الجـودة فى البنـوك الجودة فى تقييم أصول عملاء البنوك مهندس إستشارى/زكريا على الجوهرى عانى الجهاز المصرفى فى الفترة الأخيرة من تعثر كثير من رجال الأعمال وقد أرجع الإخصائيون أسباب هذا التعثر لأسباب داخلية فى البنوك أوخارجية منها السياسات الإقتصادية المتعارضة أو لتغير سعر الصرف أو الركود العالمى أو المحلى ومن أسباب هذا التعثر عدم الجودة فى تقييم أصول عملاء البنوك وعدم الدقة فى تقييم الأصول يؤثر بشكل سلبى على الضمانات البنكية Collateral - ويتم التقييم طبقاًللمواصفات المحاسبية الدولية فى تقييم الأصول International Accounting Standards (IAS) مواصفات القائمين على التقييم The Specialists of Evaluation :- 1- أن يكون مهندساً إستشارياً فى مجال التخصص ولا يقوم بتقييم أكثر من أصل (عقارات – معدات – بضائع ....ألخ) إلا إذا كان مكتب إستشارى متعدد التخصصات (متكامل)ومعتمد من نقابة المهندسين . 2- أن يكون حاصلاً على دراسات فى الحسابات والتكاليف والتسويق Financial, Costs Market Concerned . 3- أن يكون ملماًبالسوق وله رؤية مستقبلية للأصول محل التقييم وله خبرة متصلة لا تقل عن عشر سنوات . ويتم التقييم للأصول الثابتة أو التثمين (Appraising) للحالات التالية:- 1- ضمانات للتسهيلات الإئتمانية للبنوك (رهن عقارى أو تجارى أو بضائع)والتى يجب أن تؤخذ كضمانة أصلية أو إضافية نظراًللشك الحالى فى بعض دراسات الجدوى التى تقدم للبنوك وفى النظم المصرفية لا يمكن إعتبار البنوك محلاً للرهونات بل الأساس هو تمويل الأنشطة كما فى الدول المتقدمة – ويزداد التمسك بهذه الضمانات فى دول العالم الثالث نظراًللكيانات الصغيرة للبنوك بها والتى لا تتحمل أى هزات شديدة. 2- تحديد القيمة الإيجارية أو حق الإنتفاع للملكيات المشتركة . 3- تقييم الأصول لمعرفة قيمتها الحالية لتغيير الشكل القانونى للشركات (مثل من شرمة تتضامن أو توصية بسيطة إلى شركة مساهمة )أو خروج شريك أو أكثر من الشركة. 4- عند تحويل أصل إلى آخر مثل مبادلة أراضى بعقارات أو عقارات بعقارات ...ألخ) -2- 5- فى أحوال دعاوى الخصمة فى المحاكم أو الحجز أو الضرائب أو تقييم أصول هيئة الأوقاف . 6- تقسيم أراضى الدولة وبيعها للجمهور . 7- تقسيم الميراث وحقوق القصر والأيتام. أنواع الأصول التى يتم تقييمها للبنوك :- - الأراضى البور والزراعية والصحراوية وأراضى البناء وأراضى المناطق الصناعية والمدن الجديدة . - المبانى السكنية والإدارية والتجارية والمنشآت الصناعية والحديدية والقرى والفنادق السياحية والفنادق النيلية والمراكب البحرية. - الآلات والمعدات الصناعية بأنوعها ومعدات الإنشاءات والمقاولات وعربات النقل والسيارات والأجهزة الإلكترونية وماكينات الطباعة والتصوير والحاسبات والتجهيزات والشبكات والأجهزة الصوتية واجهزة الفيديو والسينما والتكييف والأجهزة الطبية والأثاث والديكور. - البضائع بأنوعها . أسس تقييم الأصول الثابتة :- يجب أن يتم التقييم بالقيم السوقية الحقيقية Fair market value وليس بالقيم الدفترية Book value وان يكون النشاط مستمراً وفى حالة البيع الجبرى أو العاجل يقل التقييم بنسبة 25% وتقرير الإستشارى هو إسترشادى كناصح Counselors ولا يعتد به كسند ملكية –والأساس فى تمويل عملاء الينوك هو كافة المستندات التى تثبت قدرة المشروع على الوفاء بإلتزاماته (مثل المركز المالى – خبرة وشخصية صاحب المشروع – نوع النشاط – الضمانات) وتقرير إستعلامات البنك. أولا : الأراضى يجب معرفة قيمة أقرب قطعة أرض مجاورة تم تقييمها فى فترة زمنية لا تتعدى ثلاثة شهور ودراسة مستقبل التخطيط العمرانى وخط التنظيم والإرتفاعات والتقسيمات والمواصلات والخدمات والمرافق للمنطقة ونسبة الفاقد فى المساحات الكبيرة نتيجة إعادة تقسيمها لمساحات أصغر وبالنسبة للأراضىالزراعية المساحات وخدمات الرى والطرق والموقع فى القرى القديمة ومناطق الإستصلاح ومستقبل النشاط . -3- ثانيا العقارات:- هناك أسس مشتركة ومتقاربة إلى حد ما لكل منطقة ولكن هناك فروق لكل عقار على حدة ولكل وحدة سكنية أو إدارية أو تجارية حسب المساحة والإرتفاع والإتجاهات والتشطيبات ووجود وحدات تجارية أسفل العقار ومستوى القاطنين بالجوار ومراكزهم والعرض والطلب فى هذه المنطقة ومستقبل الإستثمار العقارى- ويتم تقيم الفنادق على أساس الموقع والإقبال على النشاط وقيمة الغرفة التى تحددها وزارة السياحة والفنادق النيلية والبحرية حسب السعة والتراخيص والإقبال على النشاط وبالنسبة للعقارات أو المشروعات تحت الإنشاء فيتم الحصر وعمل جدول الكميات وأسعار البنود المختلفة وخطة التنفيذ. ثالثاً المعدات :- 1. يجب تقييم المعدات المنتجة فقط والغير متوقفة للفترة المتبقية من عمرها Remaining useful life (RUL) ويجب تجربتها والتأكد من صلاحيتها وفى حالة شراء المعدات عن طريق فتح إعتمادات مستندية لمعدات جديدة عن طريق البنوك وتحسب قيمتها السوقية مع ذلك 95%من القيمة الدفترية – ويجب دراسة توفر قطع الغيار والصيانة وفى حالة المعدات التى مر عليها أكثر من عشر سنوات يجب الأ يزيد التقييم عن 40% من القيمة الجديدة مع إعتبار كذلك الفروق التكنولوجية وتقسم الإهلاكات السنوية للمعدات (Depreciation) على فترة (من 8 إلى 12 سنة حسب نوع الآلات أو المعدات ) أما ماكينات التصوير والمعدات الصوتية والفيديو السينمائية والأجهزة الطبية تقسم على خمس سنوات والحاسبات على أربع سنوات). 2. يجب كتابة حالة الصلاحية الفنية للمعدات (ممتاز- جيد – جيد جداً –مقبول – كهنة) أو نسبة مئوية مثل (95%-......حتى 50%) . 3. يتم تقييم عربات النقل والسيارات بأنواعها حسب الموديل والحالة والسعر السوقى . رابعا البضائع :- يتم أولا دراسة صلاحية المخازن لتخزين البضائع ولكل صنف فترة تخزين معينة وفى حالة الموارد الغذائية والكيمائية لا يكتفى بتاريخ الصلاحية المكتوب على العبوة بل يتم أخذ عينات وتحليلها بالمعامل المعتمدة والإكتفاء بفترة تخزين تعادل نصف فترة الصلاحية ويجب مراعاة تغير الموديلات فى الملابس وكذا التقدم التكنولوجى للبضائع وأن يرفق جدول زمنى لسحب البضائع من العميل ويدون -4- جميع بياناتها بكارت الصنف فى المخزن وإعتبار سعر السوق هو الفيصل والأسعار فى تقرير الإستشارى بسعر الجملة ويقل بنسبة 15%كل ستة أشهر تخزينية. خامساً القيمة المعنوية للأنشطة التجارية والصناعية :- تتوقف القيمة المعنوية للأنشطة التجارية والصناعية على الآتى :- 4. أن يكون النشاط التجارى أو الصناعى له إسم تجارى والمنتج له ماركة مسجلة (Brands name). 5. أن يزيد فترة عمر النشاط أو الإنتاج عن أربعة سنوات. 6. الأتزيد القيمة المعنوية للنشاط عن ثلاثة أضعاف متوسط صافى الربح القابل للتوزيع فى الثلاث سنوات الأخيرة. سادسا حق الجدك للأنشطة التجارية :- وتعنى حق التنازل للغير عن عقد الإيجار شاملا كامل النشاط والأسم التجارى ويجب أن يكون منصوص فى عقد الإيجار الأصلى على هذا الحق كما يجب ألا تزيد قيمته عن 40% من القيمة العقارية للنشاط ويؤخذ به غالبا فى عقود الإيجار بالنظام القديم (المشاهرة) أو التمليك بالعقود الإبتدائية فقط ولا يتم إعتباره فى العقود محددة المدة فى القانون الجديد إلا إذا زادت مدة الإيجار عن ثمانية سنوات مع تسجيل التاريخ ولا يتم الجمع بين الرهن العقارى وحق الجدك .
|
|
|
|
 |
|
 |
جميع حقوق الطبع محفوظة لشركة زكترونكس
تصميم وبرمجة شمول
ساحة النقاش