تسجيل عرائض الدعاوى وأثره بالنسبة للغير هل لتسجيل عريضة الدعوى التي يرفعها المشتري على البائع المتخلف عن تنفيذ عقد البيع تأثير على الغير طالع بنفسك زميلي العزيز

من رابطة محامين المحله

محبي/ المستشار عدنان عبد المجيد

و البسيونى محمود عبده

http://kenanaonline.com/basune1

https://www.facebook.com/groups/1425390177692288/

http://adnanlawyer.com/ 

يتعاقد مع البائع ويسجل عقده قبل تسجيل الحكم الصادر بصحة التوقيع على البيع الأول؟ للإجابة على هذا يجب البحث في:
1 - ماهية الدعوى التي يرفعها المشتري بصحة التوقيع، وقيمة الحكم الذي يصدر فيها بالنسبة لنقل الملكية.
2 - تسجيل عرائض الدعاوى وأثره بالنسبة للغير.
3 - تأثير علم الغير بسبق حصول البيع على تعاقده مع البائع.

1 - قيمة عقد البيع العرفي
وقيمة الدعوى التي ترفع بطلب الحكم بصحة التوقيع عليه

نصت المادة الأولى من قانون التسجيل الجديد على أن العقد الغير مسجل لا ينقل الملكية لا بين المتعاقدين ولا بالنسبة للغير، ولا ينشئ أي حق عيني على العقار، وإنما ينشئ التزامًا شخصيًا فقط للمشتري قبل البائع.
وقد اختلف في بادئ الأمر على ماهية هذا الالتزام الشخصي، هل هو قاصر على الحكم للمشتري بالتعويضات على البائع المتخلف عن تنفيذ العقد أو هو يشمل حقًا آخر.
واستقر الرأي أخيرًا على أن عقد البيع الغير مسجل، وإن كان لا يكفي بذاته لنقل الملكية إلا أنه بما ينشؤه من الالتزام قبل البائع بنقلها، يجعله ملزمًا بتمكين المشتري من عمل الإجراءات اللازمة لإتمام العقد وتسجيله.
وبما أن قانون التسجيل الجديد نص في المادة السادسة منه على أنه:
(يجب التصديق على إمضاءات وأختام الطرفين الموقع بها على المحررات العرفية المقدمة للتسجيل).
فإذا امتنع البائع عن الذهاب لقلم كتاب المحكمة للتصديق على العقد، جاز للمشتري مقاضاته للحصول على حكم يقوم مقام التصديق، ثم يأخذ هذا الحكم ويسجله فتنقل الملكية إليه.
مأمورية القاضي عند رفع دعوى صحة التوقيع إليه:
من المسلم به أن مأمورية القاضي تكون قاصرة في هذه الحالة على إثبات التعاقد وصحة التوقيع عليه، ولا يجوز له أن يحكم بانتقال الملكية، لأن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل، والتسجيل لا يحصل إلا بعد التصديق على العقد والتأشير عليه من المساحة ولا يملك القاضي أمام هذا التحتيم الذي نص عليه قانون التسجيل أن يكتفي بالتصديق على العقد للحكم بانتقال الملكية، كما أنه لا يمكنه التأشير على العقد بدل مصلحة المساحة ولا أن يجري تسجيله بنفسه.
من هذا يتبين أن مأمورية القاضي قاصرة على الحكم بصحة التوقيع على العقد العرفي المقدم إليه، فيقوم هذا الحكم مقام التصديق على العقد في قلم الكتاب، وبذا يمكن تسجيله بعد التأشير عليه من المساحة وزوال العوائق التي كانت تعترض تسجيله.
ولكن ليس من شأن هذه الدعوى ولا الحكم الذي يصدر فيها أن يكسب المدعي أي حق عيني على العقار، كما أن العقد العرفي المصدق عليه في قلم الكتاب لا يكسب المشتري هذا الحق.
ويترتب على كون هذه الدعوى لا تنقل الحق العيني، ولا تنشؤه، إنها تكون شخصية لا عينية، وألا يكون للحكم الصادر فيها قيمة إلا إذا بقى البائع مالكًا للعين لغاية تسجيل الحكم الصادر بالتصديق، إذ أن البائع لو تصرف في العين لمشترٍ آخر سجل عقده قبل تسجيل المشتري الأول، فهو الذي يفضل، لأن البائع بعد أن تصرف في العين للمشتري الثاني وتسجيل العقد، لا يمكنه - حتى باختياره - أن ينقل الملكية ثانية للمشتري الأول، وما دام ذلك مستحيل عليه إذا أراده باختياره، فلا يمكن إلزامه بعمل المستحيل (A l'impossible nul n'est tenu)
فلا يكون أمام القاضي في هذه الحالة، إذا علم بالتصرف الثاني وبتسجيله إلا أن يحكم للمشتري الأول بالتعويض على البائع كنص المادة الأولى من قانون التسجيل.
ويترتب أيضًا على كون هذه الدعوى شخصية لا عينية، وأن الحكم الصادر فيها لا يؤثر على الحق العيني مطلقًا - لا بالإنشاء، ولا بالتغيير، ولا بالإلغاء - أن تسجل عريضتها والتأشير بالحكم الصادر فيها على هامش العريضة المسجلة لا يكون له قيمة ولا يعتبر حجة على الغير.
لأن المادة الأولى من قانون التسجيل لم تنص على تسجيل الأحكام إلا إذا كانت ناقلة للملكية أو منشئة للحق العيني على العموم، والحكم الصادر بصحة التوقيع لا يؤثر في هذا الحق فلا يكون محلاً للتسجيل.
كما أن تسجيل عرائض الدعاوى لا يكون إلا في أحوال مخصوصة نص عليها القانون، وهذه ليست واحدة منها.

2 - تسجيل عرائض الدعاوى وأثره بالنسبة للغير

مادة (7): يجب التأشير على هامش سجل المحررات واجبة التسجيل بما يقدم ضدها من دعاوى البطلان، أو الفسخ، أو الإلغاء أو الرجوع فيها، فإذا كان المحرر الأصلي لم يسجل فتسجل تلك الدعاوى.
(وكذلك دعاوى استحقاق أي حق من الحقوق العينية العقارية يجب تسجيلها أو التأشير بها كما ذكر).
مادة (10): (يؤشر بمنطوق الحكم الصادر في الدعاوى المبينة بالمادة السابعة في ذيل التأشير بالدعوى أو في هامش تسجيلها).
مادة (11): (ويترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة السابعة أو التأشير بها أن حق المدعي إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون يكون حجة على من ترتبت لهم حقوق وأصحاب الديون العقارية ابتداءً من تاريخ تسجيل الدعوى أو التأشير بها، وتبقى حقوق الغير المكتسب قبل التسجيل أو التأشير المشار إليهما خاضعة للنصوص والمبادئ السارية وقت اكتسابها).
ويستنتج من هذه النصوص:
أولاً: أن الدعاوى التي تسجل عرائضها هي الدعاوى المذكورة على سبيل الحصر في المادة (7).
ثانيًا: أن موضوع هذه الدعاوى يرمي إلى تقرير الحق العيني أو إلغائه.
أولاً: الدعاوى المذكورة في المادة (7) واردة على سبيل الحصر:
نص المادة (7) صريح في ذلك لا يحتمل التأويل، فهو لم يقل يجب تسجيل عرائض الدعاوى على العموم، بل أوجب تسجيل عرائض دعاوى مخصوصة عينها بالذات، وهي دعاوى (البطلان، أو الفسخ، أو الإلغاء، أو الرجوع، أو الاستحقاق إذا تعلقت بحق عيني عقاري).
هذه الدعاوى هي نوع مخصوص من الدعاوى العينية العقارية وليست كلها، لأنه توجد دعاوى عينية عقارية مثل دعاوى وضع اليد لم تذكر في المادة ولم يرتب القانون على تسجيل عرائضها أي أثر.
ولذلك لما تكلم القانون على نتائج تسجيل عرائض الدعاوى في المادتين (10) و (11) من القانون ذكر صراحة أن هذه النتائج لا تترتب إلا على تسجيل (الدعاوى المنصوص عليها في المادة (7) ثم بين المشرع ذلك أيضًا ف المذكرة الإيضاحية للقانون فقال:
(أما فيما يتعلق بالدعاوى التي لم يرد ذكر ما يترتب عليها بالنسبة للغير مثل دعاوى إبطال تصرفات المدين ودعاوى الصورية، وهي دعاوى كثيرة العدد في المحاكم فتبقى خاضعة للمبادئ التي قررتها المحاكم بخصوصها).
وطبيعي أن القانون إذا نص على تسجيل عرائض دعاوى مخصوصة ورتب على تسجيلها نتائج معينة أنه لا يريد ترتيب هذه النتائج على عرائض الدعاوى الأخرى التي لم ينص عليها.
ولا يمكن أن يكون الشارع قصد بوضع المادة (7) تقرير مبدأ تسجيل عرائض الدعاوى على العموم ولا تسجيل عرائض الدعاوى الشخصية على الخصوص ولا اعتبار الأحكام الصادرة فيها حجة على الغير إلا إذا أخل بمبدأ من أهم المبادئ القانونية وهي (نسبية الأحكام وعدم تأثيرها على الغير).
ولذا تبقى الدعاوى الأخرى التي لم تذكر في المادة (7) خاضعة للقواعد العامة، والقاعدة العامة أن لا تأثير للحكم الصادر في دعوى على غير المتخاصمين فيها.
وقد بينا أن دعاوى وضع اليد ولو أنها من الدعاوى العينية العقارية إلا أن الحكم فيها لا يحتج به على الغير، ولو كان الحكم أو الدعوى مسجلة، فيصح إثارة النزاع ثانية ممن لم يكن خصمًا في الدعوى ولو كان يعلم بسبق الفصل في الدعوى الأولى أو كانت حقوقه لم تنشأ إلا بعد تسجيل هذه الدعوى.
ولكن لا يستفاد من هذا، أن الحكم الصادر في الدعاوى الأخرى غير الواردة في المادة (7) لا يعتبر دائمًا حجة على الغير لأن من هذه الدعاوى ما يؤثر الحكم فيها بطبيعته على الغير بغير حاجة إلى تسجيل عرائضها، وفي ذلك تقول المذكرة الإيضاحية:
(لا يمكن أن يستنتج بطريق عكسي أن الحكم لا يكون ساريًا على الغير بأي حال من الأحوال....... لأنه قد يكون الشخص الذي له حق الطعن في العقد أو الذي يطالب باستحقاقه للعقار قد ارتكب خطأ يسأل عنه بوجه من الوجوه.... ويجب تحديد مدى حق المدعي للوقوف على ما إذا كان بطلان أو فسخ العقود يسري عليه على حسب نوع الدعوى المرفوعة وأساسها، ولم ترَ اللجنة ضرورة البحث في ذلك إذ كان الأمر يؤدي بها إلي النظر فيما ينشأ عن بطلان أو فسخ كل عقد من العقود قبل الغير مما يبعدها عن الغرض الذي تشكلت من أجله من غير ضرورة ملجئة لذلك).
وقد جرت المحاكم على اعتبار الحكم الصادر في دعاوى الصورية ودعاوى إبطال التصرفات حجة على الغير - ولو كانت الدعوى غير مسجلة - ما دام الغير يعلم بسبب البطلان بأي طريق، أما دعاوى صحة التوقيع على عقد البيع، فهي ليست من الدعاوى المذكورة في المادة (7) من قانون التسجيل، وهي بطبيعتها أيضًا لا تمس الحق في ذاته ولا في موضوعه، ولذا لا يتصور كيف تكون حجة بهذا الحق على الغير؟! فهي ككل الدعاوى الخاصة بصحة التوقيع لا تتعرض للحق نفسه سواء كان هذا الحق شخصيًا أو عينيًا، وسواء كان منشؤه عقد بيع أو سند دين أو مخالصة.... والحكم الذي يصدر فيه يكون قاصرًا بطبيعته على التصديق على العقد كما يفعل كاتب العقود فلا يكون إذن حجة على الغير إلا فيما يتعلق بهذا التصديق وبصحة صدور العقد ممن نسب إليه حتى يطعن فيه بالتزوير.
أما تأثير هذه الدعوى أو الحكم الصادر فيها على حق الملكية نفسه فمعدوم حتى بين المتخاصمين فكيف يكون له تأثير إذن على الغير؟!
قد يقال أن تسجيل عريضة الدعوى بصحة التوقيع تمهيد لتسجيل الحكم الذي سيصدر فيها أو هو إعلام للغير بوجود الدعوى حتى إذا حكم فيها لمصلحة المدعي وتسجيل هذا الحكم كان له أثر رجعي يمتد لتاريخ تسجيل عريضة الدعوى ويكون حجة على من ترتبت لهم حقوق بعد هذا التاريخ.
وردنا على هذا، أنه ما دام تسجيل عريضة دعوى صحة التوقيع غير مقرر في المادة (7) فلا يكون هذا التسجيل إلزاميًا، ولا يكون الغير مكلفًا بالبحث عنها في أقلام التسجيل، ولا ينسب إليه أي تقصير إذا هو أهمل البحث عنها ولم يعلم بها تكالاً منه على أن الحقوق العينية وما يتعلق بها من دعاوى استحقاق أو إلغاء هي وحدها التي تسجل، وما دام الغير لا يعتبر مقصرًا فلا يمكن أن تلقي عليه أي مسؤولية.
أما القول بأن تسجيل عريضة دعوى صحة التوقيع تمهيد لتسجيل الحكم الصادر فيها والذي بتسجيله تنتقل الملكية ويكون انتقالها من تاريخ تسجيل الدعوى لا من تاريخ الحكم، فهو قول غير صحيح، أولاً لأنه ليس للتسجيل على العموم أثر رجعي (راجع مقالتنا بخصوص الأثر الرجعي للتسجيل، منشورة بمجلة المحاماة السنة السادسة العدد العاشر - وراجع المواد (565) و (569) و (599) مدني أهلي فيما يختص بتسجيل الرهن والاختصاص).
كما أنه ليس للتأشير بالحكم الصادر في دعوى عريضتها مسجلة هذا الأثر إلا في الدعاوى المخصوصة التي ذكرتها المادة (7) (بصريح نص المادة (11)).
ولأن القانون إذا تكلم على آثار العقد المسجل باعتباره ناقلاً للملكية، يفترض أنه تسجل بعد أن استوفى كل الإجراءات اللازمة للتسجيل من تصديق على الإمضاء (أو حكم بالتصديق) وتأشير من المساحة واستيفاءً للبيانات الأخرى، وإذا رتب القانون على هذا التسجيل إنشاء حق معين أو بنى على أي إجراء آخر نتيجة معينة فلا يمكن أن ينشأ هذا الحق ولا ترتب هذه النتيجة إلا باستيفاء الإجراءات المقررة.
فمثلاً قرر القانون تسجيل تنبيه نزع الملكية، ورتب على هذا التسجيل آثارًا مخصوصة، منها إلحاق الثمار بالعقار، ومنها (على قول البعض) منع المدين من التصرف، فلا يمكن والحالة هذه، أن يقال أن الثمار تلتحق بالعقار أو أن المدين بمنع من التصرف قبل تسجيل التنبيه سواء بتسجيل عريضة دعوى الدين أو بتسجيل الحكم الصادر فيها، مهما يكون حرص الدائن على حقه ورغبته المشروعة في المحافظة على أملاك مدينه أثناء قيام دعوى الدين حتى يجد ما ينفذ به عليه - لا يقال هذا لأن القانون رتب هذه الآثار على تسجيل تنبيه نزع الملكية، لا على مقدمات هذا التسجيل، وما دام تسجيل التنبيه نفسه لم يحصل فلا ترتب نتائجه، لا على تسجيل عريضة دعوى الدين ولا على تسجيل الحكم الصادر فيها، كذلك جعل القانون لصاحب حق الاختصاص حقًا على العين يجعله فمضلاً في استيفاء ديونه على غيره من الدائنين العاديين أو من تكون لهم حقوق عينية مسجلة بعد تسجيل هذا الاختصاص، فلا يمكن ترتيب هذه الأفضلية، لا على تسجيل عريضة دعوى الدين، ولا على تسجيل الحكم الصادر فيها، بل يجب أن يسجل الاختصاص نفسه وإذا فرض ورفض رئيس المحكمة إعطاء الاختصاص فرفع تظلم بطلبه إلى المحكمة وسجلت عريضته فإن هذا التسجيل لا يفيد في إنشاء الحق العيني قبل أن يصدر الحكم بالاختصاص، ولا ينشأ الامتياز إلا من وقت تسجيل هذا الحكم.
هذان المثلان ينطبقان على حالتنا تمامًا، لأن الشارع عندما نص على عدم انتقال الملكية إلا بعقد مسجل، افترض أن هذا العقد قد استكمل البيانات اللازمة لتحريره وتصدق عليه وتأشر عليه من المساحة واستوفى الإجراءات الشكلية الأخرى السابقة على تسجيله، ولم يرد مطلقًا أن يرتب انتقال الملكية على إجراء عمل واحد من هذه الأعمال ولو كان مسجلاً، وعلى ذلك فلا تأثير لتسجيل عريضة الدعوى بصحة التوقيع ولا لتسجيل تأشير المساحة، ولا لوجود عقد مصدق عليه ومؤشر عليه من المساحة في انتقال الملكية ما دام العقد لم يستوفِ كل هذه الشروط ثم تسجل.
ثانيًا: موضوع هذه الدعوى تقرير حق عيني أو زواله:
الدعاوى التي نصت عليها المادة (7) نوعان:
1 - دعاوى استحقاق أي حق عيني عقاري (الفقرة الثانية من المادة).
2 - ودعاوى إلغاء الحق العيني العقاري (أي دعاوى البطلان أو الفسخ أو الإلغاء أو الرجوع الفقرة الأولى).
ففي الحالتين يكون الحكم الصادر في الدعوى إما بتقرير الحق العيني أو بزواله، ولذلك أوجب القانون تسجيل هذه الدعاوى وإشهار الأحكام التي تصدر فيها لأنها تنصب على الحق العيني ذاته.
أما الدعاوى الأخرى كدعوى صحة التوقيع، التي لا تتعرض للحق العينين فسه، لا بالتقرير ولا بالإلغاء، فهي بطبيعتها خارجة عن هذا النوع من الدعاوى، ولا يؤدي تسجيل عرائضها أو التأشير بالحكم الصادر فيها إلى إشهار حق عيني عقاري.

3 - تأثير علم الغير بسبق البيع على تعاقده مع البائع

والذي يؤكد ما قلنا من أن تسجيل عريضة دعوى صحة التوقيع لم يوجبه القانون ولم يرتب على حصوله أي أثر، أن القانون قضى على نظرية العلم وسوء النية فيما يتعلق بالاحتجاج بأسبقية التسجيل وقد شرح الأستاذ صليب بك سامي هذه المسألة شرحًا وافيًا في رسالته المنشورة بمجلة المحاماة العدد (6) و (7) السنة الثامنة صفحة (671).
وتأيدت هذه النظرية بحكم محكمة استئناف مصر الأهلية الصادر بتاريخ 25 ديسمبر سنة 1928 ومنشور بالمجلة العدد الأول والثاني السنة التاسعة صفحة (75).
فلو فرض أن تسجيل عريضة دعوى صحة التوقيع مقصود به إشهارها حتى يعلم الغير بسبق حصول البيع وبالنزاع القائم بشأنه فلا تأثير لهذا العلم على تعاقده مع البائع لأن علم الغير بالعقد الغير مسجل لا يمنعه من الشراء.
لذلك لا يكون ثمت داعٍ لتسجيل عريضة دعوى صحة التوقيع، ولا يكون تسجيلها أو العلم بها مانعًا من الاحتجاج بأسبقية التسجيل على المشتري الذي لم يسجل.

مجلة المحاماة – العدد التاسع ـ السنة التاسعة

المحاماة: راجع حكم محكمة الإسكندرية الكلية الأهلية الصادر بتاريخ 20 مارس سنة 1929 وقد نشرناه في هذا العدد في باب الأحكام الكلية، وقد أخذ بالنظرية الواردة في هذا البحث).

أعلى النموذج

إعجاب · تعليق · مشاركة

أسفل النموذج