1. مهنة التقييم العقارى .... حجر الزاوية فى صناعة التمويل العقارىالأستاذ الدكتور / أحمد رجائي أنيسأستاذ المنشآت الخرسانية بكلية الهندسة جامعة القاهرةو مدير مركز التقييم العقارى و تكنولوجيا البناء
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   مهنة التقييم العقارى ..... حجر الزاوية فى صناعة التمويل العقارىأ.د احمد رجائي أنيس
   
   التقييم العقاري مهمته الأساسية تقدير قيمة الأملاك العقارية محل الاعتبار – هذه القيمة قد يكون الحافز لتقديرها أسباب عديدة مثل البيع و الشراء أو التأمين أو الإحلال أجزاء أو التعويض عن خسارة جزء من أملاك أو تقسيم أملاك أو تمويل بناء أو استكمال بناء أملاك – سكنيةأو تجارية - ......... الخ . و يتعامل المقيم العقارى مع جهات عديدة مثل مشترى العقاراتأو البائعين أو مؤسسات حكومية أو شركات أو وسطاء عقاريين – و المعتاد اللجوء إلى خبير التقييم و الذى يجب ان يكون لاقته الوحيدة بالعقار هو التقييم فقط دون أى علاقة أخرى .
   و يقدم الخبير عملة على هيئة تقري تقييم " Appraisal Report " و لتقديم التقرير يجب على الخبير إجراء دراسة مستفيضة لتقدير قيمة الأملاك التى يقيمها شاملة المنطقة الجغرافية , الحالة الاقتصادية . و يجب لأداء عمله ان يكون قادر على قراءة و فهم العديد من النصوص و التعاريف و العقود القانونية و ان يكون لديه قدر من العلوم الهندسية لتحديد الأبعاد و الخواص الطبيعية للأملاك كما يجب ان يكون ملماً بعلوم البناء و التشييد حساب تكاليف البناء و مصاريف الصيانة و الإدارة للأملاك و تقدير ما تغله الأملاك من عائد و بالاختصار فخبير التقييم العقارى يجب ان يلم بعلوم الهندسة و المساحة و الاقتصاد و المحاسبة و الإدارة المالية و التمويل .
   مؤهلات خبير التقييم :-
   يجب ان يكون الخبير ملماً بأساسيات العلوم الهندسية اللازمة لحساب المساحات و عناصر المنشات و نوعياتها و الحكم على سلامتها و ملاءمتها لأداء العمل المتوقع منها من عدمه و تكاليف التشييد و البناء و كذلك حساب الاستثمارات المطلوبة لبناء عقارات و الحكم على إيرادات و مصروفات – شاملة الاهلاكات و الصيانة و الضرائب – هذه العقارات و القيمة الحالية لعائد استخدام الأملاك لعدد من السنين القادمة مما يعنى ضرورة إلمام الخبير بقدر كبير من العلوم الهندسية الدرجة الأولى إضافة إلى بعض العلوم المحاسبية و علوم الإدارة المالية .بان يلم الخبير بعلوم الجغرافيا و العلوم الاقتصادية و الاجتماعية لتقدير حركة السكان و الاستثمارات على مستوى الدولة لتوقع العرض و الطلب على الأملاك فى المستقبل لتقدير تأثير ذلك على قيمة الأملاك فى منطقة ما . من هذا يتضح صعوبة وجود درجة علمية واحدة فى مستوى البكالوريوس فقط تمنح الخبير القدر الكافي لممارسة عمله . و لذا لزم على الخبير متابعة شهادته العلمية فى العديد من التخصصات لتغطية جوانب النقص فى تخصصه الأصلي( الهندسة مثلا ) من خلال برامج مماثلة لبرامج التعليم المستمر بالجامعات أو البرامج المتخصصة التى تمنحها المؤسسات المهتمة بالمهنة مثل بعض المؤسسات المالية و غيرها .
   خبرة خبير التقييم :-
   يحتاج خبير التقييم إلى خبرة مناسبة لتقييم العقارات التي يمكن له الحكم على تأثير قوى المجتمع المختلفة على أسعار الأملاك و فى كثير من البلاد يوجد وظيفة خبير تحت التدريب " و هذه توجد فى العديد من الشركات حيث يقوم المتدرب بالعمل كمساعد لخبير تقييم لعدة سنوات يستطيع بعدها التقدم لامتحان الحصول على " أجازة العمل كخبير " بل أحيانا توفر بعض الجامعات برامج تدريبية لفترة زمنية تؤهل المتدرب للتقدم للحصول على درجة خبير تقييم – و نفس الأمر تقوم به بعض المؤسسات المالية لعدد من موظفيها .
   حيادية خبير التقييم :-
   لعل أهم ما يجب ان يميز عمل الخبير هو حياده الشخصي تجاه الأملاك التى يقيمها و لذا وجب على الخبير قبل البدء فى قبول أى عملية تقييم ان يوضح للعميل أى مصلحة شخصيةأو ارتباط آخر قد يكون للخبير بهذه الأملاك خلاف التقييم فقط – و لعل هذا هو السبب فى إصرار قانون التمويل العقارى المصري على ألا يكون خبير التقييم من العاملين لدى المؤسسة المالية التى تقوم بالتمويل – و الذى لاشك فيه ان أهم عناصر كفاءة أداء الخبير لعمله هى خبرته السابقة و مدى تعددها و تنوعها و اهتمامه بالإلمام بالعلوم الخاصة بعمله و تطورها و متابعه الحديث منها( التعليم المستمر ) و لعل هذا هو السبب فى ان سجلات خبراء التقييم العقارى لدى الهيئة العامة للتمويل العقارى تجدد كل ثلاث سنوات لتقييم أداء الخبير لعملة و مدى قدرته على استيعاب متغيرات السوق .
   أغراض التقييم :-
   تتعدد الأغراض التى من أجلها يجرى التقييم و بتعدد الأغراض تتعدد النتائج فعلى سبيل المثال لا الحصر يجرى التقييم لأسباب عدة منها :-
   - تحديد السعر الذى يطلبه البائع .
   - مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء .
   - تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركه .
   - تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .
   - تحديد أملاك يتم تبادلها عند اندماج أو تصفية أو إفلاس شركات .
   - تحديد قيمة تمويل قرض عقاري و التي عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار .
   - تحديد إيجار للأملاك كنسبة من قيمتها .
   - تحديد قيمة التأمين الواجب على الأملاك .
   - تحديد تكلفة عيوب إنشاء كجزء من عملية تقاضى .
   - تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق أو عواصف أو زلازل .... الخ .
   - تقييم الأملاك بغرض حسب الضرائب.
   - تحديد الضرائب على هدايا الأملاك .
   - تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .
   - تقييم الأملاك عند حالات الطلاق و قسمة الأملاك بين الزوجين .
   - تقييم الأملاك فى أثناء القضايا بين الأطراف المتعددة .
   - تحديد قيمة أعمال توسعات مستقبلية .
   - تحديد أنسب قيمة لاستخدام أملاك خالية .
   - تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة استخدامه بطريقة أفضل .... الخ .
   - تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي لأملاك هو افضل استخدام لها أم لا .
   تصاريح مزاولة المهنة :-
   نتيجة لتعدد أسباب تقييم الأملاك ( التقييم العقارى ) يتضح ان هذه المهنة قد يمارسها الناس منذ فترة بعيدة و لعل من اقدم الدول الحديثة فى مجال التمويل العقارى الولايات المتحدة الأمريكية و التى أدخلت نظام التمويل العقارى فى أعقاب الكساد الأكبر فى أوائل الثلاثينيات و مع التمويل العقارى ظهرت منظمات عديدة منها :-
   منظمة مقيمي العقارات السكنية ( Society of Residentail Appraisal )
   و المعهد الأمريكي لمقيمي الأملاك العقارية ( American Institue of Real estate Appraisers )
   و المنظمة الوطنية لمجلس الأملاك العقارية ( National Association of Real Estate Board )
   و مع التمويل العقارى كان لابد من التقييم لحساب الحدود الآمنة للتمويل و مارس المهنة فئات كثيرة اشهرها الوسطاء العقاريين حتى كانت فترة الثمانينيات ( 1980 – 1990 ) و التى شهدت تطورات اقتصادية عديدة كان من جرائها تأرجح أسعار العقارات صعودا ثم هبوطا و انهيار فى ولايات عديدة منها ولاية كاليفورنيا وولايات البترول و الولايات الشمالية الشرقية و نتيجة لحدوث تغيرات اقتصادية أخرى صاحبت هذا التأرجح انهارت واحدة من اكبر المؤسسات المالية العقارية ( Savings & Loans ) لأسباب كان من أهمها وجود عيوب فى نظام التقييم العقارى و هو ما دفع المجتمع الاقتصادي للإصرار على ضرورة حصول المقيمين العقاريين على شهادة لممارسة المهنة .
   لقد بدأت تلك الحقبة مع تنظيم قوانين المؤسسات المالية وزيادة حدود تأمين الحسابات المالية و مع زيادة المنافسة بين المؤسسات المالية ووجود فائض مالي لدى العديد من المؤسسات المالية و مع ارتفاع سعر الفائدة وجود قروض عقارية طويلة الآجل سبق منحها بفوائد منخفضة و التى لا تقوى على نافسة القروض قصيرة الآجل عالية الفائدة و لكسب المنافسة انزلق الكثير من مسئولي المؤسسات المالية – عن قلة خبرة أو سوء نية – فى فخ تمويل العديد من المشاريع ضعيفة الدراسة و التى لم يصاحبها دراسة جيدة لحالة السوق . بعض هذه المشروعات يمكن اعتباره عالي المخاطرة في ظروف السوق الجيدة و للأسف لم تقف الظروف الاقتصادية و السياسية فى صف المغامرين و كان لتغير بعض القوانين الضرائب بإلغاء الحافز الضريبي على العقارات انسحاب عدد كبير من المستثمرين من سوق العقارات و مع انخفاض أسعار البترول فى تلك الفترة انهارت أسعار العقارات الأمر الذى نتج عنه انهيار العديدمن المؤسسات المالية التى كانت قد انغمست فى النشاط العقارى – و لعل احد أهم أسباب انهيار بعض هذه المؤسسات هو سوء أداء أعمال التقييم العقارى ( نتيجة الإهمال و عدم وجود ضوابط علمية لأعمال التقييم أو الغش المتعمد أو كلاهما ) فى إعداد تقييم حقيقي للأملاك التي تمنح لها القروض – و قبل انهيار مؤسسة التوفير و القروض الأمريكية ( Saving & Loans ) لم تكن أى ولاية أمريكية تشترط الحصول على شهادة خبرة لأداء عملية التقييم العقارى و كانت العديد من القروض تمنح عن طريق مقيمين تتعاقد معهم المؤسسات المالية بمعرفتها أو عن طريق تقييم الوسطاء العقاريين و لكن بعد انهيار السوق فى الثمانينيات و انهيار مؤسسة التوفير و القروض ( Savings & Loans ) ترى الحكومة الفيدرالية الأمور و بات من الضروري حصول المقيمين العقاريين على شهادة خاصة بأعمال التقييم .
   فى أعقاب انهيار بنك ( Savings & Loans ) اصدر الكونجرس تشريع إصلاح و تحديث المؤسسات المالية :-
   “ Financial Instituions Reform , Recovery , and Enforcement Act “ ( FIRREA )
   و فى يوليو 1991 اصدر الكونجرس تشريع بان تتم كل أعمال التقييم العقارى لأعمال الحكومية بواسطة خبراء تقييم لديهم تصريح أو إجازة ممارسة المهنة ( Certified Appraisal ) أو ( Licensed Appraisal ) من حكومات الولايات .
   و تم تقسيم المقيمين العقاريين إلى نوعين :-
   - حاصل على ترخيص ( Licensed ) و هو خبير تقييم لأعمال تقل قيمتها عن 250000 دولار .
   - حاصل على أجازة عمل ( Certified ) و هو خبير تقييم لأعمال تتعدى 250000 دولار .
   كما أصدر الكونجرس قرار بأنه على من يرغب من المؤسسات المالية عدم التقيد بهذا الشرط ان يثبت للحكومة الحدود و الدنيا التى يمكن ألا يستعمل معها خبير يحمل إجازة الدولة بنوعيها و ذلك للأعمال التى تقل عن حد أدنى و على المؤسسة المالية ان يثبت ان هذه الحدود لا تخدم سلامة المؤسسة المالية .
   و حفاظا على سلامة المؤسسات المالية الأمريكية أنشئت مؤسستان هامتان هما :-
   مجلس مواصفات التقييم ( ASB ) " Appraisal Standards Board "
   و مجلس تأهيل القيمين العقارين ( AQB ) " Appraiser Quantification Board "
   و المجلس الأول يختص بوضع الاشتراطات الموحدة لكيفية أداء أعمال التقييم و كيفية إعداد التقارير الخاصة بها و هو المسئول عن إصدار لاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى :-
   “ Uniform Standards of Professional Appraisal Practice “ ( USPAP )
   و أهم إصدارات هذا المجلس التى تعنينا هنا هى :-
   
   · اشتراطات أداء أعمال التقييم العقارى .
   · اشتراطات مراجعة تقييم عقاري .
   · اشتراطات تقديم استشارات عقارية .
   · اشتراطات تقييم عقاري جماعي .
   · اشتراطات أداء تقييم الأعمال التجارية .
   · اشتراطات إعداد تقرير تقييم الأعمال التجارية .
   و المجلس الثاني هو المسئول عن تحديد المؤهلات المطلوبة للحصول على أى من شهادتي ممارسة أعمال التقييم : ( License , Certification )
   و اقتضى الكونجرس ان على حكومات الولايات المانحة لشهادة الخبراء العقاريين ان تتقيد بالحدود التى وضعها هذا المجلسان .
   و لبيان أهمية أعمال التقييم نسرد المنظمات الأمريكية المهتمة بعمل خبراء التقييم العقارى و منها ( إضافة إلى ما سبق ) :-
   - American Association of Certified Appraisers .
   - American Socity of Farm Managers & Rural Appraisers .
   - Appraisal Institute .
   - International Association of Assessing Officers .
   - International Right of Way Association .
   - National Association of Independent Fee Appraisers .
   - National Association of Master Appraisers .
   - Farm Cedit Council .
   - Mortgage Insurance Companies of America .
   مما سبق يتضح درجة الحرص الشديد التى حرص عليها النظام الامريكى – عقب انهيار إحدى مؤسساته المالية الرئيسية نتيجة لسوء أداء عملية التقييم و عدم وجود ضوابط كافية لها – فى اختيار خبراء التقييم و أهمية تأهيلهم تأهيلا يتفق و خطورة المهمة الملقاة عليهم و التأكيد على حسن أداءهم ضمانا لسلامة المؤسسات المالية و حماية للمال العام و الخاص .
   التقييم العقارى فى مصر :-
   مارست مصر التقييم بصور ماثلة للنظام الأمريكي حتى أوائل الثمانينات فلم يوجد بها نظام موحد لتقنين وضع مهنة التقييم و التى مارسها العديد من المهندسين أو المثمنين لمساعدة البنوك التى كانت تقدم قروض لعملائها أو من خلال خبراء المحاكم و الذين احتاج لهم النظام القضائي في المنازعات حول الأمور المتعلقة بالعقارات و لكن لم يوجد – حتى ظهور البرنامج الحالي المعد تحت إشراف الهيئة العامة للتمويل العقارى – برنامج علمي موحد يجمع أسس هذهالمهنة و لا يوجد لدينا مواصفات أو اشتراطات توضح قواعد و أصول أداء أعمال التقييم العقارى يمكن ان يرجع إليها لتقييم أداء خبير التقييم و لا توجد حالياً شهادة علمية واحدة تمنح لخبراء التقييم العقارى و إنما اعتمد الأمر على الاجتهاد الفردي و الخبرة الشخصية للأفراد و اختلف المقيمون حتى على تعريف " القيمة السوقية للعقارات " و لعل هذه الحال هى احد أسباب القروض السيئة التى نسمع عنها هذه الأيام و التى نكتشف تباعاً عدم وجود أصول كافية لتغطيتها و حتى سمعنا حديثاً عن إحالة خبراء تقييم لدى احد البنوك للمحاكمة إضافة إلى المهتمين الرئيسين من مسئولي البنك و رجال الأعمال المهتمين بتبديد أموال البنك .
   و بصدور قانون التمويل العقارى و تشكيل الهيئة العامة للتمويل العقارى و لعدم وجود مؤسسات أهلية قوية بات واضحاً ان مسئولية حماية الاستمارات إما فى مجال العقارات مسؤلية الهيئة الوليدة و التى يقع على عاتقها توفير الضوابط اللازمة – و مراقبة تنفيذها – لضمان سلامة نظام التمويل العقارى المصري و من ثم سلامة مؤسسات التمويل المصرية . و فى هذا الإطار لم تدخر الهيئة جهدا فى وضع العديد من الضوابط – و التى ستعلن عنها الهيئة تباعا فى حينه – التى تضمن سلامة هذه القروض و عودة رأس المال إلى أصحابة كما أدركت جامعة القاهرة أهمية تقديم خدمة متميزة تهدف لخلق جيل من المقيمين العقاريين يتمتع بقدر عالي من الكفاءة العلمية و الخبرة العلمية و أخلاقيات المهنة فأنشأت " مركز التقييم العقارى و تكنولوجيا البناء " يكون الهدف منه نشر الثقافة العلمية الخاصة بأعمال التقييم إضافة إلى تقديم نموذج عملي يحتذى به فى هذا المجال من خلال أعمال الاستشارات فى هذا التخصص . و اعتقادي انه بين الجهتين أى " الهيئة العامة للتمويل العقارى " و " مركز التقييم العقارى و تكنولوجيا البناء بجامعة القاهرة " يمكن ان تغطيه اغلب المهام التى يؤديها كل من ( ABS ) و ( AQS ) الأمريكيين لنضمن سلامة و انضباط عملية التمويل العقارى .
   و خبير التقييم له دور هام فى عملية التمويل خلال مرحلة تقديم العميل طلب الحصول على قرض عقاري و كذلك خلال عملية التنفيذ على العقار و التى تقتضى مشاركة خبيري تقييم لضمان سلامة التقييم .
   و فيما يلي مقدمة الاشتراطات الأمريكية لممارسة أعمال التقييم
   Uniform Standards of Professional Appraisal Practice
   
   و التى تتعلق أساسا بأخلاقيات ممارسة مهنة التقييم و القواعد العامة المنظمة لها و التى نضعها أمام القارئ لتكون مثالا يحتذى به فى أعمال لجنة وضع اشتراطات مصرية موحدة لأعمال التقييم و الجاري إنشاءها حاليا بقرار وزاري من السيد وزير الإسكان و المرافق و المجتمعات الجديدة .
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   
   الاشتراطات – الأمريكية – الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارىUniform Standards of Professional Appraisal Practiceتمصيرأ . د أحمد رجائي انيسمقدمة :-
   الغرض من هذه الاشتراطات هو تحديد متطلبات ممارسة مهنة التقييم العقارى و التى تحوى أعمال التقييم , استشارات التقييم , أو مراجعة تقييم كما هى معرفة فى ملخص المصطلحات .
   و الهدف من وراء إصدار هذه الاشتراطات هو كسب و ترويج مستوى عالي من ثقة الرأي العام فى ممارسة مهنة التقييم العقارى .
   هذه الاشتراطات صدرت لتخدم خبراء التقييم و مستخدمي أعمال التقييم . و للحفاظ على ثقة الراى العام فعلى خبراء التقييم اتباع هذه الاشتراطات على ان هذه الاشتراطات لا تحدد فى ذاتها أى مهمة معينة يجب ان تتبعها و لا ان مؤسسة المقيمين العقاريين أو مجلس مواصفات التقييم هما مؤسستان حكوميتان لهما القوة على إصدار القوانين و تطبيقها خبراء التقييم ملمون بإتباع هذه الاشتراطات أما بالاختيار أو بقوة القانون المنظم لعملهم أو اتفاقهم مع العملاء .
   من الضروري أن يقوم خبراء التقييم بتأدية عملهم و تقديم أرائهم و استنتاجاتهم إلى عملائهم بطريقة مفيدة وغير مخادعة هذه الاشتراطات تعكس مستوى الأداء الحالي لمهنة التقييم العقارى.
   أهمية دور خبير التقييم تضع مسئولية أخلاقية على كل من يمارسها . هذه الاشتراطات تبدأ بقاعدة أخلاق المهنة و التى توضح متطلبات الاحترام و الحياد و الموضوعية و الرأي المستقل و السلوك الأخلاقي إضافة إلى ذلك تحتوى هذه الاشتراطات قاعدة الكفاءة ( الجدارة ) و التى تضع مسئولية على خبير التقييم قبل قبول العمل كما تفعل ذلك خلال تنفيذ العمل . و تحتوى الاشتراطات على اشتراطات إجبارية يلزم الالتزام بها و اشتراطات تخصصية يمكن الحيود عنها .
   هذه الاشتراطات تقدم الأساليب الواجب إتباعها عند إجراء تقييم أو مراجعة تقييم أو استمارة تتعلق بتقييم و كذلك بكيفية تقديم نتائج الأعمال السابقة .
   اشتراطات رقم ( 1 – 2 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية تقييم عقاري.
   اشتراطات رقم ( 3 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج علمية مراجعة تقييم عقاري
   ( Real Property ) أو أملاك خاصة ( Personal Property ) .
   اشتراطات رقم ( 4 – 5 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية استشارة تتعلق بعملية تقييم ( Real Property Consulting Assignment ) .
   اشتراطات رقم ( 6 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية تقييم عقاري جماعي لأغراض الضرائب أو أغراض أخرى ( Mass Appraisal )
   اشتراطات رقم ( 7 – 8 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية تقييم لأملاك شخصية .
   اشتراطات رقم ( 9 – 10 ) تضع متطلبات إجراء و تقديم نتائج عملية تقييم أعمال تجارية .
   ( أولا ) أخلاقيات المهنة :- Ethics Rule
   لترويج و الحفاظ على ثقة الراى العام فى ممارسة مهنة التقييم العقارى على خبير التقييم ان يلتزم بمراعاة المقاييس العليا لأخلاقيات المهنة سواء كان هذا الخبير فرد أو مجموعة أو منظمة.
   قاعدة أخلاقيات المهنة تنقسم إلى اربع أقسام :-
   ( 1 ) السلوكياتCondut
   ( 2 ) الإدارةManagement
   ( 3 ) السرية Cofidentiality
   ( 4 ) حفظ المستنداتRecord Keeping
   و الأقسام الثلاث الأولى تطبق على كل ممارسات التقييم – و الأربع نقاط كلهن يطبقوا على ممارسات التقييم التى تؤدى على أساس الاشتراطات من (1) إلى (10 ) الصادرة .
   تعليق :-
   و هذه القواعد تصف الالتزامات و المسئوليات الشخصية للمقيم سواء كان فرد أو منظمة أو جماعة .
   و الالتزام بهذه القواعد هام و مطلوب سواء عندما تكون الأعمال أو المؤدى لها خاضعة للقانون أو لقواعد منظمة أو بناء على اتفاق مع العميل هذه القواعد لكل شخص – اختيارا – يؤدى أى أعمال تندرج تحت مسمى أعمال تقييم .
   يجب على خبير التقييم عدم إساءة التعريف بطبيعة دورة عند تقديم خدمة تثمين يمكن توصيفها خارج حدود ممارسة مهنة التقييم .
   تعليق على القاعدة :-
   الصفات الواجب توافرها فى خبير التقييم وفقاً للاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى هى :-
   - الأمانة .
   - النزاهة ( عدم الانحياز ) .
   - الكفاءة المهنية .
   و هذه الصفات مطلوبة للعمل من خلال الاشتراطات الموحدة ( USPAP) و للتأكد من التزام خبير التقييم بهذه الصفات لزم توثيق جزء خاص – شهادة الخبير – و التى تصدر ضمن مستندات تقرير التقييم كما فى نموذج تقرير التقييم بمعرفة مؤسسة التمويل الأمريكية( FNMA )
   ( 1 ) السلوكيات :-
   سلوك خبير التقييم يجب ان يتصف بالاتي :-
   - أداء المهمة المكلف بها بأخلاق حسنة و بكفاءة موضوعية و استقلالية و عدم الأخذ بأي اعتبارات أو مصالح شخصية .
   - عدم الانحياز فى التقييم لأي شخص أو جهة ما .
   - عدم الترويج لجهة أو لفكرة ما إلا إذا كان ذلك لتدعيم نتائج عمل الخبير . و أى مساندة خلاف ذلك تكون خروج على أخلاقيات المهنة و الاشتراطات الموحدة .
   - ان يتوافق تقييمه تماما مع الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى أو أى اشتراطات مكملة لها وافق عليها الخبير عند قبول المهمة .
   - البعد الكامل عن أى سلوك إجرامي .
   - إلا يقبل مهمة تتضمن أى نتائج أو أراء محددة له مسبقاً .
   - لا يقدم فى التقرير أى نتائج بطريقة غير واضحة أو يترتب عليها استنتاجات غير صحيحة أو بها غش أو تدليس و يجب عليه إلا يستخدم أو يقدم تقرير به خداع أو تزوير أو تزييف أو يسمح لأي من موظفيهأو أى شخص بتقديم تقرير به معلومات غير واضحة أو مزورة .
   - لا يستخدم أو يعتمد على أى استنتاجات غير مثبته تتصل بخصائص كالسلالة , اللون , الجنس , الدين , الموطن , أمور وراثية , العمر , الدخل , الحالة العائلية , العجز الجسدي , أو أى استنتاجات غير مثبتة مفادها ان الاعتماد على أى من العوامل السابقة سيؤدى إلى رفع قيمة التقييم .
   تعليق على القاعدة :-
   خبير التقييم الذى يعمل لدى مؤسسة أو جهة لا تلتزم بالاشتراطات السابقة عليه مسئولية اخذ الخطوات المناسبة لأي موقف للتأكد من ان سلوكه يتفق و مقتضيات هذه الاشتراطات .
   ( 2 ) الإدارة :-
   أى أتعاب أو عمولات أو أشياء ذات قيمةغير معلن عنها تدفع للحصول على أعمال تقييم لخبير التقييم تعتبر غير مقبولة أخلاقيا ( Unethical ).
   تعليق :-
   أى رسوم أو عملات أو أشياء ذات قيمة يتم دفعها للحصول على عملية معينة يجب ان تبين فى وثيقة التقرير المكتوب و فى أى خطاب مرسل مبين به النتائج و إلا اعتبر دفع هذه الأموال غير اخلاقى , على ان المدفوعات داخل الشركة الواحدة و التى تدفع للموظفين لغرض تنمية أعمال الشركة تعتبر مقبولة . و المبدأ الأساسي للحصول على أى عملية هو الجدار قبل الدوافع المالية.
   حصول المقيم على مكافأة أثناء إعداد تقييم مكلف له تعتبر غير اخلاقى إذا ارتبط ذلك بأية من الأحوال التالية :-
   · تقرير قيمة محددة مسبقاً .
   · اتباع اتجاه فى النتائج المهمة يتعاطف مع العميل .
   · القيمة المالية لرأى الخبير .
   · الوصول إلى قيمة معينة للتقييم شرط لمنح العمل للخبير .
   · حدوث حدث يتعلق مباشرة برأي المقيم و يخص الهدف من العملية .
   يعتبر الإعلان عن عمل الخبير بطريقة خاطئة أو مضللة أو مبالغ فيها أمر غير اخلاقى .
   
   تعليق :
   و يلاحظ انه فى الهيئات أو المجموعات التى تمارس عملية التقييم لا تكونالرسوم و المكافآت و الإعلانات مسئولية الفرد المقيم و مع ذلك تبقى مسئولية خبير التقييم فى التأكدمن عدم وجود أى مخالفات لقواعد الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى فى أى عملية محددة توكلا إليه . و ان شهادة الخبير الواردة بالتقرير يمكن التوقيع عليها حسب مقتضيات القواعد ( 2 – 3 و 3 – 2 و 3 – 5 و 6 – 8 و 10 – 3 ) من الاشتراطات الموحدة.
   ( 3 ) السرية :-
   خبير التقييم يجب عليه :-
   · أن يحفظ سرية المعلومات التى يقدمها له العميل .
   · ان يؤدى عملة بإخلاص أخذا فى الاعتبار المصالح الخاصة المشروعة للعميل فى استخدامه للمعلومات السرية المقدمة إليه و عند قيامة بتقديم نتائج التقييم .
   · خبير التقييم مسئول عن معرفته لكل قوانين حماية الخصوصية الفردية التى قد تنطبق على عملة خلال مهمة محددة و التى عليه اتباعها .
   · لا يظهر المعلومات السرية أو نتائج العمليات المعدة للعميل لأي شخص أخر سوى العميل نفسة أو ما ينوب عنه أو جهات الدولة المختصة أو جهات أخرى مصرح لها بالاطلاع على هذه المعلومات حسب قانون الدولة أو لجان مراجعة التقييم إلا إذا كان إظهار هذه المعلومات للجان المراجعة يتعارض مع القانون و من غير الاخ0لاقى قيام أى من أعضاء لجان المراجعة بإظهار أى معلومات وردت أمام اللجنة .
   ( 4 ) حفظ المستندات :-
   على خبير التقييم ان يعد ملف عمل لكل تقييم مراجعة تقييم أو استمارة تقييم .
   ما يجب ان يحتويه ملف العمل :-
   - اسم العميل .
   - الهوية الذاتية ( بالاسم أو النوع ) لأي جهات أخرى تنوى استخدام التقرير .
   - نسخ صحيحة لأي تقارير مكتوبة أو منقولة من أى وسيلة إعلامية ( كتب , مجلات , ... الخ ) .
   - ملخصات لأي تقارير شفوية أو شهادات أو نسخة طبق الأصل من هذه الشهادات مشتملة على شهادة خبير التقييم موقعة و مؤرخة .
   - كل البيانات و المعلومات و الوثائق الهامة لتدعيم أراء خبير التقييم و استنتاجاته و التى تظهر مدى توافق عملة مع الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى .
   - ملخص للتقرير الشفوي يضاف إلى ملف العمل خلال وقت قصير فور إصدار التقرير الشفوي .
   على المقيم أن يحفظ ملف العمل لفترة 5 سنوات على الأقل بعد الإعداد أو على الأقل سنتان بعد أخر مشاركة فى أى مشكلة قضائية أعطيت فيها شهادة حول هذا التقييم و يجب عليه حفظ هذا الملف لدية أو عمل الترتيبات اللازمة للحفاظ علي هذا الملف و استرجاعه بسهولة إذا طلب منه ذلك فى حال حفظة لدى طرف أخر .
   تعليق :-
   ملف العمل يحوى أدلة استخدام الخبير لكل المعلومات الضرورية و المطلوبة لإعداد عمله و التى تتطلبها الاشتراطات الموحدة و أى معلومات أخرى قد تكون ضرورية لاستكمال عمل الخبير .
   و يجب العناية بالشكل العام , الأسلوب , الوسط المستخدم للسجلات المكتوبة – و التى ربما تكون مكتوبة باليد و غير رسمية – لمراعاة انه يمكن استعادتها من قبل المقيم خلال الفترة المحددة مسبقاً لاستعادة السجلات . و يجب مراعاة توافر ملف العمل قبل إصدار تقرير التقييم و توافر ملخص مكتوب لأي تقرير شفهي يجب ضمه إلى ملف العمل .
   يراعى توافر ملف العمل لدى المقيم لإمكانية الحاجة إليه من قبل هيئة حكومية أو من قبل العميل للقيام بفحصه . كما يجب توافر ملف عمل لحالة " تقييم محدود الاستخدام " لتدعيم و تأكيد النتائج الواردة بالتقرير .
   
   
   ( ثانيا ) القواعد العامة :-
   ( 1 ) قاعدة الكفاءة ( الجدارة ) :-
   يجب على المقيم قبل الموافقة على القيام بأي مهمة أن يحدد نوعيتها و يتأكد من توافر الخبرة و المعرفة لدية التى يتطلبها أداء هذه المهمة بكفاءة و إلا يجب علية :-
   (1) يكشف عدم الخبرة أو المعرفة أو كلاهما للعميل قبل الموافقة على المهنة .
   (2) يتخذ كل الخطوات الضرورية أو المناسبة لكي يستطيع القيام بالمهمة على الوجه الأكمل .
   (3) يذكر قلة الخبرة أو المعرفة أو كلاهما و الخطوات التى اتخذت لسد هذا هذه الثغرة فى التقرير .
   التعليق :-
   نطراً لتعدد و تنوع خبرات خبراء التقييم فان عدم توافر عنصر الخبرة ينشأ عنه أعمال تقييم غير دقيقة و هذه القاعدة تتطلب ضرورة توافر العلم و الخبرة لدى الخبير للقيام بأي عملية تقييم.
   قلة الخبرة قد تتمثل فى عدم الإلمام بأعمال تقييم نوع معين من المنشآت أو منطقة معينة أو سوق معين أو فيما يخص الأسس العلمية لطريقة حسابية معينة تستخدم فى إحدى طرق التقييم .
   من الممكن ان يحاول المقيم استيفاء قلة الخبرة عن طريق الدراسة الشخصية أو الاستعانة بخبير أخر لديه الخبرة و المعرفة الكافية بهذا الأمر أو الاحتفاظ بموظفين لديه ممن يمكن ان يكملوا عدم توافر هذه الخبرة فى حالة التقييم الذى يتطلب خبرة جغرافية معينة على المقيم الذى يعانى من نقص الخبرة بمنطقة ما ان يقضى وقت كافي في هذه لمنطقة لكي يفهم ملابساتو احتياجات السوق و عناصر العرض و الطلب بالسوق المحلى المتعلقة بنوعية الموقع و الأملاك التى يتم تقييمها . هذا الإلمام بالسوق المحلى أمر هام فى إمكان المقارنة بين حالات بيع أو إيجار مختلفة .
   و فى حالة عدم توافر الفرصة لخبير التقييم للإقامة بالسوق المحلى لفهم كل احتياجات السوق يكون من المناسب ان يستعين بمقيم أخر من موقع المهمة نفسها لديه الخبرة اللازمة لإتمام العملية على الوجه الأكمل .
   على الرغم من ان هذه القاعدة تتطلب ان يعلن الخبير عن أى نقص فى الخبرة لديه لقبول أى عملية محددة قبلقبولها فانه أحيانا يكتشف الخبير عدم توافر هذه الخبرة أثناء أداءه لعملة و حينئذ ينبغي عليه لإعلان عن عدم توافر الخبرة فورا و اتخاذ الخطوات المناسبة للتغلب على هذا النقص .
   ( 2 ) قاعدة الاستثناءات :-
   تسمح هذه القاعدة بحدوث استثناءات عن بعض قواعد الاشتراطات الموحدة و التى تصنف إلى متطلبات تخصصية ( Specific requirements ) و ليس عن المتطلبات الملزمة . ( Binding Requirements )
   خبير التقييم مسئول ان يثبت قبل قبول مهمة و اللجوء إلى استخدام هذه القاعدة ان مجال العمل المطبق سوف ينتج عنه أراء و استنتاجات سليمة يعتمد عليها – و كذلك يكون على الخبير التقييم مسئولية الكشف عن أى انحراف أو اختلاف عن المتطلبات التخصصية ( Specific requirements )
   يمكن لخبير التقييم ان يدخل فى اتفاقية لكي يؤدى مهمة ما مجال العمل ( Scope Work ) بها اقل من أو مختلف عن العمل الذى ربما يكون مطلوب من قبل المتطلبات التخصصية . و فى هذه الحالة يجب على خبير التقييم قبل بدء العمل ان :-
   · يحدد ان الإجراءات المطلوب إتباعها فى عملية التقييم ليست قاصرة للحد الذى يؤثر على نتائج المهمة .
   · يبين للعميل ان متطلبات المهمة اقل من أو مختلفة عن العمل المطلوب من قبل المتطلبات التخصصية و ان التقرير سيبين و يوضح هذه الاختلافات .
   · يحصل على موافقة العميل على ان أداء خدمة التقييم المحدود سوف يكون مناسب و يحقق الاستخدام المراد .
   التعليق :-
   ليست كل المهام خاضعة للمتطلبات التخصصية . عندما تكون هناك متطلبات تخصصية غير منطبقة على عملية معينة , تكون هذه المتطلبات التخصصية خارج الموضوع ذاته و بالتالى لا يكون هناك حاجة للاستثناء منها .
   المتطلبات التخصصية تكون منطبقة عندما :-
   - تتناول عوامل أو شروط موجودة فى المهمة المعطاة.
   - تتناول طريقة تحليل نمطية فى مثل هذه المهمة .
   و هذه المتطلبات تكون غير منطبقة عندما :-
   - تتناول عوامل أو شروط غير موجودة فى المهمة المعطاة .
   - تتناول طريقة تحليل غير نمطية للتطبيق فى مثل هذه المهمة .
   - تتناول طريقة تحليل لا تعطى نتائج ذات قيمة فى حالة المهمة المعطاة.
   لبعض المتطلبات التخصصية القابلة للتطبيق على المهمة المعطاة يكون من الضروري أن تظهر في الآراء و الاستنتاجات المنطقية . و عندما تكن المتطلبات التخصصية موجودة فى المهمة لا يسمح بالاستثناء .
   يسمح بحدوث استثناء عن هذه المتطلبات التخصصية القابلة للتطبيق على المهمة المعطاة عندما تكون غير ضرورية للوصول إلى أراء و استنتاجات منطقية .
   المتطلبات التخصصية تعتبر قابلة للتطبيق و ضرورية عندما :-
   - تتناول عوامل أو ظروف موجودة فى المهمة المعطاة .
   - تتناول طريقة تحليل تمارس بطريقة فى مثل هذه المهمة .
   - عدم الأخذ بهذه العوامل أو الشروط أو التحليل سيؤثر تأثير هام على منطقية النتائج .
   تقاس الممارسة النمطية للمهمة المعطاة بالآتي :-
   - توقعات المشاركين فى السوق العقارى لخدمات التقييم .
   - عندما تكون هذه الممارسة مشابهه لممارسات خبراء تقييم آخرين عند أداء نفس المهمة أو ما يشبها .
   فى حالة دخول المقيم فى اتفاقية لكي يؤدى مهمة التقييم التى تتطلب أشياء خلاف أو اقل من المتطلبات التخصصية يجب ان يحتوى التقرير على إيضاح و تفسير كامل للاستثناءات من هذه القواعد التخصصية .
   
   الاستثناء من القواعد التالية غير مسموح به :-
   1-2 و 1-5 و 2-1 و 2-2 و 2-3 و 3-1 و 4-1 و 4-2 و 5-1 و 5-2 و 5-3 و 6-1 و 6-3 و 6-6 و 6-7 و 6-8 و 7-1 و 7-25 و 7-5 و 8-1 و 8-2 و 8-3 و 9-1 و 9-2 و 9-3 و 9-5 و 10-2 و 10-3 . و هذه القواعد يشار إليها داخل الاشتراطات بعبارة " أنها قواعد ملزمة " .
   قاعدة الاستثناءات لا تطبق على التعريفات , الديباجات , أخلاقيات المهنة , قاعدة الجدارة , قاعدة الاستثناءات القانونية , قاعدة المقاييس التكميلية .
   ( 3 ) قاعدة الاستثناءات القانونية :-
   القاعدة :-
   فى حالة وجود أى جزء من هذه الاشتراطات مخالف للقانون أو للسياسة العامة لأي سلطة قضائية فيلغى هذا الجزء قط و لن يكون له أى تأثير فى هذه السلطة القضائية .
   التعليق :-
   الهدف من قاعدة الاستثناءات القانونية قاصر على حفظ أو فصل بند بقصد حماية اتزان الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى .
   لو ان أو أكثر من هذه الأجزاء اعتبر مخالف للقانون أو للسياسة العامة للسلطة القضائية فمن المنطقي ألا يكون هناك إخلال بالاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى بتجاهل المقيم لهذه الأجزاء .
   انه يعتبر خداع من خبير التقييم ان يتجاهل جزء أو أجزاء من الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى – الممكن تجاهلها – دون ان يبين ذلك فى تقريره و كذلك عليه بيان السلطة القانونية التى بررت له هذا التجاهل .
   فى قاعدة الاستثناءات القانونية فان القانون يعنى مجموعة القواعد الإجبارية بقوة قانونية التى تنشأ عن طريق المنظمة الحكومية الحاكمة , هذا المجمل العام يعنى الاحتواء دون حدود الدستور الاتحادي و الفيدرالي أحكام المحاكم أو أى قواعد قانونية واضحة و منظمة .
   السياسة العامة القواعد التى تحدد المقاييس الأخلاقية و المادية للسلوكيات الحالية بصفة عامة للجماعة ككل و تنظم عن طريق محاكم بمساعدة الدول السلطة القضائية ترجع إلى منظمة قانونية لسن القوانين .
   ( 4 ) قاعدة الاشتراطات التكميلية :-
   الاشتراطات الموحدة تمثل القاعدة العامة لكل ممارسات التقييم . يمكن إصدار اشتراطات تكميلية قابلة للتطبيق على المهام المعدة لأغراض تخصصية أو أغراض أو منشآت خاصة عن طريق وكالات حكومية مؤسسات تدعمها الحكومة أو الهيئات التى تضع السياسات العامة .
   على خبير التقييم و العميل يجب ان يتأكدوا من وجود اشتراطات تكميلية قد نشرت بالإضافة لهذه الاشتراطات الموحدة و ما إذا كان من الواجب أخذها فى الاعتبار عند أداء المهمة أم لا .
   التعليق :-
   ان الهدف من الاشتراطات التكميلية هو تعزيز الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى بطلبات أكثر من المتطلبات الخاصة بها . هذه الاشتراطات التكميلية لا يصح ان تقلل من غرض , مضمون و محتوى متطلبات الاشتراطات الموحدة لممارسة مهنة التقييم العقارى .
   فى حالة الموافقة على أداء مهمة تشمل بعض الاشتراطات التكميلية على خبير التقييم ان يلتزم باستيفاء متطلبات الاشتراطات التكميلية مثلها كمثل متطلبات الاشتراطات الموحد لممارسة مهنة التقييم العقارى بكفاءة .
   خبير التقييم الذى يعلن ان المهمة المكلف بها سيتم استكمالها بأخذ اشتراطات تكميلية متفق عليها فى الاعتبار و يفشل متعمداً فى ذلك يكون قد اخلبقاعدة أخلاقيات المهنة , أما الذى يفشل فى تطبيق هذه القواعد التكميلية نتيجة للإهمال أو عدم معرفة فيكون قد اخل بقاعدة الجدارة .

منحة التسويق العقاري الالي

توجد طرق حديثة علمية لعملية التثمين أو التقييم العقاري .. تكاد تكون أكثر واقعية وأقرب للقيمة الفعلية للعقار أو الأرض المطلوب معرفة ثمنها وقيمتها في مكان وزمان معينين .. - وطرق التقييم - التثمين - العقاري تتحدد وفق عدة عوامل معينة وهامة لعملية التقييم - التثمين - العقاري , مثلاً :   * من حيث الموقع والمكان الجغرافي للوحدة المطلوب تقييمها ,, وسهولة المواصلات إليها ونسبة الازدحام السكاني فيها.   * ومن حيث المساحة المطلوبة تقدير الامناء الاستشاريون للخبرة والتقييم Currently 0/5 Stars. 1 2 3 4 5 0 تصويتات / 86 مشاهدة نشرت فى 11 يناير 2012 بواسطة consulthamadass احفظ ساحة النقاش شارك فى النقاش... الخبيرالدكتورحمادة صلاح صالح www.iraegypt.com خبير التقييم المعنمد للتقييم لدي البنك المركزى المصرى خبير الملكية الفكرية بوزارة العدل للمحاكم الاقتصادية المتخصصة خبير تقييم الأثر البيئى للمشروعات وتقييم دراسات الجدوى خبيرتقييم معتمد لدى وزارة اﻻستثمار رئيس الهيئة الادارية والاقتصادية بالمجلس العربي الافريقي للتكامل والتنمية ونائب الرئيس للشئون الاقتصادية بالمجلس خبير تقييم دراسات الجدوى خبير وعضو المجلس » أقسام الموقع تقييم الالات والمعدات والبضائع التقييم العقاري والصناعي تقييمم دراسات الجدوى تقييم الأثر البيئى للمشروعات الجمعية المصرية لخبراء التقييم الفني المجلس المصري مقالات الخبيرالدكتور حمادة صلاح خبير البنك المركزي البيع بالمزاد العلنى الاتحادالعربي للعلاقات التجارية والتبادل الثقافي التفكير الابتكارى الاتحاد العربى للتنمية العقارية ابحث تسجيل الدخول اسم الدخول كلمة المرور » غير مشترك؟ احصل على موقع مجاني الآن! » هل نسيت كلمة المرور؟ عدد زيارات الموقع 679,973 موقع DR HAMADA SALAH SALEHخبير البنك المركزى المصري للتقييم خبير الملكية الفكرية بوزارة العدل خبير تقييم اﻷثر البيئ للمشروعات وعضو مؤسس للمجلس العربي للمياه ومستشار التحكبم الدولى وفض المنازعات الدولية