تعويض المستأجر في حالة تعرض المؤجر بما يخل بانتفاعه أساسه المسئولية التعاقدية التي تقضي بتعويض الضرر المباشر المتوقع. ارتكاب المؤجر غشاً أو خطأ جسيماً. تعويض المستأجر في هذه الحالة يشمل جميع الأضرار المباشرة ولو كانت غير متوقعة الحصول.

الحكم كاملاً

أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
العدد الثالث - السنة 16 - صـ 1018

جلسة 11 من نوفمبر سنة 1965

برياسة السيد المستشار/ محمود توفيق إسماعيل نائب رئيس المحكمة، وبحضور السادة المستشارين: حافظ محمد بدوي؛ ومحمد صادق الرشيدي، وعباس حلمي عبد الجواد، وإبراهيم حسن علام.

(159)
الطعن رقم 350 لسنة 30 القضائية

( أ ) عقد. "تنفيذ العقد". "الدفع بعدم التنفيذ". "حق الحبس". دعوى.
الدفع بعدم التنفيذ وفقاً للمادة 161 من القانون المدني ليس إلا "الحق في الحبس" في نطاق العقود الملزمة للجانبين. المعتصم بهذا الحق أو الدفع ليس في حاجة إلى دعوى يرفعها على المتعاقد الآخر للترخيص له باستعمال هذا الحق. له أن يدفع - في دعوى قبله - بحقه في عدم التنفيذ أو أن يرفع دعوى على المتعاقد الآخر استناداً إلى هذا الحق إذا ما أنكره عليه أو نازعه في مدى ما يحق له حبسه من التزاماته.
(ب) إجارة "التزامات المستأجر".
عدم التزام المستأجر بأن يزيل على نفقته أعمال التعرض التي يقوم بها المؤجر في العين المؤجرة.
(ج) التزام. "التنفيذ العيني". حكم "فساد الاستدلال. ما يعد كذلك". حق "التعسف في استعمال الحق".
ليس للدائن القيام بالتنفيذ العيني على نفقة المدين بغير ترخيص من القضاء. إجازة المادة 209 مدني ذلك دون ترخيص من القضاء في حالة الاستعجال. رخصة لا يؤاخذ الدائن على عدم استعمالها. اتخاذ الحكم من عدم قيام المستأجر بالتنفيذ العيني بإزالة أعمال التعرض من المؤجر على نفقته أو على نفقة المؤجر بغير ترخيص من القضاء دليلاً على إساءة المستأجر استعماله الدفع بعدم التنفيذ بالامتناع عن الوفاء بالأجرة. استدلال فاسد.
(د) إجارة. عقد "فسخ العقد". حق "التعسف في استعمال الحق".
تمسك المستأجر بالبقاء في العين المؤجرة تنفيذاً لعقد الإيجار ورفضه تحقيق رغبة المؤجر في إخلاء العين المؤجرة حق مشروع له. استدلال الحكم بذلك على إساءة المستأجر استعمال الدفع بعدم التنفيذ بالامتناع عن الوفاء بالأجرة لقيام المؤجر بأعمال التعرض. استدلال فاسد.
(هـ) إجارة. "التزامات المستأجر". "الالتزام بالوفاء بالأجرة". تعويض.
الأجرة مقابل الانتفاع بالعين المؤجرة. نقص هذا الانتفاع بفعل المؤجر. نقص الأجرة بقدر نقص الانتفاع ومن وقت حصوله. للمستأجر عند تعرض المؤجر له في انتفاعه بما يخل بهذا الانتفاع بدلاً من الفسخ والتنفيذ العيني، إنقاص الأجرة بنسبة ما اختل من انتفاعه مع التعويض في الحالين عما نجم من أضرار.
(و) إجارة. "التزامات المستأجر". "طلب نقص الأجرة".
طلب نقص الأجرة يعتبر مطلوباً ضمناً في طلب إسقاط الأجرة بتمامها.
(ز) تعويض. مسئولية. "مسئولية عقدية ومسئولية تقصيرية". دعوى.
تعويض المستأجر في حالة تعرض المؤجر بما يخل بانتفاعه أساسه المسئولية التعاقدية التي تقضي بتعويض الضرر المباشر المتوقع. ارتكاب المؤجر غشاً أو خطأ جسيماً. تعويض المستأجر في هذه الحالة يشمل جميع الأضرار المباشرة ولو كانت غير متوقعة الحصول.
1 - خولت المادة 161 من القانون المدني للمتعاقد في العقود الملزمة للجانبين حقاً في أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به. وهذا الحق - وهو ما اصطلح على تسميته بالدفع بعدم التنفيذ - إن هو إلا الحق في الحبس في نطاق العقود الملزمة للجانبين. ولئن كان المعتصم بهذا الحق أو الدفع في غير حاجة إلى دعوى يرفعها على المتعاقد الآخر للترخيص له باستعمال هذا الحق بل له أن يتربص حتى ترفع عليه الدعوى من ذلك المتعاقد الآخر بمطالبته بتنفيذ ما توقف عن تنفيذه من التزاماته فيتمسك فيها حينئذ بحقه في عدم التنفيذ إلا أنه ليس في القانون ما يمنعه من رفع دعوى على المتعاقد الآخر بالاستناد إلى حقه هذا إذا ما أنكره عليه هذا المتعاقد أو نازعه في مدى ما يحق له حبسه من التزاماته وأراد هو من ناحية أخرى أن يؤمن نفسه من عواقب ما قد يقع فيه من خطأ في تقدير هذا المدى ذلك أن لكل حق دعوى تحميه عند الاعتداء عليه وتقرره عند المنازعة فيه.
2 - المستأجر غير ملزم قانوناً بأن يزيل على نفقته أعمال التعرض التي يقوم بها المؤجر في العين المؤجرة.
3 - ليس للدائن القيام بالتنفيذ العيني على نفقة المدين بغير ترخيص من القضاء وما أجازته المادة 209 من القانون المدني للدائن في حالة الاستعجال من القيام بهذا التنفيذ على نفقة المدين دون ترخيص من القضاء إن هي إلا رخصة منحها المشرع للدائن ملحوظاً فيها مصلحته ولا يمكن مؤاخذته على عدم استعمالها، فإذا كان الحكم المطعون فيه قد اتخذ من عدم قيام المستأجر بالتنفيذ العيني - بإزالة أعمال التعرض من المؤجر - على نفقته أو على نفقة المؤجر بغير ترخيص من القضاء دليلاً على إساءة المستأجر استعمال الدفع بعدم التنفيذ - بالامتناع عن الوفاء بالأجرة - فإنه يكون قد آخذه على عدم قيامه بعمل لا يجيزه القانون أو لا يستلزمه ويكون هذا التدليل من الحكم فاسداً ومنطوياً على مخالفة للقانون.
4 - إذا تمسك المستأجر بالبقاء في العين المؤجرة تنفيذاً لعقد الإيجار ولم يرضخ لإرادة المؤجر في أن يستقل بفسخ العقد فإنه يستعمل حقاً له استعمالاً مشروعاً ومن ثم فلا يمكن أن يتخذ من مسلكه هذا دليلاً على التعسف في استعمال الدفع بعدم التنفيذ. فإن دلل الحكم المطعون فيه على إساءة المستأجر استعمال الدفع بعدم التنفيذ (بالامتناع عن الوفاء بالأجرة لقيام المؤجر بأعمال التعرض) بأنه لم يستجب لرغبة المؤجر في إخلاء مسكنه وأصر على البقاء وتنفيذ العقد فإن هذا التدليل يكون فاسداً منطوياً على مخالفة للقانون.
5 - الأجرة مقابل انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة الانتفاع المتفق عليه في العقد فإذا نقص هذا الانتفاع بفعل المؤجر فإن الأجرة تنقص بقدر ما نقص منه ومن وقت حصول هذا النقص ومن ثم كان من حق المستأجر عند تعرض المؤجر له في انتفاعه بالعين المؤجرة بما يخل بهذا الانتفاع، أن يطلب بدلاً من الفسخ والتنفيذ العيني إنقاص الأجرة بنسبة ما اختل من انتفاعه كما أن له أياً كان ما اختاره من هذه الجزاءات أن يطلب معه تعويضه عن جميع الأضرار التي أصابته بسبب إخلال المؤجر بالتزامه.
6 - طلب إنقاص الأجرة يعتبر مطلوباً ضمناً في طلب إسقاط الأجرة بتمامها لأنه يندرج في عموم هذا الطلب.
7 - لئن كان أساس التعويض الذي يستحقه المستأجر في حالة تعرض المؤجر له بما يخل بانتفاعه بالعين المؤجرة هو المسئولية العقدية التي تقضي قواعدها بتعويض الضرر المباشر المتوقع الحصول إلا أنه إذا كان المؤجر قد ارتكب غشاً أو خطأ جسيماً فيعوض المستأجر عندئذ عن جميع الأضرار المباشرة ولو كانت غير متوقعة الحصول.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق تتحصل في أن الطاعن أقام في 2 من يناير سنة 1957 الدعوى رقم 153 سنة 1957 كلي القاهرة على المطعون ضده. وقال في بيانها إنه يستأجر شقة في منزل آلت ملكيته للمطعون ضده بأجرة شهرية بلغت بعد الزيادة القانونية 6 ج و855 م وذلك بعقد محرر في 29 من يونيه سنة 1936 بينه وبين المالكة السابقة - وأنه بعد أن اشترى المطعون ضده ذلك المنزل أقام ضد المستأجرين الدعوى رقم 2809 سنة 1956 كلي مصر طلب فيها إخلاء مساكنهم بحجة أنه انتوى هدم المنزل لإعادة بنائه بشكل أوسع وقد قضي في هذه الدعوى بوقفها لعدم حصوله على ترخيص بالهدم وفقاً لأحكام القانون رقم 344 لسنة 1956 غير أن المطعون ضده توصلاً إلى إجبار الطاعن على الإخلاء بغير الطريق القانوني قام في أوائل أغسطس سنة 1956 بتخريب المنزل فنزع نوافذ وأبواب الشقق الأخرى التي أخلاها مستأجروها باتفاقهم معه وأبطل نور السلم بحيث ترك سكن الطاعن وسط خرائب لا يأمن فيها على نفسه أو على ماله وهو ما اضطره لأن يستأجر مسكناً آخر انتقل إليه في أول نوفمبر سنة 1956 وبعد ذلك وجه إنذاراً للمطعون ضده سجل عليه فيه ما قام به الأخير من أعمال تعتبر تعرضاً له في انتفاعه بالعين المؤجرة وطالبه أن يعيد المنزل إلى الحال التي كان عليها عند التعاقد حتى يتسنى له الانتفاع به كما كان، وأعقب ذلك برفع الدعوى رقم 9314 سنة 1956 مستعجل مصر على المطعون ضده طلب فيها إثبات حالة المنزل وعينت المحكمة خبيراً أثبت في تقريره أن من شأن ما أجراه المطعون ضده في المنزل أن يجعله موحشاً لساكنيه وأنه بعد أن انكشفت المناور أصبحت أنابيب دورة المياه وسيلة يتيسر بها الصعود إلى مسكن الطاعن عن طريق المنور. كما أصبح الوصول إليه ميسراً أيضاً عن طريق إحدى الشرفات وانتهى الطاعن إلى طلب الحكم (أولاً) بوقف التزاماته المترتبة على عقد الإيجار وبسقوط حق المطعون ضده في الأجرة اعتباراً من أول أغسطس سنة 1956 - تاريخ التعرض (ثانياً) بإلزام المطعون ضده برد مبلغ 89 ج و115 م قيمة الأجرة التي استولى عليها من الطاعن منذ أول أغسطس سنة 1956 حتى تاريخ رفع الدعوى. وما يستجد مما قد يدفعه له الطاعن من الأجرة بعد ذلك وإلزامه بالكف عن مطالبته بتلك الأجرة اعتباراً من 1/ 2/ 1957 وبأن يدفع له تعويضاً قدره خمسمائة جنيه وبتاريخ 8 من مارس سنة 1958 قضت المحكمة الابتدائية بإلزام المطعون ضده بأن يدفع للطاعن مبلغ مائتي جنيه على سبيل التعويض ورفضت ما عدا ذلك من الطلبات فاستأنف الطاعن هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة بالاستئناف رقم 969 سنة 75 ق وطلب الحكم له بما رفضته المحكمة الابتدائية من طلباته ثم قدم مذكرة عدل فيها مبلغ التعويض المطالب به إلى 1040 ج و115 م وبتاريخ 31 من مايو سنة 1960 قضت محكمة الاستئناف بتأييد الحكم المستأنف فطعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض. وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن - ولما عرض على دائرة فحص الطعون قررت بجلسة 28 من إبريل سنة 1964 إحالته إلى هذه الدائرة وبالجلسة المحددة لنظره تمسكت النيابة برأيها السابق.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه فيما قضى به من رفض دعواه في خصوص طلبه وقف التزاماته المترتبة على عقد الإيجار وسقوط حق المطعون ضده - المؤجر - في مطالبته بالأجرة من تاريخ تعرضه الحاصل في أول أغسطس سنة 1956 وإلزامه برد ما قبضه من الأجرة بعد هذا التاريخ مما ينعاه الطاعن على هذا القضاء الخطأ في تطبيق القانون والفساد في الاستدلال والتناقض وفي بيان ذلك يقول الطاعن إنه أسس طلباته تلك على أن أعمال التخريب التي قام بها المطعون ضده في العين المؤجرة تعتبر تعرضاً منه للطاعن في الانتفاع بهذه العين وبالتالي إخلالاً منه بالتزاماته كمؤجر ومن ثم يحق للطاعن طبقاً للمادة 161 من القانون المدني أن يمتنع عن تنفيذ التزامه بدفع الأجرة حتى يزول هذا التعرض كما يحق له أن يسترد ما دفعه من الأجرة بعد حصول التعرض لأن دفعه كان بغير حق - وقد أسس الحكم الابتدائي قضاءه برفض هذه الطلبات على ما قاله من أن طبيعة الدفع بعدم التنفيذ المنصوص عليه في المادة 161 المشار إليها لا تبيح لمن يريد التمسك به أن يرفع دعوى مستقلة بطلبه بل يتعين أن ترفع عليه دعوى فيتمسك حينئذ بالدفع لأن المصلحة في التمسك به لا تتحقق إلا في هذه الحالة - ويرى الطاعن أن هذا النظر خطأ في القانون لأن هذه المادة قد خولت للمتعاقد حقاً في أن يمتنع عن تنفيذ التزاماته إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به، وكل حق يجوز رفع دعوى به ولقد كانت له مصلحة محققة في البدء برفع الدعوى لتقرير حقه في الامتناع عن دفع الأجرة لأن المطعون ضده كان مصراً على استحقاقه لها ويهدده بالطرد إعمالاً للشرط الفاسخ الصريح الوارد في عقد الإيجار ويقول الطاعن إنه إذ كان الحكم المطعون فيه قد أحال في ختام أسبابه إلى أسباب الحكم الابتدائي كافة فإن مؤدى ذلك أنه اعتمد نظر الحكم الابتدائي في هذا الخصوص وبالتالي يكون هو أيضاً قد أخطأ في تطبيق القانون. أما ما أورده الحكم المطعون فيه من أسباب من عنده للتدليل على أن الطاعن قد أساء استعمال الدفع بعدم التنفيذ فإن هذه الأسباب مشوبة بفساد الاستدلال والتناقض والخطأ في القانون ذلك أن الحكم دلل على ذلك بثلاثة أمور (الأول) أن الطاعن كان في إمكانه أن يصلح ما خربه المؤجر (المطعون ضده) بمصاريف من عنده ثم يستوفى ما أنفقه خصماً من الأجرة (الثاني) أنه كان في إمكانه أيضاًً أن يخلي العين المؤجرة كما فعل غيره من المستأجرين (الثالث) أنه وقف من المطعون ضده موقف المناوئ في دعويي الطرد اللتين رفعهما الأخير عليه ويرى الطاعن عن الأمر الأول أنه علاوة على أن القانون لا يلزم المستأجر بإصلاح ما قام به المالك من أعمال التخريب في العين المؤجرة مما يعتبر تعرضاً للمستأجر في الانتفاع بهذه العين فإن الحكم المطعون فيه إذ قرر في موضع آخر منه أنه لا يمكن إلزام المطعون ضده بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه عند بدء الإيجار وبأن يهيئ للطاعن الانتفاع الكامل بشقته فإن هذا القول يناقض قوله السابق بإمكان استيفاء الطاعن لما كان سينفقه في إصلاح ما أفسده المؤجر خصماً من الأجرة ذلك أن ما لا يمكن إلزام المؤجر به لا يمكن للمستأجر أن يقوم به على حساب هذا المؤجر - أما عن الأمر الثاني الذي دلل به الحكم على إساءة الطاعن استعمال الدفع بعدم التنفيذ فيرى الطاعن أن هذا الحكم باتخاذه من عدم قيامه بإخلاء العين المؤجرة دليلاً على تعسفه قد خالف القانون لأنه بذلك يسلب المستأجر حقه في التمسك بعقد الإيجار ويصرح للمؤجر بأن يكره المستأجر على الرضوخ لإرادته المنفردة في فسخ هذا العقد وهو ما لا يقره القانون كذلك فإن تمسك الطاعن في دعويي الطرد اللتين رفعهما عليه المطعون ضده بحقه في البقاء في العين المؤجرة تنفيذاً للعقد ومعارضته في طلب المؤجر إخلاءه لها بغير سند قانوني ذلك لا يمكن أن يدل على تعسفه في استعمال الدفع بعدم التنفيذ ثم إن الحكم أخطأ أيضاً في القانون وشابه قصور في التسبيب فيما قرره من أن الطاعن تلزمه الأجرة ما دام استمر يشغل العين المؤجرة ذلك أنه وقد سجل الحكم الابتدائي في أسبابه التي أخذ بها الحكم المطعون فيه وهو بصدد تسبيب قضائه بالتعويض أن الأعمال التي قام بها المطعون ضده في العين المؤجرة تشكل تعرضاً شديداً للطاعن في الانتفاع بالعين المؤجرة يصل إلى حد الحرمان من هذا الانتفاع وكانت الأجرة مقابل الانتفاع فإذا امتنع الانتفاع أو نقص بسبب تعرض المؤجر سقط التزام المستأجر بدفعها كلياً أو جزئياً فإنه كان لزاماً على الحكم المطعون فيه إذا هو لم ير إسقاط الأجرة كلها أن يقضي بإنقاصها بنسبة ما يراه نقص من الانتفاع، وطلب إنقاص الأجرة وإن لم يطلب صراحة فإنه كان مطلوباً ضمناً في طلب إسقاط الأجرة ولا يمكن القول بأن مبلغ المائتي جنيه الذي قضى به الحكم للطاعن على سبيل التعويض يدخل فيه إنقاص الأجرة إذ الحكم نفسه صرح بأن الطاعن ملزم بالأجرة أي بكاملها طوال الفترة التي شغل فيها العين المؤجرة.
وحيث إن هذا النعي صحيح ذلك أن الحكم المطعون فيه وإن لم يصرح في أسبابه بأنه يعتمد نظر الحكم الابتدائي فيما قرره وأقام عليه قضاءه من أن الدفع بعدم التنفيذ لا يقبل إلا في صورة دفع لدعوى يرفعها المتعاقد الآخر على المتمسك بهذا الدفع ولا يجوز رفع دعوى بطلبه - وإن لم يصرح الحكم المطعون فيه باعتماد هذا النظر وأورد من لدنه أسباباً أخرى للتدليل على أن الطاعن قد أساء استعمال هذا الدفع فيمتنع عليه التمسك به إلا أنه وقد أحال هذا الحكم بعد إيراد هذه الأسباب إلى أسباب الحكم الابتدائي كافة وقرر أنه يأخذ بها فإن مؤدى ذلك أنه اعتمد فيما اعتمد من هذه الأسباب ما تعلق منها بنظر الحكم الابتدائي المتقدم الذكر واتخذ منه دعامة أخرى لقضائه - ولما كانت المادة 161 من القانون المدني قد خولت للمتعاقد في العقود الملزمة للجانبين حقاًً في أن يمتنع عن تنفيذ التزامه إذا لم يقم المتعاقد الآخر بتنفيذ ما التزم به - وهذا الحق الذي اصطلح على تسميته بالدفع بعدم التنفيذ إن هو إلا الحق في الحبس في نطاق العقود الملزمة للجانبين ولئن كان المعتصم بهذا الحق أو الدفع في غير حاجة إلى دعوى يرفعها على المتعاقد الآخر للترخيص له باستعمال هذا الحق بل له أن يتربص حتى ترفع عليه الدعوى من ذلك المتعاقد الآخر بمطالبته بتنفيذ ما توقف عن تنفيذه من التزاماته فيتمسك فيها عند ذلك بحقه في عدم التنفيذ إلا أنه ليس في القانون ما يمنعه من رفع دعوى على المتعاقد الآخر بالاستناد إلى حقه هذا إذا ما أنكره عليه هذا المتعاقد أو نازعه في مدى ما يحق له حبسه من التزاماته وأراد هو من ناحية أخرى أن يؤمن نفسه من عواقب ما قد يقع فيه من خطأ في تقدير هذا المدى ذلك أن لكل حق دعوى تحميه عند الاعتداء عليه وتقرره عند المنازعة فيه - لما كان ذلك، وكان الثابت أن المطعون ضده أنكر على الطاعن حقه في الامتناع عن الوفاء بالأجرة بعد تعرضه له في انتفاعه بالعين المؤجرة وأن عقد الإيجار يحوي شرطاً فاسخاً صريحاً يخول المؤجر اعتبار العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه بغير حاجة إلى حكم أو اتخاذ أي إجراء رسمي آخر وقد أراد الطاعن توقي نتائج إعمال هذا الشرط في حالة توقفه عن دفع الأجرة فرفع دعواه مطالباً بوقف تنفيذ التزامه بدفع الأجرة وسقوط حق المؤجر (المطعون ضده) في المطالبة بها من تاريخ تعرضه له في انتفاعه واسترداد ما قبضه منه بعد هذا التاريخ وذلك كله استناداً إلى حقه في حبس الأجرة عن المؤجر حتى يزول التعرض فإن مصلحة الطاعن في رفع هذه الدعوى تكون متحققة وإذ استند الحكم المطعون فيه فيما استند إليه في رفضها إلى القول بانعدام هذه المصلحة ارتكاناً منه على أن الدفع بعدم التنفيذ لا يقبل إلا في صورة دفع لدعوى يرفعها المتعاقد الآخر على المتمسك بهذا الدفع فإنه يكون قد أخطأ في القانون في هذه الدعامة.
وحيث إنه عن الدعامة الأخرى التي أقام عليها الحكم قضاءه برفض ما رفضه من طلبات الطاعن وهي أن هذا الطاعن أساء استعمال الدفع بعدم التنفيذ فقد دلل الحكم على ذلك بقوله "إن المستأنف (الطاعن) كان في إمكانه الانتفاع الكامل بالسكن استئجاره من المستأنف عليه (المطعون ضده) لو قام بدفع مبلغ ثمانين جنيهاً قيمة الإصلاحات التي أشار إليها خبير دعوى إثبات الحالة في تقريره أو يخصم هذا المبلغ من قيمة الإيجار المستحق خاصة وأن المستأنف عليه سبق أن أعلنه بالإخلاء ورفع عليه الدعوى 2089 سنة 56 كلي إيجارات في 24/ 4/ 1956 مع ثلاثة آخرين من سكان العمارة بعد أن تمارس مع سكان الشقق الباقية وخرجوا فعلاً... وكان في وسع المستأنف الخروج شأنه شأن سكان الشقق التي أخليت فعلاً إلا أنه صمم على البقاء في الشقة سكنه وفي نفس الوقت استأجر شقة أخرى في 1/ 11/ 1956 بالعمارة 9 شارع سبيل الخازندار ووقف من المستأنف عليه موقف المناوئ في الدعوى سالفة الذكر فدفعها بعدم قبولها لعدم حصول المستأنف عليه على إذن من اللجنة المختصة وفقاً للقانون رقم 344 لسنة 1956 وأمرت المحكمة في 3/ 11/ 1956 بوقف الدعوى حتى يفصل في الطلب المقدم من المستأنف عليه إعمالاً لنص القانون المذكور ثم عاد المستأنف عليه ورفع الدعوى رقم 3788 سنة 1958 ضد المستأنف واثنين آخرين من سكان العمارة طالباً الإخلاء للهدم فدفع المستأنف عليه بعدم جواز نظر هذه الدعوى لسبق الفصل فيها في الدعوى السابقة وقضت المحكمة برفض هذا الدفع وبعدم قبول الدعوى لرفعها قبل الحصول على موافقة اللجنة المنصوص عليها في القانون 344 لسنة 1956 - وكان في مكنة المستأنف أن يترك الشقة وينهي علاقته بالمستأنف عليه إلا أنه أبى إلا أن يقف منه موقفاً عدائياً مصمماً على تنفيذ العقد فعليه إذن تبعة سداد الأجرة ما دام أنه يحتفظ بالشقة وإذا كان له حق في تنقيصها لنقص الانتفاع الحاصل من جراء نزع أبواب الشقق المجاورة فكان عليه إبداء هذا الدفع عند مطالبته بسداد الأجرة" ثم قال الحكم بعد ذلك "إن المستأنف (الطاعن) وقد اختار الاحتفاظ بالشقة فعليه أن يدفع إيجارها ولا يمكن إلزام المستأنف عليه بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه عند بدء الإيجار إذ أنه وقد حصل على رخصة بالهدم وتفاوض مع معظم السكان على الخروج وأخلى ست شقق من عشرة وأحضر مقاولاً لإجراء الهدم واتفق معه على شراء الأنقاض مقابل مبلغ 2000 ج قبض منه مبلغ 700 ج وبدأ المقاول فعلاً في أعمال الهدم في الشقق الخالية - لا يمكن إلزامه أن يهيئ للمستأنف الانتفاع الكامل بشقته لأن ذلك لا يتفق والهدف الذي يسعى إليه من هدم المنزل وكان على المستأنف أن يقوم بذلك على حساب المستأنف عليه لو أراد الانتفاع حقيقة بالمنزل... أما عن طلب استرداد الأجرة المدفوعة من بدء حصول التعرض في 1/ 8/ 1956 حتى 31/ 10/ 1956 فلا محل له إذ كان المستأنف يشغل الشقة حينئذ وأما عن المدة التالية من 1/ 11/ 1956 حتى 31/ 8/ 1957 فتلزمه الأجرة عن هذه المدة لأنه كان محتفظاً بالشقة ولا يريد تسليمها للمستأنف عليه فإذا دفعها بالكامل دون أن ينقص ما يقابل نقص الانتفاع فلا يلومن إلا نفسه وأما عن الأجرة المستحقة من 1/ 9/ 1957 حتى 28/ 2/ 1959 فهي موضوع دعوى أخرى أمام محكمة الوايلي حدد لنظرها جلسة 19/ 5/ 1959" وهذا الذي أقام عليه الحكم المطعون فيه قضاءه برفض ما رفضه من طلبات الطاعن ينطوي على خطأ في القانون وقصور في التسبيب ذلك أنه عن الأمر الأول الذي دلل به الحكم على إساءة استعمال الطاعن الدفع بعدم التنفيذ وهذا الأمر هو أنه كان في إمكانه إصلاح ما خربه المطعون ضده في العين المؤجرة على نفقته هو أو بمصاريف يستوفيها من المؤجر خصماً من الأجرة فإنه لما كان المستأجر غير ملزم قانوناً بأن يزيل على نفقته أعمال التعرض التي يقوم بها المؤجر في العين المؤجرة وكان لا يجوز للدائن القيام بالتنفيذ العيني على نفقة المدين بغير ترخيص من القضاء، وما أجازته المادة 209 من القانون المدني للدائن في حالة الاستعجال من القيام بهذا التنفيذ على نفقة المدين دون ترخيص من القضاء إن هي إلا رخصة منحها المشرع للدائن ملحوظاً فيها مصلحته فلا يمكن مؤاخذته على عدم استعمالها - لما كان ذلك، فإن الحكم المطعون فيه إذ اتخذ من عدم قيام الطاعن بالتنفيذ العيني على نفقته أو على نفقة المطعون ضده بغير ترخيص من القضاء دليلاً على إساءته استعمال الدفع بعدم التنفيذ يكون قد آخذه على عدم قيامه بعمل لا يجيزه القانون أو في القليل لا يستلزمه وبالتالي يكون هذا التدليل من الحكم فاسداً ومنطوياً على مخالفة للقانون - هذا إلى أنه وقد سجل هذا الحكم في موضع آخر من أسبابه أنه لا يمكن إلزام المطعون ضده بإعادة الحالة إلى ما كانت عليه عند بدء الإيجار وبأن يهيئ للطاعن الانتفاع الكامل بشقته - أي بالتنفيذ العيني - لما رآه الحكم في إجراء هذا التنفيذ من إرهاق شديد للمطعون ضده فإن هذا الذي قرره الحكم يتناقض مع قوله السابق بأنه كان في إمكان الطاعن القيام بالتنفيذ العيني بمصاريف يستوفيها خصماً من الأجرة ذلك أن ما لا يمكن إلزام المؤجر القيام به من أعمال لا يجوز للمستأجر أن يجريها على نفقة هذا المؤجر - أما عن الأمر الثاني الذي دلل به الحكم على إساءة الطاعن استعمال الدفع بعدم التنفيذ وهذا الأمر هو أن الطاعن لم يستجب إلى رغبة المطعون ضده في إخلاء مسكنه وأصر على البقاء فيه وتنفيذ العقد فإن هذا التدليل هو الآخر فاسد وينطوي على مخالفة للقانون ذلك أن المستأجر إذا تمسك بالبقاء في العين المؤجرة تنفيذاً لعقد الإيجار ولم يرضخ لإرادة المؤجر في أن يستقل بفسخ العقد فإنما يستعمل حقاً له استعمالاً مشروعاً وبالتالي لا يمكن أن يتخذ من مسلكه هذا دليلاً على التعسف في استعمال الدفع بعدم التنفيذ - كذلك فإن ما استند إليه الحكم المطعون فيه في التدليل على هذا التعسف من أن الطاعن وقف موقف المناوئ للمطعون ضده في دعويي الطرد اللتين أقامهما الأخير عليه وعلى باقي المستأجرين الذين لم يرضخوا لإرادته في الإخلاء فإن هذا الاستناد هو أيضاً ينطوي على خطأ في القانون وفساد في الاستدلال، ذلك أن الطاعن إذ وقف في هذين الدعويين موقف المعارض لطلبات المطعون ضده فيهما استناداً إلى عقد الإيجار وإلى أن طلب الطرد لا يجيزه القانون فإنما كان يستعمل حقاً مشروعاً له في الدفاع وفي التمسك بالعقد وقد قضت المحكمة في الدعويين بما يتفق ومصلحته فيهما ولم تستجب إلى طلب المطعون ضده طرده من العين - لما كان ما تقدم، فإن كل ما ساقه الحكم المطعون فيه من أسباب للتدليل على إساءة الطاعن عن استعمال الدفع بعدم التنفيذ ينطوي على الخطأ في القانون وليس من شأنه أن يؤدي عقلاً إلى النتيجة التي انتهى إليها الحكم - أما ما قرره هذا الحكم من أن الطاعن تلزمه الأجرة بكاملها، ما دام كان يشغل العين المؤجرة فقول غير صحيح ذلك أن الأجرة هي مقابل انتفاع المستأجر بالعين المؤجرة الانتفاع المتفق عليه في العقد فإذا نقص هذا الانتفاع بفعل المؤجر فإن الأجرة تنقص بقدر ما نقص منه ومن وقت حصول هذا النقص - ولما كان من حق المستأجر إذا تعرض له المؤجر في انتفاعه بالعين المؤجرة بما يخل بهذا الانتفاع - أن يطلب بدلاً من الفسخ والتنفيذ العيني إنقاص الأجرة بنسبة ما اختل من انتفاعه كما أن له أياً كان ما اختاره من هذه الجزاءات أن يطلب معه تعويضه عن جميع الأضرار التي أصابته بسبب إخلال المؤجر بالتزامه - لما كان ذلك، وكان الحكم الابتدائي وهو بصدد تسبيب قضائه بالتعويض قد سجل في أسبابه التي أخذ بها الحكم المطعون فيه واعتبرها أسباباً له - أن الأعمال التي أتاها المطعون ضده في العين المؤجرة تعتبر بلا شك تعرضاً منه للطاعن في انتفاعه بها وتخل بهذا الانتفاع - وكان طلب إنقاص الأجرة وإن لم يطلبه الطاعن صراحة من المحكمة إلا أنه يعتبر مطلوباً ضمناً في طلب إسقاط الأجرة بتمامها لأنه يندرج في عموم هذا الطلب - لما كان ما تقدم، فإن الحكم المطعون فيه إذ لم يقض بإنقاص الأجرة يكون مخالفاً للقانون بما يستوجب نقضه فيما قضى به من رفض طلبات الطاعن المبينة بهذا السبب من أسباب الطعن - هذا ولا يصح افتراض أن المحكمة أدخلت في التعويض الذي قضت به للطاعن ما يستحقه من نقص في الأجرة وذلك لما صرح به الحكم المطعون فيه نفسه من أن الطاعن تلزمه الأجرة بتمامها ما دام استمر شاغلاً للعين المؤجرة.
وحيث إن الطاعن ينعى على الحكم المطعون فيه في شقه الخاص بالتعويض الخطأ في تطبيق القانون وفي بيان ذلك يقول إن هذا الحكم رفض أن يدخل في عناصر الضرر الذي يستحق تعويضه عنه ما أصابه من ضرر بسبب اضطراره لاستئجار مسكن آخر بأجرة أعلى من أجرة العين المؤجرة له من المطعون ضده نتيجة تعرض الأخير له في انتفاعه بهذه العين وأسس الحكم رفضه لهذا الطلب على قوله بأن المطعون ضده لا يمكن أن يسأل عن تصرفات الطاعن من ترك الشقة واستئجار شقة أخرى أعلى منها إيجاراً لأن تشبثه بالشقة دون ما مبرر وهو يعلم بأن العمارة لا بد من إزالتها ووقوفه في وجه المطعون ضده في دعوى الإخلاء يجعله مسئولاً وحده عما تكبده من نفقات وفروق في الأجرة من جراء تركه للشقة موضوع النزاع والاحتفاظ بها في نفس الوقت بغية إكراه المطعون ضده على إعادة الحالة إلى ما كانت عليه وهو يعلم تمام العلم أن ذلك من المستحيل تنفيذه - ويرى الطاعن أن هذه الأسباب تنطوي على خطأ في القانون وقصور ذلك أن تشبثه بالبقاء في العين المؤجرة لم يكن بغير مبرر وإنما كان تمسكاً منه بالعقد وهذا حق قانوني له فلا يمكن أن يحاسب على ممارسته.
وحيث إن هذا النعي صحيح أيضاً ذلك أنه يبين من الحكم المطعون فيه أنه أسس قضاءه برفض طلب الطاعن تعويضه عن الضرر الذي أصابه بسبب اضطراره لاستئجار مسكن آخر أغلى أجرة من العين المؤجرة نتيجة إخلال المطعون ضده بانتفاعه بهذه العين - أسس الحكم قضاءه برفض هذا الطلب على ما نقله عنه الطاعن من أسباب في وجه الطعن - وهي أسباب تنطوي على خطأ في القانون وفساد في الاستدلال ذلك أن تشبث الطاعن بالبقاء في العين المؤجرة ووقوفه في دعوى الإخلاء موقف المعارض للمطعون ضده إنما كان - وعلى ما سلف القول - استعمالاً منه مشروعاً لحق له وبالتالي كان مسلكه هذا مبرراً وإذ اعتبر الحكم هذا المسلك بغير مبرر وتعنتاً من الطاعن وبنى على ذلك قضاءه برفض التعويض عن هذا العنصر من عناصر الضرر فإنه يكون قد آخذه عن استعماله المشروع لحق له مما يجعل الحكم في هذا الخصوص مخالفاً للقانون وقاصر التسبيب - وإذ كان أساس التعويض الذي يستحقه المستأجر في حالة تعرض المؤجر له بما يخل بانتفاعه بالعين المؤجرة هو المسئولية العقدية التي تقضي قواعدها بتعويض الضرر المباشر المتوقع الحصول ما لم يكن المؤجر قد ارتكب غشاً أو خطأ جسيماً فيعوض المستأجر عندئذ عن جميع الأضرار المباشرة ولو كانت غير متوقعة الحصول - وكانت محكمة الاستئناف بخطئها السابق قد حجبت نفسها عن بحث ما إذا كان ذلك الضرر مما يجوز تعويضه طبقاً لتلك القواعد أو لا يجوز فإنه يتعين نقض حكمها في هذا الخصوص أيضاً - هذا وترى المحكمة التنبيه إلى أن نقض الحكم في شقه الخاص بالتعويض مقصور على ما قضى به الحكم من رفض التعويض عن عنصر الضرر آنف الذكر ولا يتناول قضاء الحكم بمبلغ مائتي جنيه للطاعن تعويضاً له عن باقي عناصر الضرر لأن هذا القضاء لم يكن محل طعن بالنقض. ومن ثم يتعين على محكمة الاستئناف بعد إحالة القضية إليها أن تقصر بحثها بالنسبة للتعويض فيما إذا كان عنصر الضرر المشار إليه في هذا السبب هو مما يجوز تعويضه فتقضي بالتعويض المناسب له أو لا يجوز فترفض هذا التعويض.