<!--
<!--<!--[if gte mso 10]> <style> /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-qformat:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0in 5.4pt 0in 5.4pt; mso-para-margin:0in; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Calibri","sans-serif"; mso-bidi-font-family:Arial;} </style> <![endif]-->
بسم الله الرحمن الرحيم
الادارة القانونية لعقود المقاولات
1 قضايا عقود المقاولات للاعمال المدنية
- بداية هناك قاعدة عامة معلومة للجميع مفادها أن العقد شريعة المتعاقدين فكل ما جاء ببنود عقد المقاولة ملزم لطرفى التعاقد وما لم يذكر به فيتم الرجوع الى نصوص القانون المدنى بأعتباره الشريعة العامة فى جميع عقود المقاولات ثم الى قانون المناقصات والمزايدات فى العقود التى تبرمها الدولة .
- ومن النادر ان تتم اى مقاولة بدون اى تغييرات او اضافات الى العقد الاصلى وتكون بناء على طلب المقاول او الاستشارى والاضافة لقيمة العقد توضع على اساس القيمة الاجمالية وهى الطريقة المعتادة طالما كانت قيمة التغيير فى حدود نسبة مئوية معقولة من العقد الاصلى +,-.25 % والمقاول الذى يطلب منه عمل تعديلات جوهرية قد يطلب وقتا أكبر لإكمال المشروع بالاضافة الى انه قد يطلب وقتا اكبر لأكمال المشروع بالاضافة الى انه قد يطلب بتعويض لزيادة مدة التنفيذ
- وهناك مطالبات وادعاءات كثيرة تظهر نتيجة لأسباب أخرى والتى تكون ذات طبيعة مسببة للنزاع لا تندرج تحت الاضافات العادية وغالبا ما يتسبب فيها المقاول العمومى
- وعند استخدام الطرق الحديثة فى التخطيط والمتابعة فأن الادعاءات والمطالب تتطور كنتيجة للتحليل الجيد لحدث ما وكذلك العلاقة بين الزمن والانجاز والخلافات قد تنشأ نتيجة احقية الوقت الحر فمعظم العملاء والاطراف تميل الى النظر الى الوقت الحر على انه عبارة عن وقت فائض لكن اكثر المقاولين المدعين بالباطل يعتبرونه كشيئ قيم يمكنهم من تغيير الوصول الى الانجاز المطلوب بحرية
- ولكى تجد المطالبات قبولا حسنا يجب ان يتم عرضها عرضا جيدا واضحا مختصرا من غير اخلال ومدعما بالبراهين والادلة والرسوم البيانية غالبا ما تعطى انطباعا جيدا ومساعدة قيمة للعرض ,
- والترتيب الزمنى للاحداث يجب ان يوضح ما اذا كانت المشكلة تتعلق بالتأخير ام لا حيث ان جدول التنفيذ الزمنى الحقيقى المفضل طبقا لما تم تنفيذه هو الاساس فى تحديد هذا الامر وخاصة اذا كان من الممكن توضيح العوامل المسببة لهذا التاخير بيانيا
- ونجد لزاما علينا بيان بنود المطالبات لكل امر على حده
- اولا : تأخر التنفيذ عن البرنامج الزمنى وزيادة التكلفة وتتفق اسبابها فيما يلى :
- 1 - تأخر لجنة البت فى العطاءات فى اصدار قرارها
- 2 – عدم استكمال الرسومات الهندسية للمشروع
- 3 – تأخير تسليم الموقع
- 4 – العجز فى مواد البناء وعدم توافرها فى السوق وزيادة اسعارها بصورة حادة ورسمية
- 5 – عدم وضوح الشروط والمواصفات الفنية المتخصصة مثل انظمة المصاعد / الصوت /الخ
- 6 – تأخر المقاولين الاخرين والمرتبطين بالعملية فى التنفيذ أذا كانت العملية مجزأة لأكثر من جهة تنفيذ
- 7 – الاعمال الاضافية وتعديلات بنود الاعمال وكمياتها بما يزيد عن 25 % من قيمة العقد
- 8 – زيادة تكاليف اجور العمال وزيادة اسعار معدات البناء
- 9 – ظهور مياه جوفية غير واضح لها سعر فى العقد الاصلى ولم تكن فى الحسبان وتستلزم معدات ومعالجة خاصة .
- 10 – الظروف المناخية الصعبة كالامطار والعواصف وزيادة درجات حرارة الجو وتقديم شهادة بذلك من الارصاد الجوية بعدد تلك الايام . .
- ثانيا : اسباب أخرى للمطالبات
- 1 – عدم سداد الدفعة المقدمة فى موعدها
- 2 – عدم سداد قيمة المستخلصات فى موعدها
- 3 – خسائر نتيجة زيادة الاسعار بصورة حادة تعجز المقاول عن استكمال العمل
- 4 – خسائر نتيجة قوة قاهرة " عواصف , زلازل, براكين . حروب ’ أخرى 0000 الخ
- 5 – تدخلات الدولة فى الاسعار الرسمية لمواد البناء
- تحليل وفحص المطالبات
- اذا ما تم فحص المطالبة وحدد انه ليس لها اساس من الاحقية فأن القضية تتوقف عند هذه المرحلة , اما اذا وجد ان هذه المطالبة مشروعة ولها سند قانونى فأن الخطوة التالية تتعلق بالدراسة المتعمقة لها بحساب وتقييم قيمة التعويض المستحق وهذا قد يساوى او يزيد او ينقص عن قيمة التعويض المطالب به .
- وفى بعض الاحيان قد يعلم الطالب ( المدعى ) أنه ليس له الحق سواء من الناحية القانونية او حسب بنود العقد فى مطالبته ولكنه يتقدم بالمطالبة
- واعتمادا على طبيعة المطالبة فأنها قد تضمن زيادة فترة التنفيذ او تعويضا ماديا او كليهما معا وعادة ما تحدد بنود العقد الاختيار المناسب منها , ومن الامثلة على المطالبات لأعطاء مهلة اضافية فقط بدون تعويض مادى ما يلى :
- 1 – حدوث اسباب قاهرة للتأخير ( كوارث طبيعية – نشوب حروب )
- 2 – اصدار او تعديل فى القوانين القائمة
- 3 – المشاكل العمالية كالآضراب
- 4 – حالات الطقس غير المعتادة
- 5 – اى امور أخرى طارئة غير محددة فى العقد
- تقييم المطالبات
- يعتمد اعتمادا كبيرا على مدى جودة المادة المقدمة فكلما كانت المستندات جيدة وكاملة كلما كان من السهل تقييم المطالبة فكثير من المطالبين قد خسروا مطالبهم على الرغم من مدى أحقيتهم فيها لأنهم فشلوا فى تقديم براهين مناسبة لها
- وبعض المقاولين العموميين يهمل فى الاحتفاظ بسجلات المشروع مع ان اهمية الاحتفاظ بسجل يومى مفصل للمشروع موضح به تاريخ بداية ونهاية اى عملية يصبح فى وقت ما دليلا سهلا فى المطالبات التى يلعب فيها الوقت دورا هاما مثل مطالبات التأخير واذا كانت القضية سوف تحسم فى المحكمة فأن هذا الدليل تزداد اهميته كثيرا
- المستندات المطلوب وجودها فى ملف العملية ويستعان بها فى المطالبة القضائية
- 1 – المطالبات ( توضح تفصيلا بعريضة الدعوى )
- 2 – عقد العملية واوراق العطاء
- 3 – مستندات ادخال وصلة المياه والكهرباء لموقع العملية
- 4 – المواصفات الفنية والشروط العامة
- 5 – الرسومات التنفيذية
- 6 – شهادة تسليم الموقع خاليا من العوائق واستلام الدفعة المقدمة
- 7 – صور المستخلصات التى تم صرفها او مستخلص ختامى الاعمال معتمد فى حالة استكمال العملية
- 8 – اوامر التغيير واوامر العمل
- 9 – تعليمات الموقع وتقارير العمل (يومية او اسبوعية ) من الاستشارى
- 10 – مستندات زيارات المشروع وتقارير الانجاز
- 11 – جدول الانجاز وجداول التنفيذ الحقيقية
- 12 – سجل تبادل اللوحات
- 13 – سجلات توزيع المواد وتوزيع العمالة
- 14 – سجلات توزيع المعدات والادوات
- 15 – لقاءات وقرارات (ملاحظات ) وانذارات ان وجدت
- 16 – محضر استلام ابتدائى معتمد
- 17 – موقف مالى للمقاول المنفذ للاعمال يشمل ما سبق صرفه ومسحوبات المقاول من المواد وما خصم لحساب الضرائب والتأمينات الاجتماعية وضريبة المبيعات والدمغات
- مطالبات المالك (المدعى )
- هناك ثلاث مخاطر على المالك فى اى تعاقد
- 1- تأخر تنفيذ المشروع
- 2 – أن يكون التنفيذ خاطئا او غير مكتمل
- 3 – زيادة التكلفة
- ومن اهم عناصر الخلاف تنحصر فى التالى :
- 1 – الكميات التى لم يتم تنفيذها تمهيدا لتحديد الاعمال المنفذة على الطبيعة وذلك بعد حصر كل البنود
- 2 – عدم اتباع المقاول المنفذ للمواصفات الفنية حسب اصول الصناعة لمعرفة الاضرار التى تنشأ لذلك وتحديد قيمة هذه الاعمال بعد خصم المقابل المادى نتيجة ذلك او تقدير التعويض الجابر لها
- الاضرار الواقعة على المالك بسبب التأخير :
- 1 – مرتبات المهندسين المشرفين على التنفيذ فأذا طالت المدة تحمل المالك ذلك
- 2 – مرتبات الاداريين فى الموقع خاصة فى المشروعات الكبيرة
- 3 – فوائد القروض الزائدة بزيادة المدة
- 4 – زيادة مدة تصاريح البناء
- 5 – مصاريف التأمين على الموقع
- 6 – الارباح المفقودة من عدم استغلال المشروع
- 7 – قديكون المالك شاغلا لمبنى مؤقتا انتظارا للانتقال للمبنى الجديد وهذا المكان اقل كفاءة من المبنى المنتظر بالاضافة لمصروفات ايجاره
- 8 – المصاريف الزائدة لتعديل تاريخ بدء نشاطه فى المبنى الجديد كنتيجة لزيادة الاسعار او لتغيير تاريخ بدء النشاط فى المبنى الجديد
- 9 – وجود تعاقدات للمالك مترتبة على تاريخ استلام الاعمال ولم يستطع الوفاء
- 10 – مصاريف الخدمات التى وفرها المالك للمقاول فى الموقع من تليفون وماء وكهرباء000 الخ
- ومن الممكن ان يعوض المالك عن طريق العقد اذا كان هناك اتفاق على شرط جزائى بالعقد سواء كان ذلك عن طريق نسبة معينة او غرامة تأخير فأذا ذكر فى صلب العقد انه اذا حدث تأخير سيعوض المالك بنسبة معينة فيكون ذلك افضل لعدم الدخول فى متاعب ومنازعات اما اذا لم تحدد النسبة او لم يكن منصوصا عليها بالعقد فيستطيع المتضرر ان يقدم قائمة من المطالبات نتيجة الضرر الواقع عليه بسبب تأخر المقاول فى التنفيذ مع المستندات المؤيدة لطلباته ,
- التنفيذ الخاطئ او غير المكتمل :-
- تنحصر مطالبات المالك من المقاول فى حالة التنفيذ الخاطيء او غير المكتمل فيما يلى ،
- 1 - مصاريف الاصلاح او الاكمال ومصاريف المعدات اللازمة لهذا الاصلاح
- 2 – زيادة مصاريف الصيانة التى تعود الى الخطأ الذى ارتكبه المقاول
- 3 – نقص قيمة المبنى السوقية نتيجة الاخطاء او عدم الاكتمال
- 4 – فقد الارباح الناتجة عن تشغيل المبنى اثناء فترة الاصلاح او الصيانة
- 5 – يتحمل المالك مصاريف الاشراف الزائدة على اصلاح الاعمال الخاطئة او تعديلها او اكمال الاعمال الناقصة منها تصميما واشرافا و اى غرامات اخرى قد تنتج نتيجة سوء التنفيذ ,
- وبذلك فللمالك ان يرجع على المقاول بالتعويض لتسببه فى زيادة مصاريف الاشراف والادارة وما سبق ذكره
- ويكون المالك متسبب فى انهاء العقد فى الحالات التالية
- 1- عدم صرف المستخلصات فى المواعيد المحددة
- 2 – الاعتراض على اعطاء موافقات على اشياء ضرورية فى العمل
- 3 – افلاس المالك او حل الشركة المالكة
- 4 – اعطاء تعليمات غير واضحة للمقاول يصعب تنفيذها
- فى مثل هذه الحالات من حق المقاول طلب انهاء العقد والمطالبة بقيمة اى اعمال نفذت قبل تاريخ الانهاء بالقيمة المتفق عليها فى التعاقد مضافا اليها ما يأتى :
- اى اعمال او تجهيزات فى الموقع انشأت لخدمة الاعمال التى لم تنفذ بعد
- قيمة اى مواد قام المقاول بتشوينها فى الموقع او ثبت توريدها فعلا للاعمال السابقة والتى كان مفروض تنفيذها وكذلك اى تكلفة ناتجة عن نقل المقاول لمعدات معينة للعمل فى الموقع لكل الاعمال وكذلك اعادة نقلها من الموقع
- الربح المتوقع وكذلك المصاريف الادارية المحملة على الاعمال التى لم تنفذ
- تكلفة العمالة التى قام المقاول بأحضارها للموقع لأنجاز اعمال معينة وتكلفة عودتها مرة اخرى او يكون المقاول متسبب فى هذه الاخطاء , فى هذه الحالة لا يكون له حق المطالبة الا بمستحقاته نظير الاعمال التى قام بتنفيذها فعلا ومن حق المالك مطالبته بزيادة الاسعار التى سيتكبدها نتيجة اسناد العمل الى مقاول أخر .
- وللحديث بقية ما دام فى العمر بقية
