ماهو التقييم العقارى؟ وماهى أهميتة؟ و أغراضةومفهومة والأسس التى يقوم عليها؟

أولاً : أهمية عملية التثمين العقارى
لاشك أن الثقة والعدل فى المعاملات التى تتم فى الأسواق بصفة عامة والسوق العقارية بصفة خاصة ، هما الركيزتان الأساسيتان اللتان تعملان على تطور ونمو السوق العقارية ، ويولدان مناخ من الأمان والاستقرار فية .

وما شهدتة السوق العقارية السودانية من مشكلات وأزمات نتيجة عدم وجود أفراد مؤهلين لعملية التقييم والتثمين العقارى ، وما تتصف بة عمليات التقييم من عشوائية واجتهادات شخصية غير مبنية على أصول وأسس علمية وخبرة عملية لها أصولها فى مجال التثمين العقارى نتيجة لذلك ، وما أسفر عن أضرار للبنوك نتيجة التقييم غير السليم من أشخاص غير المؤهلين لعملية التقييم والتثمين العقارى نتيجة مبالاغاتهم فى وضع أسعار وأثمان غير حقيقية للعقارات التى يرغب ملاكها فى الحصول على قروض من البنوك ، مما أدى إلى حصولهم على مبالغ كبيرة من البنوك لاتتناسب والسعر السوقى لعقاراتهم ، والذى أدى لتعثر المستفيدين والإضرار بالبنوك وعدم قدرتها على تحصيل المبالغ التى أعطتها كقروض لعملائها .
فالخبير المثمن هو قاض ، ينبغى أن يكون تقريرة مبنيا على العدل وعلى أسس سليمة حتى يبث الثقة فى التعامل ويعمل على تحقيق العدل فى الأسواق وهى أيضا مثل المحاماة والمحاسبة ، وكل منهما لة أسس ومبادئ ومعايير تحكم نشاطها وتؤهل ، فضلا عن توافر حد أدنى من الخبرات العملية لممارسة هذة المهن . وكل مهنة تحدد حقوق وواجبات المحامى أو المحاسب .
لذا ، فإن مهنة التثمين بصفة عامة و التثمين العقارى بصفة خاصة تحتاج إلى أسس ومبادئ ومعايير يجب أن يتعلمها المثمن ، ويضاف إليها حد أدنى من الخبرات العملية ، لكى يتعرف على حقوقة وواجباتة لبث الثقة وتحقيق العدل فى التعاملات فى السوق العقارية من أجل تحقيق الأمان والاستقرار فى هذة الأسواق ، خاصة وأن حجم التعامل فى السوق العقارية يكون بمبالغ نقدية كبيرة تقدر بالمليارات.
ثانياً : أغراض التقييم
تتعدد الأغراض التى من أجلها يجرى التقييم و بتعدد الأغراض تتعدد النتائج فعلى سبيل المثال لا الحصر يجرى التقييم لأسباب عدة منها :-
- تحديد السعر الذى يطلبه البائع .
- مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء .
- تحديد قيمة عقار بعينه كجزء من تركه .
- تحديد قيمة نسبية لأملاك يتم تبادلها بين أطراف مختلفة .
- تحديد أملاك يتم تبادلها عند اندماج أو تصفية أو إفلاس شركات .
- تحديد قيمة تمويل قرض عقاري و التي عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار .
- تحديد إيجار للأملاك كنسبة من قيمتها .
- تحديد قيمة التأمين الواجب على الأملاك .
- تحديد تكلفة عيوب إنشاء كجزء من عملية تقاضى .
- تحديد خسائر الأملاك نتيجة حريق أو عواصف أو زلازل أو أعمال شغب أو حرب .... الخ .
- تقييم الأملاك بغرض حساب الضرائب.
- تحديد الضرائب على هدايا الأملاك .
- تحديد الضرائب العقارية عند بيع الأملاك .
- تقييم الأملاك عند حالات الطلاق و قسمة الأملاك بين الزوجين .
- تقييم الأملاك فى أثناء القضايا بين الأطراف المتعددة .
- تحديد قيمة أعمال توسعات مستقبلية .
- تحديد أنسب قيمة لاستخدام أملاك خالية .
- تحديد قابلية مبنى للهدم من عدمه لإعادة استخدامه بطريقة أفضل .... الخ .
- تحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي لأملاك هو افضل استخدام لها أم لا .
ثانيا : مفهوم التثمين العقارى
إن التثمين ليس سوى تقدير للقيمة . وبشكل أدق – تعبيراً – نقول . " إن التثمين عبارة عن بيان مكتوب بشكل مستقل ومحايد على يد خبير مثمن مؤهل وذى باع فى المهنة يضع رأيا مسبقا عن القيمة المحددة لعقار موصوف بعناية وفى تاريخ محدد، مدعماً بوصف ورسومات وتحليل وبيانات مسبقة مستمدة من السوق بشكل يعتد بة".
العوامل المؤثرة على قيمة العقارات :-
(1) عوامل طبيعية و بيئية :-
مثل المناخ, مكان العقار من حيث توجد إخطار طبيعية و يوجد تخصص بالخارج يهتم بتقديم تأثير البيئة على العقارات .
(2) عوامل اقتصادية :-
أسعار العقارات مرتبطة بدورة الاقتصاد الرأسمالي الذى يدور فى موجات من الارتفاع والانخفاض بدأت بعد حوالي سنه بعد الحرب العالمية الأولى ووصلت إلى حوالي من 3 : 5 سنوات فى التسعينات فسعر العقارات مرتبط الاقتصاد صعوداً أو هبوطاً .
(3) القوانين الحكومية :-
القوانين المتعلقة بالبناء و الهدم والإيجارات وتخصيص المناطق لها علاقة مباشرة بأسعار العقارات .
(4) الظروف الاجتماعية :-
مثل متوسط الدخل والذوق العام والظروف الديموجرافية ( سن الأفراد ) والوعي البيئي .
ثالثاً : الأسس التى يتم عليها عملية التثمين العقارى
يقوم التثمين على أساس تحديد القيمة وتحديد القيمة يستلزم استخدام العديد من الأساليب العلمية: المحاسبية والإحصائية عند تثمين العقارات فالقيمة لها علاقة بالخصائص المادية للعقار المقصود والخصائص المادية والاقتصادية للعقارات المحيطة بة وتستخدم الأساليب الإحصائية لتكوين رأى عن نوعية البيانات المستخدمة فى التثمين ودقتها، وكذا التقدير النهائى لقيمة العقار.
أسس تحديد القيمة Value Principles
من أين تأتى القيمة ؟ و ما هى المبادئ التى تبنى عليها ؟
(1) التوقع :- Anticipation
ثمن العقار يتأثر حتمابتوقع الأسعار مستقبلا .
توقع الأسعار قد يخل باتزان العرض و الطلب – التوقعات مرتبطة بنوع العقار فمثلا :-
- الوحدات السكنية مرتبطة بتوافر الخدمات و المستوى الاجتماعي للمنطقة ( المناطق السياحية بالمدن الجديدة مثال ) .
- العقارات التجارية تعتمد فى سعرها على توقع السوق لقدرة العقار على تحقيق دخل لصاحبة .
- العقارات بصفة عامة يرتفع سعرها على المدى الطويل و لذا يشتريها الناس كمخزن للقيمة المستقبلية . و توقع ارتفاع السعر سببه تناقص المعروض من الاراضى فى منطقة معينة ( معروض ثابت لطلب متزايد ) .
توقع استخدامات المباني يحدث في الأراضي الجديدة و قبل صدور مخطط فى أحيان كثيرةوهو ما يجعل الاستثمار العقارى عالي المخاطر أحياناً .
و باختصار فان العقارات تشترى فى كثير من الأحيان توقعا لقيمتها المستقبلية سواء لتدر دخل أو للحماية من الضرائب أو كمخزن للقيمة المستقبلية .
(2) الاتزان : Balance
العقارات غير قابلة للنقل و مع ذلك تتأثر بقوانين العرض و الطلب مثلها كأى سلعة ( كلما زاد الطلب أرتفع السعر و العكس صحيح ) العناصر الأربعة للإنتاج التى تحدد السعر تنطبق هناو هى ( الأرض , العمالة , رأس المال , لإدارة ) الأرض يجب أن تكون فى أفضل استخدامإذا اتزنت العناصر الأخرى و المقصود الاتزان هو خليط عوامل العمالة , رأسالمال و الإدارة الذى ينتج عنه أن يكون استخدام الأرض فى أفضل حالة لها .
(3) التغير : Change
السوق العقارى مثل أى سوق أخر معرض للتغير بتأثير العوامل الطبيعية و العمر و لذا فالسوق العقارى لا يمكن ان يظل ثابت فى أى منطقة و يجب على خبير التقييم التعرف و التوقع لتأثير لتغيير على حالة السوق .
(4) المنافسة Competition
مبدأ المنافسة مبنى على أنه حين يزيد الطلب على السلعة يرتفع سعرها و تخلق ربح لأصحابها فإن السوق يجلب سلع أخرى مماثلة مما قد يؤدى لانخفاض سعر السلعة و نقص الربح إلا إذا زاد الطلب .
قيمة أى عقار تتأثر بالمعروض حوله من عقارات مماثلة العقارات التجارية اكثر تأثيراً بمبدأ المنافسة فمكسب تاجر ما ينتج عنه اجتذاب تجار آخرين للمنطقة مما يخلق سوق عام ( حي الصاغة مثلاً ) أو قد ينتج عنه قله الربح إذا لم يزيد الطلب العام مما قد ينتج عنه إفلاس بعض التجار .
(5) التوافق Conformity
توافق العقار مع المنطقة اقرب إلى تحقيق سعر اكبر عقار فى حالة جيدة وسط منطقة قديمة غير معتنى بها غالباً لا يغل ما قد يغله إذا كانت المنطقة معتنى بها ( مثال فيلا فى بانت أو فيلا فى الحى الديبلوماسى ) فيلا ضخمة فى الفتيحاب أو نفس الفيلا فى اركويت . ( ثوب المنطقة .
(6) المساهمة : Contribution
أى إضافة لثمن العقار ( بالبناء ) تساوى فقط مقدار مساهمتها إلى ثمن العقار ( مساهمة لإضافة ليست بالضرورة تكلفة الإضافة و إنما مقدار تأثيرها على السعر ) .
مثــــــــــــــال :-

إضافة حمام ثاني لشاليه بمنطقة سياحية ببورسودان ثمن الحمام حوالي من 3000 إلى 8000 جنية الإضافة قد تكون فى حدود 20000 جنية . مثلاً ديكورات باهظة الثمن قد لا ترفع ثمن العقار بمقدار تكلفة هذه الديكورات .
(7) العوامل الخارجية : Externalities
العوامل الخارجية قد يكون لها تأثير سلبي أو ايجابي على قيمة العقار .
(8) عوامل الإنتاج الأربعة : Factors of Production
نظرية التوزيع هى التى بنيت عليها قيمة السلعة و هى ان قيمة السلعة تنبع من العوامل الأربعة :-
1- الأرض Land
2- العمالة Labor
3- رأس المال Capital
4- الإدارة Management
العائد على العناصر هو :-
1. عائد رأس المال : الفائدة .
2. عائد استعمال العمالة : المرتبات.
3. عائد الأرض :الإيجار .
4. عائد الإدارة :الأرباح .
(9) النمو , الاتزان , الانحدار , إعادة التأهيل :-
Growth , Equilibrium , Decline, & Revitalization :
العقارات ستمر بالمراحل التالية :-
1. مرحلة النمو و التحسين و هى مرحلة تتميز بكثرة الطلب على العقار أو منطقة ما .
2. مرحلة الاتزان حين تمر العقارات تحت تغير بسيط .
3. انحدار : حين تتطلب عناية فائقة للحفاظ على مستوى العقار نتيجة التقادم .
4. الانتعاش ( إعادة التنشيط أو إعادة التأهيل ) :
تحدث هذه المرحلة إذا تزايد الطلب فجأة على عقار قديم .
هذه المراحل تنطبق على عقار أو منطقة عقارية بأكملها .
(10) أعلى و أفضل استخدام :-
يعتبر أهم عامل فى تقييم الاراضى هو " معامل أعلى و أفضل استخدام " :
" Highest & best use " و هو الاستخدام القانوني المسموح به الأكثر احتمالاً للحدوث أى الاستخدام الذى سينتج عنه أعلى دخل .
هذا الاستخدام ينشأ من تحليل الموقع و طبيعة المنطقة و نوعية البناء المسموح بها على الأرض .
دراسة " أعلى و أفضل استخدام " تتم كجزء من دراسة الجدوى .
و يجب ان تبنى هذه الدراسة على أكثر من احتمال مثل :-
· هدم العقار و بيع الموقع الخالي.
· هدم العقار و إعادة بناءه بشكل جديد مختلف .
· إعادة تأهيل المبنى الحالي للاستخدام لغرض ( تحويل مبنى سكنى لأدارى أو تجارى ) .
الاختبارات الأربعة لتحديد " الاستخدام الأعلى و الأفضل " :-
لتحديد الاستخدام الأعلى و الأفضل يجب ان يتوافر فيه الاعتبارات التالية :-
· ممكن فعلياً Physically Possible
· مسموح قانوناً Legally Permitted
· له جدوى اقتصادية Economically Feasible
· يعطى أعلى كفاءة Maximally Productive
(11) قانون زيادة العائد أو انخفاض العائد :-
ليس كل التحسينات تعطى عائد يفوق تنفيذها .
التحسينات بالبناء عادة تصل إلى مرحلة ان الإضافة قد لا تخلق قيمة تعادل الإضافة وهى حالة قانون انخفاض العائد .
وفى حالة الإضافة التى تخلق عائد يفوقها يقال انه قانون زيادة العائد .
(12) الفرصة البديلة Opportunity Cost
عند تقييم العقارات التجارية يجب دراسة الفرص البديلة للاستخدامات المختلفة المقيم يجب عليه اختيار بدائل لسعر الخصم Discount rate للوصول إلى القيمة النهائية لرأس مال التدفقات النقدية .
(13) مبدأ التعويض Substitution
و يستخدم لتقييم البدائل لعقار ما بالمقارنة بالعقارات الأخرى و حذف و إضافة فارق قيمة الأجزاء الغير متماثلة .
(14) العرض و الطلب Supply & Demand
أشهر مبدأ اقتصادي لتحديد سعر سلعة و يقوم على ارتفاع السعر بنقص العرض و ازدياد الطلب و العكس صحيح و ان السعر الفعلي للسلعة مبنى على اتزان العاملين .

الإنتاجية الفائضة :-
الفارق بين الدخل و المصروفات
= الدخل – ( رأس المال + الأرض + الإدارة + العمالة )
و هى تعرف فى الاقتصاد بإيجار الأرض ( العائد ) أو Land rent
فلكى نصل للأسعارهل هى حقيقية أم لا يجب أن ندرس أسس تقدير القيمة وتقديرجميع المؤثرات والعوامل التى تؤثرعلى قيمة العقار بالإضافة لدراسة الموقع والمساحة والشكل الهندسى وعرض الشارع وطبيعة الأرض ونوع التربة ومدى توافر والمرافق والخدمات، وخصائص العقار ونوعة وتراخيص البناء ونوعية الإنشاءات وحالة العقار البنائية والتشطيبات الداخلية والخارجية والخدمات المتوفرة فى العقار نفسة والعوامل القانونية كأسباب كسب الملكية ونوعية الحيازة ووثائق الملكية والحقوق المادية أو العينية على العقار، وكذلك العوامل الأقتصادية مثل العرض والطلب فكلما زاد الطلب مع قلة المعروض فهذا سيؤدى إلى إتجاة الأثمان للأرتفاع وكلما زاد الطلب مع كثرة المعروض فهذا سيؤدى إلى إتجاة الأثمان للإنخفاض فالسوق العقارية مثل أى سوق أخرى تمر بحالات من الرواج والكساد، كذلك السياسات المالية كالضرائب والدمغات والرسوم يحد من حركة تداول العقارات ونقل الملكية العقارية وبالتالى أنخفاض الطلب على العقارات والعكس صحيح، كما أن سياسات الاستثمار فى قطاع العقارات من وضع المخططات العمرانية وتقسيم الأراضى فى المدن الجديدة، تؤدى إلى زيادة أثمان العقارات، لذلك فهناك عوامل عديدة تؤثر فى أثمان العقارات.

الى لقاء آخر ان شاء الله

الخبير الدكتور حمادة صلاح حمادة 

خبير التقييم بالبنك المركزي المصري