ازى استثمر فلوسى فى العقارات

<!--

يعد الاستثمار في العقار من أكثر أنواع الاستثمارات تحقيقا للأرباح ومن أكثر الأنشطة الاقتصادية شيوعا بين الناس, فلا يقتصر النشاط على تجاره المحترفين فحسب بل إن فئة عظمى من المجتمع تستطيع توليد دخول جيدة عن طريق الاستثمار العقاري وهم إما متفرغون للعمل العقاري أو أنهم يستعينون به لتوليد دخل إضافي إلى دخولهم الأصلية. إلا أن النشاط العقاري يعد من أكثر الأنشطة تعقيداً وتداخلاً بين الكثير من المتغيرات والمعطيات السكانية منها والديمغرافية والتخطيطية والتمويلية والتشريعية. ولكن ينظر إليه في البلاد العربية عامة وفي منطقة الخليج بشكل خاص بأنه من أكثر القطاعات أماناً واستقراراً. هنا تقرير أعدته مجموعة كسب المالية:

هذا الأمان أتى بفعل قوة الطلب على السوق العقارية الذي هو مدفوع بالأساس من عدة عوامل أهمها الزيادة الكبيرة في عدد السكان والطفرة الاقتصادية التي تعيشها المنطقة وكذلك زيادة رقعة مساحة المدن وما يرافقها من نهضة عمرانية شاملة بل إن الأمر تعدى ذلك الى إقامة مدن جديدة كلياً وعلى مساحات واسعة من الأراضي مما أدى إلى زيادة الثقة بالقطاع العقاري وتوجه الاستثمارات اليه بشكل هائل من الشركات العملاقة التي تتمتع برساميل ضخمة ودراسات وأبحاث متقدمة وامتيازات عديدة للتطوير والتشغيل.

على المستوى الفردي

ولكن على المستوى الفردي يعتمد نجاح الاستثمار في العقار على قرار المستثمر فقط, هذا القرار إن لم يكن مصحوباً بالخبرة الكافية وبتوافر مقومات نجاح القرار فإن المستثمر قد يعرض نفسه لخسائر محتملة أو قد يكون عرضة لفترة انتظار قد يطول أمدها حتى تسترد الأسعار عافيتها. ولمساعدتك في بدء مشروعك العقاري الأول أو توسيع أعمالك العقارية نورد لك بعض النصائح أما إذا كنت من المحترفين والمتمرسين فإن ما يرد في هذه المقالة هو تذكير لك فقط.

اعلم أن الاستثمار العقاري ينقسم إلى قسمين: الأول طويل الأجل يهدف إلى امتلاك الأراضي التي من المتوقع انتعاشها خلال السنوات الطويلة المقبلة أو امتلاك العقارات التي تدر دخلاً من إيجاراتها, والثاني قصير الأجل ويهدف إلى بيع العقار مباشرة بعد امتلاكه أوبعد إدخال تحسينات عليه.

وعليه فإن جدوى العقارات تنطوي على سرين كبيرين الأول وهي مقولة مشهورة: "الموقع ......الموقع .....الموقع" فالعقارات لا تزداد قيمتها دائما, فقد يراوح متوسط الزيادة المعهودة 5 في المائة سنويا على سبيل المثال ولكن هناك الكثير من المواقع التي لم تزد فيها أسعار العقارات لعشرات السنوات. والثاني: حال العقار المراد شراؤه بما يشمله من مواصفات وموقع.

4 قواعد مهمة

ويقوم هذان السران على أربع قواعد مهمة ينبغي التقيد بها خاصة للمبتدئين في الاستثمار العقاري وهذه القواعد هي:
1- اشتر أملاكاً في منطقتك المحلية: فإذا أردت أن تكون مستثمراً ناجحاً فإنه يجب عليك أن تكون على علم تام بما تفعله. وإذا كنت قد أمضيت عدة سنوات في منطقة معينة فاعلم أنك تتميز عن غيرك بمعرفة العقارات المحلية أكثر مما تظن فإنك وإن كان لديك فكرة جيدة عن عقارات المناطق المجاورة إلا أنها لا ترتقي إلى المستوى المطلوب من المعرفة والإلمام وهذا سبب كاف للابتعاد عنها والتمسك بمنطقتك المحلية, إن بقاءك في منطقتك يمنحك فرصة التعرف على سوق العقارات حق المعرفة وهذا هو أهم عامل للحد من مخاطرتك وزيادة احتمالات تحقيق الربح.

2- استثمر أموالك في العقارات الجيدة أو الجديدة الواعدة: فالمقولة القديمة التي تفيد بأن القواعد الثلاث للاستثمار في العقار هي (الموقع فالموقع فالموقع) صحيحة كذلك إذا استطعت أن تشتر في المناطق الواعدة فأنت على موعد مع تحقيق أرباح طائلة. ولكن هناك نوعان للمواقع الرائعة تلك التي ثبت أنها مجدية فعلاً وتلك هي التي على وشك أن تحتل موقعاً رائعاً فيمكنك جني أرباح في الحالتين واليك الوسيلة:

- في المناطق المجاورة احرص على شراء العقارات الأرخص وبهذه الطريقة فإن أي أموال ستنفق على إصلاحها ستعود إليك بضعف إلى ثلاثة أضعاف الأموال التي استثمرتها بها, وعندما تشتري عقاراً رديئاً في مكان رائع فإن ميزة المكان الرائع تدعمك وترفع سعر البيع بمجرد أن يبدو العقار في شكل مقبول وبالطبع فليس من السهل شراء أقل العقارات سعراً في مثل هذا المكان الجيد وبسعر رخيص ففي الغالب ستجد أن صاحب العقار على دراية بمجريات الأمور ولكن في حالة العقارات التي في وضع سيئ جداً يمكنك أن تحظى بصفقة جيدة.

- في المناطق المجاورة الواعدة اشتر مجموعة من العقارات سواء وحدك أو بالاشتراك مع مجموعة من المشترين ستعمل على الارتقاء بالجوار مما سيترتب عليه زيادة الأسعار بشكل يفوق توقعاتك أحياناً.

3- اشتر أبنية متينة وجدد متى تسنى لك هذا: فليس هناك ما هو أسوأ من إدارة مبنى سيء فالمستأجرون يشتكون ويترددون في سداد الإيجار ويتعاملون معك كما لو كنت محتالاً عليهم، كن شديد الحذر فيما يتعلق بالعقارات التي تعاني من حالة حرجة وغالية الثمن, لا تشتر أي عقار يعاني مشكلات جوهرية كالسقف الرديء أو الصرف السيئ أو نظام الكهرباء الفاسد فتكلفة إصلاح هذه المشكلات ستلتهم أية أرباح يمكنك أن تجنيها.

4- قم بإقامة شبكة معارف من الحرفيين الموثوقين: إذ أنك في حاجة دوماً إلى سباك وكهربائي وبستاني ... وغيرهم، وتحر الدقة في اختيارك بحيث تقلل من سعر التكلفة واستعن بعمال موثوقين يعكفون على العمل الجاد.

القواعد الخمس لبدء استثمار عقاري ناجح:

القاعدة الأولى:
ابدأ بما تعرفه: وهذا يؤكد لنا السر الأول الذي ذكرناه في البداية عن الاستثمار في منطقتك المحلية والمناطق المجاورة الواعدة, فمن الصعب أن تصبح خبيراً في قيمة العقارات في كل أرجاء المدينة لذا ركز على واحد من اثنين من الأحياء التي تعرفها فالعقارات التي تباع بأقل من قيمتها السوقية لن تنتظر لفترة طويلة لذا عليك أن تتخذ الإجراءات العملية المطلوبة من أجل اكتشاف الصفقات وكن على استعداد لاقتناصها في اللحظة المناسبة.
القاعدة الثانية:
تأكد من وجود سوق نشطة: فإن أفدح الأخطاء التي يرتكبها المستثمرون هو فشلهم في تحديد ما إذا كان هناك سوق نشطة أم لا ويقع هذا الخطأ في الأغلب عندما يخرق المرء في الغالب القاعدة الأولى وهي أن يبدأ بما يعرفه. فبمجرد أن يبدأ من منطقته المحلية والمناطق المجاورة له فإنه على علم أكيد بمستوى الطلب وجودة السوق. أما إذا أراد تجاوز الحدود في مرحلته الأولى فإن احتمالات إخفاقه في مستوى تحديد حجم السوق وجودته تكون أكبر.

القاعدة الثالثة:
تأكد من طريقة الشراء الصحيحة: فبمجرد أن تعرف قيم العقارات في منطقتك المستهدفة بشكل جيد تكون على استعداد لاكتشاف الصفقات المناسبة في اللحظة التي تظهر فيها. ويتأتى ذلك بالبحث الدؤوب عن العقارات المعروضة للبيع بالصحف والإنترنت والمكاتب العقارية ومتابعة كافة الصفقات التي تتم ومن ثم مقارنة هذه الأشياء بالقيم التي عرفتها عن قيم العقارات في المنطقة المحددة وبالتالي فإنك سرعان ما ستصل إلى مرحلة تشعر فيها بأنك تعرف كل العقارات المعروضة للبيع في منطقتك المستهدفة وستبدأ بالبحث فقط عن القوائم الجديدة.

وإليك العديد من النصائح حال الشراء والتي قد يغفل عنها بعض المستثمرين رغم أهميتها البالغة:
1- تحديد المساحة التي ترغب فيها ومتوسط السعر الذي تريد الشراء به حتى توفر وقتك ومجهودك عند إجراء عملية البحث عن طلبك.

2- لا تقم بدفع أية مبالغ نقدية في شكل مصروفات معاينة إلا بعد أن تتأكد من حسن سمعه الوسيط الذي تتعامل معه فهناك بعض مكاتب الوساطة التي ترتزق من مصروفات المعاينة وذلك بعمل إعلانات غير صادقة عن مبيعات لشقق أو أي عقار آخر ويكون سعره أقل كثيرا من المعقول لإغرائك بدفع مصروفات المعاينة فوراً ويقوموا بالاتفاق مع مالك الوحدة بإحضار العملاء لمعاينه الشقة في مقابل حصوله على جزء من مصروفات التحصيل ثم بعد ذلك يتم إخبار العملاء بأن صاحب الشقة صرف النظر عن عملية البيع أو الإيجار وهكذا في كل إعلان, لذا يجب عليك الحذر وعدم تصديق الإعلانات التي تنخفض أسعار عقاراتها عن الحد المعقول.

3- عند قيامك بأي عملية شراء عليك التأكد من أن البائع هو المالك الفعلي للوحدة وإن كانت الوحدة ملكا لورثة فعليك التأكد من حضور جميع الورثة أو من ينوب عنهم بتوكيل بيع حيث إنه لو تم البيع بغياب أحد الورثة فمن حقه الرجوع عليك ببطلان العقد وهي قضية تمتد حبالها في المحاكم.

4- عليك أيضا طلب صورة من عقد العقار وإعلام الوراثة في حالة أن يكون العقار ملكا لورثة والتأكد من صحة الأوراق كلها من خلال محامي متخصص في المسائل العقارية أو بالسؤال في الجهة المختصة عن ذلك.

5- إن كان العقار مرهونا لبنك فعليك الذهاب للبنك المرهون له العقار والتأكد من رفع الرهن من عليه وعليك الإطلاع قبل الشراء على الورقة الموجهة من البنك إلى مالك الوحدة برفع الرهن من على الوحدة مع الاحتفاظ بتلك الورقة بعد إتمام عملية الشراء.

6- عند قيامك بشراء عقار عليه أقساط متبقية من ثمن شرائه عليك الذهاب للجهة الممولة أو الشركة التي باعت ذلك العقار للمالك الأصلي والتأكد من قيمه الأقساط المتبقية على العقار وإن كان العقار أرضا والشركة تقوم بعملية بناء تلك الأراضي وتقسيط ثمن البناء على المالك فعليك معرفة ما تم دفعه والأقساط المتبقية وإن كانت الأرض لم يتم بناؤها بعد فعليك السؤال من أن ثمن البناء الذي اتفقت الشركة مع المالك الأصلي على بناء عقاره به سيكون ساريا عليك بالأسعار القديمة دون تحميلك أي مبالغ إضافية ناتجة عن ارتفاع أسعار مواد البناء بالسوق وكل ذلك تقوم به قبل دفع أي مبالغ مقدمه لمالك الوحدة.

7- لا تقم بالتوقيع على تفويض مطلق لأي وسيط أو مكتب وساطة.

شراء وبيع العقارات تحت الإنشاء:

إن إنشاء أي عقارات جديدة في أي منطقة يعني أن هناك نموا جديدا فيها, وهذا يعني أن الإقبال والمنافسة فيها ستكون شديدة ومن ثم سيكون بإمكانك أن تشتري وحدة سكنية بقيمة 200 ألف ريال مثلا وهي تحت الإنشاء ومن ثم يمكنك بيعها بزيادة لا تقل عن 25 في المائة في غضون سنة على الأكثر وهي مرحلة الانتهاء من البناء. وتذكر دائما بأنه يمكنك أن تدفع جزءاً يسيراً من المال في مقابل الحصول على الوحدة السكنية كمقدم للعقد ولن يجبرك البائع على دفع قيمة الوحدة كاملة إلا بعد الانتهاء من التنفيذ وهذا يعني أنك على استعداد للقيام بشراء عدة وحدات بمبلغ وحدة واحدة فقط.

شراء وبيع العقارات التي تحتاج إلى تجديد:

تكمن المهارة في هذا الجانب في إمكانية تحديد وقوع الربح بعد تغييره. فإذا كنت قادراً على البحث عن عقار في حالة سيئة وتستطيع إضافة بعض التحسينات عليه ومن ثم بيعه بفارق عن سعر العقار وتكلفة التحسينات فاعلم أنك ستحقق أرباحاً جيدة من وراء ذلك. والسر وراء تحقيق تلك الأرباح من هذا النشاط الاستثماري يتمثل في جعل نفقات التحسينات أقل بشكل ملحوظ, فإذا كان سعر العقار أقل بـ 50 ألف ريال عن قيمته السوقية فإن مقدار الإنفاق الواجب أن يتم على عملية التحسينات ينبغي ألا تتجاوز العشرة آلاف إلى 15 ألفا. حاول دائما التركيز على الانطباع الأول فيمكن للباب الأمامي أن يولد انطباعات أولى عن المبلغ الذي يساوي بيتك لدى بعض المشترين المحتملين. إنه من الصعب القول إن لا أحد سيشتري بيتا بسبب الباب الأمامي ولكن الكثير من المشترين يتجولون في البيت لرؤية كيف يبدو المنزل هل هو جيد أم لا والباب الأمامي يولد انطباعا عاما.

وهناك ثلاث قواعد لشراء وبيع المنازل من هذه النوعية:

1- قم بشراء العقارات منخفضة القيمة: فليس بالإمكان أن تجعل عقارا مكتمل القيمة أكثر قيمة بإصلاحه وتجديده. فالفكرة تتمثل في أن تبحث عن عقار قيمته أقل مما ينبغي أن تكون عليه وذلك مقارنة بعقارات أخرى لها المميزات نفسها في المنطقة نفسها ومن ثم تقوم بتجديده وتحسينه والإنفاق عليه حتى يصبح جديراً بالقيمة المفترض أن تكون.

2- ضع ميزانية للإصلاح والتجديد التي تتيح لك قدراً كافياً من الأرباح كي تصل إلى هدفك المالي, فشراء وبيع العقارات التي تحتاج إلى إصلاح وتجديد عمل ممتع يمكنك أن تقرر مسبقا مقدار الأرباح التي تريده من هذا النشاط أن يحققه لك ثم تقسم هذا المقدار على عدد الصفقات التي يمكن أن تتوقع تحقيقها من هذا النشاط فمثلا إذا كان هدفك هو كسب 90 ألف ريال في العام الأول فربما تقرر أنك تحتاج إلى أن تكسب 30 ألف ريال على ثلاث صفقات.

3- كما أن النفقات عادة ما تفوق توقعاتك فإن الأسعار تحبطك في بعض الأحيان وللتعامل مع هذه الحقيقة ينبغي أن يكون لديك أسلوب متعقل في البيع كما ينبغي أن تكون على استعداد لأن تقلل من السعر الذي تطلبه إذا كانت ظروف البيع تملي عليك ذلك وإليك هذه القاعدة الموثوقة: (لا تتشبث بالعقار أكثر من فصل واحد أو عام واحد) فعلى المدى الطويل ستكسب المزيد من المال عن طريق إجراء صفقات أكثر ومن ثم يكون إجمالي الأرباح عن جميع هذه الصفقات أكبر وإن كان كل ربح منها على حدة صغيراً.

القاعدة الرابعة:
احرص دائما على المعاينة: لا تشتر منزلاً أو عقاراً تجارياً أبدا دون معاينته, والمعاينة الجيدة تكون من شخص معروف عنه الأمانة والصدق. (لا تتعاقد أبداً دون إضافة فقرة تمنحك حق استرداد العربون إذا نتج عن المعاينة شيء غير متوقع وغير مرغوب فيه).
ومن هذه الأشياء غير المتوقعة المبالغ المترتبة على الموقع من فواتير الخدمات العامة والمخالفات القانونية.

العوامل المؤثرة في سعر العقار:

1- العوامل السوقية:
وهي العوامل الخاضعة للعرض والطلب وتمثل سعر المتر بالمنطقة وقت الطلب (أي السعر الآني للسوق بغض النظر عن الاحتمالات المستقبلية للسعر)

2-العوامل التخطيطية:
العوامل التخطيطية لتقييم سعر العقار تمثل السعر الفعلي للعقار آخذاً في حسبانه العوامل المستقبلية المؤثرة في السعر - ونجد بعض البنوك تطلب هذه الدراسة لتقييم سعر أي عقار بغرض التمويل - وتشمل هذه الدراسات التخطيطية دراسة العقار من حيث: اتجاه النمو العمراني للمدينة, توافر الخدمات التحتية, نظام البناء في المنطقة, موقع العقار بالنسبة لمخطط الموقع العام وعدد الواجهات, دراسة وضع السوق لخمس سنوات ماضية للمخطط والمخططات المجاورة, دراسة عقارات مشابهه بالموقع نفسه لتحديد الدخل الحالي ومقارنته بدخل العقار, دراسة عقارات مشابهه بالموقع نفسه لتحديد معدل الإشغار ومقارنته بإشغار العقار, تحديد مساحات البناء ومستوى التشطيب ونسبة الاستهلاك وتكلفة البناء بعد حسم نسبة الاستهلاك وكذلك الوضع العام لسلامة المبنى من الناحية الإنشائية.

القاعدة الخامسة:
لتكن لديك دائماً خطة احتياطية:
أهم مبدأ في تقليل المخاطرة وزيادة احتمالات تحقيقك الأرباح على كل صفقة عقارية تتمثل في أن تكون لديك خطة احتياطية مناسبة, فحتى على الرغم من أنه قد لا يكون لديك أي خطط لتأجير عقار تنوي بيعه فمن الأفضل أن تتأكد من أنك تستطيع تأجيره بربح (أو على الأقل بالوصول إلى نقطة التعادل ) إذا اضطررت إلى ذلك.

جميعنا سمعنا قصصاً عن المستثمر الذي يشتري بيتاً ويقوم بدهانه وبتركيب باب أمامي جديد وزراعة القليل من الورد في حديقته وبيعه بعد شهر من شرائه بربح يقدر بـ 50 ألف ريال, وفي حين أن هذا النوع من النجاح شائع في السوق سريعة الحركة عندما يتم شراء العقارات بأقل من قيمتها السوقية إلا أنه لا يمثل قاعدة عامة. ادخل في أي صفقة عقارية _ سواء كنت تخطط للبيع السريع أو للاستثمار لوقت طويل ـ بآلية دفاعية جيدة وأفضل الآليات الدفاعية الجيدة تتمثل في التأكد من أن الدخل الإيجاري الذي يمكن أن يحققه العقار سيغطي التكاليف الشهرية لرأس المال والضرائب وفوائد التأمين إن وجدت.

ابحث عن القيم الإيجارية الموجودة في منطقتك عن طريق التحري حتى تحدد حد الأمان في استثمار عقاري معين ثم قم بحساب إجمالي الدخل الذي يحققه الإيجار واقسم الدخل الإيجاري المحقق في كل عام على السعر المطلوب. إن العائد الإيجاري الذي نسبته 10 في المائة سنوياً يوفر حد الأمان المريح, وبعبارة أخرى في أسوأ الظروف إذا لم يتم بيع العقار فإنك تكون قادراً على تأجيره وتحصل على أكثر نفقاته.
القاعدة السادسة:

كيف تتوخى الحذر في الاستثمار العقاري؟

الاستثمار العقاري يمكن أن يحقق أرباحاً سريعة وهائلة عندما تجد عقاراً مناسباً لكن هذه الصفقات لا تكون دائماً موثوقة, فالمستثمرون المفتقرون للخبرة غالباً ما يخسرون أموالهم لذا عليك مراعاة النقاط الثلاث التالية ووضعها في الحسبان:

1- إذا كان يتعين عليك أن تعيد تجديد العقار فتذكر أن هذا ليس هو الوقت الذي تعد فيه منزل أحلامك, فقط ركز على الجوانب التي تسترعي الانتباه عند البيع وكذلك الأشياء التي ستظهر المنزل بصورة أفضل مثل الدهان الجميل والنوافذ الجديدة والنظافة التامة.

2- لا تنخدع بنمو السوق بسرعة فإن أكثر الأخطاء التي يقع فيها الناس شيوعاً عندما يخسرون المال في شراء عقار ثم بيعه هو أنهم يدفعون ثمناً باهظاً عند شرائه على أمل أن يرتفع السعر بشكل هائل عند البيع فإذا ثبتت الأسعار أو تراخت بعد صعود قوي ولم يكن لديك عائد إيجاري فالأرجح أنك ستحقق خسارة.

3- لا تفكر في الاستثمار العقاري إذا كنت تعاني أزمة مالية دائمة فمن المحتمل أن تصبح مستثمراً يائساً وبالطبع فأنت لا تريد أبداً أن تشتري أو تبيع وأنت في حالة يأس.

سبع نصائح من أجل شراء عقارات استثمارية:

1- لا تشتر عقارات في مناطق نائية.
2- قم بالشراء فقط في أحياء واعدة.
3- عند شراء وحدة سكنية أو تجارية تأكد من أن إجمالي الدخل الإيجاري يبلغ على الأقل 10% من قيمة الوحدة.
4- حدد مقدار المال الذي ستقوم بدفعه لقاء كل متر مربع واحد.
5- اشتر الوحدات العقارية التي يمكنك أن تحصل منها على عائد من ضعف إلى ضعفين عن المبالغ التي ستقوم بالإنفاق عليها لتحسينها.
6- أنفق مالا في تحسين وحدتك العقارية.
ليكن لديك مستأجرا محتملا ما أمكن قبل إتمام أي عملية شراء