الاتفاق على تحديد مدة الايجار

• 1- عقد الايجار بطبيعتة عقد موقوت ، اذ ان المؤجر يلتزم بتاجير المستاجر من الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة نظير اجر معلوم ، ولذلك يجب الاتفاق على تحديد مدة المنفعة محل العقد ، فاذا اتفق الطرغان على مدة الايجار ، فاما ان تكون المدة المتفق عليها معينة واما ان تكون غير معينة . وتكون المدة المتفق عليها معينة ، اذا كان لا نهاية معلومة كتعينها بحلول اجل معين . وعلى ذلك يجوز للمتعاقدين تحديد مدة الايجار حسب رغبتهما وقد اتجة الفقه على انه ينبغى الا تزيد مدة الايجار حسب رغبتها وقد اتجه الفقه على انه لا ينبغى ان تزيد مدة الايجار على ستين سنة قياسا على حق اللحكم المنصوص عليه في المادة 999 مدنى ، على ان عقد الايجار الوارد على عقار اذا كانت مدته تزيد عن تسع سنوات يشترط لنفاذه في حق الغير في حدود مدته ان يكون مسجلا ولا يكتفى ثبوت تاريخه ، وعلى ذلك فان المتعاقدين لها تحديد المدة التى يتفقا عليها لعقد الايجار ، ويصبح هذا الاتفاق طالما انه محدد بمدة معينة ، ويمكن ان تكون عشر سنوات او عشرين سنه ، او أكثر او اقل بشرط الا تزيد المدة عن ستين سنة ولا يجوز ان تزيد مدته عن هذة المدة استناداالى حق الحكم الذى لا يجوز ان تزيد مدته عن ستين سنة ، بحيث لا يصبح عقد الايجار عقدا مؤبدا ، واذا تعذر تحديد المدة او علقت المدة على مشيئة المستاجر ، او بانها طوال حياة المستاجر كان ينص على عدم جواز انهاء العقد طالما كان المستاجر قائما بسداد الاجرة ، ففى هذة الحالات يعتبر العقد منعقدا للفترة المحددة لدفع الاجرة.
• 2- تقسيم المدة إلى اجال ، حيث يتفق المؤجر والمستاجر على ان مدة الايجار هى تسع سنوات وقسمت المدة إلى ثلاث اقسام كل منها بثلاث سنوات بحيث يجوز لاى من المتعاقدين ان يطلب انهاء الايجار قبل انتهاء اى مدة بشرط اخطار الطرف الاخر بوقت كاف ، ففى هذة الحالة يكون الايجار محدد المدة بتسع سنوات وانتهاء اى مدة دون اخطار الطرف الاخر بالرغبة في الانهاء ، فان العقد لا يكون قد تجرد عند كل مدة بل يعد مستمرا في مدة واحدة وهى مدة التسع سنوات ، والتنبيه بالخلاء الذى يجوز لاى من المتعاقدين اولاحدهما ان يقوم به ، يعتبر شرطا فاسخا ويكون انقضاء الايجار نتيجة لتحقق هذا الشرط.
• 3- التنبيه بالاخلاء في عقد الايجار الغير محدد المدة :-

اذا كان عقد الايجار مؤقت وان المدة ركن فيه ، ولكن قد يعتبر عقد الايجار ولا يتفق المتعاقدين على مدة الايجار في العقد وقد نصت المادة 563 مدنى على انه :- اذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدة ، اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة ويعد عقد الايجار معقودا دون اتفاق على مدة اذا سكت المتعاقدان عن ذكر المدة اصلا ، ففى هذة الحالة يعتبران انهما قد احالا إلى المدة التى يعينها القانون عند عدم الاتفاق على ما يخالفها ويكون الايجار معقودا لمدة غير معينة اذا اتفق الطرفان على مدة دون ان يعينا ضابطا يحدد نهايتها كما هو الشان ان يذكر عند نهاية مدة الايجار انه معلق على مشيئة المستاجر ، او مشاهرة ، او ما دام المستاجر يدفع الاجرة ، او إلى المدة التى يريدها المستاجر ، او المؤجر ، او الذى يدوم بدوام العين المؤجرة ، ففى هذة الحالات جميعها لا يعتبر العقد محدد المدة وقد ذهب الفقه ان الموت يعتبر ضابطا ثابتا ويعتر المدة الحدد به او بحياة المستاجر ، او المؤجر – معينة وهذا الايجار لا يعد مؤبدا بشرط الا تجاوز مدته عن ستين سنة حتى لو بقى من علق العقد على حياته زادت عن ستين سنة ، فاذا كان بحياة المستاجر فانه بوفاة المستاجر ينتهى الايجار ولا ينتقل إلى ورثته ، وتكون المدة متعذرا اثباتها اذا اقر الطرفان انهما عينا للايجار مدة معينة ولكنهما تنازعا على مدى هذة المدة ولم يتمكن احدهما من اثبات ادعائه. د / سليمان مرقس ص____ 154 عقد الايجار. د / السنهورى ص____ 194 عقد الايجار والمادية. والمشرع لم يقصر عند تعيين المدة في العقد غير مجدد المدة بالمدة التى تدفع عنها الاجرة فقط ، بل اعتبر هذة المدة قابلة للامتداد لمدة اخرى مساوية لها اذا لم يبدا احد من العاقدين ما يدل على عدم رغبتة في هذا الامتداد بعد حق معين وقد نظمت ذلك المادة 5636 مدنى فاذا عقد الايجار دون اتفاق على مدة او عقد لمدة غير معينة او تعذر اثبات المدة المدعاه ، اعتبر الايجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الاجرة وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب امر المتعاقدين اذا هو نبه على المتعاقد الاخر بالاخلاء ففى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك اذا كانت الفترة المعينة لدفع الاجرة اربعة أشهر او امثر وجب التنبيه قبل انتهائها بشهرين فاذا كانت الفترة اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير ، وفى المساكن والفرق المؤثثه او اى شئ غير ما تقدم اذا كانت الفترة المعينه لدفع الاجرة شهرين او أكثر ، وجب التنبيه قبل نهايتها بشهر ، فاذا كانت اقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها الاخير .