<!--

<!--<!--<!--<!--<!--<!--

تثمين وتقييم المزرعة

د. محمد إبراهيم محمد الشهاوي

أستاذ الاقتصاد الزراعي المساعد وخبير التحليل الاحصائي ودراسات الجدوي

كلية الزراعة سابا باشا – جامعة الاسكندرية

 أولا - تثمين المزرعة :

تشتق قيمة الأرض الزراعية وغيرها من عناصر الإنتاج المستعملة في المزارع من الناحية الاقتصادية الكلاسيكية من ندرتها ، وأيضا من قيمة الزروع التي ساهمت تلك العناصر في إنتاجها ، وحيث أن قيم عناصر الإنتاج المزرعية ترتفع أو تنخفض بارتفاع أو انخفاض الزروع الناتجة عن استعمالها ، ولما كان من الممكن إعادة إنتاج كل عناصر الإنتاج الزراعية ما عدا الأرض الزراعية فمن الممكن القول أن الحد الأقصى لقيمة عناصر الإنتاج المزرعية الممكن إعادة إنتاجها والمشتق من الطلب عليها لاستعمالها في عمليات الإنتاج الزراعي يتحدد بقيمة تكاليف إعادة إنتاجها (التكاليف الاستبدالية) ، أما الحد الأقصى لقيم الأراضي الزراعية التي يصعب أو يستحيل إعادة إنتاجها يتوقف علي قيم أسعار المنتجات الزراعية الناتجة منها . وعند اشتقاق قيمة الأرض الزراعية من الناحية السوقية (الواقعية) يؤخذ في الاعتبار مجموعة من العوامل أهمها ما يلي :

4 العوامل الشخصية .

4 عوامل القوة الكسبية .

4 العوامل العمالية والاجتماعية .

4 العوامل المالية في تقدير أثمان المزارع .

ويقصد بتثمين المزارع تلك المراحل التي تتضمنها عملية تقدير قيم المزارع تقديرًا سليمًا ، وتشمل تلك المراحل ما يلي :

: المرحلة الأولي : تنحصر في معرفة مدي موافقة أو عدم موافقة مزرعة معينة للرغبات الشخصية التي يطلبها المشتري لهذه المزرعة .

: المرحلة الثانية : تنحصر في معرفة ظروف المزرعة الطبيعية والبيولوجية والديمجرافية التي تؤثر علي قوتها الكسبية المستمدة من قوتها الاغلالية التي تتوقف علي تلك الظروف للاستدلال منها علي معرفة ما إذا كانت تلك المزرعة جيدة أو غير جيدة .

: المرحلة الثالثة : تقدير القيمة الاقتصادية للمزرعة أي تقويم المبالغ المعروضة للإيجار .

القيمة الإيجارية المزرعية والقيمة الرأسمالية المزرعية :

تعرف القيمة الايجارية بأنها ثمن شراء حق استعمال والسيطرة علي مزرعة معينة لمدة فترة زمنية معينة عادة ما تكون عام . بينما القيمة الرأسمالية المزرعية هي عبارة عن ثمن شراء حزمة حقوق الملكية الكاملة بما فيها حقوق الاستعمال والسيطرة الدائمة علي المزرعة .

ويتضح من ذلك أن القيمة الايجارية المزرعية والقيمة الرأسمالية المزرعية ما هما إلا ثمنين خاضعين لقوي العرض والطلب ، وتمر عمليات تقدير كل واحدة من القيمتين بنفس المراحل الأولية التي يمر بها تقدير الثانية إلا أن مرحلة تقدير القيمة الايجارية تسبق عملية تقدير القيمة الرأسمالية المزرعية .

ثانيا - التقييم الاقتصادي للمزرعة :

يقصد بالتقييم الاقتصادي لمزرعة معينة محاولة التنبؤ بالثمن الفعلي لهذه المزرعة أي الثمن الذي يقبله البائع ويرتضيه المشتري فتتم بذلك الصفقة ، ولذلك فان التقييم الاقتصادي لمزرعة معينة ما هو إلا عملية موازنة بين الثمن المعروض به للبيع وبين عدد أخر من الأثمان تنحصر في الثمن الجردى المزرعي والثمن المثلي المزرعي والثمن الكسبي المزرعي للوصول منها في النهاية إلي الثمن الفعلي سيرتضيه كل من بائع المزرعة ومشتريها وبهذا تتم الصفقة والتي يعقبها عادة انتقال حقوق الملكية من البائع إلي المشتري .

الثمن الجردى :

 يعرف الثمن الجردى لمزرعة معينة علي انه جملة مكونات المزرعة المعروضة للبيع مقومة بقيمتها المحتسبة بالطرق الجردية ، وأحسن طريقة لمعرفة الثمن الجردى لمزرعة معينة هو عمل قائمة جرد لكافة مكونات المزرعة المعروضة للبيع من أراضي زراعية ومزيرعات فاكهية وحيوانات ومباني وآلات ومعدات  .. الخ واحتساب قيمها بواحدة أو أكثر من الطرق الجردية وبجمع تلك القيم مع بعضها يمكن الحصول علي الثمن الجردى لتلك المزرعة .

مميزات طريقة الثمن الجردى :

r تبين جداول الجرد للمشتري للبنود التي هو في غني عنها .

r توضح جداول الجرد للمشتري كيفية توزيع رأس المال المزرعي المستثمر علي الممتلكات المزرعية .

r يمكن استعمال تلك الجداول الجردية كأساس لاحتساب التكاليف المزرعية خصوصا قيم الاستنفاذ وفائدة رأس المال المزرعي المستثمر .

r تتيح طريقة الثمن الجردى أمام البائع والمشتري ميدان مساومات كثيرة قبل الوصول إلي الثمن الفعلي للمزرعة .

عيوب طريقة الثمن الجردى :

r تقدير ثمن المزرعة بهذه الطريقة معرض دائما لمغالاة البائع في تقدير الأثمان الجردية لمحتويات المزرعة .

r يقتضي علي المشتري ضرورة الإلمام بطرق تقدير أثمان عدد لا حصر لها من أنواع المباني وغيرها من مكونات المزرعة كل وفقا لحالتها وقت البيع حتى يمكنه أن يتلافي تحيز البائع في تقديراته لمكونات مزرعته .

الثمن المثلي :

يعرف الثمن المثلي بأنه الثمن الذي تساويه مزرعة معينة في وقت معين في ضوء أثمان مزارع تعتبر مماثلة ومباعة حديثا أو أثمان  غير حديثة معدلة وفقًا لتطور الحالة الاقتصادية .

عيوب طريقة الثمن المثلي :

: يعتبر التماثل في جميع الحالات أمر بعيد الاحتمال بسبب تعدد وتفاوت نسب العناصر المكونة لكل مزرعة علي حده ، فالمزارع التي تتماثل في السعة أو في الموقع قد تختلف في درجات الخصوبة وإذا تساوت في كل ما سبق فقد تختلف في نوع الحيازة وكذلك التفاوت في أنواع وحالة العمال وأنواع وحالة المنشآت .. الخ .

: قد يكون ثمن المزرعة المباعة حديثا خادع حيث ليس الثمن الموجود بعقد البيع ليس الثمن الذي تمت به الصفقة إذ يلجأ البعض بكتابة ثمن أقل بغرض تقليل المصاريف الإدارية والتسجيل وغير ذلك من إجراءات نقل الملكية .

: قد يكون عملية البيع والشراء بين الأقارب فيكون هناك حق الشفعة الأمر الذي قد يؤدي إلي إتمام الصفقة مع مراعاة حق القرابة في خفض بسيط في ثمن المزرعة ، مما يجعل الثمن المثلي غير مناسب أو دقيق لتقدير ثمن المزرعة المراد بيعها علي ضوءه .

: قد يلجأ صاحب المزرعة المباعة الحديثة بالموافقة علي بيعها بغير ثمنها الحقيقي نظرا لظروفه الاقتصادية الصعبة الأمر الذي يجعله يقبل بسعر أقل في مقابل سرعة إتمام الصفة والحصول علي أي أموال لحل مشاكله ، مما يجعل الثمن المثلي غير مناسب أو دقيق لتقدير ثمن المزرعة المراد بيعها علي ضوءه .

الثمن الكسبي المزرعي :

الثمن الكسبي المزرعي من وجهة النظر الاقتصادية إن هو إلا الثمن الحقيقي لعناصر الإنتاج الجاري استخدامها في العمليات الإنتاجية المزرعية الممكن امتلاكها مقومة علي أساس قوتها الكسبية المزرعية المستمدة من قوتها الاقتصادية المستمدة من قوتها الاغلالية مقاسه بمعيار القيمة وفقًا لقوي العرض والطلب .

ويعتمد تقدير الثمن الكسبي المزرعي (رأس مال مزرعي مستثمرًا استثمارًا طويل الأجل) علي الدخل الكسبي المزرعي أي الإيجار الكسبي المزرعي (دخل الثمن الكسبي المزرعي) ، فلو اتخذنا سعر الفائدة الشائع علي الاستثمارات طويلة الأجل كأساس لنسبة الإيجار الكسبي المزرعي أي لنسبة الدخل الكسبي المزرعي المحتمل الحصول عليه من المزرعة سنويا إلي الثمن الكسبي المزرعي بوصفه رأس مال مزرعي مستثمرًا استثمارًا طويل الأجل ، ويتم تقدير الثمن الكسبي المزرعي وفقًا للمعادلة التالية التي يطلق عليها معادلة الرسملة :

احسب قيمة مزرعة معروضة للبيع إيجارها الكسبي 50 ألف وسعر الفائدة السائد حوالي 8 % .

Solution

أي أن الثمن الكسبي المزرعي يعادل 625 ألف جنيه .

ورغم شيوع استخدام معادلة الرسملة في احتساب الأثمان الكسبية المزرعية إلا أن للمعادلة عيوبًا من الافتراضات التي قامت عليها فتفترض المعادلة استمرار ثبات الدخل الكسبي المزرعي السنوي علي حاله مدي السنين وهو أمر مستحيل الحدوث لعدة أسباب أولها : لو افترضنا ثبات الأسعار والتكاليف الإنتاجية علي مر السنين وهو أمر صعب فإن الأرض لن تجود علي الزارع بكمية ثابتة من الزروع لشراكة الطبيعة مع الإنسان في العملية الإنتاجية . ثانيها : أن قيمة الزروع الناتجة لا تعكس فقط خواص أراضي المزرعية بل أيضا تأثير الأسمدة البلدية والكيماوية المضافة للأرض . ثالثها : تفترض المعادلة ثبات قيمة خدمات المباني والآلات والمعدات علي مر الزمن هذا غير حقيقي فقيمة هذه الخدمات تقل تدريجيًا بقدم وبلاء هذا النوع من رأس المال العيني أو تختفي فجاء نتيجة لحادث عارض أو الاضطرار لإحلال غيرها أكثر كفاءة إنتاجية منها ....الخ .

ويتضح مما سبق أن معادلة الرسملة لا تتناسب مع احتمال تغير الدخول الكسبية المزرعية المستقبلية ، لذلك يجب تعديلها لتتمشي مع تلك التغيرات كما يلي:

أولا :  تغير الدخل الكسبي المزرعي مع مرور الثمن بمعدلات حسابية ثابتة ، تصبح المعادلة علي الصورة التالية :

مثال : قدر الإيجار الكسبي لمزرعة معروضة للبيع بحوالي 50 ألف وسعر الفائدة السائد حوالي 8 % ، وان هناك دلائل قوية تشير إلي أن السنين المقبلة سنين رخاء ومن المتوقع ارتفاع الإيجار الكسبي المزرعي بمقدار 2500 جنيه في كل عام عن سابقه ، فبكم تقدر الثمن الكسبي لهذه المزرعة .

Solution

أي أن الثمن الكسبي المزرعي يعادل 1.15625 مليون جنيه

 ثانيا : تغير الدخل الكسبي المزرعي بين الزيادة والنقص علي مدي السنين ، يتبع الخطوات التالية عند تقدير الثمن الكسبي :

1- تحتسب فروق الإيجار الكسبي في السنوات المختلقة عن سنة الأساس .

2- تقويم الفروق السنوية للإيجارات الكسبية المزرعية للسنوات المعينة بقيمتها في سنة الأساس باستعمال السنة التالية :

3- جمع قيم فروق الإيجارات الكسبية المزرعية للسنوات المعينة بعد تقويمها في سنة الأساس .

4- تضاف جملة قيم فروق الإيجارات الكسبية المزرعية للسنوات المعينة بعد تقويمها في سنة الأساس إلي ناتج معادلة الرسملة وذلك لإيجاد الثمن الكسبي المزرعي .

مثال : قدر الإيجار الكسبي لمزرعة معروضة للبيع عام 2000 بمبلغ 50 ألف جنيه وسعر الفائدة السائد 8% ، ويتوقع الزراع خلال السنوات القادمة 2001 ، 2002 ، 2003 ، 2004 ، 2005 أن تبلغ قيمة الإيجار الكسبي 52.6 ، 53.6 ، 53.3 ، 53 ، 52.8 ألف جنيه علي التوالي فبكم تقدر الثمن الكسبي لهذه المزرعة .

Solution

يتبع الخطوات التالية لإيجاد الثمن الكسبي المزرعي :

1- إيجاد فروق الإيجار للسنوات في سنة الأساس :

فرق إيجار لسنة 2001 في سنة الأساس 2000 = 52.6 – 50 = 2.6 ألف جنيه

فرق إيجار لسنة 2002 في سنة الأساس 2000 = 53.6 – 50 = 3.6 ألف جنيه

فرق إيجار لسنة 2003 في سنة الأساس 2000 = 53.3 – 50 = 3.3 ألف جنيه

فرق إيجار لسنة 2004 في سنة الأساس 2000 = 53.0 – 50 = 3.0 ألف جنيه

فرق إيجار لسنة 2005 في سنة الأساس 2000 = 52.8 – 50 = 2.8 ألف جنيه

2- قيم الفروق السنوية للإيجارات الكسبية المزرعية للسنوات المعينة :

قيمة فرق الإيجار الكسبي لسنة 2001 في سنة 2000 =  = 2407.41

قيمة فرق الإيجار الكسبي لسنة 2002 في سنة 2000 =  = 3086.42

قيمة فرق الإيجار الكسبي لسنة 2003 في سنة 2000 =  = 2619.65

قيمة فرق الإيجار الكسبي لسنة 2004 في سنة 2000 =  = 2205.09

قيمة فرق الإيجار الكسبي لسنة 2005 في سنة 2000 =  = 1905.63

3- جمع قيم فروق الإيجارات الكسبية المزرعية للسنوات المعينة :

مجموع قيم فروق الإيجار = 24071.41 + 3086.42 + 2619.65 + 2205.09  + 1905.63 =   12224.20جنيه

4- تقدير الثمن الكسبي المزرعي :

أي أن الثمن الكسبي المزرعي يعادل 63.72242  ألف جنيه

الثمن الفعلي المزرعي :

يعرف الثمن الفعلي المزرعي بأنه الثمن الذي يرتضيه كل من البائع والمشتري وتتم به صفقة البيع والشراء لمزرعة معينة وبمجرد الانتهاء من صياغة العقود اللازمة وتوقيعها يصبح الثمن الفعلي المزرعي ثمنا تعاقديا مزرعيًا وتنتقل حقوق الملكية في المزرعة فورًا من المالك البائع إلي المشتري الذي يصبح مالكًا جديدًا

ويقع الثمن التعاقدي المزرعي أي الثمن الفعلي المزرعي الذي تتم به صفقة بيع وشراء المزرعة بين حدين أدنهما هو الثمن التحفظي الذي قد يكون الثمن الجردى أو المثلي والذي لن يقبل البائع ثمنا أقل منه لمزرعته إذ هو في تقديره أدنى حد لقيمة ممتلكاته المعروضة للبيع ، أما أعلاهما فهو الثمن الكسبي المزرعي الذي لن يرضي المشتري دفع ثمن فعلي يزيد عليه . ويتوقف تحديد الثمن الفعلي علي قوة المساومة لكل من البائع والمشتري ، فإذا كان قوة المشتري مرتفعة وكانت قوة مساومة البائع منخفضة مال الثمن الفعلي إلي الاقتراب من الثمن التحفظي الجردي أو المثلي بل قد يتعداه في نفس الاتجاه ويقبل البائع ثمنا فعليا لأرضه يقل عن الثمن التحفظي ، بينما إذا كانت مساومة المشتري منخفضة في حين كانت مساومة البائع قوية مال الثمن الفعلي المزرعي إلي الاقتراب من الثمن الكسبي وهو الحد الأعلى للثمن الفعلي الذي يقبله المشتري . أما إذا تفاوت قوي مساومة كل من البائع والمشتري مال الثمن الفعلي إلي الوقوع بين كل من الثمن التحفظي للبائع والثمن الكسبي الذي يقدره المشتري .

الطريقة المركبة :

يتضح مما سبق انه يوجد أكثر من طريقة لتقدير الثمن الكسبي المزرعي ، ولذلك يمكن استخدم أكثر من طريقة في تقدير الثمن الكسبي المزرعي في نفس الوقت من خلال الطريقة المركبة حيث يتم إيجاد القيمة المتوسطة للثمن الكسبي المزرعي كما هو موضح في المثال التالي .

مثال : قدر الإيجار الكسبي لمزرعة معروضة للبيع بمبلغ 20 ألف جنيه سنويا ، وينتظر أن تحدث زيادة مستمرة قدرها 600 جنيه في كل عام عن سابقه ، وتقدر قيمة هذه المزرعة بالنسبة للمزارع المجاورة بطريقة البيع المثلي بمبلغ 245 ألف جنيه ، احسب قيمة هذه المزرعة بالطريقة المركبة مع العلم بان سعر الفائدة السائد هو 10% .

Solution

أي أن الثمن الكسبي المزرعي يعادل 260 ألف جنيه .

وبما أن الثمن المثلي يعادل 245 ألف جنيه

إذن : قيمة المزرعة بالطريقة المركبة :

أي أن ثمن المزرعة بالطريقة المركبة يعادل 252.5 ألف جنيه .