جانب من العاصمة المصرية القاهرة («الشرق الأوسط»)

القاهرة: شريف اليماني
لجأ العديد من البنوك المصرية مؤخراً إلى تأسيس أو دراسة تأسيس شركات تمويل عقاري، وذلك بالرغم من إمكانية قيامها بالتمويل العقاري بشكل مباشر دون الحاجة إلى تأسيس شركة، وهو ما اختلف عليه المراقبون في السوق، فالبعض اعتبر أن تأسيس شركة بعيدة عن البنك ضرورة، خاصة مع التطورات التي ستشهدها شركات التمويل العقاري، بعد التوسع في نشاطها، وما سينتج عنه من عمليات «توريق» وإصدار سندات تدرج في البورصة ويتم تداولها، فيجب بذلك فصل عملية التمويل العقاري عن باقي الأنشطة التمويلية للبنك.

فيما اعتبر آخرون أن الاتجاه المتزايد لتأسيس شركات تمويل عقاري تابعة للبنوك يأتي في إطار محاولة الالتفاف على قرارات البنك المركزي المصري الذي يجبر البنوك على ألا يزيد حجم تمويلها العقاري نسبة 5% من محفظة القروض الخاصة بها. ولكن أجمع الخبراء أن الهدف الأول من اتجاه البنوك للتمويل العقاري هو ضعف أنشطة الائتمان في البنوك وتزايد الطلب على الأنشطة العقارية في مصر ما جعل من شركات التمويل العقاري ملاذا آمنا للبنوك لتوجيه أموالها إليها لكون هذا الشركات هي الأكثر ربحية وأمانا في الوقت الراهن في ظل عدم تعافي الاقتصاديات العالمية من تداعيات الأزمة الاقتصادية. ويعتبر كمال المحجوب، رئيس مجلس إدارة شركة الإسكان للتوريق، أن أهم أسباب اتجاه البنوك إلى إنشاء شركات متخصصة في التمويل والرهن العقاري يرجع إلى الطبيعة الخاصة لهذا القطاع الذي يحتاج إلى نمط في التعامل يختلف عن التمويل العادي، ويضيف أن هذا الاتجاه يعد تنويعا في محفظة البنوك الاستثمارية والتي من أهم أهدافها تأسيس شركات في قطاعات استثمارية مختلفة، مؤكدا أن هناك فائدة كبيرة تعود على البنوك من الدخول في هذه الاستثمارات. وأضاف أن تطوير نظام التمويل العقاري في مصر يجبر البنوك على فصل نشاط التمويل العقاري عن باقي النشاطات التمويلية الأخرى. وقال إن الهدف الأساسي من أن تكون شركات التمويل العقاري تابعة للبنوك هو تسهيل عملية تمويل تلك الشركات دون اللجوء إلى جهات أخرى. ويقول حمادة صلاح، عضو الاتحاد العربي للتنمية العقارية، إن هناك العديد من العوامل التي جعلت البنوك التجارية تقبل على تمويل هذا القطاع، وفي مقدمتها قانون التمويل العقاري الجديد الذي منح الكثير من الضمانات لاسترداد البنوك مستحقاتها في حالة تعثر العميل، مثل التنفيذ الفوري على الوحدة السكنية، وإمكانية التصرف فيها بسداد أقساط الدين، وذلك لكون العقد ثلاثي الأطراف بين البنك والبائع والمشتري، بالإضافة إلى صندوق دعم التمويل العقاري الذي يضمن للعميل سداد ثلاثة أقساط متتالية في حالة التعثر.

ويضيف أن القروض الممنوحة للقطاع العقاري تمتاز بكونها منخفضة المخاطر لانخفاض الأقساط المستحقة، ولأن الضمانة تبقى قائمة ومتمثلة في العقار الذي يبقى مرهوناً لصالح البنك، إلى جانب توافر السياسات العامة وتوجيهات الحكومة نحو تشجيع الاستثمار في العقارات، والذي يمثل 75% تقريباً من عجلة الاقتصاد المصري، وذلك لارتباطه بقطاعات اقتصادية مهمة مثل قطاع مواد البناء وغيرها.

ويعتبر حمادة لجوء البنوك التجارية إلى إنشاء شركات متخصصة في منح القروض العقارية أو المساهمة في إنشاء هذه الشركات لحاجتها إلى وجود (مقيمين) معتمدين من قبل هيئة التمويل العقاري، بهدف المواءمة مع منظومة التمويل العقاري إلى جانب توسيع قاعدة استثماراتها، مشيراً إلى أن تحديد البنك المركزي نسبة 5% من المحافظ الائتمانية للبنوك كنسبة ثابتة للتمويل العقاري لا يسمح بتجاوزها، ساهم بشكل كبير في رواج إنشاء شركات التمويل العقاري وذلك لرغبة البنوك في مواكبة مرحلة الرواج التي تمر بها السوق العقارية، وفي ظل التراكم المستمر في السيولة لدى البنوك دون توظيف ملائم من حيث نسبة المخاطرة والفوائد المحصلة التي تمثل الأرباح.