<!--<!--<!--[if gte mso 10]> <style> /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-ansi-language:#0400; mso-fareast-language:#0400; mso-bidi-language:#0400;} </style> <![endif]-->

                   مطالبة المالك الجديد بالأجرة السابقة على الحوالة

إذا باع أحد الملاك العقار الذي يملكه لآخر و تمت حوالة الحق للمالك الجديد من المالك القديم فيما يتعلق بالعلاقة الإيجارية للوحدات المؤجرة بذلك العقار ، و كانت هناك أجرة مستحقة قبل الحوالة ، فهل يجوز للمالك الجديد المحال له مطالبة المستأجر المحال عليه بتلك الأجرة أم أن ذلك من حق المالك القديم . 

الرأي عندى كالتالي :

أنه لما كان من المقرر في قضاء النقض أن :

"  مؤدى النص في المادة 303 من القانون المدني على أنه ( يجوز للدائن أن يحول حقه إلى شخص آخر إلا إذا حال دون ذلك نص القانون أو تفاق المتعاقدين أو طبيعة الإلتزام ، و تتم الحوالة دون حاجة إلى رضاء المدين ) ، و في المادة 305 من ذات القانون على أنه ( لا تكون الحوالة نافذة قبل المدين أو الغير إلا إذا قبلها المدين أو أعلن بها ...) ، أن حوالة الحق بحسب الأصل تنتج آثارها بين طرفيها من تاريخ انعقادها دون حاجة لرضاء المدين أو إعلانه بالحوالة أو قبوله لها ،  و يترتب عليها انتقال الحق المحال به من المحيل الى المحال له بكل ضماناته و توابعه ،  إلا أنها لا تنفذ في حق المدين إلا بقبوله لها قبولاً صريحاً أو ضمنياً أو إعلانه بها بأي ورقة رسمية تعلن بواسطة المحضرين و تشتمل على ذكر وقوع الحوالة و شروطها الأساسية ....... ".الطعن رقم 1882 لسنة 52 ق – جلسة 19/3/1990

و مفاد ذلك أنه في العلاقة ما بين المحال له و المحيل ينتقل الحق المحال به من المحيل إلى المحال له بمجرد انعقاد احوالة ،  و ينتقل هذا الحق كما هو بما له من صفات و ما يشتمل عليه من ضمانات و توابع و ما يلحق به من دفوع ،  و من المقرر أن انتقال هذا الحق فيما بين المحيل و المحال له يكون بالحالة التي كان عليها وقت صدور الحوالة ( السنهوري باشا – الوسيط – الجزء الثالث – المجلد الأول – أوصاف الإلتزام و الحوالة – طبعة 1983 – ص 601 ، لما كان ذلك ، فإن الحق المحال به ينتقل بكل ملحقاته ، و هي بالضرورة – إن وجدت – سابقة على صدور الحوالة، إلى المحال له ،  فهي من الأمور اللصيقة به ، اللهم  إلا إذا احتفظ  المحيل لنفسه بها ، و في مثل حالتنا الراهنة الواردة بالسؤال فإنه ترتيباً على ما تقدم فإن الأجرة المستحقة قبل انعقاد الحوالة و التي لم يستلمها المحيل ( المؤجر ) من المستأجر ( المحال عليه ) تنتقل مع الحق المحال به في ذات وقت انعقاد الحوالة إلى المحال له ،  طالما أن المحيل لم يشترطها لنفسه ، و حينئذ يكون المحال له هو صاحب الحق في تلك الأجرة  و بالتبعية صاحب الصفة في استئدائها من المستأجر  ،  إلا أن مطالبته المستأجر بها متوقف على نفاذ الحوالة في حق الأخير بالطريق الذي رسمه القانون .

و قد أكد أستاذنا العلامة السنهوري باشا هذا المبدأ ،  و إن كان قد ضرب المثل له بالفوائد و أقساط الدين السابقة على الحوالة و التابعة للحق المحال به  و ليس بالأجرة  ،  و ذاك أمر لا يضر بالمبدأ ،  فالأمثلة ليست محصورة في هذين النوعين فقط دون غيرها كالأجرة ،   فقد قرر سيادته بأن :

"  الحق ينتقل بصفاته إلى المحال له ،  فلو كان حقاً مقسطأً أو كان حقاً ينتج فوائد، انتقل على هذه الصفة ،  و يكون للمحال له في هذه الحالة الحق في قبض الفوائد و الأقساط التي لم تحل ،  فلو أن حقاً ينتج فوائد فسط أقساطاً سنوية ،  و يحل  القسط الأول منه هو و الفوائد في آخر عام 1957 ،  و حول الحق في آخر شهر يونية سنة 1957 ،  فإن المحال له  يستحق أقساط  الدين و فوائده ،  و يدخل في ذلك القسط الأول و لو أن بعضه عن نصف سنة سابقة على صدور الحوالة ،  و يدخل في ذلك أيضاً فوائد الحق جميعها و لو أن بعضها مستحق عن نصف السنة السابقة على الحوالة .

بل إن المحال له يستحق ما حل فعلاً وقت صدور الحوالة من فوائد و أقساط  مادام المحيل لم يقبضه ،  فلو أن الحوالة  في المثل المتقدم صدرت بعد آخر عام 1957 ،  و لم يكن القسط الأول و الفوائد قد دفعت قبل صدور الحوالة ، فإن المحال له يستحقها جميعاً و لوأنها مستحقة عن مدة كلها سابقة على الحوالة ،  ذلك أنها تعتبر من توابع الحق المحال به ، فما لم يحتفظ المحيل بها صراحة أو ضمناً ، فإن المفروض أنه قبل أن تنتقل مع الحق المحال به إلى المحال له ،  شأنها في ذلك شأن التوابع الأخرى  ".  المرجع السابق – ص 567 ،  568   

 أشرف سعد المحامي بالإسكندرية