المرسوم الأميرى رقم 8 بشأن تنظيم الملكية المشتركة فى المشروعات العقارية بعجمان

مرسوم أميري رقم (8) لسنة 2008م

بشأن تنظيم الملكية المشتركة في المشروعات العقارية 

والبنايات الاستثمارية 

نحن، حميد بن راشد النعيمي، عضو المجلس الأعلى، حاكم إمارة عجمان،

- بعد الاطلاع على أحكام المواد 21 و 22 و 23 و 116 و 120 و 121 و 122 من دستور الدولة…
- والاطلاع على القانون الاتحادي رقم (5) بإصدار قانون المعاملات المدنية لدولة الإمارات العربية المتحدة وتعديلاته... وعلى القانون الاتحادي رقم (18) لسنة 1993 بإصدار قانون المعاملات التجارية لدولة الإمارات العربية المتحدة.
- وبعد الاطلاع على المرسوم الأميري رقم (5) لسنة 2006 بشأن إعادة تنظيم دائرة الأراضي والأملاك في عجمان وعلى المرسوم الأميري رقم (14) لسنة 2006 بشأن إعادة تنظيم دائرة البلدية والتخطيط في عجمان وعلى المرسوم الأميري رقم (5) لسنة 2002 بشأن المؤسسة العامة للعقارات الاستثمارية في عجمان والمعدل بالمرسوم الأميري رقم (11) لسنة 2005 وعلى المرسوم الأميري رقم ( ) لسنة 2008 الصادر بشأن إكتساب ملكية الأراضي والعقارات وتسجيلها بإمارة عجمان.
واستناداً على التوصيات التي عرضها علينا رئيس دائرة الأراضي والأملاك ورئيس دائرة البلدية والتخطيط في عجمان بشأن الحاجة الماسة لإصدار مرسوم أميري لتنظيم الملكية في المشروعات العقارية والبنايات الاستثمارية ذات الوحدات العقارية المتعددة، والتي تكاثرت إعدادها خلال السنوات القليلة الماضية نتيجة التطور العمراني المضطرد يوماً بعد يوم في الإمارة، وعلى وجه الخصوص، لتنظيم العلاقة فيما بين المطورين للمشروعات العقارية في الإمارة والمشترين للأراضي والبنايات الاستثمارية والوحدات العقارية المتنوعة التي تتضمنها المشروعات العقارية المذكورة بالإضافة لتنظيم العلاقات التي تنشأ حكماً فيما بين أولئك المشترين أنفسهم فيما يتعلق بملكيتهم لوحداتهم العقارية وإنتفاعهم بالمرافق العامة والأماكن الأخرى المعدة للاستعمال المشترك في المشروع العقاري المعني أو في البناية الاستثمارية المعنية.
ولما ارتأينا فيه تحقيق المصلحة العامة.

قررنا إصدار المرسوم الأميري الآتي نصه:



المادة (1)

اسم المرسوم وبدء العمل به

يسمى هذا المرسوم "المرسوم الأميري رقم (8) لسنة 2008 بشأن تنظيم الملكية المشتركةفي المشروعات العقارية والبنايات الاستثمارية" ويعمل به اعتباراً من تاريخ التوقيع عليه.


المادة (2)


تعاريف وتفاسير

لأغراض هذا المرسوم، وما لم يقتض سياق النص معنى آخر، تكون للكلمات والعبارات أدناه المعاني الواردة قرين كل منها أدناه على النحو الآتي:

"الدولة" : يقصد بها دولة الإمارات العربية المتحدة.
"الحاكم" : يقصد بهحاكم إمارة عجمان.
"رئيس دائرة الأراضي": يقصد به رئيس دائرة الأراضي والأملاك في عجمان.
"دائرة الأراضي" : يقصد بها دائرة الأراضي والأملاك في عجمان.
"رئيس البلدية" : يقصد به رئيس دائرة البلدية والتخطيط في عجمان.
"البلدية" : يقصد بها دائرة البلدية والتخطيط في عجمان.
"المدير العام" : يقصد به مدير عام دائرة الأراضي ويشمل أي شخص مفوض تفويضاً صحيحاً لينوب عن المدير العام.
"لجنة المشروعات العقارية" : يقصد بها اللجنة المنشأة بموجب أحكام المادة (4) من هذا المرسوم.
"المسجل" : يقصد به مسجل الأراضي المعين بدائرة الأراضي ويشمل أي شخص مفوض تفويضاً صحيحاً لينوب عن المسجل.
"سجل المشروعات العقارية": يقصد به السجل الذي تعده دائرة الأراضي خصيصاً لقيد المشروعات العقارية والبنايات الاستثمارية فيه وفقاً لأحكام المادة (10) من هذا المرسوم.
"مشروع عقاري" : يقصد به أي مشروع عمراني يتكون من مجموعة أراضي خالية و/ أو بنايات استثمارية أو وحدات عقارية أخرى ذات تصميمات أو رسومات محددة، كلاً على حده، (مع أجزاء مشتركة، بداخل المشروع العقاري المعني، مخصصة للاستعمال المشترك) تمت الموافقة عليها من البلدية ويرغب المطور العقاري المعني في قيدها جميعاً ضمن مشروع عقاري واحد لدى دائرة الأراضي، وفقاً لأحكام هذا المرسوم، ومن ثم تشييدها وبيعها للغير كوحدات عقارية ضمن المشروع العقاري المعني أو إيجارها بعقد إيجار حكري طويل الأمد سواءاً بأكملها أو بنظام التجزئة ضمن المشروع العقاري المعني.
"بناية إستثمارية" : يقصد بها أية بناية سكنية أو تجارية أو لغرض آخر مماثل تتكون من مجموعة وحدات عقارية (مفرزة في شكل شقق أو غرف أو إستديوهات أو مكاتب أو محال تجارية)، كلاً على حده، (مع أجزاء مشتركة مخصصة للاستعمال المشترك) تمت الموافقة على تصميمها من البلدية ويرغب المطور العقاري المعني في قيدها كبناية إستثمارية لدى دائرة الأراضي، وفقاً لأحكام هذا المرسوم، ومن ثم تشييدها وبيعها أو بيع وحداتها العقاريةللغير أو إيجارها بعقد إيجار حكري طويل الأمد، سواءاً بأكملها أو عن طريق التجزئة، وسواءاً أكانت تلك البناية الاستثمارية منفردة أو كانت في البداية أرضاً خالية ضمن مشروع عقاري وتم شراؤها لتطويرها من قبل مشتريها بمعزل عن المطور العقاري الرئيسي للمشروع العقاري المعني.
"وحدة عقارية" : يقصد بها فيما يتعلق بالمشروع العقاري أي أرض خالية أو مجمع تجاري أو محل تجاري أو فندق أو فيلا أو شاليه أو مكان ترفيه أو مبنى مستقل آخر (ضمن نطاق المشروع العقاري المعني) ويقصد بها فيما يتعلق بالبنايات الاستثمارية أية شقة أو إستديو أو مكتب أو محل تجاري أو وحدة عقارية أخرى مفرزة (ضمن البناية الاستثمارية المعنية) يقوم المطور العقاري المعني بتشييدها بغرض بيعها للغير أو إيجارها بعقد إيجار حكري طويل الأمد، وفقاً لأحكام هذا المرسوم.
"مطور عقاري" : يقصد به أي شخص طبيعي أو شركة تجارية أو مؤسسة عامة مرخص لها من الحاكم، أو من ينوب عنه، للقيام بتطوير وتشييد مشروع عقاري في إمارة عجمان وفقاً لأحكام هذا المرسوم، وتشمل العبارة أي مطور فرعي متعاقد مع المطور العقاري الرئيسي للمشروع المعني ويقوم مقامه بالنسبة لأي جزء من عملية تطوير المشروع العقاري المعني. ويقصد بالعبارة ايضاً مطور أية بناية إستثمارية في كل ما يتعلق بتطويرها وتشييدها وبيع وحداتها العقارية.
"مالك الوحدة العقارية" : يقصد به أي شخص طبيعي أو اعتباري يتم تسجيله في سجل المشروعات العقارية كمالك قانوني، أو كمستأجر حكري، للوحدة العقارية المسجلة في إسمه، وتشمل العبارة المطور العقاري بالنسبة للوحدات العقارية التي لم يتم بيعها.
"حساب الضمان" : يقصد به الحساب المصرفي الخاص بالمشروع العقاري، أو بالبناية الاستثمارية المشار إليه في المادة 11(5)(د) من هذا المرسوم والذي يفتحه المطور العقاري لدي مصرف معتمد من الدائرة بغرض أن تودع فيه جميع المبالغ المدفوعة من المشترين لوحدات عقارية على الخارطة، أو بخلاف ذلك، وجميع المبالغ المقدمة من الممولين للمشروع العقاري المعني أو للبناية الاستثمارية المعنية بهدف صرفها حصريا لأغراض تشييد وانجاز المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية قبل سداد الرصيد المتبقي للمطور العقاري المعني.
"أمين الحساب" : يقصد به المصرف المعتمد من دائرة الأراضي لإدارة حساب الضمان.
"مالك البناية الاستثمارية" : يقصد به المالك المسجل، أو المستأجر الحكري، للبناية الاستثمارية المعنية، وتشمل العبارة المطور العقاري للمشروع العقاري المعني بالنسبة للبنايات الاستثمارية والوحدات العقارية المستقلة في ذلك المشروع العقاري التي لم يتم بيعها. 
"المستأجر الحكري" : يقصد به أي مستأجر بعقد إيجار حكري طويل الأمد يخوله حق حيازة أي أرض وإقامة وحدة أو وحدات عقارية عليها، والانتفاع بها والتصرف فيها خلال مدة الإيجار الحكري، كما لو كان مالكاً قانونياً لها. ويكون للمستأجر الحكري للوحدة العقارية خلال مدة إيجاره الحكري لها نفس حقوق مالك الوحدة العقارية بالنسبة لوحدته العقارية.
"منطقة عقارية" : يقصد بها أية منطقة معينة في مدينة عجمان، أو مضمنة في منطقة حرة في الإمارة، أو في مشروع عقاري، ويشترط أن تكون تلك المنطقة العقارية مؤلفة من مجموعة من البنايات الاستثمارية ومحددة بشوارع رئيسية أو فرعية ولها اسم معتمد و/أو رقم مستقل و/أو معالم ثابتة وواضحة ضمن خريطة المدينة الرئيسية أو ضمن خريطة الإمارة المعتمدة لدى البلدية.
"جمعية المالكين" : يقصد بها الجمعية التي تتألف حكماً بموجب أحكام المادة 19 من هذا المرسوم فيما بين مالكي الوحدات العقارية في البناية الاستثمارية المعنية أو فيما بين مالكي البنايات الاستثمارية والوحدات العقارية المستقلة في المشروع العقاري المعني، بحسب الحال.


"النظام الأساسي 
لجمعية المالكين" : يقصد بها النظام الأساسي لجمعية المالكين في أية بناية استثمارية والذي يجب أن تتضمن أحكامه، على وجه الخصوص، الشروط الواردة في النموذج الوارد في الجدول (أ) المرفق مع هذا المرسوم.
"تصرف" : يقصد به بيع أو شراء أو تنازل أو أي تصرف قانوني آخر، أياً كان نوعه، ينشئ أية حقوق قانونية جديدة أو يؤثر في الحقوق القانونية القائمة، في وقت التصرف المعني، علىالوحدة العقارية المعنية، أو على البناية الاستثمارية المعنية، أو على الأرض القائمة عليها، ويكون للفعل "يتصرف" معنى مماثل.
"نقل" أو "إنتقال" : فيما يتعلق بأية بناية استثمارية أو وحدة عقارية، يقصد به انتقال ملكية البناية الاستثمارية المعنية أو الوحدة العقارية المعنية من شخص لآخر عن طريق الإرث أو تبعاً لأي تصرف قانوني أو بأمر قضائي من المحكمة.
"المحكمة" : يقصد بها أية محكمة مختصة في الدولة ، أياً كانت درجتها.
"سند" : تشمل أي وثيقة أو حكم أو أمر محكمة أو عقد أو اتفاقية أو أي مستند آخر يتطلب تسجيلاً في سجل المشروعات العقارية أو يكون قابلاً لذلك التسجيل بمقتضى أحكام هذا المرسوم.
"مقرر" : يقصد به مقرر بمقتضى أحكام هذا المرسوم أو بمقتضى أية لوائح تصدر وفقاً لأحكامه أو بمقتضى أي أمر يصدره رئيس دائرة الأراضي أو رئيس البلدية أو المدير العام أو المسجل ، كلاً فيما يخصه، بموجب الصلاحيات المنوطة به بموجب أحكام هذا المرسوم .


المادة (3)


حق تملك الأراضي والوحدات العقارية


3(1) مع مراعاة أحكام المادة 3(2) أدناه، يقتصر حق تملك الأراضي والبنايات الاستثمارية والوحدات العقارية المتنوعة فيها في الإمارة على مواطني الدولة ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي وعلى الشركات والهيئات المملوكة لهم بالكامل وعلى شركات المساهمة العامة المنشأة في الدولة والمؤسسات والهيئات العامة المنشأة في الإمارة.
3(2) بالرغم مما ورد في المادة 3(1) أعلاه يجوز، وبموافقة الحاكم، وفي أية منطقة عقارية، أو في أية منطقة حرة، يحددها الحاكم في الإمارة، منح أي شخص أجنبي، من غير المذكورين في المادة 3(1) أعلاه، حق تملك أي بناية استثمارية في مشروع عقاري أو وحدة عقارية في بناية استثمارية ملكية مطلقة وحرة غير مقيدة بزمن، أو منحه حق الانتفاع بها كمستأجر حكري لها بموجب عقد إيجار طويل الأمد يظل سارياً لتلك المدة ووفقاً لتلك الشروط حسبما قد يراها الحاكم ملائمة.
3(3) في حالة صدور قرار من الحاكم بموجب أحكام المادة 3(2) بالنسبة لأي مشروع عقاري أو بناية استثمارية، فعندئذ يحق لكل شخص، سواءاً أكان مواطناً أو غير مواطن، أن يتملك بناية استثمارية أو أكثر في المشروع العقاري المعني، أو أن يتملك طابقا واحداً أو أكثر أو وحدة عقارية واحده أو أكثر في أية بناية استثمارية، بشرط مراعاة الأحكام الواردة في هذا المرسوم وأحكام القوانين والسياسات العامة السارية بشأن إقامة الأجانب في الدولة.


المادة (4)


لجنة المشروعات العقارية


4(1) تنشأ بموجب هذه المادة لجنة تسمى "لجنة المشروعات العقارية" لممارسة الصلاحيات المذكورة في المادة 4(2) من هذا المرسوم ويتم تشكيل تلك اللجنة من رئيس دائرة الأراضي ورئيس البلدية وأعضاء آخرين يتم إختيارهم بقرار خطي يصدره الحاكم. ويجوز للجنة المشروعات العقارية أن تدعو لحضور جلساتها أي خبير أو استشاري أو موظف فني للاستئناس برأيه في أية مسألة مطروحة أمام اللجنة.
4(2) تختص لجنة المشروعات العقارية، وعلى وجه الخصوص، بما يأتي:
(‌أ) نظر الطلبات التي تقدم لها من الراغبين في تطوير وتشييد المشروعات العقارية والبنايات الاستثمارية في الإمارة ورفع التوصيات الملائمة بشأنها للحاكم؛
(‌ب) رفع التوصيات للحاكم بشأن تحديد أية منطقة عقارية أو إنشاء أية منطقة حرة يجوز تنفيذ مشروعات عقارية أو إقامة بنايات استثمارية فيها؛
(‌ج) وضع النظم والقواعد العامة لتطوير المشروعات العقارية وتشييد البنايات الاستثمارية في الإمارة؛
(‌د)وضع السياسات التشجيعية وخطة العمل الاستراتيجيه لاستقطاب الاستثمارات المحلية والأجنبية في مجال تطوير وتنفيذ المشروعات العقارية في الإمارة؛
(‌ه) إبداء الرأي ورفع التوصيات المناسبة للحاكم بشأن مشروعات التطوير العقاري التي تكون حكومة الإمارة أو أية دائرة محلية أو هيئة أو مؤسسة عامة في الإمارة طرفاً فيها؛
(‌و)التوجيه بإعداد الدراسات والبحوث العلمية في مجال الاستثمارات العقارية في الإمارة بهدف بناء قاعدة معلومات أساسية ووافية لإتاحتها للراغبين في الاستثمار في مجال تطوير المشروعات العقارية في الإمارة.

4(3) تكون اجتماعات اللجنة وكيفية اتخاذ القرارات والتوصيات فيها وفقاً لما تقرره اللجنة من وقت لآخر. 


المادة (5)


ترخيص تطوير المشروعات العقارية والبنايات الاستثمارية


مع مراعاة أحكام المادة 8 من هذا المرسوم، يجب على أي شخص يرغب في تطوير أي مشروع عقاري أو بناية استثمارية، بالمعني الوارد في هذا المرسوم، الحصول مسبقاً على ترخيص بذلك من الحاكم يصدره بناءاً على قراره أو تبعاً لتوصية ترفعها له لجنة المشروعاتالعقارية.

المادة (6)


طلب الترخيص ومرفقاته


يقدم طلب الترخيص لتطوير وتشييد مشروع عقاري أو أية بناية استثمارية في الإمارة للجنة المشروعات العقارية على الاستمارة المقررة ومصحوباً بالبيانات والمستندات المذكورة في تلك الاستمارة أو التي تطلبها اللجنة المذكورة بشأن المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية.


المادة (7)


البت في طلبات الترخيص 

7(1) تصدر لجنة المشروعات العقارية قراراتها في الطلبات المقدمة لها في شكل توصيات ترفعها للحاكم، وفي حال التوصية بترخيص المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية فيجب أن تشمل توصيات اللجنة الشروط الملائمة التي يصدر بها الترخيص، في كل حالة على حده؛
7(2) يجوز للحاكم قبول توصيات اللجنة المرفوعة له بموجب المادة 7(1) أو رفضها أو تعديلها أو إضافة أي شروط غير مضمنة في التوصية المعنية، بحسب ما قد يراه ملائماً، بالنسبة للمشروع العقاري المعني أو بالنسبة للبناية الاستثمارية المعنية.

المادة (8)


استثناء 

لا تخضع لشروط المواد (5) و (6) و (7) من هذا المرسوم المشروعات العقارية والبنايات الاستثمارية التي تنفذها حكومة عجمان بنفسها أو بالمشاركة مع شركات أو مؤسسات أخرى بموجب اتفاقيات مبرمه في الماضي أو تبرم بعد تاريخ نفاذ هذا المرسوم مع حكومة عجمان. و يشترط أن يصدر الاستثناء خطياً من الحاكم وبالشكل الذي يراه الحاكم.

المادة (9)


قيد المشروع العقاري أو البناية الاستثمارية في سجل المشروعات العقارية 


يجب على المطور العقاري المعني بعد استلامه الترخيص الذي يصدره الحاكم، تبعاً لأحكام المادة 7(2) أعلاه، أن يقدم طلباً لدائرة الأراضي لقيد المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية، بحسب الحال، في سجل المشروعات العقارية. ولا يجوز لأي شخص البدء في تطوير مشروع عقاري أو بناية استثمارية أو الإعلان في وسائل الإعلام المحلية أو الخارجية أو المشاركة في المعارض المحلية أو الخارجية للترويج لبيع وحدات عقارية في المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية إلا فقط بعد قيد المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية في سجل المشروعات العقارية.



المادة (10)


سجل المشروعات العقارية 


10(1) على المسجل تخصيص سجل خاص بالشكل المقرر يسمى "سجل المشروعاتالعقارية" تقيد فيه خطياً أو اليكترونياً أسماء وبيانات المشروعات العقارية والبنايات الاستثمارية المرخصة بموجب أحكام هذا المرسوم وأسماء مالكي الوحدات العقاريةوالمستأجرين الحكريين لها وأرقام وحداتهم العقارية وأوصافها والتصرفات التي تتم بشأنانتقال ملكيتها، من وقت لآخر، بالإضافة لأية بيانات إضافية حسبما يرى المسجل أهمية قيدها في السجل المذكور.
10(2) على رئيس دائرة الأراضي أن يصدر، خلال شهرين من تاريخ نفاذ هذا المرسوم، لائحة لتنظيم إجراءات ومسوغات القيد في سجل المشروعات العقارية. 
10(3) يحفظ سجل المشروعات العقارية بداخل دائرة الأراضي ويحظر نقله الى خارج دائرة الأراضي، على انه يجوز لأي ذي مصلحة ولأي شخص ذي صفة قانونية الحصول على مستخرج أو صورة ضوئية من البيانات المقيدة في السجل وفقاً للأصول المرعية وبعد دفع الرسوم المقررة.


المادة (11)


متطلبات طلب القيد في السجل

يقدم طلب قيد المشروع العقاري أو البناية الاستثمارية في السجل الى دائرة الأراضي على الاستمارة المقررة وترفق به المستندات الآتية:
(1) سند ملكية أو محرر رسمي آخر معتمد من الدائرة يثبت أن الأرض التي سيقام عليها المشروع أو ستقام عليها البناية الاستثمارية مملوكة لمقدم الطلب أو أن له حق التصرف فيها، عينياً ومنفعة واستغلالاً، وفقاً للقوانين السارية في الإمارة 
(2) المخططات الهندسية النهائية للوحدات العقارية والأجزاء المشتركة التي يتكون منها المشروع العقاري المعني أو تلك التي تتضمنها البناية الاستثمارية المعنية.
(3) بيان مالي مصدق من مدقق حسابات معتمد يوضح التكلفة الإجمالية لتشييد المشروع العقاري أو البناية الاستثمارية وتفاصيل تلك التكلفة وتفاصيل الموارد المالية التي سيعتمد عليها مقدم الطلب لمقابلة تلك التكلفة المالية بما في ذلك أسعار بيع الوحدات العقارية، بأنواعها المختلفة، وبرنامج التدفق المالي المتوقع من دفعات ثمن شراء الوحدات العقارية.
(4) البرنامج الزمني لتنفيذ المشروع شاملاً التواريخ التقريبية لتسليم المشترين للوحدات العقارية التي قاموا بشرائها من المطور العقاري.
(5) نموذج عقد بيع يتضمن شروط بيع الوحدات العقارية ومقدار وتواريخ الدفعات المستحقة على المشتري والتاريخ المتوقع لتسليم جميع الوحدات العقارية أو أية مجموعة أو مجموعات منها وجزاءات تأخير تسليمها وذلك لاعتماد ذلك النموذج من قبل دائرة الأراضي والبلدية حسب الأصول وبعد سداد الرسوم المقررة. 
(6) طلب على الاستمارة المقررة لفتح حساب الضمان الخاص بالمشروع المعني أو البناية الاستثمارية المعنية، ويشترط أن تكون تلك الاستمارة مصحوبة بتعهد خطي من المطور العقاري يؤكد فيه صراحة:
(أ) التزامه بإيداع مبلغ أي قرض يحصل عليه لتمويل المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية بالإضافة لجميع مبالغ الأقساط التي سيدفعها المشترون للوحدات العقاريةفي حساب الضمان؛ 
(ب) إنه سيقوم باستغلال كافه المسحوبات من ذلك الحساب حصرياً لأغراض تنفيذ و إنجاز المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية ولسداد القرض الذي تم رهن الأرض و/أو البناية الاستثمارية أو المشروع العقاري القائم عليها تأميناً لسداده.
(ج)التزامه، في حالة قيامه برهن الأرض لصالح أي مصرف أو جهة تمويل أخرى أن يقوم بتسليم الوحدة العقارية المعنية لمشتريها، عند استلامه لثمنها بالكامل، خالية كليا من أيه رهونات أو أعباء ماليه لصالح أي طرف ثالث.
(د)التزامه بتزويد دائرة الأراضي بنسخة أصلية أو طبق الأصل من اتفاقية حساب الضمان المبرمة بين المطور العقاري المعني ومصرف مرخص في الدولة (بصفته أمين الحساب المذكور) ويجب أن تتضمن تلك الاتفاقية صراحة موافقة أمين الحساب المعني على :
(أولاً) تزويد دائرة الأراضي بكشوفات دورية بالإيرادات والمدفوعات من حساب الضمان وبأية بيانات أو معلومات حسبما قد تطلبها دائرة الأراضي، في أي وقت؛
(ثانياً) حق دائرة الأراضي في رفض اعتماد سحب أي مبلغ من حساب الضمان أو إيقاف صرفه في حالة حدوث أية ظروف طارئة يحتمل أن تؤدي لعدم إكمال المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية بجانب حق دائرة الأراضي في إلزام أمين الحساب بأية تدابير حسبما قد تراها لازمة للمحافظة على حقوق المشترين وبما يضمن إما إكمال المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية أو إعادة جميع المبالغ التي تسلمها المطور العقاري من أولئك المشترين. 
(ثالثاً) أن يحتجز نسبة 5% من القيمة الكلية لتكلفة تشييد المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية في وقت إصدار البلدية لشهادة إنجاز المشروع أو البناية وأن يمتنع عن صرف النسبة المحجوزة المذكورة الى المطور العقاري إلا بعد إنقضاء سنة كاملة من تاريخ إصدار شهادة إنجاز المشروع أو البناية الاستثمارية أو الى حين استلامه لرسالة خطية من المدير العام يوافق فيها على صرف النسبة المذكورة للمطور العقاري المعني.
(هـ)بأنه لن يقوم بالإعلان في وسائل الإعلام المختلفة عن بيع الوحدات العقارية أو بالتعاقد على بيعها أو المشاركة في المعارض المحلية أو الخارجية لترويج بيع الوحدات العقارية في مشروعه العقاري أو بنايته الاستثمارية على الخارطة قبل أخذ موافقة دائرة الأراضي الخطية على إصدار الإعلان المعني؛ 
(و)انه سيقوم فقط باستعمال نموذج عقد البيع المعتمد من دائرة الأراضي عند بيعه للوحدات العقارية في المشروع العقاري المعني أو في البناية الاستثمارية المعنية.


المادة (12)


نظام قيد المشروع العقاري في سجل المشروعات العقارية


يجب على المسجل عند قيامه بقيد مشروع عقاري في سجل المشروعات العقارية أن يعطي للمشروع العقاري المعني اسماً معيناً ومن ثم يقوم :
(أ) بتخصيص صفحة عينية جديدة في سجل المشروعات العقارية بإسم المشروع العقاري المعني؛ 
(ب) بفتح ملف خاص بإسم ذلك المشروع يحتفظ به في دائرة الأراضي؛ 
(ج) تكملة إجراءات القيد على النحو المقرر وإصدار شهادة بقيد المشروع العقاري المعني في سجل المشروعات العقارية؛
(د) بتعديل البيانات الأصلية المبينة في سجل الأراضي بشأن قطعة الأرض أو قطع الأراضي التي سيقام عليها المشروع العقاري وذلك بإدخال تأشيرة خطية في سجل الأراضي تصبح بمقتضاها قطعة الأرض أو قطع الأراضي التي سيقام عليها المشروع العقاري المعني مملوكة ملكية مشتركة وخاضعة للاستعمال المشترك من قبل جميع مالكي الوحدات العقارية، بمختلف أنواعها، التي يتضمنها المشروع العقاري المعني؛
(هـ) بتعديل صفة مالك قطعة الأرض أو مالكي قطع الأراضي، بحسب الحال، وتسجيل اسم مقدم الطلب كمطور عقاري للمشروع العقاري المعني؛و
(و) أن يأمر الجهة المختصة بإعداد خارطة تتضمن بيانات الوحدات العقارية التي يتكون منها المشروع العقاري المعني وأن يسلم المطور العقاري المعني نسخة من تلك الخارطة بعد سداد الرسوم المقررة. ويحتفظ بالنسخة الأصلية الثانية من الخارطة المذكورة في ملف المشروع العقاري المعني لدى دائرة الأراضي مع التأشير على الخارطة المذكورة بمثابة أنها جزء لا يتجزأ من سند ملكية أية وحدة عقارية في المشروع العقاري المعني.


المادة (13)


نظام قيد البناية الاستثمارية في سجل المشروعات العقارية

يجب على المسجل عند قيامه بقيد بناية استثمارية في سجل المشروعات العقارية أن يعطي للبناية الاستثمارية المعنية اسماً معيناً وأن يضيف ذلك الاسم للرقم الأصلي لقطعة الأرض المذكورة، المخصص لها في سجل الأراضي، ومن ثم يقوم:
(أ) بتخصيص صفحة عينية جديدة للبناية الاستثمارية المعنية في سجل المشروعات العقارية؛
(ب) بفتح ملف خاص لها يحتفظ به في دائرة الأراضي؛
(د) تكملة إجراءات القيد على النحو المقرر وإصدار شهادة بقيد البناية الاستثمارية المعنية في سجل المشروعات العقارية؛
(د) بتعديل البيانات الأصلية المبينة في سجل الأراضي بشأن قطعة الأرض التي ستقام عليها البناية الاستثمارية وذلك بإدخال تأشيرة خطية في سجل الأراضي تصبح بمقتضاها قطعة الأرض مملوكة ملكية مشتركة، وخاضعة للاستعمال المشترك، من قبل جميع مالكي الوحدات العقارية التي تتضمنها البناية الاستثمارية المعنية؛
(هـ) بتعديل صفة مالك قطعة الأرض المعنية ليصبح مطوراً عقارياً للبناية الاستثمارية المعنية؛
(و) أن يأمر الجهة المختصة بإعداد خارطة تتضمن توزيع وأرقام الوحدات العقارية التي تتكون منها البناية الاستثمارية وان يسلم المطور العقاري المعني نسخة من تلك الخارطة بعد سداد الرسوم المقررة ويحتفظ بالنسخة الأصلية من الخارطة المذكورة في ملف البناية الاستثمارية المعنية لدى دائرة الأراضي مع التأشير على الخارطة المذكورة بمثابة أنها جزء لا يتجزأ من سند ملكية أية وحدة عقارية في البناية الاستثمارية المعنية.

المادة (14)


التزامات المطور العقاري


14(1) بعد قيد المشروع العقاري أو البناية الاستثمارية في السجل، بحسب الحال، ومع مراعاة أحكام المادة 14(2) أدناه يصبح المطور العقاري تلقائياً مسئولاً مسئولية شاملة عن تنفيذ وإنجاز وإكمال تشييد المشروع العقاري المعني أو البناية الاستثمارية المعنية، بحسب الحال، والوفاء بتعهداته التي قدمها لدائرة الأراضي تبعاً لمتطلبات المادة 11(7) من هذا المرسوم. 
14(2) في حالة قيام المطور العقاري المعني بإحالة جزء من المشروع لمطور فرعي فيحل هذا المطور الفرعي محل المطور العقاري المعني ويقوم مقامه في كل ما يتعلق بحقوق والتزامات المطور العقاري المذكورة في هذا المرسوم ولكن فقط بالنسبة للجزء من المشروع العقاري الذي يقوم المطور الفرعي بتطويره وتنفيذه ويظل المطور الرئيسي مسئولا بموجب هذه المادة إلى حين استلامه لشهادة إخلاء طرف من دائرة الأراضي بالنسبة للجزء من المشروع العقاري الذي يقوم المطور الفرعي بتطويره وتنفيذه ويلزم لإصدار هذه الشهادة سداد الرسوم المقررة وقيام المطور الفرعي بتوقيع التعهدات والمستندات التي تراها دائرة الأراضي وإعتماد العقد المبرم فيما بين المطور العقاري المعني والمطور الفرعي وتدوين أية شروط من ذلك العقد في سجل المشروعات العقارية، حسبما قد يتفق عليها طرفا العقد المذكورين.
14(3) يلتزم المطور العقاري بأن تكون دفعات ثمن شراء الوحدة العقارية متناسبة مع ما يتم انجازه من تشييد البناية الاستثمارية المعنية وفقاً لبرامج التنفيذ المقدم من المطور العقاري لدائرة الأراضي. ويجوز لدائرة الأراضي إتخاذ ما تراه مناسباً من إجراءات لمراقبة تنفيذ المطور العقاري لالتزاماته بموجب هذا البند.
14(4) يجب على المطور العقاري أن يقوم، قبل استلامه شهادة انجاز من البلدية، بتزويد دائرة الأراضي إما بإقرار من أمين الحساب بحجز مبلغ يعادل خمسة بالمائة (5%) من قيمة المشروع أو البناية الاستثمارية، بحسب الحال، وفقاً لمتطلبات المادة 11(6)(د) ثالثاً أعلاه أو بإيداع كفالة مصرفية لدى دائرة الأراضي ولصالحها لا تقل قيمتها عن خمسة بالمائة (5%) من كامل تكلفة تشييد المشروع العقاري المعني أو تكلفة تشييد البناية الاستثمارية المعنية، بحسب الحال، ويجب أن تكون مدة تلك الكفالة سنة واحدة من تاريخ صدور شهادة الانجاز وذلك لمقابلة تكاليف أية صيانة يستحقها قانوناً المشتري للوحدة العقارية المعنية. 
14(5) يظل المطور العقاري المعني والمقاول المعني مسئولين، بالتضامن والانفراد، أمام جمعية المالكين المعنية عن ضمان متانة البناء وسلامته خلال مدة عشرة (10) سنوات من تاريخ تسليم أول وحدة عقارية في البناية الاستثمارية، وبصفة خاصة، عن إصلاح وتصحيح كل العيوب التي تحدث في هيكل البناية الاستثمارية والأجزاء الإنشائية فيها. ويكون المطور العقاري مسئولاً ايضاً، ولمدة سنة واحدة عن إصلاح أو تبديل كافة التركيبات الأساسية في البناية الاستثمارية أو في أية وحدة