سابقاًُ ولما قوبلت رغبته بالرفض راح يمطر المستا،ف ضدها الاولى بعدد من الدعاوى القضائية للضغط عليها و كان منها أن أقام الدعوى رقم 2587 لسنة 2012 مستعجل القاهرة بطلب فرض الحراسة على العقار وقرر فى صحيفة دعواه بوضوح تام لا لبس فيه ولا أبهام بأقرار قضائى تصدر صحيفة دعواه المشار إليها ان ترك العقار تحت يد المستانف ضدها الاولى منفرده قد يترتب عليه ضياع حقوقه الناشئة عن عقد المقاولة و الاتفاق الوارد به وأنها تعرض الوحدات بثمن مبالغ فيه .
ولما لم تفلح محاولته تلك للضغط على المستانف ضدها الاولى لجاء إلى الأطاحة بهذا العقد و ألتزاماته المتبادلة فيما بين طرفيه و فهم طبيعة عقد المقاولة الذى أبرم معه على غير مؤداه ومضمونه القانونى والواقعى راح يحاول دون سند من قانون أو واقع إختلاق ثمة حق له على العقار المنشأ وكانت أولى محاولاته أن قام بالإستيلاء على حيازة أحدى الشقق المباعة فى العقار للمستانف ضده الثانى محل الدعوى الماثلة وإدعى إنه قد ابرم عقد إيجار لصالح أحد الأشخاص فى المحضر رقم 3175 لسنه 2012 إدارى القاهرة الجديدة اول والذى صدر فيه قرار حيازة للمشترى المستأنف ضده الثانى للعين الذى تعرض له المستأنف فى حيازته بعد أن أثبتت التحريات و أقوال الجيران من المشترين للوحدات السابق بيعها أن العقار فى حيازة المستانف ضدها الاولى المالكة له و أنه لا يعدوا كونه مقاول البناء وقد سلم العتقار بالكامل
الرد على أسباب الاستئناف
أولاً : الزعم بقصور الحكم فى التسبيب وفساده فى الأستدلال
الحق الذى لا مرية فيه ولا يأتيه الباطل من بين يديه ولا من خلفه أن المستأنف لم يتطرق فى صحيفة دعواه ولا صحيفة أستئنافه إلى ثمة منعى يصلح له الركون إليه فى دعواه حال كونه لم يورد بها أسباب عدم أعترافه بالعقد سند المستأنف ضدهما الاولى والثانية سوى زعمه أن العقد أبرم دون أذنه لا غير متمسكاً بأن عقد الأتفاق سنده المؤرخ فى 7/6/2007 قد نص فيه على أن يقوم الطرفان ببيع الوحدات السكنية معا ولا يحق لأحدهم البيع إلا بعد الرجوع إلى الاخر , وركن إلى هذا النص فى طلبه بعدم نفاذ العقد فى ما يوازى حصته وتناسى المستانف الأتى :
1- أن العقد لم يرد به شكلاً معيناً لهذه الموافقة فلم يشترط الموافقة الكتابية من الطرف الثانى ولم يرتب العقد المؤرخ 7/6/2007 ثمة جزاء مؤاده عدم الأعتداد أو بطلان العقد المبرم دون الموافقة , وبدورنا نؤكد ان المستانف عليه قد أعطى موافقة ضمنية بالبيع سيما وانه قد قام بتحصيل مبالغ مالية من بعض المشترين تزيد عن حصته وكان موافقاً على البيع قبل حدوث النزاع مع المستأنف ضدها الأولى إذ كان يرغب فى شراء كامل العقار بثمن بخس أقل من الذى ورد بهذا العقد أو خلافه من العقود السابقة أو اللاحقة عليه .
2- أن المستأنف ضده ليس له بوضوح عبارات عقد الأتفاق سنده المؤرخ 7/6/2007 ثمة حق عقارى أو عينى على العقار وانما له نصيب من حصيلة البيع يتمسك الدفاع بأنه الأجر عن المقاولة وقد عرفت المادة 646 من القانون المدنى المقاولة بأنها عقد يتعهد بمقتضاه أحد المتعاقدين بأن يصنع شيئاً أو أن يؤدى عملاً لقاء أجر يتعهد به المتعاقد الآخر, وقد نصت المادة 656 من التقنين المدنى على أنه : يستحق الأجرة عند تسلم العمل إلا إذا قضى العرف أو الأتفاق بغير ذلك .
وقد كان الأتفاق على أن الأجر عن المقاولة ليس إلا نسبة من حصيلة بيع الوحدات حتى يراعى فى ذلك التأخير فى سداد الأجر من قبل المستأنف ضدها الاولى لحين بيع الوحدات فقدر الأجر عن المقاولة و النشاء بنسبة من قيمة البيع لكل وحدة حتى يعوض المقاول المستأنف عن التأخير فى السداد وقبل و بذلك و ليس فى العقد ما يشير من قريب أو بعيد لوجود حصة عينية للمستانف فى العقار حتى يحتج بها .
3- نتمسك بأن المستأنف لم يبدى مطلقاً ثمة منعى على البيع من الناحية الموضوعية إذ ان السعر الذى بيعت به الشقة يضاهى مثيلها أو يزيد و قد تم البيع نقداً وليس بالتقسيط كما فى العقود الأخرى فلماذا يعترض على البيع ؟؟؟؟؟ إذا كان ليس له منعى على الثمن ؟؟؟ المتعلق حقه به فى الاساس؟؟ هل أعتراضه على شخص المشترى و أنه شخص أخر سواه ؟؟ أن ما يقوم به المستأنف محض لدد فى الخصومة لا أساس له وهو يحول الأن دون المستأنف ضدها الاولى وبيع أى وحدة بالعقار مطلقاً بقيامه بالأستيلاء عليه ومنعها من دخوله حتى يكون المشترى الوحيد بالسعر الذى يرضيه دون وازع من ضمير أو خشية من الله رب العالمين .
4-حاصل القول بشأن تساند المدعى عليه إلى البند السادس من العقد والذى ورد به الرجوع إليه وأخذ موافقته على البيع فان الحق الذى لا مريه فيه ولا يأتيه الباطل بين يديه ولا من خلفه أن ذكر المدعى عليه لهذا البند أشبه بمن يتلو الآية الكريمة {ولا تقربوا الصلاة وأنتم سكارى} حيث يقتضى فى تلاوته على قوله لا تقربوا الصلاة .
فالبين بجلاء أن مقصد المادة ينصرف إلى أن يعلم المدعى عليه بالبيع والثمن بإعتبار أن أجره يوازى نسبه من الثمن المبيع وبأن البيع للوحدات يتم بقيمتها السوقية وليس بثمن صورى غشاً أو تدليساً من قبل المدعية .
وقد شهد لنا المدعى عليه ذاته فى صحيفة دعوى الحراسة التى أقامها والخير ما شهدت به الأعداد حين قرر بأن المدعية تبالغ فى ثمن الوحدات حين بيعها وأن ذلك قد يترتب عليه ضياع فرص للبيع وبدورنا نقرر أن هذا الذى قاله المدعى عليه فى صحيفة دعواه المشار إليها أبلغ دليل على محافظتها على حقوقه المالية وأبلغ دليل على أنه يريد أن يشترى كافة الوحدات بثمن بخس لصالحه وأن أطماعه هى ما تحرك نحو الإستيلاء على العقار .
الرد على السبب الثانى
أدعاء أن الحكم المستأنف مشوب بالخطأ فى تطبيق القانون
إن الناظر بعين الأعتبار لصحيح القانون وتاويله ليجد فى وضوح تام لا لبس فيه ولا إبهام أن زعم المدعى عليه بأن يستند فى دعواه إلى الملكية ليس سوى لى عنق الحقائق وحملا لبنود عقد الأتفاق على غير مؤداها القانونى والواقعى .
وحسبنا أن نتصدى لما ساقه من ساقين بمذكرة دفاعه الواحده تلوا الأخرى لبيان ما ران عليها من لبس الحق بالباطل على النحو التالى:-
أن العقد "عقد الإتفاق" وفقاً للبند التمهيدى الذى يحمل فى طياته أسباب إبرام وما إتجهت إليه إرادة طرافيه قد ذكر فيها صراحة أن التعاقد قد أبرم مع المستأنف لا شئ سوى كونه مقاول بناء .. وتلك هى صفته التى أشير بها إليه فى العقد صراحة وبدورنا نتسأءل هل ذكر فى العقد ان الملكية قد أضحت شائعة فى العقار بينهما ؟؟ لا لم يحدث . وهل ذكر فى العقد كونه مالكاً لحصه فى العقار ؟؟ لا لم يحدث .. وإن كان كذلك فلما لم يحدث فرز وتجنيب للوحدات بينهما وفقاً لححصهما فى ذات العقد والأتفاق كما يحدث فى كافة العقود الأخرى .
-واقع الحال أن المستأنف يطرح مغالطه مفضوحه على المحكمة الموقرة حين يخلط بين النسبه المقررة له فى نتاج البيع وبين الملكية وبدورى أقول أن هذه النسبه ليست إلا أجر ما أقامه من إنشاءات وان المستانف ضدها كمالكه لم يكن تحت يدها سيوله مالية للدفع الفورى للأجرة كمقاول فإختار الطرفين هذه الصيغة للأجر بأن يقوم بتقاضيه أجرة كنسبه من حصيله كل بيع لوحده من وحدات العقار إذا أن ذلك قد يستمر لعام أو عامين أو لمدة أكثر .
-وأذكره ان المادة 956 من القانون المدنى الخاصة بذكر الأجرة عن عقد المقاولة قد نصت على إنه " يستحق دفع الأجرة عن تسلم العمل إلا إذا قضى الفعرف أو القانون بغير ذلك"
كما نصت المادة 856 من ذات القانون بالفقرة الرابعة " على جواز تعديل التقدير المالى لأجر المقاول بحكم قضائى بما يتناسب مع التوازن الإقتصادى فى حالة عقد المقاولة.
وخلاصة القول أن ماورد بالعقد لا يمت من قريب أو من بعيد لعقود الملكية وليس بغريب ما جاء به على احكام قانون عقود المقاولة كما قررها القانون المدنى .
بشأن إدعاءه أنه لا يتصور أن مقاولاً بأجر ويقوم بالبناء على نفقته الخاصة وأن ذلك يعنى من وجه نظره أن قد صار شريكاً بالملكية ولا ندرى من أين أتى المستأنف بهذا الرأى الغريب إذ تنص المادة 647 من ذات القانون على أنه يجوز ان يقتصر المقاول على التعهد بتقديم عمله على أن يقوم رب العمل بالمادة التى يستخدمها أو يستعين بها فى القيام بعمله كما يجوز أن يتعقد المقاول بتقديم العمل والمادة معاً ..
مما مفاده أن عقد المقاول قد يتضمن قيام المقاول بالقيام بكافة الإجراءات الضرورية لتنفيذ المقاولة بإحضار العمال والفنيين ومواد البناء وإستخراج تراخيص بوكالة من المالك دون أن يؤتى ذلك على طبيعة عقده أو يجعل منه شريكاً فى الملكية .
ولما كان القانون المدنى قد نص فى المادة 147( الفقرة الأولى ) على إنه
" العقد شريعة المتعاقدين فلايجوز نقضه ولا تعديله إلا بإتفاق الطرفين أو للأسباب التى يقررها القانون"
كما نص الماده 148 لذات القانون على إنه " يجب تنفيذ العقد طبقاً لما إشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النيه , ولايقتصر العقد على إلزام المتعاقدان بما ورد فيه ولكن يتناول أيضاً ماهو من مستلزماته وفقاً للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الإلتزام
ولما كان مقتضى الإتفاق المبرم مع المستأنف بشأن مقاولة البناء أن الملكية للمستأنف ضدها و قد سلمها كامل العقار وفقاً للثابت بالأوراق على نحو ما أسلفناه يتعلق فقط بحصيلة بيع الوحدات المنشأه ولم يرد به مطلقاً ترتيب ثمة حق عينى للمنذر إليه حتى يتمسك بنصوص الما دة 466 من التقنين المدنى على وحدات العقار المنشأ مطلقاً وليس له كذلك ثمة حق فى الإدارة أو الإيجار لأى من وحدات العقار حال كون العقد لم ينص صراحة على ذلك من ناحية ومن ناحية أخرى فأن العقد من بدايته يشير فى بنده التنهيدى إلى أن العقد مبرم مع المستأنف لخبرته فى شئون المعمار ولكونه مقاول (رجاء مراجعة التمهيد بالعقد) ولم يرد به وجود شراكة فى العقد على العقار بل تقسيم للمبالغ الناشئة عن بيع وحداته بينهم نظير ما أقامه المقاول المستأنف من أنشأت و ما قام به من أعمال البناء وقدرت بنسبة مالية و ليس بحصة عينية وشتان الفارق و ليس له على ذلك الوجه سوى سبيل للطعن وحيد بان يدعى أن الثمن بخس أو يقل عن نظيره وهو ما لم يفعله لعمله بان الثمن يضاهى مثيله أما دعواه الماثلة فأنه يسعى من وراءها للحصول على تقرير قضائى بأن له حصة فى العقار عيناً على غير الحقيقة والواقع و مقتضى وصراحة نصوص عقد الأتفاق المبرم فى 7/6/2007 الواضحة حتى يستولى على حيازة العقار ويحول دون المستأنف ضدها و حقها فى البيع و يكون هو المشترى الوحيد فإذا كان الثمن يوازى قيمة الشقة فما هو وجه منعاه وهو غير مالك للعقار.؟؟؟؟؟ الأمر الذى يتعين معه تأييد الحكم المستأنف لأسبابه حيث لمس حقيقة الامر من حيث الواقع و القانون حرياً بالمحكمة الموقرة لما ترى من أسباب أفضل تأييد الحكم .
بناء عليه
نلتمس تأييد الحكم المستأنف
ساحة النقاش