دستورية الزيادة السنوية الدورية في الاماكن المؤجرة قضية رقم 141 لسنة 21 قضائية المحكمة الدستورية العليا "دستورية"=2التكليف بالوفاء شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة3-التعسف في استعمال الحق * مضمونه : لايجوز للشخص و هو يستعمل حقه أن يتعسف في استعماله 
======================================
باسم الشعب
المحكمة الدستورية العليا

بالجلسة العلنية المنعقدة يوم الأحد الثانى من يناير سنة 2011م ، الموافق السابع والعشرين من المحرم سنة 1432 ه .
برئاسة السيد المستشار / فاروق أحمد سلطان رئيس المحكمة
وعضوية السادة المستشارين/ ماهر البحيرى وعدلى محمود منصور ومحمد عبد القادر عبد الله وعلى عوض محمد صالح وأنور رشاد العاصى ومحمد عبد العزيز الشناوى نواب رئيس المحكمة
وحضور السيد المستشار / حاتم حمد بجاتو رئيس هيئة المفوضين
وحضور السيد / ناصر إمام محمد حسن أمين السر
أصدرت الحكم الآتى
فى القضية المقيدة بجدول المحكمة الدستورية العليا برقم 141 لسنة 21 قضائية " دستورية " .
المقامة من
السيد / مدحت فوزى عبد العزيز
ضد
1 السيد رئيس الجمهورية
2 السيد رئيس مجلس الوزراء
3 السيد وزير العدل
4 السيد رئيس مجلس الشعب
5 السيد / رزق أحمد عبده
الإجراءات
بتاريخ الثانى من أغسطس سنة 1999 ، أودع المدعى صحيفة هذه الدعوى قلم كتاب المحكمة ، طالبًا الحكم بعدم دستورية نص المادتين ( 3 ، 4 ) من القانون رقم 6 لسنة 1997 فيما جرى به نصهما من تقرير زيادة دورية على الأماكن الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة 1981 .

وقدمت هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم برفض الدعوى .
وبعد تحضير الدعوى ، أودعت هيئة المفوضين تقريرًا برأيها .
ونُظرت الدعوى على الوجه المبين بمحضر الجلسة ، وقررت المحكمة إصدار الحكم فيها بجلسة اليوم مع التصريح بمذكرات خلال عشرة أيام ، قدمت خلالها هيئة قضايا الدولة مذكرة طلبت فيها الحكم : أولا بعدم قبول الدعوى فيما يتعلق بالمادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1997 ، وثانيًا برفض الدعوى فيما يتعلق بالمادة الرابعة من القانون رقم 6 لسنة 1997 .
المحكمة
بعد الإطلاع على الأوراق ، والمداولة .
حيث إن الوقائع حسبما يتبين من صحيفة الدعوى وسائر الأوراق تتحصل فى أنه بموجب عقد إيجار مؤرخ 1/7/1994 استأجر المدعى من المدعى عليه الخامس حانوتًا بناحية نهطاى زفتى غربية ، لقاء أجرة شهرية مقدارها سبعون جنيهًا ، وبصدور القانون رقم 6 لسنة 1997 متضمنًا تقرير زيادة دورية على أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى ، امتنع المدعى عن سداد الزيادة المقررة رغم تكليفه بذلك ، فأقام المدعى عليه ضده الدعوى رقم 131 لسنة 1999 مساكن كلى ، أمام محكمة طنطا الابتدائية ، بطلب طرده من المحل المؤجر له . وأثناء نظر الدعوى دفع المدعى بجلسة 6/5/1999 بعدم دستورية نص المادتين ( 3 ، 4 ) من القانون رقم 6 لسنة 1997 . وإذ قدرت المحكمة جدية هذا الدفع وصرحت له بإقامة الدعوى الدستورية فقد أقام الدعوى الماثلة .
وحيث إن المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 بتعديل الفقرة الثانية من المادة (29) من القانون رقم 49 لسنة 1977 وببعض الأحكام الخاصة بإيجار الأماكن غير السكنية تنص قبل تعديلها بالقانون رقم 14 لسنة 2001 على أن " تحدد الأجرة القانونية للعين المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بقوانين إيجار الأماكن بواقع :
ثمانية أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة قبل أول يناير 1944.
وخمسة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من أول يناير 1944 وحتى 4 نوفمبر 1961 .
وأربعة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 5 نوفمبر 1961 وحتى 6 أكتوبر 1973 .
وثلاثة أمثال الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 7 أكتوبر 1973 وحتى 9 سبتمبر 1977 .
ويسرى هذا التحديد اعتبارًا من موعد استحقاق الأجرة التالية لتاريخ نشر هذا القانون .
وتزداد الأجرة القانونية الحالية للأماكن المنشأة من 10 سبتمبر 1977 وحتى 30 يناير 1996 بنسبة 10% اعتبارًا من ذات الموعد .
ثم تستحق زيادة سنوية ، بصفة دورية ، فى نفس الموعد من الأعوام التالية بنسبة 10% من قيمة آخر أجرة قانونية لجميع الأماكن سالفة الذكر " .
وتنص المادة الرابعة من القانون المذكور على أن " تسرى أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى ، التى يحكمها القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار إليه والقانون رقم 136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما ، ولا تسرى أحكامه على الأماكن المذكورة التى يحكمها القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدنى على الأماكن التى لم يسبق تأجيرها والأماكن التى انتهت أو تنتهى عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها " .
وحيث إنه فيما يتعلق بالطعن على المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 السالف ذكرها ، فقد سبق لهذه المحكمة أن حسمت المسألة الدستورية المثارة بشأنها ، وذلك بحكميها الصادر أولهما بجلسة 11/5/2003 فى القضية رقم 14 لسنة 21 قضائية " دستورية " ، المنشور فى الجريدة الرسمية بالعدد 22 ( تابع ) بتاريخ 29/5/2003 ، الذي قضى برفض الدعوى المقامة طعنًا على الفقرة الأخيرة من هذه المادة . والصادر ثانيهما بجلسة 6/7/2003 فى القضية رقم 98 لسنة 21 قضائية " دستورية " ، والمنشور فى الجريدة الرسمية بالعدد 30 ( مكرر ) بتاريخ 26/7/2003 ، الذى قضى برفض الدعوى المقامة طعنًا على باقي فقرات المادة ذاتها . لما كان ذلك ، وكان مقتضى نص المادتين (48 و49) من قانون المحكمة الدستورية العليا الصادر بالقانون رقم 48 لسنة 1979 ، أن يكون لقضاء هذه المحكمة فى الدعاوى الدستورية حجية مطلقة فى مواجهة الكافة ، وبالنسبة إلى الدولة بسلطاتها المختلفة ، باعتباره قولا فصلا فى المسألة المقضى فيها ، وهى حجية تحول بذاتها دون المجادلة فيه ، أو إعادة طرحه عليها من جديد ، فإن الدعوى فى هذا الشق منها تكون غير مقبولة .
وحيث إن المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن شرط المصلحة الشخصية المباشرة يقيد تدخلها فى الخصومة الدستورية ، فلا تفصل فى غير المسائل الدستورية التى يؤثر الحكم فيها على النزاع الموضوعى . لما كان ذلك ، وكان المدعى يهدف من دعواه الدستورية إخراج الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى المحكومة بالقانون رقم 136 لسنة 1981 المشار إليه من نطاق تطبيق القانون رقم 6 لسنة 1997 ، باعتبار أن أجرة هذه الأماكن يتم تحديدها بالاتفاق بين طرفى العقد ، وذلك حتى يتسنى له دفع مطالبة المدعى عليه الخامس له بزيادة الأجرة وفقًا لحكم المادة الثالثة من القانون رقم 6 لسنة 1997 ، والتى يثور حولها النزاع فى الدعوى الموضوعية . ومن ثم فإن نطاق الدعوى الماثلة فى شقها الثانى يتحدد بما تضمنه نص المادة الرابعة من القانون رقم 6 لسنة 1997 السالف ذكرها من سريان أحكام هذا القانون على الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى يحكمها القانون رقم 136 لسنة 1981 ، دون باقى أحكام النص المذكور .
وينعى المدعى على النص المطعون عليه ، محددًا نطاقًا على النحو المتقدم ، إخلاله بمبدأ التضامن الاجتماعى ، بتغليبه مصلحة المؤجر على مصلحة المستأجر ، بإفادة الأول من الزيادة المقررة على الأجرة القانونية رغم كونها محددة باتفاق الطرفين أصلا ، بما يؤدى إلى تصادم المصالح وإهدار إرادة المتعاقدين ، وهو ما يناقض مبدأ سلطان الإرادة ويهدم حرية الاختيار ويخل بالحرية الشخصية ، الأمر الذى يغدو معه النص المذكور مخالفًا للمواد ( 7 ، 41 ، 57 ) من الدستور .
وحيث إن هذا النعى فى جملته مردود أولا بأن القانون رقم 136 لسنة 1981 وإن خّول بخلاف قوانين إيجار الأماكن السابقة عليه كلا من المؤجر والمستأجر تحديد أجرة الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى بالاتفاق بينهما دون تدخل بقواعد آمرة فى هذا الشأن ، إلا أنه فيما خلا هذا البند ظل العقد محكومًا بقواعد آمرة قيدت حرية المؤجر فى جوانب كثيرة أخصها حقه فى إعادة تحديد الأجرة بعد انتهاء المدة المتفق عليها أو إنهاء العقد وإخلاء المستأجر لأى سبب عدا الأسباب المحددة حصرًا بالقانون .
ومردود ثانيًا بأن المشرع لم يهدف بالقانون رقم 6 لسنة 1997 مجرد زيادة أجرة الأماكن الخاضعة لأحكامه على النحو الوارد بالمادة الثالثة منه ، وإنما جاء هذا الحكم بالتبعية لما قرره بالمادتين الأولى والثانية من الامتداد القانونى لعقود إيجار هذه الأماكن إلى زوج وأقارب المستأجر الأصلى حتى الدرجة الثانية ، ضمانًا لاستمرار مورد رزقهم ومصدر عيشهم ، وتأكيدًا على تواصل أنشطة هذه الأماكن التجارية والصناعية والمهنية والحرفية ، مما يوفر استثمارًا أفضل للأموال المرصودة عليها ، ويحفظ المردود الاقتصادى العائد منها . ومن ثم فقد راعى المشرع فى الوقت ذاته ، عدم الإضرار بالمؤجرين ، وذلك بتقرير زيادة الأجرة القانونية للأماكن المشار إليها على النحو السالف بيانه ، بهدف تحقيق التوازن فى العلاقة الإيجارية ، والمساواة بين طرفيها ، حتى تقوم هذه العلاقة على أساس من التضامن الاجتماعى الذى يؤدى إلى وحدة الجماعة وتماسكها وتداخل مصالحها لا تصادمها .
ومردود ثالثًا بأن التشريعات الاستثنائية فى مجال الإيجار طابعها التأقيت مهما استطال أمدها ، وأنها لا تمثل حلا دائمًا ونهائيًا للمشكلات المترتبة على أزمة الإسكان ، بل يتعين دومًا على المشرع مراجعتها من أجل تحقيق التكافؤ بين أطراف العلاقة الإيجارية .
ومردود رابعًا بأنه وإن كانت حرية التعاقد هى قاعدة أساسية يقتضيها الدستور ، صونًا للحرية الشخصية التى تمتد حمايتها إلى إرادة الاختيار وسلطة اتخاذ القرار فى شأن إتمام أى تعاقد ، إلا أن إيراد المشرع لقاعدة آمرة تنال من حرية المتعاقدين يجد مشروعيته الدستورية إذا وجدت مصلحة مشروعة تبرر إيراد مثل هذه القاعدة الآمرة ، وهو ما توفر فى النص المطعون عليه حين قرر خضوع الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكنى التى يحكمها القانون رقم 136 لسنة 1981 لأحكام القانون رقم 6 لسنة 1997 بما تضمنه من امتداد قانونى لعقد الإيجار ، قابَلَهُ بزيادة دورية فى الأجرة القانونية لهذه الأماكن تختلف باختلاف تاريخ إنشاء المبنى ، وذلك تحقيقًا للتوازن بين مصالح كل من طرفى العقد حسبما سلف البيان .
متى كان ما تقدم ، فإن النص محل الطعن الماثل لا يخالف أحكام المواد ( 7 ، 41 ، 57 ) من الدستور أو أى حكم آخر من أحكامه .
فلهذه الأسباب
حكمت المحكمة برفض الدعوى ، وبمصادرة الكفالة ، وألزمت المدعى المصروفات ومبلغ مائتى جنيه مقابل أتعاب المحاماه
===========================
التكليف بالوفاء شرط أساسى لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة
" من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن المشرع اعتبر التكليف بالوفاء شرطاً أساسياً لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير فى سداد الأجرة فإذا خلت منه الدعوى أو وقع باطلاً تعين الحكم بعدم قبولها ويشرط لصحة التكليف أن تبين فيه الأجرة المستحقة المتأخرة التى يطالب بها المؤجر حتى يتبين المستأجر حقيقة المطلوب منه بمجرد وصول التكليف إليه ويجب ألا تجاوز الأجرة المطلوبة فيه ما هو مستحق فعلاً فى ذمة المستأجر شريطة ألا يكون متنازعاً فيه جدياً ، و أن بطلان التكليف يتعلق بالنظام العام تقضى به المحكمة من تلقاء نفسها حتى ولو لم يلتفت إليه المستأجر أو يتمسك به وهو بهذه المثابة يجوز إثارته لأول مرة أمام محكمة النقض طالما كان مبنياً على سبب قانونى بحت أو يخالطه عنصر واقعى سبق عرضه على محكمة الموضوع أو كانت العناصر التى تتمكن بها تلك المحكمة من تلقاء نفسها من الإلمام بهذا السبب تحت نظرها عند الحكم فى الدعوى ، ومن أجل ذلك تعتبر مسألة التكليف بالوفاء قائمة فى الخصومة ومطروحة دائماً على محكمة الموضوع وعليها أن تقضى من تلقاء نفسها فى صحة أو بطلان هذا التكليف . "

( محكمة النقض - الدائرة المدنية التجارية - الطعن رقم 13063 لسنة 65 - جلسة 16/11/2006 )
=================
التعسف في استعمال الحق * مضمونه : لايجوز للشخص و هو يستعمل حقه أن يتعسف في استعماله

* أساسه : الفقه الإسلامي يري أن أساس مبدأ عدم التعسف في استعمال الحق أن الحق في ذاته منحة من الخالق فينبغي ان يقيد بالغاية التي منح من أجلها ، ويكون استعمال الحق غير مشروع كلما وقع خارج حدود هذه الغاية .

أما فقهاء القانون فيرون المبدأ حلقة وصل بين المذهب الفردي ( الذي يوسع من دائرة الحق ) و بين المذهب الاجتماعي ( الذي يضيق من دائرة الحق ) .

* معايير التعسف :

يعتبر صاحب الحق متعسفا في استعمال حقه كلما توافر في حقه معيارا من المعايير التالية

1 – قصــــــــــــــــــــــد الإضـــــــــــــــــــــــــــرار :

معناه: و بموجب هذا المعيار يعتبر صاحب الحق متعسفا في استعماله كلما اتجهت نيته ( قصده ) إلى إلحاق الضرر بالغير من وراء استعمال الحق و لو كان صاحب الحق يجني مصلحة من وراء هذا الاستعمال .

و لا يشترط وقوع الضرر فعلا للقول بقيام حالة التعسف .

مثال : من يعلو بسور منزله ليس بقصد تحقيق الأمان و لكن لمجرد قصد حجب الهواء و الضوء عن ملك الجار و لو كان هذا الجار غير مقيم فعلا بالمنزل .

إثباته : يستدل علي وجود قصد الإضرار بالقرائن او الظروف التي تصاحب التصرف .

2 – رجـــــــحــــــــــان الـــضـــــــــــــــــــــــرر :

معناه : و بموجب هذا المعيار يعد الشخص متعسفا في استعمال الحق إذا كان يحقق من وراء استعمال الحق ضررا جسيما بالغير في مقابل منفعة تافهة يحققها لنفسه .

مثال : من يعلو بالمبني ليزيد من قيمته في سوق العقارات و لكن ترتب علي هذا حبس الهواء و الضوء عن ملك الجار .

3 – عدم مشروعية المصلحة :

معناه : يعد الشخص متعسفا في استمال حقه لو كان يقصد تحقيق مصلحة غير مشروعة .

مثال : كمن يستأجر شقة بغرض إدارتها للأعمال المنافية للآداب العامة .
* نطاق التعسف :

يشمل مبدأ عدم التعسف جميع أنواع الحقوق ، فهو مبدأ عام يستوجب من كل شخص أن يستعمل حقه استعمالا مشروعا .

* جزاء التعسف :

يلحق التعسف ضررا بالغير ، فيكون الجزاء الضمان ، و يشمل الضمان ما يحكم به القاضي من تعويض نقدي (مقسط أو معجل ) للمضرور أو تعويض عيني لجبر الضرر يتمثل في الأمر بإعادة الحال إلي ما كان عليه ( كهدم السور المرتفع بشكل تعسفي ) أو الأمر بأداء معين متصل بالعمل غير المشروع ( كالأمر بتغيير وضع مدخنة لتوجيه الدخان بعيدا عن الجار ) . 
__________________