مجلة المحاماة - مصر سنة 1928=للأستاذ صليب سامي بك نصت المادة 612/ 738 من القانون المدني على (وجوب تسجيل الأحكام المتضمنة لبيان الحقوق التي من هذا القبيل أو المؤسسة لها( (أي المؤيدة أو المنشئة للحقوق العينية العقارية). ونص قانون التسجيل على وجوب تسجيل (الأحكام النهائية التي من شأنها إنشاء حق ملكية أو حق عيني عقاري آخر أو نقله أو تغييره أو زواله) - مادة (1) – كما نص على وجوب تسجيل الأحكام النهائية المقررة - أي المؤيدة لهذه الحقوق - مادة (2).
=================================================
ولما كان الأثر المترتب على الأحكام يرجع أصلاً إلى تاريخ رفع الدعوى وقد يرجع إلى تاريخ العقد كما سترى، كان واجبًا إعلان الغير بهذه الدعاوى، حتى تكون حجة عليهم، فيما إذا تعاقدوا مع أحد العاقدين بشأن الحق العقاري المتنازع عليه قبل صدور الحكم فيها، لأنه من البديهي أنه إذا كان الحكم لا يصبح حجة لصاحبه على الغير إلا بالتسجيل، فلا تكون الدعوى حجة كذلك إلا من تاريخ إعلانها للغير بالتسجيل أيضًا، فلا يرجع أثر الحكم إلى الماضي بالنسبة للغير بإشهار الدعوى وإلى تاريخ تسجيلها فقط، كما سترى.
وقد جرى العمل بذلك قبل قانون التسجيل، لذلك رأى الشارع المصري تنظيم طريقة تسجيل الدعاوى، متبعًا في ذلك أحدث القوانين الأجنبية، وخطا بذلك خطوة واسعة نحو نظام السجلات العقارية. 
والمواد التي عنيت بهذا الموضوع هي المواد (7) و( و (9) و (10) و (11) و (12) من القانون.
المادة (7): (يجب التأشير على هامش سجل المحررات واجبة التسجيل بما يقدم ضدها من دعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع فيها، فإذا كان المحرر الأصلي لم يسجل فتسجل تلك الدعاوى، وكذلك دعاوى استحقاق أي حق من الحقوق العينية العقارية يجب تسجيلها أو التأشير بها كما ذكر).
ويتبين من هذا النص أن الدعاوى إما أن تكون دعوى بطلان عقد، أو فسخه، أو إلغائه أو الرجوع فيه، وهذه الدعاوى ترفع من أحد العاقدين، أو من ورثته، أو ممن تلقى الحق عنه بسبب خاص، أو من دائنيه - وإما أن تكون دعوى استحقاق حق عيني عقاري فترفع من الغير.
وأن العقد المطلوب بطلانه أو فسخه أو إلغائه أو الرجوع فيه، أما أن يكون مسجلاً فيقتضي التأشير بما يقدم ضده من الدعاوى بهامش سجل المحررات - وإما أن يكون العقد غير مسجل، فيقتضي تسجيل عريضة الدعوى. 
ولا محل طبعًا لتسجيل الدعوى إذا لم يكن العقد مسجلاً إلا احتياطًا من تسجيل العقد بعد رفعها.
المادة (10): (يؤشر بمنطوق الحكم الصادر في الدعاوى المبينة بالمادة السابعة في ذيل التأشير بالدعوى أو في هامش تسجيلها). 
وهذه المادة لا تحتاج إلى تعليق 
المادة (11): ( لأجل أن تكون الدعوى حجة على الغير من ذوي الجنسية الأجنبية يجب أن يطلب صاحب الشأن قيد التسجيلات والتأشيرات المذكورة في المواد (7) و( و (10) بقلم الرهون المختلط الكائن في دائرته العقار.
وكذلك تبلغ الأوامر الصادرة بشطب التسجيلات والتأشيرات المذكورة إلى قلم الرهون المختلط ليقوم بتنفيذها بناءً على طلب صاحب الشأن). 
وهذا امتياز قد احتفظ به الأجانب في مصر من عهد إنشاء المحاكم المختلطة وتنظيم أقلام الرهون بها، ولقد ساعدهم على الاحتفاظ به، اضطراب عملية التسجيل بالمحاكم الشرعية وعدم إنشاء أقلام الرهون بالمحاكم الأهلية طبقًا للمادة (622) وما بعدها من القانون المدني الأهلي. 
وإذا كانت المادة الأولى من القانون الجديد قد نصت على أن التسجيل يحصل في قلم كتاب المحكمة الابتدائية الكائن في دائرتها العقار (مع لغو هذا النص) أو في المحكمة الشرعية، كان لا بد من النص على التحفظ الوارد بالمادة (11) من القانون المشار إليه. 
وستبقى المضار الكثيرة، الناشئة عن تعدد جهات التسجيل، والتي يعانيها أصحاب الشأن من معاملاتهم العقارية، إلى أن توحد أقلام التسجيل، بإنشاء السجلات العقارية التي كان قانون التسجيل المجاز لها. 
ونصت المادة ( على أن التأشير والتسجيل المشار إليهما في المادة (7) يكون بناءً على طلب صاحب الشأن، كما نصت على طريقة حصول التأشير والتسجيل المذكورين. 
ونصت المادة (12) على ما يترتب على تسجيل الدعاوى والتأشير بها، وقد تكلمنا عن ذلك قبل شرح مواد القانون. 
ولقد خشي الشارع سوء استعمال الحق المنصوص عليه في المادة (7)، فترفع دعاوى كيدية تسجل عرايضها لا لغرض سوى تعطيل صاحب الحق في التصرف فيه، لذلك نص في المادة (9) على أن (لكل طرف ذي شأن أن يطلب من قاضي الأمور المستعجلة شطب التأشير أو التسجيل المشار إليه في المادة السابقة، فيأمر به القاضي إذا تبين له أن ذلك التأشير أو التسجيل لم يطلب إلا لغرض كيدي محض).
وهذا احتياط كان لا بد منه. 
وهنا يجب البحث إجمالاً في أثر الحكم ببطلان العقد أو فسخه أو إلغائه أو الرجوع فيه سواء في عهد القانون المدني أو في عهد قانون التسجيل. 
1 - أثر الحكم ببطلان العقد
1/ في القانون المدني: 
( أ ) فيما بين العاقدين: إذا كان العقد باطلاً بطلانًا أصليًا لعيب جوهري فيه، سواء كان هذا العيب متعلقًا بشكل العقد، كالهبة أو الرهن العقاري بعقد عرفي، أو كان العيب متعلقًا بموضوع العقد، كما إذا كان التعهد خاليًا من السبب - مادة 94/ 148 أو لمخالفته للآداب أو للنظام العام - المادة المذكورة - أو متعلقًا بمركز العاقد - مادة 257/ 324 - أو كان العقد صوريًا - ففي هذه الحالة يعتبر العقد معدوم الأثر من عهد إنشائه.
وكذلك إذا كان العقد قابلاً للبطلان، أي كان البطلان فيه نسبيًا تصححه الإجازة، كما إذا كان ناشئًا عن عدم ملكية العاقد، أو عن عدم أهليته، أو عن عيب في رضائه، كالخطأ أو الغش أو الإكراه، أو عن مانع مرتبط بشخصه مادة 258/ 325 – فكما يصحح العقد بالإجازة، يزول بطلب البطلان، ويرجع الأثر في الحالتين إلى تاريخ العقد. 
وكذلك الحال إذا كان الحكم صادرًا بالفسخ لقعود أحد العاقدين عن وفاء ما تعهد به. 
ويترتب على ذلك أنه إذا أبطل العقد عاد الطرفان إلى الحالة التي كانا عليها قبله، فيجوز للمشتري الرجوع على بائعه بالثمن، ويجوز للأخير محاسبة المشتري على ثمرة العين، ولا يستثنى من ذلك سوى العاقد مفقود الأهلية، فلا يجوز الرجوع عليه بالثمن، إذا كان بائعًا، ولا بالثمرة، إذا كان مشتريًا، إلا بقدر ما انتفع.
وما يقال عن العاقدين، يقال عن خلفائهم، بسبب خاص، أو بسبب عام، وعن دائنيهم في الدعوى غير المباشرة، وسواء، في جميع هذه الأحوال، أكان العقد مسجلاً أم غير مسجل. 
(ب) فيما بين دائن البائع والعاقدين: وقد يكون طالب الإبطال هو الدائن بما له من حق خاص، أي برفع الدعوى المباشرة، ويراد تحديد مركز هذا الدائن بالنسبة لمن تلقى حقًا عينيًا على عقار المدين، ثم مركز من تلقى هذا الحق بالنسبة للمدين نفسه. 
أما الدائن فقد يرفع دعوى إبطال تصرفات مدينه، وفي هذه الحالة، إذا ما حكم بإبطال التصرف، رجع أثر الحكم إلى تاريخ صدور العقد، فترجع العين إلى ملكية المدين، خالية من كل حق للمشتري عليها، ويحاسب المشتري على ثمرة العين، ولا تحصل المقاصة عنها بفوائد الثمن، وذلك لسوء نية المشتري فرضًا في هذه الحالة - وهذا بالنسبة للدائن الذين تولى رفع الدعوى، أو للدائنين الذين اشتركوا معه فيها أو دخلوها أثناء قيامها، وكانت ديونهم سابقة على التصرف أي ذات تاريخ سابق على ثبوت تاريخ التصرف، ولا يستفيد من البطلان الدائنون الذين لم يشتركوا في الدعوى، ولا الدائنون اللاحقة ديونهم على التصرف، فلا أثر للحكم الصادر بالبطلان بالنسبة لديونهم. 
وكذلك لا أثر لحكم البطلان فيما بين البائع والمشتري، فإذا تنازل الدائن عن دعواه، أو اصطلح على حقه، أو قبض دينه من المشتري أو وفاه من مال المدين، نفذ العقد على البائع وسقط حكم البطلان. 
وكذلك إذا رفع الدائن دعوى الصورية، رجع أثر الحكم فيها إلى تاريخ العقد أيضًا، لانعدام أثر العقد من تاريخ صدوره، سواء كان الدين سابقًا على التصرف أو لاحقًا به، ويستفيد من الحكم جميع الدائنين، ذلك لأن العقد الصوري لا أثر له في الوجود، فيبقى العقار في ملكية المدين محلاً لوفاء الديون التي عليه. 
(جـ) فيما بين دائن البائع والغير: وهو من تلقى بحسن نية حقًا عينيًا عقاريًا على العين عن المشتري، وحفظه بالتسجيل - فماذا يكون أثر الحكم الصادر بالبطلان، في دعوى إبطال التصرف، ثم في دعوى الصورية؟ 
لا شك أن لا أثر لحكم إبطال التصرف بالنسبة للغير حسن النية، لأن شرط دعوى إبطال التصرف سوء نية المشتري، فالبيع فيها صحيح نافذ لولا سوء نيته، فلا يمكن أن يؤاخذ المشتري الثاني بجريمة الأول، ولا يعترض هنا بضياع حق الدائن، ولا بتناقض النتيجة بالنسبة للمشتري الأول والثاني، لعدم توفر الركن الأساسي للدعوى بالنسبة للمشتري الثاني كما قدمنا، ولأن بين الدائن العادي والمشتري حسن النية، يجب ترجيح الأخير على كل حالة.
وأما في دعوى الصورية، فليس الأمر مقطوعًا به كما في الدعوى السابقة.
فمن العلماء من يقول بأن العقد الصوري لا أثر له بين العاقدين فهو لا يملك المشتري العين المبيعة، وإذن لا يملك هذا المشتري العين لمن باع له، لأن لا فرق بين الصورية والعقد الباطل لعيب في الرضاء، وهذا يؤثر في صحة العقد حتى بالنسبة للمشتري الثاني، ولو كان رضاء المشتري الأول صحيحًا في التصرف الثاني. 
راجع تعليقات دللوز على المادة (111) جزء (2) ص (936) فقرة (188) وما بعدها - لارومبيير جزء (1) مادة (111) فقرة 31 – دملوب جزء (24) فقرة (130). 
ويبني هؤلاء العلماء رأيهم على حكم المادة (2125) مدني التي نصت على أن الحق المعلق على شرط موقف أو فاسخ لا ينتقل إلى الغير إلا بشرطه.
ومن العلماء من يقول بأن لا أثر لحكم البطلان في دعوى الصورية فيمن تلقى بحسن نية حقًا عقاريًا عن المشتري، لأن الصورية تستلزم وجود عقدين، أحدهما ظاهر وهو العقد الصوري، والثاني خفي وهو العقد الحقيقي (ورقة الضد)، ولأن القاعدة الأساسية في مادة التسجيل تقضي بعدم جواز الاحتجاج بالعقد على الغير ما لم يكن مسجلاً، فإذا كانت ورقة الضد مسجلة، كان هذا إعلانًا للغير بصورية العقد، وإن لم تكن مسجلة وجب صيانة حق الغير حسن النية، ولأن المادة (1321) نصت على أن أوراق الضد ليست حجة على الغير، وأخيرًا لأن القضاء أجمع على ذلك ولو كانت ورقة الضد ثابتة التاريخ رسميًا (راجع بودرى، الالتزامات، جزء (1) ص(765) فقرة (740)) - وأخيرًا لعدم جواز قياس هذه الحالة على دعوى البطلان أو الفسخ التي يرفعها العاقد نفسه، لأن دعوى الصورية هنا مرفوعة من الدائن بما له من هذا الحق شخصيًا (المؤلف المذكور ص (767) فقرة (742)). 
ولقد اختلف القضاء في فرنسا اختلاف الفقهاء فيها، فقد أخذ بعض الأحكام بالرأي الأول القائل بالأثر الرجعي (سيريه 1900، 1، 72 – دللوز 1905، 2، 127) - وقد أخذ البعض الآخر بعدم الأثر الرجعي للحكم بالصورية (دللوز 1893، 1، 369).
وقد أخذت بالرأي الأول محكمة الاستئناف الأهلية (28 مايو سنة 1913 – المجموعة الرسمية س 15 ص(140)) ومحكمة الاستئناف المختلطة في (6 مارس 1913 - مجلة التشريع والقضاء سنة 25 ص (214)) – ثم عادت المحكمة الأخيرة فأخذت بالرأي الثاني (20 يونيه سنة 1918 - س 30 ص (482)).
- راجع الأستاذ عبد السلام بك ذهني - التسجيل - ص (79) وما بعدها.
(د) أثر العقد الباطل بالنسبة للغير على وجه عام: 
إذا كان العقد باطلاً بطلانًا مطلقًا، فلا أثر له من الوجهة القانونية، وعلى ذلك فلا يترتب عليه حق للغير مطلقًا. 
والعلة في ذلك ظاهرة فيما إذا كان سبب البطلان يرجع إلى عدم توفر أركان العقد، أو إلى عدم استيفاء إجراءات تعلق بشكل العقد، لأنه في هذه الحالة لا يمكن أن يقال بحسن نية من تلقى الحق عن المشتري، لأن جهل القانون ليس عذرًا مشروعًا. 
وكذلك إذا كان سبب البطلان مركز أحد العاقدين من العين المبيعة كالحالة المنصوص عليها في المادة 257/ 234. 
وأما إذا كان سبب البطلان غير ظاهر، كأن كان سبب التعهد غير مشروع، وليس في العقد ما يشير إلى عدم مشروعيته، بل قد ينص العقد على سبب صوري مشروع لإخفاء السبب الحقيقي للتعهد، فإنه يتعذر على المنصف أن يقول بأثر البطلان في حق المشتري الأخير، ذلك لأنك لن تستطيع أن تنسب له شيئًا من التقصير، ولأن مركزه أجدر بالرعاية من مركز البائع الذي قبل أن يتعهد تعهدًا مبنيًا على سبب غير مشروع، ولأنه في الواقع ضحية اتفاق البائع والمشتري الأول، وأخيرًا لأن تأمين المعاملات العقارية يقتضي احترام عقد المشتري الأخير، لذلك يقول الأستاذ ذهني بك بعدم الأثر في حق المشتري الأخير إذا كان حسن النية (ص (60) فقرة (64)). 
ولكن القضاء سار على الرأي المخالف أخذًا بقاعدة أن العقد الباطل بطلانًا مطلقًا لا وجود له، وأن ما بني على الباطل فهو باطل. 
أما إذا كان البطلان نسبيًا، تصححه الإجازة، كما إذا كان سببه عدم الصفة في بيع عقار الغير دون إجازته، أو كان سببه قصر الصفة كبيع الوصي عقار القاصر لنفسه - مادة 258/ 325 - أو كان سببه عدم الأهلية كبيع القاصر والمحجور عليه، أو كان لعيب في الرضاء كالإكراه والغش والخطأ، فهذه التصرفات قابلة للبطلان، بمعنى أنها باطلة إذا لم يجزها صاحب الشأن فيها، كالمالك، والمجلس الحسبي، وعديم الأهلية عند أهليته، والعاقد، فإذا أجازها صاحب الشأن صحت هذه التصرفات، وإن أبطلها أبطلت، وفي الحالتين يرجع الأثر إلى تاريخ العقد.
وهنا يبحث العلماء في أمرين: هل حق الإبطال حق عيني أو شخصي؟ وهل حق المشتري معلق على شرط فاسخ وهو طلب الإلغاء. 
فإن قلنا بأن حق الإبطال عيني، جاز للمالك تتبع العقار مهما تعددت البيوع، ولو كان أصحابها حسني النية، وإن قلنا بأنه حق شخصي، اقتصر هذا الحق على علاقة البائع بالمشتري الأول. 
وإن قلنا بأن حق المشتري معلق على شرط فاسخ، وهو الإلغاء، وجب رجوع أثر الشرط عند تحققه إلى تاريخ العقد. 
على أن الأثر الفعال في تقرير قاعدة أثر الإبطال في حق الغير هو المنطق وحده، لا ماهية الحق ولا أثر الشرط، فإن العلماء متفقون على أن حكم البطلان المطلق والنسبي واحد، وهو عدم انتقال ملكية العين للمشتري، وإذن لا يجوز للأخير أن يملكها لغيره، وهم في الوقت نفسه مختلفون في ماهية حق الإبطال، ويحاولون تقرير القاعدة السابقة بتقريب بعض نصوص القانون ببعضها.
على أننا نفهم أن المشتري من مشترٍ من غير مالك أو من عديم الأهلية لا يستحق عطف الفقهاء لإهماله بحث أسباب ملكية البائع له أو أهليته، أو المشتري من مشترٍ حصل على رضاء بائعه بالإكراه أو الغش أو الخطأ فأي تقصير أو خطأ ينسب إليه، إذا قيل بأن البائع قد جرد من ملكه بالرغم منه، فإن هذا التجريد راجع إلى بعض التقصير من جانبه، ولا يرجع على كل حال إلى فعل المشتري الأخير حسن النية. 
ولم ينص القانون المدني على وجوب تسجيل الأحكام الملغية للعقود لتكون حجة على الغير، لأن المادة 612/ 737 نصت على الأحكام المؤيدة للحقوق، أو المنشئة لها، ولأن المادة 640/ 773 لم تجعل التسجيل شرطًا للاحتجاج بالأحكام الملغية على الغير.
وعلى ذلك فهذه الأحكام حجة على الكافة دون حاجة إلى تسجيلها. 
2/ في قانون التسجيل:
( أ ) بالنسبة للعاقدين: إذا كان عقد البيع مسجلاً، انتقلت الملكية بين العاقدين، في عهد قانون التسجيل، وعلى ذلك يكون للعقد الباطل بين العاقدين أثره في عهد القانون المدني.
وكذلك إذا لم يسجل العقد، ولم تنتقل الملكية، لأن للعقد قيمته بالرغم من عدم انتقال الملكية فهو قائم وله أثره الذي تحدثنا عنه طويلاً. 
وعلى ذلك للبائع أن يرفع دعوى البطلان، بالرغم من عدم تسجيل العقد، ويكون لحكم البطلان بين العاقدين نفس الأثر في عهد القانون المدني. 
وما يقال عن العاقدين يقال عن خلفائهم، بسبب خاص أو بسبب عام، وعن دائنيهم في الدعوى غير المباشرة، وما يقال عن البيع يقال عن انتقال الحقوق العينية العقارية على وجه عام.
(ب) بالنسبة للغير: 
نصت المادة الأولى من قانون التسجيل على وجوب تسجيل الأحكام النهائية القاضية بزوال الحقوق العينية العقارية لتكون حجة على الغير.
ونصت المادة السابعة على وجوب التأِشير بدعوى بطلان العقود أو فسخها أو إلغائها أو الرجوع فيها، على هامش السجل إذا كانت العقود مسجلة، أو تسجيل تلك الدعاوى إذا كانت العقود مسجلة.
ولكن المادة الأخيرة لم تنص على أثر عدم التسجيل، فلم تقل ( وإلا كانت تلك الدعاوى غير حجة على الغير). 
ولكن هذا الأثر مفهوم من نص المادة الأولى التي قضت بتسجيل الحكم ليكون حجة على الغير، ومن نص المادة الحادية عشرة التي جعلت التأشير والتسجيل واجبين في سجلات المحكمة المختلطة لتكون الدعوى حجة على الغير من ذوي الجنسية الأجنبية.
لا شك أن الشارع أراد بهذه النصوص حماية الغير من نتائج دعوى البطلان والإلغاء، ليس فقط لأن الغير قد يكون حسن النية ومستحقًا لعطف الشارع، ولكن لاستقرار الملكية وتأمين المعاملات العقارية، أي للمصلحة العامة التي هي فوق مصلحة الأفراد في جزئيات القضايا. 
فما هو مدى هذه الحماية متى قررها القانون الجديد؟ 
نرى إطلاق هذه الحماية على الغير حسن النية، فشرط الاحتماء بهذه النصوص في رأينا واحد وهو حسن نية الغير. 
فإذا كان العقد المطعون فيه مسجلاً، وجب البحث في ماهية البطلان، فإن كان البطلان مطلقًا لعيب به ظاهر في موضوع العقد أو لعيب جوهري في شكله، أو كان البطلان نسبيًا، ولكن مما يمكن تحققه من بحث أسباب الملكية أو صفة العاقد، وجب سريان أثر البطلان على المشتري الأخير لعلمه بالعيب المبطل للعقد فرضًا، ولو لم تسجل الدعوى. 
وأما إذا كان البطلان مما لا يستطيع المشتري الأخير تحققه ولا يظهر من العقد نفسه، وجب حماية هذا المشتري، فلا تسري عليه دعوى البطلان إذا تسجل عقده قبل تسجيل عريضة الدعوى طبقًا لأحكام قانون التسجيل، ولو كان العقد المطعون فيه مسجلاً. 
وعلى ذلك فدعوى البطلان لعدم مشروعية سبب التعهد، أو لصورية العقد، أو لعيب في الرضاء لا تسري على المشتري الأخير إلا بالتسجيل. 
أما إذا كان العقد المطعون فيه غير مسجل، فلا يمكن أن يقال بسوء نية المشتري الأخير الجهلة العقد، وتبعًا العيوب التي اشتمل عليها، وعلى ذلك فدعوى البطلان لا تكون حجة عليه لا بالتسجيل. 
وقد يعترض على ذلك بأن قانون التسجيل قد ألغى المادة (619)، فلا تنتقل الملكية إلى المشتري الثاني إلا بتسجيل عقد المشتري الأول. 
هذا صحيح ولكن هذا التسجيل يمكن حصوله بعد شراء المشتري الثاني وتسجيل عقده، يرجع أثره إلى تاريخ البيع الأول، فتنقل الملكية للمشتري الأول من تاريخ العقد الأول، وللمشتري الثاني من تاريخ العقد الثاني، فيصحح مركز المشتري الثاني دون أن يتهم مع ذلك لعلمه بعيوب البيع الأول وقت شرائه. 
ويؤيد وجهة نظرنا نص المادة 620/ 747 من القانون المدني، التي سيأتي الكلام عليها، ومقارنته قانون التسجيل المشار إليه. 
وكما يكون إبطال العقد بدعوى وبحكم يصدر فيها، فقد يكون ذلك بالاتفاق بين البائع والمشتري، وفي هذه الحالة يأخذ العقد محل الحكم، فلا يكون حجة على المشتري الثاني إلا من تاريخ تسجيله في الأحوال التي لا تسري فيها الدعوى عليه إلا بالتسجيل.
ولا يؤثر هذا الاتفاق في حق المشتري الثاني إذا حصل بطريق التواطؤ إضرارًا بحقوقه. 
2 - أثر الحكم بفسخ العقد
1/ في القانون المدني: 
بالنسبة للعاقدين - يترتب على فسخ العقد اعتباره كأن لم يكن، ويترتب على ذلك سقوط الحقوق التي رتبها المشتري على العين المبيعة، (دللوز مادة (1654) فقرة (214) – بوردي - كتاب البيع ص (493) فقرة (561)) وتثبت الحقوق التي رتبها البائع بعد البيع وقبل الفسخ (فقرة (223) وبوردى ص (493)). 
بالنسبة للغير - نصت المادة 620/ 747 على أنه (لا يحتج بحق البائع في فسخ البيع على من سجل بموافقة الأصول حقوقه العينية التي حازها من المشتري أو ممن انتقلت إليه حقوق المشتري قبل تسجيل عقد البيع). 
فإذا باع المالك الغير لمشترٍ، ولم يسجل هذا العقد، ثم باع المشتري العين لمشترٍ ثانٍ، فسجل عقده، وكان باقيًا جزء من الثمن فلا يستطيع هذا البائع رفع دعوى الفسخ على المشتري الثاني لأنه لم يحفظ امتيازه بالتسجيل. 
وبهذا المعنى يجب أن نفسر المادة (417) مختلط التي نصت على أنه (لا يترتب على فسخ البيع في العقار بالنسبة لغير المتعاقدين ضرر بحقوق أصحاب الرهون العقارية المسجلة(أي بشرط أن تسجل هذه الرهون قبل تسجيل عقد البيع. 
- راجع الأستاذ نجيب بك الهلالي - أحكام البيع ص (492) فقرة (714). 
ولقد اختلف شراح القانون المدني في تفسير المادة 620/ (747) فيما إذا كان حكم هذه المادة قاصر على الفسخ بسبب قعود المشتري عن دفع الثمن، أخذًا بنص المادة (7) من القانون الفرنسي الصادر في 23 مارس سنة 1855 - أو أنه يشمل الفسخ مطلقًا لأي سبب آخر. 
- راجع الهلالي بك ص (492) فقرة (713) – الحاشية (1). 
وكما يكون الفسخ بالتقاضي، قد يكون بالتراضي وإنما يشترط في الحالة الأخيرة أن لا يكون الغرض من التراضي على الفسخ الإضرار بحقوق الغير التي ترتبت بفعل المشتري، ولا أن يكون الغرض منه بيعًا جديدًا من المشتري للبائع، كما إذا لم يكن سبب ظاهر للفسخ، ففي هاتين الحالتين، لا يضار أصحاب الحقوق المكتسبة على العين باتفاق العاقدين. 
2/ في قانون التسجيل:
إذا كان هناك شك فيما قررناه عن عدم سريان دعوى البطلان على المشتري الثاني، إلا إذا سجلت قبل تسجيل عقد المشتري المذكور، فلا شك في عدم سريان دعوى الفسخ عليه إلا بالتسجيل، وطبعًا لا محل في دعوى الفسخ للتفصيل الذي تكلمنا عنه في دعوى البطلان. 
3 - أثر الرجوع في العقد
أما الرجوع في العقد الصحيح باتفاق الطرفين، فهو عقد جديد، حكمه حكم العقد الناقل للملكية. 
أما إذا تحرر العقد في صورة صلح في نزاع، يصبح العقد مؤيدًا للحق وحكمه حكم الفسخ، فيرجع أثره إلى الماضي، وإنما يشترط فيه سلامة نية العاقدين، بأن يكون هناك نزاع وصلح حقيقيان وإلا كان العقد منشئًا للحق فيأخذ حكم العقود المنشئة للحقوق بالنسبة للغير. 
وفي القانون المدني، يجب تسجيل العقد المنشئ للحق وأثره لا يتعدى حق الغير المسجل حقه قبل تسجيل العقد، بينما لا يشترط تسجيل العقد المؤيد للحق، وأثره يتعدى الغير إذا كان العقد الأول مسجلاً، ولا يتعداه إذا سجل الغير عقده قبل تسجيل البيع - مادة 620/ 747. 
وأما قانون التسجيل، فقد نص في المادة الثانية على وجوب تسجيل العقود المؤيدة للحقوق، بحيث لا يكون لها من الأثر الرجعي، بالنسبة للغير الذي سجل عقده قبل تسجيلها. 
تسجيل حقوق الامتياز العقارية
نصت المادة الأولى من قانون التسجيل في نهاية الفقرة الأولى منها على ما يأتي (وذلك مع مراعاة النصوص المعمول بها الآن في مواد الامتياز والرهن العقاري والاختصاصات العقارية).
ونرى قبل شرح هذه المادة، وقبل الكلام على ترتيب درجات حقوق الامتياز، أن نقول كلمتين عن الفارق بين حقوق الامتياز والرهن العقاري، وعن أنواع تلك الحقوق، وذلك لقصر نصوص القانون في هذا الموضوع 
1 - الفارق بين حق الامتياز والرهن العقاري:
يختلف حق الامتياز عن الرهن العقاري في إنشاء كل منهما، فالامتياز حق لبعض الدائنين مرتبط بصفاتهم، يتلقاه صاحبه عن القانون، بينما الرهن حق تعاقدي بطبيعته، يتلقاه أحد العاقدين عن الآخر، أو عن القضاء في الرهن القضائي أو الاختصاص، وعبارة privilége نفسها تتكون من كلمتين تعريبهما: الأرجحية والقانون، أو الأرجحية القانونية.
ويترتب على ذلك، أن ترتيب درجات حقوق الامتياز منوط بحكم القانون، فيما عدا امتياز المرتهن رهن حيازة، بينما ترتيب درجات الرهن العقاري منوط بالأسبقية في التسجيل، وأن حقوق الامتياز التي من نوع واحد تشترك في التوزيع كالديون العادية، بينما حقوق الرهن تتفاضل بالأسبقية.
وبينما كان حق الرهن العقاري مفضلاً في القانون الروماني على حقوق الامتياز، ففي القانون المصري والقوانين الحديثة قد رجحت هذه الحقوق على حق الرهن (وهنا كلامنا قاصر طبعًا على حقوق الامتياز العقارية)
وبينما حقوق الامتياز واردة في القانون على سبيل الحصر، فلا يجوز خلق حق امتياز لم ينص عليه القانون، ولا يجوز التوسع فيها أو القياس عليها، نجد الرهن العقاري مطلقًا، جائزًا على جميع الحقوق العينية العقارية، أي على حق الملكية وأجزائها، مما يجوز بيعه بطريق البيع الجبري، وهو مآل حق الدائن عند عدم الوفاء. 
2 - أنواع حقوق الامتياز:
حقوق الامتياز عامة وخاصة، أي تقع على جميع أموال المدين منقولة أو عقارية، أو على بعضها دون البعض الآخر. 
( أ ) حقوق الامتياز العامة:
تنحصر هذه الحقوق في مصر فيما يأتي: 
1 - (المصاريف القضائية المنصرفة لحفظ أملاك المدين وبيعها، وتدفع من ثمن هذه الأملاك قبل ديون الدائنين الذين صرفت تلك المصاريف لمنفعتهم). 
- مادة (601) فقرة (1) (727 فقرة (1)).
وهذا الامتياز منصوص عليه في جميع الشرائع العصرية، وهو يشمل نوعين من المصاريف مصاريف الحفظ Conservation ومصاريف البيع realisatin وما يترفع عنهما. 
ومن النوع الأول - مصاريف إجراءات التنفيذ، والجرد والدعوى البوليصية، وإدارة أملاك المفلس… ومن النوع الثاني مصاريف إجراءات البيع في التنفيذ على المنقولات والتنفيذ العقاري أي التنفيذ بنوعيه، ولو لم تنص عليه المادة صراحة. 
وعلة حق الامتياز في هذه الحالة أن هذه المصاريف إنما صرفت في مصلحة جميع الدائنين لذلك كان واجبًا أن تؤدي قبل وفاء ديونهم. 
ويترتب على هذه القاعدة أن الإجراءات التي لا تفيد الدائن تصبح مصاريفها غير ممتازة على دينه، فإذا قام نزاع من مستأجرين تعين من أجله حارس على الأرض المؤجرة، فمصاريف دعوى الحراسة لا تفضل امتياز المالك المؤجر على ثمن المحصولات. 
وكذلك إذا كانت المصاريف القضائية لم تفد غير دائن واحد، فلا امتياز لها في الواقع، لأنها لا تفضل باقي الديون، وإنما يكون الامتياز في هذه الحالة نظريًا لا غير، وهذا وذاك بالرغم من نص المادة 517/ 518 مرافعات. 
2 - (المبالغ المستحقة للميري عن أموال أو رسوم أيًا كان نوعها) - المادة (601) فقرة (2) - أهلي، والأمر العالي الصادر في 26 مارس سنة 1900 – مختلط.
وقد نصت المادة (601) فقرة (2) على أن (هذه المبالغ ممتازة بحسب الشرائط المقررة في الأوامر واللوائح المختصة بها (وتأتي في القانون المختلط المشار إليه بعد المصاريف القضائية مباشرة. 
3 - (المبالغ المستحقة للمستخدمين في مقابلة أجر السنة السابقة على البيع أو الحجز أو الإفلاس، والمبالغ المستحقة للكتبة والعملة في مقابلة أجرتهم مدة ستة شهور، وتدفع هذه المبالغ بنوعيها عند الاقتضاء بعد المصاريف القضائية). 
- مادة (601) فقرة (3) (727 فقرة 2).
ويستفاد من هذا النص أن أجرة المستخدمين تأتي في المرتبة الثانية بعد المصاريف القضائية مباشرة، وهذا خطأ ناشئ عن نقل الفقرة الثانية من المادة (727) مختلط إلى القانون الأهلي، وقد رأينا أن هذه المادة لم تنص على امتياز الأموال الأميرية، فاحتاج الأمر إلى النص عليها بقانون خاص. 
ويرى مسيو دوهلتس أن الأموال الأميرية والرسوم، وإن كانت من الديون الممتازة العادية في القانون المدني والأهلي، إلا أنها من الديون الممتازة الخاصة في القانون المختلط، لأنها لا تقع إلا العقارات المستحقة عليها الأموال والرسوم (دوهلتس جزء (3) ص(494) فقرة (5)). 
- راجع أحكام محكمة الاستئناف المختلطة في 20 مارس سنة 1890 مجلة التشريع والقضاء س 2 ص (147) – 14 فبراير سنة 1895 س 7 ص (125) - 11 فبراير سنة 1897 س 9 ص (154).
وكذلك المصاريف القضائية يمكن حصرها ضمن الديون ذات الامتياز الخاص باعتبارها ممتازة فقط على الأموال وعلى ثمن العقارات التي صرفت في حفظها وبيعها (دوهلتس الصحيفة والفقرة المذكورتين). 
ومن الديون ذات الامتياز العام التي نصت عليها القوانين الخاصة الديون المستحقة لجهة الحكومة على محصلي أموالها في البلاد (الصيارف) وضمانهم طبقًا لنص المادتين الأولى والخامسة من الأمر العالي الصادر في 21 إبريل سنة 1885، والديون المستحقة على حفظة أموال الحكومة (الصيارف) في المديريات ومصالح الحكومة وضمانهم طبقًا للأمر العالي الصادر في 28 نوفمبر سنة 1886. 
حفظ حقوق الامتياز العامة: 
إذا وقعت هذه الحقوق على العقار، كان مفروضًا، وهي حقوق عينية، أن لا تكون حجة على الغير إلا بإعلانها بالتسجيل.
ولكن القانون المدني لم ينص على حفظ هذه الحقوق بالتسجيل، فجعلها حجة على الكافة وإذن فهي تخول أصحابها حق تتبع العقار أين يكون بالرغم من عدم التسجيل (فيما عدا الديون المستحقة على صيارف البلاد والمديريات وضمانهم، على ما نظن). 
وحجة الشارع في ذلك ظاهرة فطبيعة هذه الديون، وطريقة استحقاقها، وسهولة تقديرها وتفاهة مقدارها، تحول دون تسجيلها وتقلل من مضار عدم إشهارها. 
ولهذه الأسباب نفسها رأى الشارع، عند وضع قانون التسجيل، أن يبقى نصوص القانون المدني على حالها فيما يتعلق بحقوق الامتياز. 
وعلى ذلك، ففي عهد قانون التسجيل تظل حقوق الامتياز غير خاضعة للتسجيل. 
ويرى مسيو دوهلتس (ص (495) فقرة (6) وصفحة (504) فقرة (27)) والعلامة بلانبول (جزء (2) فقرة (3166)) أن من الظلم أن يخول صاحب حق الامتياز العام حق تتبع العقار ضد الغير، طالما أن القانون لم يقضِ بوجوب تسجيل حق الامتياز العام، ولا يفوتنا هنا أن مسيو دوهلتس قد جعل المصاريف القضائية والأموال المستحقة لجهة الحكومة، فيما يتعلق بالأجانب، ضمن حقوق الامتياز الخاصة. 
(ب) حقوق الامتياز الخاصة: 
قد تقع هذه الحقوق على المنقولات كما تقع على العقارات والأولى هي الآتية: 
1 - (المبالغ المنصرفة في حصاد محصول السنة، والمبالغ المستحقة في مقابلة المبذورات التي نتج منها المحصول - 601 فقرة (4) ((727) فقرة (3)).
2 - (المبالغ المستحقة في مقابلة آلات الزراعة التي لم تزل في ملكية المدين وتدفع من أثمانها) - فقرة 5/ 4. 
3 - (أجرة العقار وأجرة الأطيان وكل ما هو مستحق للمؤجر) – فقرة 6/ 5.
4 - (ثمن المبيع (إذا كان منقولاً) المستحق للبائع أو المبلغ المدفوع من غير المشتري بعقد ذي تاريخ ثابت بوجه رسمي المخصص لأداء الثمن المذكور تخصيصًا صريحًا) - فقرة 7/ 6. 
5 - (المبالغ المستحقة لأصحاب الخانات من السائحين النازلين فيها) فقرة 8/ 7. 
6 - (المبالغ المستحقة في مقابلة ما صرف لصيانة المنقول) 6030/ 729. 
وهذه الديون وإن كانت ممتازة، إلا أن لا محل طبعًا لحفظها بالتسجيل لأنها واقعة على منقولات
وأما حقوق الامتياز الخاصة العقارية فهي: 
1 - حق امتياز الدائن المرتهن رهن حيازة 550 و 553 (674 و 676) وفيه بيان سنأتي عليه بعد.
2 - حق امتياز بائع العقار وفاءً للثمن – 601 فقرة 7/ ((727) فقرة (6)) وهذا الحق يثبت في البيع البات، والبيع الوفائي، والشفعة، والبدل بفرق ثمن، والهبة بمقابل، وتقديم عقار نصيبًا في الشركة، وفي إعطاء عقار مقابل وفاء الدين، ويثبت في البيع الاختياري والبيع الجبري سواء بسواء. 
3 - حق امتياز الشريك، في القسمة العقارية – 602/ 728.
4 - حق امتياز صائن العقار 603/ 729.
وقد ذكرنا أن الأستاذ حامد بك فهمي ينكر وجود هذا الحق في القانون المصري ويقصره على صائن المنقول، ويمكن أن يؤيد هذا الرأي بكون القانون نص على (الشيء) ولم ينص على العقار، وبعدم النص على التسجيل فيما إذا كان هذا ( الشيء) عقارًا كما فعل في المادة (601) فقرة 7/ ((727) فقرة (6)) ثم بعدم جواز التوسع في حقوق الامتياز. 
ويؤيد الرأي المخالف، كون النص عامًا لأن لفظ ( الشيء) يشمل العقار والمنقول، والقياس على المادة 552/ 676 التي أعطت للدائن الحائز للعقار المرتهن حق امتياز على العقار ضمانًا لمصاريف الحفظ والصيانة.
وقد أخذ الفقه والقضاء بمصر بالرأي الأخير.
حفظ حقوق الامتياز الخاصة العقارية: 
والديون المضمونة بحق امتياز عقاري خاص كلها خاضعة للتسجيل في عهد القانون المدني.
فحق امتياز البائع لا يحفظ إلا بالتسجيل وشرط حق امتياز غير البائع، إذا دفع الثمن عنه، ثبوت تاريخ سنده، علاوة على تسجيل عقد البيع - مادة (601) فقرة 7/ ((727) فقرة (6)).
وكذلك حق امتياز الشريك في القسمة العقارية لا يكون حجة على الغير إلا بالتسجيل - مادة 602/ 728. 
وأما حق امتياز الدائن المرتهن الحائز للعقار فإن القانون المصري لم ينص عليه في الباب العاشر من الكتاب الثالث (في العقود المعينة) لأن عبارة (بالامتياز على من عداه) الواردة بالمادة 540/ 662 معناه بطريق الأفضلية de preference ولأن المادة 601/ 727 وما بعدها لم تنص كذلك على حق الامتياز بينما قد نُص صراحة في 603/ 729 على حق امتيازه ضمانًا لمصاريف حفظ العقار وصيانته. 
على أنه بمراجعة نصوص الباب العاشر يتبين منها صراحة أن القانون يخول الدائن المرتهن رهن حيازة حقًا عينيًا عقاريًا، بما يترتب على ذلك من حقي التتبع والأفضلية، وقد نص صراحة في المادة، 550/ 674 على وجوب تسجيل عقد الرهن ليكون حجة على الغير، وأخيرًا لأن من خصائص هذا العقد أن يخول الدائن حق حبس العين المرتهنة حتى وفاء الدين، وهذا أثر من آثار حقوق الامتياز. 
وإذا كان التسجيل واجبًا لحفظ حق امتياز الدائن المرتهن رهن حيازة وفاءً لدينه، فلا محل لتسجيل جديد لضمان مصاريف حفظ العين وصيانتها، فالقانون لم ينص على هذا التسجيل في المادة 603/ 729 اكتفاءً بتسجيل عقد الرهن، سواء لأنه يمكن اعتبار هذه المصاريف من ملحقات الدين، أو لأن حيازة الدائن للع�