فسخ عقد الإيجار

جلسة الأربعاء 29 مارس سنة 2000
الطعن رقم 1316 لسنة 68 ق

ملخص القاعدة

عقد الايجار. طبيعته. عقدا زمنيا. فسخه ليس له أثر رجعى. علة ذلك. المدة التى انقضت من العقد تبقى محتفظة بآثارها. يعتبر العقد مفسوخا من وقت الحكم البات بفسخه. نشوء عقد الايجار من الباطن وتنفيذه وانتهائه فى ظل الرخصة التى تخلوها المادة 40 ق49 لسنة 1977 للمستأجر. صدور الحكم بعدم دستورية المادة 40 سالفة الذكر بعد ذلك. لا خطأ فى جانب المستأجر. لانه لم يكن يعلم وقت التأجير للغير بأن نص المادة 40 غير دستورى.
اغفال الحكم مجابهة دفاع جوهرى أبداه الخصم بما يصلح ردا سائغا يترتب عليه بطلان الحكم للقصور فى اسبابه الواقعية.

القاعدة

انه وان كان القانون رقم 49 لسنة 1977 قد نص فى المادة 86 منه على الغاء القانون رقم 52 لسنة 1969 الذى اجاز فى نص المادة 26-3 منه وفى الفقرة السادسة من المادة الاولى من قرار وزير الاسكان رقم 486 لسنة 1970 الذى صدر تنفيذا له للمستأجر ان يؤجر العين المؤجرة له للعاملين بوحدات القطاع العام فى المدن التى يعملون بها استثناء من الحظر من التأجير من الباطن دون اذن المالك، الا ان نص المادة 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 كان قد اورد نفس الحكم، وكان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة انه وان كانت المحكمة الدستورية قد قضت بتاريخ 15-11-1997 فى القضية رقم 149 لسنة 18ق دستورية المنشور حكمها بالجريدة الرسمية فى العدد رقم 48 بتاريخ 27-11-1997 بعدم دستورية نص المادة 40 آنفة الذكر بما لا يجوز معه تطبيقه اعتبارا من اليوم التالى لنشر الحكم اعمالا لنص المادة 49 من القانون رقم 48 لسنة 1979 باصدار قانون المحكمة الدستورية - المعدل بالقانون رقم 168 لسنة 1998 - مثله فى ذلك كأى تشريع جديد الغى قانونا باثر رجعى سابقا على صدوره ويترتب عليه فسخ عقد الايجار المبرم وفقا له بحكم القانون نظرا لالغاء المادة 40، الا انه لما كان عقد الايجار عقدا زمنيا فان فسخه لا يكون له اثر رجعى لان طبيعه العقود الزمنية تستعصى على هذا الاثر ذلك ان العقد الزمنى يقصد الزمن فيه لذاته، فالزمن معقود عليه وما انقضى منه لا يمكن الرجوع فيه ويترتب على ذلك لان المدة التى انقضت من عقد الايجار تبقى محتفظه بآثارها ويبقى عقد الايجار قائما طوال هذه المدة ويعتبر العقد مفسوخا من وقت الحكم البات بفسخه لا قبل ذلك او من اليوم التالى لنشر حكم المحكمة الدستورية العليا فى الجريدة الرسمية وينبنى على ذلك انه اذا نشأ عقد الايجار من الباطن وتم تنفيذه وانتهى فى ظل الرخصه التى تخولها المادة 40 من القانون رقم 49 لسنة 1977 للمستأجر وقبل صدور حكم المحكمة الدستورية بعدم دستوريته ففى هذه الحالة لا تقصير من المستأجر الاصلى ولا خطأ فى جانبه لانه لم يكن يعلم وقت التأجير للغير بأن نص المادة 40 غير دستورى، وهو ما يترتب عليه اخلاء العين المؤجرة من المستأجر من الباطن وحده اذا رفعت دعوى الاخلاء من المالك لهذا السبب فى حالة عدم تصريحه بذلك التأجير، كما ان من المقرر ان اغفال الحكم مجابهة دفاع جوهرى ابداه الخصم بما يصلح ردا سائغا يترتب عليه بطلان الحكم للقصور فى اسبابه الواقعية.

جلسة الاثنين 7 فبراير سنة 2000
الطعن رقم 597 لسنة 69 ق

ملخص القاعدة

تقادم الالتزام كأصل عام بمضى خمس عشرة سنة ما لم يؤخذ نص يخالف ذلك. م374 من ق المدنى. التقادم سبب لانقضاء الحقوق الشخصية او العينية. علة ذلك. يبدأ سريان مدته من تاريخ الاستحقاق ما لم ينص القانون على خلافه. م 381 من ق المدنى. سريان التقادم فى الالتزامات التى يتوقف فيها ميعاد الاستحقاق على ارادة الدائن، من الوقت الذى يتمكن فيه الدائن من المطالبة يدينه.
طلب فسخ عقد الايجار من الحقوق الشخصية التى ليست لها مدة تقادم خاصة. تقادم بمضى خمس عشرة سنة من وقت نشأة الحق فى الدعوى.

القاعدة

من المقرر "أن التقادم المقترن بالحيازة لا يكسب للتمسك به إلا ما حازه من حقوق عينيه فقط دون الحقوق الشخصية وذلك ما أصطلح على تسميته بالتقادم المكسب، اما التقادم المسقط للحقوق، وهو عدم استعمال صاحب الحق له مدة معينة فإنه يسقط الحقوق الشخصية والعينية على سواء باستثناء حق الملكية لأنه حق مؤبد، وكان النص فى المادة 374 من القانون المدنى على أنه "يتقادم الالتزام بانقضاء خمس عشرة سنة فيما عدا الحالات التى ورد عنها نص خاص فى القانون..." يدل على أن الالتزام وهو الحق الشخصى للدائن الذى يخوله مطالبة مدنية إعطاء شئ أو القيام بعمل أو الامتناع عن عمل وسائر الالتزامات التى مصدرها القانون تتقادم كأصل عام بمضى خمس عشرة سنة ما لم يوجد نص خاص يخالف ذلك، باعتبار أن التقادم سبب لانقضاء الحقوق الشخصية أو العينية احتراما للأوضاع المستقرة كأصل عام، أو اعتدادا بقرينة الوفاء أو جزاء لإهمال الدائن فى حالات خاصة، والأصل أن يبدأ التقادم وعلى ما تقضى به المادة 381 من القانون المدنى من تاريخ الاستحقاق ما لم ينص القانون على غير ذلك، فإذا كان ميعاد الاستحقاق متوقفا على إرادة الدائن فإن مدة التقادم تسرى من الوقت الذى يتمكن فيه الدائن من المطالبة بدينه، وكان من المقرر فى قضاء هذه المحكمة أن الدعوى بطلب فسخ عقد الإيجار هى بطلب حق من الحقوق الشخصية التى ليست لها مدة خاصة تتقادم بها فإن تقادمها يكون بمضى خمس عشرة سنة من وقت نشأة الحق فى الدعوى باعتباره التاريخ الذى يتمكن فيه الدائن من المطالبة بدينه.

جلسة 26 فبراير سنة 2003
طعن رقم 3258 لسنة 64ق

ملخص القاعدة

المستأجر الذي يقيم مبنى مكون من أكثر من ثلاث طوابق يلزم تخييريا بإخلاء العين المؤجرة أو توفير مكان ملائم لمالك العين أو أحد أقربائه حتى الدرجة الثانية فإن لم يتخيير أيهما يفسخ عقد الإيجار بقوة القانون.

القاعدة

النص في الفقرة الثانية من المادة الثانية والعشرين من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أنه "إذا أقام المستأجر مبنى مملوكا له يتكون من أكثر من ثلاث وحدات في تاريخ لاحق لإستئجاره يكون بالخيار بين الإحتفاظ بمسكنه الذي يستأجره أو توفير مكان ملائم لمالكه أو أحد أقاربه حتى الدرجة الثانية بالمبنى الذي أقامه..." يدل على أن إلتزام المستأجر الذي إستحدثه هذا النص هو إلتزام تخييري بين محلين أحدهما إخلاء العين المؤجرة والثاني هو توفير مكان ملائم لمالك هذه العين أو لأحد أقاربه حتى الدرجة الثانية في المبنى الذي أقامه بحيث يكون له الحق في إختيار أحد هذين المحلين، فإذا ما أقام مبنى بهذا الوصف مكتملا ولم يستعمل هذا الحق أو أسقطه على أية صورة تدل على إنعدام رغبته في توفير مكان ملائم في المبنى الجديد ليشغله المالك بنفسه أو بأحد أقاربه المذكورين إنحل إلتزامه التخييري إلى إلتزام بسيط يستوجب إخلاء العين المؤجرة مما لازمه إنفساخ عقد إيجارها بقوة القانون منذ الوقت الذي وقعت فيه المخالفة دون أن يبدي المستأجر تلك الرغبة للمالك، فإذا ما عن له أن يترك العين المؤجرة لأحد المستفيدين من أقاربه المقيمين معه فيها فإن هذا الترك لا ينتج أثرا في إمتداد عقد الإيجار الأصلي إليه بعد زواله.

جلسة 26 فبراير سنة 2003
طعن رقم 4576 لسنة 65ق

ملخص القاعدة

متي ثبت قيام المستأجير بتأجير العين من الباطن أو التنازل عن الإيجار أو تركه العين للغير دون إذن كتابي صريح من المالك تعين على المحكمة بفسخ العقد والإخلاء وليس لها في ذلك سلطة تقديرية إذ مرجع الرغبة في الفسخ لا تعود لإدارة الطرفين وإنما لإدارة المشروع.

القاعدة

المقرر - في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة 18-حـ من القانون رقم 136 لسنة 1981 - المقابلة للمادة 31-ب من القانون رقم 49 لسنة 1977 والمادة 23-ب من القانون رقم 52 لسنة 1969 على أنه "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو إنتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية.... حـ: إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر، أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك للمستأجر الأصلي، أو تركه للغير بقصد الإستغناء عنه نهائيا..، يدل على أن التشريع الإستثنائي بعد أن سلب المؤجر حقه في طلب إخلاء المكان المؤجر بعد إنتهاء مدة الإيجار الإتفاقية مقررا مبدأ إمتداد عقد الإيجار تلقائيا أجاز له طلب الإخلاء لأسباب حددها من بينها تأجير المستأجر للمكان من باطنه أو تنازله عنه أو تركه للغير بأي وجه من الوجوه دون إذن كتابي صريح من المالك، مما يضحى معه الأصل في ظل هذا القانون الأمر هو إنفراد المستأجر ومن ينيبه بحكم العقد بالحق في الإنتفاع بالمكان المؤجر وعدم جواز تخليه عنه للغير - كلية كان ذلك أو جزئيا مستمرا أو مؤقتا بمقابل أو بدون - أو تأجيره من الباطن وإعتبار ذلك التصرف بجميع صوره خروجا من المستأجر على نص عقد الإيجار مكملا بحكم القانون يجيز طلب إخلاء المكان، وينشأ حق المؤجر في الإخلاء بمجرد وقوع المخالفة ولا ينقص بإزالتها فيبقى له هذا الحق ولو إسترد المستأجر الأصلي العين المؤجرة بعد ذلك، وأنه متى ثبت قيام المستأجر بتأجير العين المؤجرة له من الباطن أو تنازل عنها أو تركها للغير دون إذن كتابي صريح من المالك تعين على المحكمة أن تقضي بفسخ عقد الإيجار وإخلاء المكان دون أن يكون لها سلطة تقديرية في ذلك، فالحكم بالفسخ هنا مطلق تقع نتيجته بمجرد قيام سببه وذلك سواء نص عليه في عقد الإيجار أو لم ينص وسواء طلب المؤجر إعمال نص القانون أو العقد إذ يستند الإخلاء في هذه الحالة إلى إرادة المشرع وليس إلى إتفاق الطرفين، وذلك لتعلق التشريع بالنظام العام.

جلسة 26 فبراير سنة 2003
طعن رقم 4576 لسنة 65ق

ملخص القاعدة

إسقاط الحق في التخلي عن منفعة يحميها القانون لا يكون إلا صراحة أو بإتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا في دلاته على المقصود منه تطبيق ذلك علم المؤجر بالتأجير من الباطن - شروط العلم.

القاعدة

المقرر أن إسقاط الحق بوصفه تعبيرا عن إرادة صاحبه في التخلي عن منفعة مقررة يحميها القانون لا يكون إلا صراحة أو بإتخاذ موقف لا تدع ظروف الحال شكا في دلالته على حقيقة المقصود منه، وأن علم المؤجر بواقعة التأجير من الباطن وسكوته لا يعتبر بذاته دليلا على قبوله لها ولا يدل على النزول عن حقه في طلب الإخلاء لإنتفاء التلازم بين هذا الموقف السلبي والتعبير الإيجابي عن الإرادة.

جلسة 26 فبراير سنة 2003
طعن رقم 4576 لسنة 65ق

ملخص القاعدة

خلو الأوراق مما يفيد موافقة المؤجر على التأجير من الباطن أو التنازل عن حق إخلاء العين يوجب الحكم بالفسخ والإخلاء.

القاعدة

إذ خلت الأوراق مما يفيد موافقة الطاعنين على التأجير من الباطن أو التنازل عن حق إخلاء العين محل النزاع لهذا السبب فإنه يتعين الحكم في موضوع الإستئناف رقم 317 لسنة 11ق قنا بتأييد الحكم المستأنف.

جلسة 18 يونيه سنة 2003
طعن رقم 2315 لسنة 72ق

ملخص القاعدة

التأجير من الباطن - الذي يعطي للمالك حق طلب إخلاء العين المؤجرة - يتحقق بإتفاق المستأجر على تأجير حقه كله أو بعضه للغير مقابل أجرة يتفق عليها ويجب تقديم الدليل على حصول هذا التأجير ويقع عبء إثباته على عاتق من يدعيه (المالك).

القاعدة

من المقرر في قضاء هذه المحكمة أن النص في المادة 18-ج من القانون رقم 136 لسنة 1981 على أن "لا يجوز للمؤجر أن يطلب إخلاء المكان ولو إنتهت المدة المتفق عليها في العقد إلا لأحد الأسباب الآتية: أ- ...... ب-..... ج- إذا ثبت أن المستأجر قد تنازل عن المكان المؤجر أو أجره من الباطن بغير إذن كتابي صريح من المالك.." يدل على أن للمؤجر الحق في طلب إخلاء العين المؤجرة إذا أجرها المستأجر من الباطن بغير إذن كتابي صريح منه وأن المقصود بالتأجير من الباطن - هو المعنى المراد به في الشريعة العامة أي قيام المستأجر بالإتفاق على تأجير حقه - كله أو بعضه - في الإنتفاع بالعين المؤجرة إليه إلى أخر في مقابل أجرة يتفق عليها بينهما فإذا إنعدم الدليل على وجود مثل هذا الإتفاق بين المستأجر ومن أحل محله في الإنتفاع بالعين المؤجرة أو ثار شك في حصوله إنتفى التأجير من الباطن وإقامة الدليل تقع على عاتق الذي يدعيه.