استراتيجية

من هم العقاريون ؟..

خالد شاكر المبيض

    انتشر مؤخراً مصطلح عقاري أو العقاريون بين أوساط المجتمع فئة ملاك العقار ومستثمري العقار ويطلق على كل من يعمل في القطاع العقاري سواء كان دلالا أو مطورا عقاريا للوحدات السكنية وتم وضعهم جميعاً تحت مسمى واحد وهو عقاري أو العقاريون وبدأت توجه لهم الاتهامات في افتعال أزمة الإسكان وزيادة أسعار العقارات وأن المواطنين ضحايا لهؤلاء الفئة .

وما يعنيني هنا ليس الدفاع عنهم أو عن غيرهم بقدر أن أوضح الخطأ في الخلط بين المطور العقاري والمالك والوسيط فكل منهم له دور مختلف كما أنه لكل منهم قناة استثمارية مختلفة لا يجمع بينهم إلا أنهم جميعاً يعملون في القطاع العقاري والخلط بينهم كالخلط بين كوادر العمل في المستشفى على سبيل المثال كأن تدمج الطبيب والممرض والصيدلي تحت مسمى واحد وتتعامل معهم على أنهم مهنة واحدة وتحاسبهم جميعاً على خطأ أحدهم وهذا تماما يحصل عند دمج العاملين في القطاع العقاري من ملاك ومطورين ووسطاء تحت مسمى واحد وتحاسبهم على خطأ أحدهم وبالتالي يخلط الحابل بالنابل، دعوني أولاً أوضح الفرق بينهم عبر تعريف كل منهم ليتسنى لنا أهمية التفريق بينهم وبالتالي محاسبة المسيء أو المتسبب في الأزمة ممن هو متضرر وهم كما يلي :

المالك : وهو مالك للوحدات العقارية سواء كانت أرضا أو وحدة قائمة حصل عليها إما عبر الشراء المباشر أو عبر انتقال الملكية له عن طريق الورث أو بأي صورة أخرى وهو على حالين إما راغب في بيعها بأفضل سعر مع مرور الوقت أو راغب في الاحتفاظ بها كأصل ثابت له ويعتبرها من أهم مكونات ثروته وأحد أهم حافظات الثروة.

المطور العقاري: وهو مستثمر يشتري أراضي من المالك على اختلاف نوعها بعد دراسة الجدوى من استثمارها ومن ثم يقوم بتطويرها إلى منتج نهائي يستفيد منها المستهلك ويخضع تقييمها للمعايير الاقتصادية الدخل – المقارنة- الكلفة .

الوسطاء العقاريون: وهم أفراد أو كيانات تقوم بتقديم خدمات تسويقية ووساطة بين الملاك وبين المطورين وبين المشترين النهائيين كما أن دورهم محدود في السوق العقاري.

إذا كما رأينا فإن لكل واحد منهم دورا مختلفا كما أن تأثير كل منهم متفاوت على السوق ومن الخطأ دمجهم تحت مسمى واحد أو مهنة واحدة كما أن الذي يحدد سعر العين العقارية هو معيار العرض والطلب كما أن ملاك العقار الذين يملكون المخزون الأساسي للعقارات وهم كثر وليسوا محدودي العدد كما يدعي البعض ويعتمدون في التسعير على معايير اقتصادية وهي العرض والطلب وقد يكون للاحتكار لديهم دورا محدودا في رفع القيمة ولكن قرار عدم البيع هو سمة دارجة لدى كثير من ملاك العقارات حول العالم وعلى مر العصور فهناك العديد من الإحصائيات الدولية تقول ان ما نسبته بين 50% الى 70% من ثروات الشعوب محفوظة في عقارات، وفي الجهة الأخرى المطور العقاري فهو مستثمر يشتري أراضي لغرض التطوير بسعر السوق وقيمة وحداته بعد التطوير تعتمد على قيمة شراء الأرض وأرباحه في العادة تكون محدودة كما أنه يعتبر من أهم عناصر حل أزمة السكن فهو الموفر الأساسي للوحدات لخلق توازن بين العرض والطلب كما أنه يعاني من ارتفاع أسعار الأراضي حاله حال المواطن المستهلك ، أما الوسطاء فليس لهم أي دور كبير في قيمة العقارات ودورهم فقط يكون في تسريع عملية البيع بسعر السوق فلا وسيط عقاريا يستطيع أن يبيع عقاراً بأعلى من قيمته السوقية أو أقل.

نخلص الى أن العاملين في القطاع العقاري بمختلف أنواعهم يعتمدون في قيمة أو تسعير الوحدات العقارية على مؤثرات خارجية وهي معايير اقتصادية بحته ترفع وتخفض قيمة العقارات حسب تلك المعطيات وليس بإرادة داخلية منهم كما أنهم ليسوا جميعا مستفيدين من ارتفاع قيمة العقارات ومن الضروري لأي اقتصادي يرغب في وضع حلول لأزمة السكن أن يفهم الفارق بين العاملين في القطاع العقاري.