جذور المشكلة
في ضرورة إخضاع السكن الخاص الملك للضريبة

في سابقة نادرة، أو ربما لا نظير لها، يعلن الرئيس إعادة النظر في تطبيق قانون أقره مجلس الشعب، ثم أمهره الرئيس بإمضائه وأصدره، ونعني به قانون الضريبة علي العقارات المبنية المرقم بـ 186 لسنة 2008. فعلي الرغم من أن القانون قد واجهته معارضة قوية شملت أطرافا من الحزب الحاكم نفسه أثناء مناقشته وهو ما يزال بعد مشروعا، إلا أن الحكومة وقيادة الحزب الوطني لم تلتفت إليها. ومن ناحية أخري بينما ظلت المعارضة محصورة في إطار النخب السياسية والاقتصادية، إلا أن أولي خطوات تطبيق القانون بإلزام جميع ملاك الوحدات السكنية بالإقرارات، نجحت في استثارة فزع الملايين الذين خشوا (وهي خشية مشروعة كما سوف نري) من أن تقديم الإقرارات لا يعني سوي تطبيق القانون عليهم إن لم يكن اليوم فغدا، علي الرغم من التأكيدات الحكومية بأنه لن يمس سوي 5% من ملاك العقارات. وهكذا انتقلت معارضة القانون من النخب إلي الجماهير الواسعة، مما استلزم تدخل الرئيس. ولكنه بطبيعة الحال كان من أجل بث الطمأنينة في نفوس الناس وتغيير بعض إجراءات التطبيق وليس تعديل القانون نفسه، ولهذا جاءت تصريحات أخري للرئيس لتؤكد علي القانون وتبدد التكهنات حول تعديله.

لقد أثيرت العديد من الانتقادات للقانون، لكن القضية المركزية في الخلاف تكمن في إخضاع القانون الجديد الوحدات السكنية التمليك للضريبة العقارية، ويري معارضو القانون أنه يلغي حقا مكتسبا قديما أقرته القوانين السابقة، ويشككون أيضا في دستورية القانون انطلاقا من مبدأ عدم فرض الضريبة إلا علي عقارات تدر دخلا، أي علي العقارات المؤجرة، ومن ثم إعفاء السكن الخاص الملك، وهم يستندون علي سابقة قانونية تتمثل في حكم للمحكمة الدستورية قضت بعدم فرض ضريبة علي الأرض الفضاء، ويفترضون أن المبادئ التي تتضمنها هذا الحكم ينطبق علي الجدل الراهن حول الضريبة العقارية. 
ولكن المدهش أن وزارة المالية لا تعترف أصلا بهذا الخلاف وتجزم بأن القانون الجديد لم يأت بجديد، وتقول الوزارة " القانون الجديد ... لا يفرض ضريبة جديدة، فهي ضريبة مفروضة بالفعل بموجب القانون رقم 56 لسنة 1954 ... ولم يخرج القانون الجديد عن الأساس الذي تفرض عليه الضريبة، فالضريبة ستفرض علي القيمة الإيجارية للعقارات، وإنما يأتي الاختلاف الأساسي بين القانونين في أن القانون الجديد يأخذ بالحد الأدني لمعدلات الضريبة بسعر 10%" . وذلك في مقابل الضريبة التصاعدية في القانون القديم، والذي كانت شريحته العليا تصل إلي 40%. 
وهكذا تتجاهل وزارة المالية الحديث صراحة عن الفارق الجذري بين القانونين، والذي يتعلق، كما سبق الإشارة، بإلغاء إعفاء السكن الخاص الملك الذي كان معمولا به من قبل. ومن المحتمل أن الوزارة تستند في تجاهلها هذا إلي أن القانون القديم (56 لسنة 1954) وكذلك القوانين التي سبقته لا ينص صراحة علي إعفاء السكن الخاص الملك، حيث أن ذلك الإعفاء ورد في قانون آخر ظل مكملا لقوانين عوائد الأملاك المبنية ونعني به "القانون 99 لسنة 1949 بشأن الضريبة العامة علي الإيراد"، فقد نصت آخر فقرة في المادة السادسة من ذلك القانون علي أنه "لا يدخل في الحساب عند تحديد المبالغ الخاضعة لضريبة الإيرادات المفترضة المنزل المملوك للممول والذي يشغله بالفعل" . وقد ظل هذا الإعفاء ساريا في القانون الحالي للضرائب علي الدخل رقم 91 لسنة 2005 والذي صدر في عهد وزير المالية الحالي نفسه، وقد نصت المادة 39 من القانون المذكور علي أنه "تحدد ضريبة العقارات المبنية علي أساس إجمالي القيمة الإيجارية المتخذة أساسا لربط الضريبة المفروضة بالقانون 56 لسنة 1954 ... وذلك بعد خصم 40% مقابل جميع التكاليف والمصروفات فضلا عن القيمة الإيجارية للمسكن الخاص الذي يقيم فيه الممول وأسرته" . ومن الواضح أن هناك عاملا جديدا غير من فكر الوزارة والوزير يوسف بطرس غالي جعلها تغير موقفها من ذلك الإعفاء، ولعل السبب يعود إلي تأثيرات الأزمة علي ميزانية الدولة. 
ولكن الحكومة ممثلة في وزارة المالية اختارت الالتفاف حول المسألة الجوهرية وليس مواجهتها مباشرة. ونعني بها مبدأ عدم فرض الضريبة سوي علي عقارات تدر دخلا علي صاحبها، أي علي المباني السكنية المؤجرة وإعفاء السكن الخاص المملوك. وفي الحقيقة أن مواجهة ذلك المبدأ تقتضي أولا تجاوز النظرة القانونية المجردة التي تتناول المسألة بعيدا عن الظروف التاريخية الملموسة الذي طبق فيه ذلك المبدأ، فهذا المبدأ طبق في ظروف سادت فيها الحيازة الإيجارية للسكن الخاص ومن ثم كان السكن الملك استثاءا وليس القاعدة، وهي ظروف لم يعد لها وجود الآن أو لحقت به تغييرات جذرية بصورة أدي ويؤدي تطبيق هذا المبدأ إلي أزمة حقيقية في تمويل البنية الأساسية التي تخدم المباني السكنية لمصر بأسرها. 
إن هذا التحول معروف للكافة ولكنه لا يوضع موضع التحليل في تناول المسألة ويقتصر الأمر علي التناول القانوني المجرد كما سبق القول. وهو يتمثل في التحول من نظام الإيجار الذي ظل سائدا حتى منتصف السبعينيات إلي نظام التمليك الذي تعاظم وزنه عبر السنين حتى أصبح سائدا اليوم.
فوفق بيانات تعداد الظروف السكنية لسنة 2006، تبلغ نسبة الأسر التي تحوز وحدات سكنية ملك أو تمليك 70% من الأسر علي مستوي الجمهورية (حوالي 12 مليون أسرة من إجمالي 17.3 مليون أسرة)، والأسر التي تحوز وحدات سكنية مؤجرة إيجار قديم 15% ، والإيجار الجديد 6% ، أما بقية الأسر فهي تتوزع بين أشكال أخري من الحيازة (هبة، ميزة عينية الخ). وبطبيعة الحال تتركز الوحدات السكنية التمليك في المدن الجديدة والتي قد تصل إلي 100%، وإن كانت بياناتها تأتي مندمجة في بيانات إجمالي المحافظات التي تتضمن مناطق قديمة. وحتى في محافظة قديمة مثل محافظة القاهرة بلغت نسبة حائزي الوحدات السكنية (ملك وتمليك) 40%، ونسبة حائزي الإيجار القديم 48%، والإيجار الجديد 8%. 
ولكن البيانات السابقة تتعلق بالوحدات السكنية التي تحوزها الأسر فقط، وينبغي أن يضاف إليها كتلة الوحدات السكنية المغلقة (2 مليون وحدة) وكذلك الوحدات السكنية الخالية (5.9 مليون) ، وهي غالبا وحدات ملك أو تمليك: إما محجوزة للأبناء وإما اشتراها مستثمرون صغار بغرض البيع، وأخيرا،إما أن تكون مخزونا سلعيا، وهي النسبة الأكبر، في حيازة مشروعات الاستثمار العقاري ولم تنجح في بيعها بعد. وعلي الرغم أنه من الصعب جمع تلك الأرقام، حيث أن عدد الحائزين لا يتطابق مع عدد الوحدات السكنية (عادة أقل بالنظر إلي هناك من يحوز أكثر من وحدة سكنية)، إلا أنه يمكن القول بشكل تقريبي أن نسبة الوحدات السكنية الملك والتمليك تزيد عن 80%. 
وهكذا يعني إعفاء المسكن المملوك لحائزه من الضرائب أن الأغلبية الساحقة من المباني السكنية، بما فيها مدن بكاملها لا تدفع ضرائب عقارية، وأن قلة من الوحدات السكنية هي التي يقع عليها وحدها العبء الضريبي الذي ينبغي أن ينفق منه علي البنية الأساسية لمجمل المباني السكنية. ولكن المشكلة تبدو أكثر تفاقما من حقيقة أن الوحدات السكنية الإيجارية هي في الغالب هي من فئة الإيجارات القديمة، تلك التي خفضت ثم تجمدت إيجاراتها منذ حوالي نصف قرن، فحسب تعداد 2006 تشكل الأسر التي تدفع إيجارات أقل من 100جنيه حوالي 74%، فضلا عن حوالي 14% أخري تدفع إيجارات غير محددة (تصنف غير مبين) . ولما كانت تلك الإيجارات المجمدة هي التي تشكل الوعاء الضريبي، لهذا يتبين لنا السبب الحاسم في هزال الضريبة العقارية في مصر. فحسب بيانات وزارة المالية وصلت ضرائب المباني في 2007/2008 حوالي 231 مليون جنيه فقط ، لا تتجاوز نسبتها 0.3% من حصيلة الضرائب، 0.1 من إجمالي الإيرادات، وللمقارنة بلغت الضرائب العقارية في الثلاثينيات 30% من الإيرادات العامة . وهذه من المفترض أن ينفق منها علي ثروة عقارية من المباني السكنية تقدر بأقل قليلا من 3 تريليون جنيه (باعتبار أن متوسط قيمة الوحدة 100 ألف جنيه وإجمالي الوحدات السكنية 28 مليون وحدة). وفي المقابل 
وهكذا فإن الظروف التي سادها نظام الإيجار، والتي نشأ فيها مبدأ إعفاء المساكن الخاصة الملك من الضريبة لم يعد له وجود الآن، وحل محله وضع جديد تماما تدفع الضرورة الاقتصادية فيه إلي إنهاء المبدأ المذكور، من أجل الإنفاق علي البنية الأساسية التي تخدمها والتي بدونها يستحيل استخدامها في غرض السكني، فهي ملحق لها أو حتى امتداد مباشر لها. 
وإذا كانت الوجهة الرئيسية لقانون الضرائب العقارية الجديد تنصب علي إخضاع الوحدات السكنية المملوكة لشاغلها للضريبة العقارية، وعلي الرغم من أنه بذلك جاء تصحيحا لوضع شاذ، إلا أنه جاء أيضا منافيا لمبدأ العدالة الضريبة، وذلك علي نقيض زعمه تماما. كما أنه يحتاج إلي دراسة معمقة لدستورية القانون الذي يدفع البعض بعدم دستوريته ويستندون في ذلك علي سابقة مشابهة، حينما حكمت المحكمة الدستورية بعدم دستورية فرض الضريبة علي أرض فضاء لا تدر دخلا.

(2)
الحد الوهمي للإعفاء الضريبي والعدالة الضريبية المقلوبة

هناك زاويتان أساسيتين في الأساس المقلوب للعدالة الضريبية للقانون الجديد: تتعلق الأولي بحد الإعفاء الضريبي، وتتعلق الثانية بإلغاء مبدأ الضريبة التصاعدية. 
حد الإعفاء الضريبي: ثمة عنصران يجعلان من حد الإعفاء حدا وهميا:
أولهما أن القانون ثبت حد الإعفاء (للعقارات التي تقل قيمتها السوقية عن نصف مليون، أو بالضبط 476.2 ألف جنيه، وهي القيمة السوقية للعقار التي تنتهي بعد خطوات حسابية معينة (أشبه ما تكون بحسبة بيرما) إلي أن قيمتة الإيجارية المحسوبة كوعاء ضريبي تبلغ 6000 جنيه في السنة والتي تمثل الحد الدقيق للإعفاء)، لكنه في نفس الوقت يقرر إعادة تقدير قيمة العقار الذي سيجري ربط الضريبة علي أساسه، أو بعبارة أخري حرك ربط الضريبة وفقا لتحرك القيمة السوقية للوحدات السكنية. ويعني هذا أن معظم الوحدات السكنية التي تتحرك قيمتها السوقية سوف تتجاوز بالتدريج حد الإعفاء ومن ثم تخضع الضريبة إن عاجلا أو آجلا. ويضع القانون حدا أقصي 30% لزيادة قيمة العقار كل 5 سنوات. ومعني ذلك أن حد الإعفاء المذكور ستتجاوزه الشقة التي تقدر قيمتها الآن بـ 385 ألف جنيه، ثم تلحق بها بعد 10 سنوات الشقة التي تقدر قيمتها الآن بـ 295 ألف، ثم الشقة التي تقدر قيمتها 225 بعد 15 سنة، بل أن الشقق التي تباع الآن لمن يفترض أنهم فقراء ضمن مشروع مبارك للإسكان والتي تبلغ مساحتها 63 متر وتبلغ قيمتها ما بين 120 – 135 ألف جنيه ستتجاوز حد الإعفاء الضريبي بعد 25 سنة. بعبارة موجزة أن مساكن أفقر فقراء مصر ستخضع إن عاجلا أو آجلا للضريبة العقارية.
وكل هذا يعني أن فزع جماهير الشعب من تقديم الإقرارات كان مبررا تماما، ذلك أننا إزاء حد إعفاء وهمي تماما، فقد أدرك الناس بحسهم السليم تلك الخدعة ، واعتبروا أن تقديمهم إقرارا ضريبيا سيعني إخضاعهم للضريبة إن عاجلا أو آجلا، ولم يصدقوا زعم الحكومة أن أكثر من 90% من العقارات لن تخضع للضريبة، وأن هذا الإقرار لا يعني سوي جمع قاعدة بيانات لأغراض إحصائية بحتة.
فالعدالة الضريبية تقتضي أن يكون حد الإعفاء حدا نهائيا، فإما أن يتحرك حد الإعفاء مثلما تتحرك قيمة العقارات، أو يجري تثبيت حد الإعفاء، ولكن ينبغي اعتباره من الآن حدا فاصلا نهائيا، بمعني أن من سيعفي اليوم سيظل يتمتع بالإعفاء في المستقبل بصفة نهائية. وأن إعادة تقدير العقارات ينسحب فقط علي العقارات التي تعلو الآن عن حد الإعفاء. فالفقراء اليوم لن يصبحوا أغنياء لمجرد ارتفاع سعر وحداتهم السكنية بفعل التضخم، التي لا تمثل سوي قيمة افتراضية، ولا تمثل لهم رأسمالا من أي نوع، وليس مطروحا بيعها لتحويلها إلي ثروة نقدية، وإنما هي مجرد قيمة استعمالية ليس هناك بديل عنها سوي أن يكونوا بلا مأوي.
ثانيا: ومن إبداعات القانون أنه ليس إعفاءا للفقراء فقط وإنما يمثل إعفاءا للأغنياء أيضا، أي أنه بمعني أدق يمثل نسبة خصم للجميع مهما كانت قيمة العقار الذي يملكه، ومن ثم فهو لن يدفع ضرائب إلا علي ما يزيد عن حد الإعفاء، فالعقار الذي تبلغ قيمته السوقية نصف مليون سيحسب وعائه الضريبي بـ 300 جنيه فقط (بعد خصم حد الإعفاء وهو 6000 كوعاء ضريبي، يستحق عنها 600 جنيه كضريبة سنوية)، وعلي ذلك تكون الضريبة المستحقة 30 جنيه سنويا، وذلك بدلا من تكون الضريبة المستحقة 630 جنيه سنويا. وكذلك من يملك عقار قيمته السوقية مليون سيدفع 660 جنيه سنويا بدلا 1260 جنيه، وهكذا الخ..

توحيد الضريبة بدلا من الضريبة التصاعدية:
بدلا من الضريبة التصاعدية في القانون القديم 56 لسنة 1954 وتعديلاته والتي تصاعدت بالضريبة من 10 إلي 40% كحد أقصي، فرض القانون الجديد سعر موحد قدره 10% من قيمة الإيجارات المحتسبة كوعاء ضريبي للعقار. ويمثل ذلك تحيزا واضحا للأثرياء وهو في نفس الوقت يمثل دافعا لنقل عبئ الضريبة إلي عاتق الطبقات الفقيرة. ونشرت الوزارة كشفا ملحقا بالقانون لمقارنة العبء الضريبي المقدر علي العقارات وفق القانونين القديم والجديد. وهذه هي بعض الأمثلة: قدرت الضريبة السنوية علي قصر تبلغ قيمته السوقية 15 مليون جنيه وفق القانون القديم 86 ألف جنيه، خفضت إلي 18 ألف فقط، وآخر قيمته السوقية 13 مليون يستحق ضريبة 75 ألف جنيه، خفضت إلي 16ألف فقط ، وهكذا وصولا إلي شقة قيمتها السوقية مليون جنيه تستحق 6 آلاف جنيه خفضت إلي 660 جنيه فقط (الأرقام مقربة).
وليست الضريبة التصاعدية إجراءا اشتراكيا بأي حال، فهي تفترض سلفا التفاوت الواسع في الدخول والسكن الخ، أي مجتمعا رأسماليا، وإنما هي إجراء إصلاحي لا أكثر، علما بأن خدمات الدولة ومن ضمنها البنية الأساسية تخدم الرأسماليين بأكثر مما تخدم الطبقات الفقيرة كونها تخدم نشاطهم التجاري والصناعي وليس مجرد نواحي الاستهلاك الشخصي، فضلا عن أن الطبقات الفقيرة هي التي يقع عليها العبء الأكبر من الضرائب غير المباشرة (الضرائب الجمركية، وضرائب الاستهلاك أو ضريبة المبيعات). وتطبق كل البلدان الرأسمالية المتقدمة الضرائب التصاعدية وقد استمر نفس النهج حتى بعد التحول عن سياسة دولة الرفاه الإصلاحية وتبني السياسة الاقتصادية الليبرالية الجديدة، فلا تزال تطبق الضريبة التصاعدية علي الدخول الرأسمالية للأفراد والشركات في كل البلدان الرأسمالية المتقدمة تقريبا، ويصل الحد الأقصى للضريبة علي دخول الأفراد في أمريكا إلي 35%، وفي بريطانيا 40%، وفي الدانيمارك 60%، 52% في هولندا، 43% في إيطاليا وألمانيا الخ.
ويشكل قانون الضرائب العقارية من هذه الناحية جزءا من حزمة من الإصلاحات الضريبية والتي أطلق عليها ثورة ضريبية تستهدف تحديث النظام الضريبي، ومصطلح التحديث يأتي هنا لإضفاء صفة التطور العصري، من أجل إخفاء التحيز الاجتماعي ضد الفقراء من قبل حكومة رجال الأعمال. وقد بدأت تلك الثورة الضريبية بقانون الضرائب علي الدخل (رقم 91 لسنة 2005) الذي تقرر بموجبه تخفيض الحد الأقصي لسعر الضريبة من 40% إلي 20%، ثم التخفيضات الجمركية المتلاحقة من أجل فتح السوق المصري للبضائع الأجنبية، التي لم تستهدف ترخيص السلع للمستهلك وإنما فتح السوق المحلي للسلع المستوردة وإنهاء الحماية للسوق المحلي، الأمر الذي اتبع بفرض ضريبة المبيعات لتعوض التخفيضات الجمركية، ولكن مع فرضها في نفس الوقت علي السلع المحلية التي لم تعد تتمتع في هذه الحالة بالحماية التي كانت تتمتع بها، وكلاهما (الجمارك والمبيعات) يقع عبئها الرئيسي علي الطبقات الشعبية الفقيرة . 
وقد جري الترويج للتخفيضات التي أدخلها قانون الضرائب علي الدخل بأنها تستهدف احتفاظ المجتمع (المقصود كبار الرأسماليين) بأكبر قدر من الفائض بدلا من تعبئته في يد الدولة من أجل توجيهه نحو الاستثمار والتنمية، ولكن الخطاب الدعائي شيء والواقع شيء آخر، ذلك أنه ليست هناك أية ضمانة لتحقق ذلك، حيث الأكثر احتمالا أن يتوجه الفائض، علي العكس، إلي الاستهلاك الترفي السفيه بدلا من الاستثمار، وهو ما يحدث بالفعل أمام أعيننا جهارا نهارا، وتتناقل وسائل الإعلام كل يوم قصة صادمة من قصص الإنفاق السفيه علي المحظيات وما أشبه. ومع ذلك إذا كانت هناك مساحة للادعاء بدوافع تنموية لتخفيض الحد الأقصى لسعر الضريبة في حالة قانون الضريبة علي الدخل، فإن مثل تلك المساحة معدومة تماما في حالة قانون الضرائب العقارية، حيث أن تخفيض الحد الأقصى للضريبة (أو بالأحرى توحيدها في سعر واحد لمساكن الفقراء وقصور الأغنياء)، هو تشجيع مباشر علي الاستمرار في اقتناء المزيد من القصور والفيلات. وهذا الجانب المتحيز للأغنياء جري طمسه حتى من المعارضة التي استغرقت في معارضة إجمالية للقانون دون تمييز وكشف التحيزات الاجتماعية للقانون.

(3)
الضريبة العقارية وثلاث أحكام دستورية
من وجهة نظر الاقتصاد السياسي

طعن العديد من الخبراء وفقهاء القانون الدستوري وأعضاء مجلس الشعب، علي رأسهم النائب المستقل البارز علاء عبد المنعم ، في دستورية القانون الجديد للضريبة العقارية، الذي كما سبق القول، استحدث فرض الضريبة العقارية علي المسكن الخاص المملوك لشاغله، والتي كانت حتى صدوره مقصورة علي المباني السكنية المؤجرة، واستندوا في ذلك بحكم للمحكمة الدستورية العليا في 19 يونيو 1993، بشأن عدم دستورية فرض الضريبة علي الأرض الفضاء، باعتبار أنها لا تدر إيرادا يستوجب فرض الضريبة العقارية. وهم يرون أن هذا الحكم الذي وإن كان لم يتعرض لمثل تلك الحالة إلا أنه يمكن القياس عليه انطلاقا من المبدأ الدستوري الذي يمكن استخلاصه من ذلك الحكم، المتمثل في أن الضريبة لا تفرض علي أصل رأس المال، وإنما علي ما يغله من دخل. 
قبل كل شيء لابد من الإشارة إلي أن المحكمة الدستورية لم تصدر حكما واحدا، وإنما لدينا ثلاث أحكام لها صله بقضيتنا محل الجدل، فهناك حكمين آخرين إضافة حكم الأرض الفضاء المشار إليه، وهما يدوران حول غياب الإيراد الذي يستوجب الضريبة، مثلها مثل قضية الأرض الفضاء. ومع ذلك جاء الحكمين مخالفين له:
- الأول: حكم (10 مارس 2002) يرفض الطعن في دستورية تحصيل الضريبة من العقارات المبنية المشغولة بغير عوض (أي بدون أجرة)، ويرفض تطبيق حكم المحكمة الدستورية الأرض الفضاء عليه. وربما هذا الحكم هو الذي يعتبره الدكتور فتحي سرور تعزيزا لدستورية قانون الضريبة العقارية الجديد. 
- وحكم آخر في 2 ديسمبر 2000، يرفض الطعن في دستورية نص المادة 14 من القانون 49 لسنة 1977 التي ألزمت المستأجر بدفع الضريبة العقارية بدلا من المالك، الذي هو المكلف الأصلي بأدائها باعتباره المستفيد من إيراد العقار. 
ولحسن الحظ تتوافر لدينا نصوص الأحكام الثلاث (حصلنا عليها من موقع المحكمة الدستورية العليا)، الأمر الذي يتيح لنا مناقشة غنية، ولكننا سنناقشها أساسا من وجهة نظر الاقتصاد السياسي، ولن نتعرض للقضايا القانونية إلا بقدر ما يستوجبه تحليلنا الاقتصادي، آملين أن تفيد المتخصصين من فقهاء القانون في مناقشة القضية.
1- عدم دستورية فرض الضريبة علي الأرض الفضاء 
لهذه المشكلة قصة يحسن أن نقف عندها أولا، حتى نفهمها بوضوح، فوفقا لقانون الضرائب العقارية القديم 56 لسنة 1954، هناك نوعين من الأرض الفضاء، أرض مستغلة أو مستعملة لأي غرض من الأغراض، وهذه اعتبرت في حكم العقارات المبنية، ومن ثم أخضعت للضريبة، والنوع الآخر هي الأرض الفضاء غير المستغلة، وهذه أعفيت من الضريبة العقارية، حتى فكرت الدولة في 1976 في إنشاء صندوق لتمويل الإسكان الاقتصادي بالقانون 107 لسنة 1976، بحثت له عن تمويل كانت أحد مصادره فرض ضريبة علي الأرض الفضاء "غير المستغلة أو غير المستعملة"، والتي ربما بدأت تشتعل أسعارها، ومن ثم بدأ الاستثمار فيها فيما يسمي "تسقيع" الأراضي، ولكن يبدو أن تلك الظاهرة لم تكن محل نظر المحكمة الدستورية التي أصدرت حكمها في 19 يونيو 1993. 
والمسألة الجوهرية في ذلك الحكم تتمثل في أن الأرض الفضاء غير المستغلة لا تدر دخلا، ومن ثم ستقع الضريبة علي رأس المال ذاته، مما يؤدي إلي زواله، حيث " ... أنه لا يجوز أن تفرض الضريبة ويحدد وعاؤها بما يؤدي إلي زوال رأس المال المفروضة عليه كلية أو الانتقاص منه بدرجة جسيمة. ومن أجل ذلك كان الدخل – باعتباره من طبيعة متجددة ودورية – هو الذي يشكل – علي اختلاف مصادره – الوعاء الأساسي الرئيسي للضريبة ... أما فرض ضريبة علي رأس مال لا يغل دخلا ... فإنه ينطوي علي عدوان علي الملكية بالمخالفة لنص المادة 34 من الدستور، كما يناقض مفهوم العدالة الاجتماعية الذي نصت المادة 38 من الدستور علي قيام النظام الضريبي علي أساسه وهو ما يوجب القضاء بعدم دستورية النصين المطعون فيهما" 
ومن الواضح أن المحكمة انطلقت من مفهوم نظري للأرض الفضاء غير المستعملة، بأنها أرض عديمة النفع بحكم طبيعتها، أي لا ينتفع بها ولا تستعمل في أي غرض اقتصادي (إنتاجي أو خدمي) ومن ثم فهي لا تغل دخلا، ومن ثم فإن إخضاعه للضريبة سيكون اقتطاعا من رأس المال مما يؤدي إلي زواله أو الانتقاص منه بصورة جسيمة.
ومع ذلك فإن مفهوم الأرض الفضاء غير المستغلة يحتاج إلي وقفة للتأمل والوضوح، فهي بذاتها ذات وضع متناقض بطبيعتها، أو لها وجهين متناقضين: الوجه الأول يرتبط بمجال الإنتاج، حيث أنها لا تدر دخلا طالما لم تستخدم كوسيلة لنشاط اقتصادي من أي نوع (مخزن، جراش الخ) والذي من شأنه أن يولد دخلا بصورة دورية ومتجددة، أما الوجه الأخر، فيرتبط بمجال التداول، فهي باعتبارها سلعة تباع وتشتري قد يرتفع أو يهبط سعرها، ومن ثم يمكن أن تكون مصدرا للأرباح أو الخسائر، ومن ثم يمكن أن تكون من هذه الناحية مولدة للدخل، ويمكن أن يستمر ذلك الدخل بصورة متواصلة شرط أن تتخذ أسعارها اتجاها صعوديا غالبا، ولكنه لن يتحقق إلا مرة واحدة في حالة التصرف فيها بالبيع. وهذا الوجه الآخر لم تأخذه المحكمة في عين الاعتبار، وهو ما يتطلب الانتقال من إطار التحليل القانوني إلي إطار التاريخ الاقتصادي والتحليل الاقتصادي الاجتماعي. 
ففي ظل الظروف الاقتصادية السائدة في بداية الخمسينيات حينما صدر القانون القديم في 1954(وبالتأكيد قبلها أيضا) كان مستوي أسعار أراض البناء ثابتا نسبيا، وربما كان يصعد أحيانا ويهبط أحيانا أخري ولكن دون تحولات دراماتيكية كبري، بحيث لم تكن مصدرا لتوليد الدخل يعول عليه. ولهذا السبب أعفي القانون المذكور الأرض الفضاء غير المستغلة من الضريبة. ومن المرجح أن هذا المفهوم هو الذي أسست عليه المحكمة الدستورية العليا حكمها، ولهذا السبب شدد نص الحكم في البداية بصفة خاصة علي توصيف القانون 56 لسنة 1954 للأرض الفضاء غير المستغلة بأنها لا تدر دخلا. 
ولكن الظروف التي نشأ فيها هذا المفهوم للأرض الفضاء التي لا تدر دخلا ، لم تعد موجودة حيث شهدت ارتفاعا جنونيا ومتواصلا في الأسعار بدءا من النصف الثاني من السبعينيات من القرن الماضي وحتى الآن، لنشهد ظاهرة جديدة تماما يعرفها الكافة تحولت معها الأرض الفضاء غير المستغلة من أرض لا تدر دخلا إلي واحد من أهم مجالات الاستثمار وتوليد الدخل، وأطلق عليها المصريون ذلك المصطلح العبقري "تسقيع" الأراضي، أي تركها لفترات طويلة لبرودة العراء دون ممارسة أي نشاط اقتصادي عليها حتي "تسقع"، لكن سعرها سيرتفع دون جهد، لتأتي بدخل يكون غالبا أضعاف فائدة البنوك ويفوق بشكل هائل معدل التضخم، وامتدت هذه الظاهرة إلي الوحدات السكنية المغلقة والخالية. وفي هذه الحالة لم يعد فرض الضريبة علي تلك الأراضي عدوانا علي الملكية يؤدي إلي زوال رأس المال، بل لقد أصبحت تلك الملكية عدوانا علي المجتمع، حيث ساهمت في عجز الملايين من الحصول علي مسكن.

ومن ناحية أخري إذا كان القانون المطعون في مواده بفرضه الضريبة علي الأرض الفضاء غير المستغلة ينطوي علي أفضلية التنبه لظاهرة "تسقيع" الأراضي، إلا أنه فرض تلك الضريبة علي نحو معيب، حيث أنه، كما أشار حكم المحكمة الدستورية، فرض الضريبة علي "القيمة الأصلية" وكذلك علي زيادة حددها القانون بصورة تحكمية (أي جزافية) تقدر بـ 7% سنويا وذلك "بغض النظر عن مساحتها أو موقعها أو صقعها"، فتؤدي بالتالي إلي شبهة تآكل رأس المال أو الانتقاص منه بشكل جسيم. وكان من الأوفق أن تقتصر الضريبة علي نقل الملكية سواء بالبيع كأرض فضاء أو ضمن المباني السكنية التمليك، وفي هذه الحالة كان يجب أن تكون ثقيلة وتكون أقرب إلي مصادرة الزيادة الحقيقية (أي بعد حساب عامل التضخم) الناجمة من "التسقيع". وهذا في الحقيقة أمر ضروري وملح الآن، أكثر من أي وقت مضي، ليس لمجرد إيجاد مصادر لتمويل مشروعات ذات بعد اجتماعي، وإنما أساسا لمواجهة المضاربة علي الأراضي ونهب أراض الدولة. 
ومع ذلك، بغض النظر عن تلك التحولات التي جعلت الأرض الفضاء غير المستغلة تدر دخلا، وأن الأرض ظلت كما كانت عليه في زمن صدور القانون 56 لسنة 1954 فهل حقا يمكن أن ينطبق الحكم المشار إليه علي السكن الخاص الملك، باعتبار أن كليهما لا يدر دخلا؟. الحقيقة إن هناك فارقا حاسما بين بينهما، فإذا كان كليهما لا يغل دخلا، إلا أن الأولي عديمة النفع لا يمكن لأحد أن يستأجرها وهي علي ما هي عليه من عطالة بينما الثانية تحقق منفعة عظيمة تلبي حاجة ماسة باعتبارها مسكن الأسرة، ومنفعتها هذه قابلة للتأجير ومن ثم توليد دخل احتمالي، أو دخل حكمي وفق حكم المحكمة الدستورية الذي سيلي حالا. ومن ثم فمن بالغ الخطأ الظن بأن حكم المحكمة الدستورية الخاص بالأرض الفضاء "ينطبق في معناه ومبتغاه انطباقا لا يقبل التجزئة" علي مواد قانون الضريبة العقارية الجديد، وذلك وفق رأي النائب علاء عبد المنعم . 
وهذا ينقلنا إلي حكم آخر للمحكمة الدستورية الذي يقدم تناولا مختلفا يمكن أن يعزز دستورية قانون الضريبة العقارية الجديدة.
2 – دستورية الضريبة علي العقارات المبنية المشغولة بدون عوض 
أصدرت المحكمة الدستورية هذا الحكم في النزاع حول المادة الأولي من القانون 56 لسنة 1954، التي تقضي بفرض ضريبة علي العقارات المشغولة بدون عوض (أي بدون أجرة). وتبدو هذه الضريبة مشابهة في حكمها للضريبة علي الأرض الفضاء غير المستعملة، حيث أن كلاهما من الناحية الظاهرية لا يدر دخلا. وبالفعل طلب الطاعن تطبيق السابقة الدستورية بشأن الأرض الفضاء علي العقارات المشغولة بدون عوض، بنفس المعني ونفس الصياغات تقريبا. 
لكن المحكمة الدستورية رفضت ذلك الادعاء تماما وقالت أن "الاستشهاد في ذلك بقضاء المحكمة الدستورية العليا في شأن الضريبة علي الأرض الفضاء، فإنه مردود عليه بأن الأرض الفضاء هي رأسمال خالص لا يدر دخلا بحكم طبيعته وطالما بقي بحالته من عدم الاستغلال، ومن ثم فإن فرض الضريبة عليها إنما يرد علي رأس المال ذاته، وليس علي ما يدره من دخل، في حين أن العقارات المبنية المشغولة قد أعدت لأن تدر دخلا بحكم طبيعتها" ثم يواصل الحكم قائلا أن "المغايرة بين حالة الأرض الفضاء وحالة العقار المشغول تتأتي من أن الأولي لا تدر ثمة دخل يمكن أن ترد عليه الضريبة، أما الثانية فهي مصدر لدخل حقيقي حين يشغل العقار بعوض، ودخل حكمي حين يكون شغله بغير عوض، إذ يرتد انعدام العوض في الحالة الأخيرة إلي حرية صاحب حق العوض في استخدام مصدر دخله، وهو اختيار ليس من شأنه تغيير طبيعة المال ذاته، وما أعد له من أن يكون مصدرا لإنتاج دخل، سواء تحقق هذا الدخل فعلا أو حكما"
الجديد في هذا الحكم أنه يميز بين الدخل الفعلي وبين الدخل الحكمي، فعلي الرغم من أن العقارات المشغولة بغير عوض لا تدر دخلا فعليا، إلا أنها معدة لتوليد أو إنتاج الدخل (أي تملك منفعة محددة) ولكن صاحبها تنازل عنه بحرية، ومن ثم اعتبرت المحكمة أنه يولد دخلا حكميا. ويمكن القول أن هذا الحكم ينطبق علي القانون الجديد للضريبة العقارية علي النقيض من حكم الأرض الفضاء. فهذه الأخيرة لا تملك مقومات توليد الدخل، أو ليس لها منفعة (بغض النظر عن ظاهرة التسقيع التي لا تنتج دخلا ناجما من نشاط اقتصادي ولكن من مجرد الاحتكار والمضاربة)، علي حين أن العقارات المبنية معدة بالفعل لتوليد الدخل (أو تملك منفعة)، ليكون بذلك حال العقارات المشغولة بغير عوض كحال المسكن المملوك لحائزه، وكذلك الوحدات السكنية الخالية أو المغلقة. فالمسكن الخاص الملك إذا لم يكن يولد دخلا فعليا، فهو يولد دخلا حكميا (أو افتراضيا إذا شئنا تقريب الأمر لغير المختصين بالقانون) يساوي ما كان يمكن أن يحصل عليه من تأجيره، أو مقدار ما وفره علي مالكه لو أنه استأجر مسكنا خاصا. وكذلك الحال مع الوحدات السكنية الخالية والمغلقة فهي بدورها معدة لتوليد الدخل، ولكن بسبب النزوع الاحتكاري لملاكها والمضاربة عليها من أجل رفع أسعارها، اختار ملاكها عدم تأجيرها أو بيعها، ومن ثم لا تدر دخلا فعليا، وإنما تولد دخلا حكميا.
بعبارة موجزة إن هذا الحكم يعزز القائلين بدستورية قانون الضرائب العقارية. 
3 - دستورية إلزام المستأجر بدفع الضريبة العقارية 
صدر هذا الحكم بشأن الدعوى بعدم دستورية نص المادة 14 من القانون 49 لسنة 1977في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر. وذلك لمناقضته لمقومات الضريبة ووجوب قيامها علي العدالة الاجتماعية، تأسيسا علي أن الأصل هو التزام المالك بالضريبة العقارية باعتباره المستفيد من إيراد العقار، الذي يصلح – دون غيره – لأن يكون وعاء لتلك الضريبة ..."
ولكن المحكمة ردت علي ذلك "بأنه وإن كان الأصل أن الدخل باعتباره من طبيعة متجددة ودورية هو الذي يشكل ... الوعاء الأساسي للضرائب ... إلا أن هذا الأصل وإن كان يصدق – بصفة أساسية – في ظل حرية التعاقد ... فإن الأمر يختلف حين يتدخل المشرع لتنظيم العلاقة الإيجارية ... تنظيما مؤداه فرض أجرة ... لا يجوز للمالك تجاوزها، بافتراض أنها تكفل له ربحا صافيا منسوبا إلي مجوع التكاليف الرأسمالية وما يلحق بها من ضرائب عقارية؛ ومن ثم كان مما يتفق مع العدالة إلزام المستأجر بهذا العنصر من عناصر التكلفة الرأسمالية للأماكن المؤجرة لإعادة التوازن إلي العلاقة بين المؤجر والمستأجر .." . وانتهت المحكمة إلي دستورية إلزام المستأجر (لغير غرض السكني – كانت الدعوى خاصة بعيادة طبيب) بدفع الضريبة العقارية.
وبغض النظر عن ما يشوب هذا الحكم من ميول أيديولوجية معينة حول حرية التعاقد والخضوع لاعتبارات العرض والطلب الخ إلا أن المحكمة بنت حكمها علي الظروف الاقتصادية التي أحاطت بالعلاقة بين المالك والمستأجر، لتلزم المستأجر(الذي لا يملك رأس مال ولا يستفيد من دخل العقار) بدفع الضريبة علي نقيض التقيد الحرفي بوجوب أن تفرض علي الدخل علي الرغم من أن دخل العين المؤجرة، تخص الطرف الآخر. وقياسا علي ذلك فإن الظروف الاقتصادية الناشئة من التحول من نظام الإيجار إلي نظام التمليك يجب أن تنهي إعفاء السكن الخاص المملوك من الضريبة، لأنه بدونها يستحيل تمويل البنية الأساسية التي تخدم قطاع الإسكان بأسره. بعبارة موجزة إن إعفاء المسكن الخاص المملوك من الضريبة لا يمكن أن يتحول في حد ذاته إلي حق دستوري بغض النظر عن الظروف العامة التي تحيط به.
(4)
إسكان التمليك:
ثروات فلكية وأزمة إسكان شاملة وتبديد لمدخرات المجتمع
ما كان من الضروري أن نتناول قضية التحول إلي السكن التمليك، التي شكلت محور تلك الدراسة، دون دراستها هي نفسها وليس فقط دراسة إلزامها بدفع الضرائب. وهذا السياق الأوسع كان من الأوفق منهجيا أن يكون تمهيدا للدراسة، ولكننا اخترنا أن يكون خاتمة لها حتى تأخذ القضية الأضيق محلها من التركيز. 
علي أية حال، لا تعتبر أزمة حصيلة الضرائب العقارية التي خلقها هذا التحول سوي نتاج ثانوي بالقياس إلي نتائجه الاقتصادية الاجتماعية علي صعيد المجتمع المصري بأسره. فقد أدي نظام السكن بالتمليك إلي عجز الطبقات الفقيرة وجانب من الفئات الوسطي عن الحصول علي سكن ملائم، وإضرار الفئات الأشد فقرا إلي اللجوء للمناطق العشوائية والمقابر الخ ويقف ذلك في تناقض صارخ مع ذلك الكم الهائل من الشقق الفاخرة والفيلات والقصور والتي لا تستخدم سوي في فترات محدودة ومتقطعة، فضلا عن المخزون السلعي الهائل من الوحدات السكنية الخالية أو المغلقة، لنصبح إزاء أحد القنوات الرئيسية لتبديد الثروة القومية ومدخرات المصريين التي كان يمكن، بل كان ينبغي، توجيهها نحو استثمارات منتجة في قطاعات ذات أولوية من وجهة نظر تطوير الاقتصاد القومي. ولكن كما هو العادة فإن مصائب قوم عند قوم فوائد، حيث شكلت الاستثمار العقاري، سواء في المباني السكنية أو الأرض الفضاء مصدرا للتراكم الأولي للثروة والمال لقلة من الرأسماليين، تلك التي لا تصب في الاستثمار الرأسمالي لاسيما الصناعي، وإنما في استشراء الميول الاستهلاكية. 
وحتى نفهم أزمة الإسكان الراهنة بشكل أوضح، ينبغي أن نتوقف بإيجاز عند تاريخ مشكلة السكن في مصر في علاقتها بتطور العلاقات الاجتماعية ووتائر التطور الحضري التي ترتبط بها. فحتى الخمسينيات كانت العلاقات السابقة علي الرأسمالية تتفكك ببطء نسبي، ومن ثم كان سكان الحضر ينمون ببطء نسبي أيضا (بنسبة 3.4% في الفترة من 1927 إلي 1947)، ومن ثم كان نمو الطلب محدودا علي الإسكان الحضري، وكان نمو العرض يتوازن أو يزيد قليلا، لهذا شهدنا في تلك الفترة وحتى بداية الخمسينيات لافتة "شقة للإيجار" الشهيرة. وفي الفترة الناصرية، مع التفكك السريع للعلاقات السابقة للرأسمالية بفعل الإصلاح الزراعي، ومع تسارع حركة التصنيع زادت معدلات نمو سكان الحضر (5.2% في الفترة من 1947 – 1976)، ولهذا اشتد الطلب علي المساكن، ولكن الدولة تدخلت بقوة بأسلوبين: الأول توفير الدولة مباشرة المساكن الاقتصادية بأسعار رخيصة، والثاني ضبط الأسعار من خلال تخفيض ثم تحديد الإيجارات في القطاع الخاص، وفي نفس الوقت وفرت له مواد البناء (الأسمنت وحديد التسليح)، وحددت أسعارها ولم تتركها لتقلبات العرض والطلب (وإلي جانبها وجدت السوق السوداء بأسعار تفوق الأسعار الحكومية). وفي تلك الفترة وجدت أشكال من السوق السوداء في المباني السكنية، أشهرها خلو الرجل، ولكن هذه الأزمة كانت بسب المعدلات السريعة للنمو الحضري أكثر من كونها بسبب إعراض القطاع الخاص عن الاستثمار نتيجة للتدخل في تحديد الإيجارات. ومع ذلك فقد كان أي مواطن يستطيع أن يدخر من جزءا من مرتبه لعدد من السنوات يستطيع أن يحصل به علي شقة وأن يتزوج وبدعم محدود (من خلال الأسرة أو من خلال الاشتراك في جمعيات "ادخارية" وما أشبه) يستطيع أن يؤثث شقته بالتعاون مع زوجته العاملة ..الخ. 
أما منذ الانفتاح الاقتصادي في أعقاب حرب أكتوبر 1973 وحتى الآن فقد شهدنا تفاقم أزمة السكن بصورة غير مسبوقة. من ناحية بسبب تخلي الدولة تدريجيا عن توفير المساكن الاقتصادية، فضلا عن رفع يدها بشكل متزايد عن ضبط الأسعار ونمط حيازة السكن. وبدأت شقق الإيجار تخلي الطريق تدريجيا للشقق التمليك. ولما كان نظام التمليك يتطلب قوة شرائية، لهذا لم يشق طريقه إلا بعد هجرة العاملين إلي بلدان الخليج النفطية، التي بدورها أشعلت الطلب وأشعلت الأسعار: أسعار أراض البناء، أسعار مواد البناء وأسعار المباني السكنية، وأجور الحرفيين العاملين بها الخ. وقد جري ذلك التحول دون ضوابط أو قيود مما أدي إلي إطلاق قوي الاحتكار في القطاع السكني من عقالها، التي تدفع الأسعار إلي أعلي بشكل متواصل دون أن تعرف هبوطا في الأسعار مهما تعاظم المخزون السلعي من المباني السكنية، بل لقد أصبح ذلك هدفا قصديا (أو عمديا) لنشهد ظاهرة "تسقيع" المباني السكنية في صورة مخزون سلعي هائل من الشقق الخالية والمغلقة من أجل خلق "مجاعة مفتعلة" من الطلب علي المساكن"، تمكن الاحتكاريين من فرض أسعار احتكارية شاهقة الارتفاع للمساكن، وشمل هذا الاحتكار، أراض البناء ومواد البناء وبشكل خاص حديد التسليح والأسمنت، تلك التي كان يستحيل أن تفرض أسعارا احتكارية فلكية دون تلك المجاعة المفتعلة للطلب علي المساكن.
إن رقم المخزون السلعي من المباني السكنية يستحق التأمل والتفكير، فكما سبق القول وصل عدد الوحدات السكنية المغلقة حوالي 2 مليون، والشقق السكنية الخالية 5.9 مليون، أي أن الإجمالي المخزون يصل إلي حوالي 7.9 مليون وحدة سكنية من إجمالي حوالي 27.9 مليون وحدة سكنية في مصر بأسرها، أي بنسبة 28.3%، وإذا علمنا أن الطلب السنوي علي الشقق السكنية يبلغ حوالي 500 – 600 ألف، فمعني ذلك أن هذا المخزون يكفي 13 – 16 سنة. وكان من شأن هذا المخزون الهائل أن يؤدي إلي انهيار شامل وحاد للأسعار وفقا للمنطق الجوهري لقانون العرض والطلب، ولكنه لم يؤد إلي ذلك مطلقا، وإنما علي العكس واصلت الأسعار ارتفاعها. 
فما هو السبب، أو بالأحرى السر وراء ذلك؟ 
من المؤكد أن المخزون يعود إلي أن الطلب المباشر الفعال (أي الذي يملك قوة شرائية) هو أقل بشكل هائل من العرض. ولكن الاحتكاريون أو الذين "يسقعون" المباني العقارية يراهنون علي الطلب الاحتمالي (أي في المستقبل) باعتبار أن المصريون يستمرون في التزايد السكاني وفي الكفاح من أجل العمل في الخارج وتكوين مدخرات تمكنهم من شراء شقة. وقد يصلح ذلك كتفسير جزئي، ولكن فقط في تشابكه مع عامل آخر أكثر أهمية، وهو نظام تمويل المباني السكنية التمليك، وهو نظام خاص جدا وجديد تماما لم تعرفه مصر من قبل.
في الحقيقة إن خصوصية نظام تمويل المساكن التمليك في مصر تمثل المسألة المركزية التي تكشف سر قوة الاحتكار العقاري وقدرته علي تعطيل قانون العرض والطلب كليا أو جزئيا، حيث تعمل علي دفع الأسعار إلي أعلي دوما ومقاومة هبوطها مهما ضعف الطلب المباشر أو تراكم المخزون. وهذا النظام التمويلي لم يعد يعتمد علي، مدخرات ملاك العقارات كما كانت الحالة في زمن نظام الإيجار، حيث كان أصحاب الثروات يعتبرون المباني السكنية مخزنا مضمونا وآمنا لثرواتهم ويؤمن لهم دخل من تأجيرها. فمع التحول إلي نظام المساكن التمليك، أصبح إنتاج المباني السكنية صناعة مثلها مثل أي صناعة أخري تنتج سلعا من أجل السوق، أي لا يحتفظ بها وإنما يجري بيعها للمستهلك (أي لمن سيستخدمها سكنا). وفي هذه الصناعة مثل عموم الصناعة كما تطورت في البلدان الرأسمالية المتقدمة، لا تملك الشركات الرأسمالية المنتجة سوي رأس المال الثابت المتمثل أساسا في معدات الإنتاج (وفي حالة الاستثمار العقاري قد تكون الشركة الرأسمالية مجرد وسيط مالي علي حين تملك المعدات شركات المقاولات المنفذة من الباطن) بينما تعتمد علي التمويل المصرفي في تمويل شراء الأرض ومستلزمات الإنتاج من مواد البناء من الأسمنت وحديد التسليح والطوب والدهانات والأخشاب الخ (أي رأس المال العامل). لتأتي بعد ذلك مرحلة تسويق منتجاتها، وبالنظر لطبيعة تلك السلعة المعمرة عالية التكلفة من النادر أن تباع نقدا كأي سلعة أخري، ويحتاج المستهلك إلي شراءها بالتقسيط، وهو بدوره يحتاج إلي تدخل طرف ثالث مثل الدولة أو هيئات تعاونية تدعمها الدولة، وأخيرا ابتدع نظام الرهن العقاري، الذي يمثل ائتمانا استهلاكيا يقع عبئه تماما علي المستهلك، وهذا النظام الأخير يوافق مصالح شركات الاستثمار العقاري، حيث تحصل فورا علي ثمن سلعها لتتمكن من تسديد ائتمان رأس المال العامل وأيضا تحقيق أرباحها. وبطبيعة الحال يؤدي أي خلل في حلقات تلك السلسلة، ولاسيما تسويق الوحدات السكنية للمستهلك، إلي نشوء أزمة، وذلك أنه بسبب تكلفة الإقراض، سواء للمنتج أم للمستهلك يكون ذلك القطاع شديد الحساسية لقوي العرض والطلب، حيث لن يتحمل المستثمر حدوث ركود في مبيعات ما لديه وحدات، وسوف يضطر إلي تخفيض الأسعار عند أي انخفاض في الطلب. كما أن أي إعسار للمستهلك في خدمة دين الرهن العقاري من شأنه أن يؤدي إلي اضطراب مالي للمؤسسات المقرضة الخ وهكذا حدثت الأزمة المالية في الولايات المتحدة لمجرد انخفاض محدود في الطلب علي المساكن الجديدة وارتفاع محدود أيضا في سعر الفائدة، وبدأت الأزمة مع عجز المقترضين بنظام الرهن العقاري ذوي الجدارة الائتمانية المنخفضة عن الدفع، وخلال بضعة شهور انهارت أسعار الوحدات السكنية تماما. 
أما في مصر لا يعتمد تمويل عملية بناء (أو إنتاج) الوحدات السكنية علي القنوات المصرفية إلا بصورة جزئية لاسيما إذا كانت هناك تسهيلات بائتمان رخيص مدعوم من الدولة، أو قروض تعاونية الخ، فالمصدر الرئيسي للتمويل يأتي من المشترين أنفسهم، علي أقساط تبدأ قبل بدء عملية الإنتاج (البناء) ثم تتوازي معها، وعلي هذا النحو تستطيع الشركات "المنتجة" (أو بالأحرى "الوسيط المالي") تغطية تكاليف الإنتاج دون حاجة للاقتراض من البنوك، وذلك حتى لو لم يستطع بيع جزء من الوحدات السكنية، وحتى لو امتدت بعض الأقساط إلي ما بعد اكتمال البناء وتسليم الوحدات السكنية. ويتضح ذلك بصورة أفضل إذا ما أخذنا في الاعتبار التضخم المتنامي لهامش الربح، فكما يؤكد د. ميلاد حنا ، تضخم هامش الربح من 5% في الستينيات إلي حوالي 25% في التسعينيات، ويؤكد الخبراء أنه تضخم الآن إلي نحو 50%. ويصبح الموقف المالي أشد قوة حينما نأخذ في الاعتبار تضخم ثمن الأراضي، التي غالبا ما تحصل عليها شركات الاستثمار العقاري من الدولة بثمن بخس ثم ترتفع بصورة فلكية في سنوات قلائل أو حتى شهور ويجري حساب التكلفة بالأسعار الجديدة وليس الأصلية.
وهكذا ففي ظل هذا النظام الخاص لتمويل إنتاج المباني السكنية الذي لا يعتمد علي التمويل المصرفي، لن يشكل المخزون السلعي الوحدات السكنية عبئا ماليا علي الشركات العقارية، ومن البديهي أيضا أن هذا المخزون السلعي غير قابل للتلف. ولما كانت الأسعار تتجه دائما إلي الصعود، حتى لو شهدت بعض الركود أو التذبذب المحدود لأسفل، لهذا ستعتبر مخزنا للقيمة أكثر ضمانا من إيداعها في البنوك، حيث تأتي بدخل أضعاف سعر الفائدة. 
وفي هذا السياق نشهد فئة من صغار المستثمرين، غالبا كونوا ثرواتهم من الهجرة للعمل في الخارج، تستثمر نقودها في تسقيع أراضي البناء والوحدات السكنية، وعلي هذا النحو يسحب جزء من المخزون من الشركات العقارية "المنتجة" إلي لينتقل إلي ملاك صغار جدد يضاربون علي ارتفاع الأسعار، ويفضلون هذا النوع من الاستثمار علي إيداع أموالهم في البنوك، خاصة إذا كانت أسعار الفائدة تقل عن معدل التضخم، ومن ثم تؤدي عمليا إلي تآكل المدخرات. ومن الملفت للنظر أن ذلك يتخذ غطاءا دينينا ينطلق من تحريم فوائد البنوك. وهذه شهادة أحد المستثمرين، نجدها في الدردشات الحرة علي شبكة الانترنت:
"بخصوص تسقيع الأراضي في المدن الجديدة عامة ... لا يمكن القضاء عليها لماذا؟ لأننا في تقدم دايما وبعدين المستثمرين والتجار في كل أنحاء المدن الجديدة ... لازم يعمل كده ... أنا النهاردة راجل مستثمر ... اشتريت قطعة أرض من جهاز المدينة بمليون جنيه سبتها سنة في خلال السنة دية هكسب علي المليون كام هل أكسب 100 ألف جنية مش كفاية ... أنا إذا اشتريت بمليون أبيع بـ 2 مليون، مش هينفع أبيع بأقل من كده، وإلا أضع فلوسي في البورصة أحسن ودي طبعا مش مضمونة أو أضع فلوسي في البنك وأرباح البنك كلها حرام ، لا لا طبعا الحياة كدة ... " . 
وقد تكون هناك مبالغات في التوقعات، إلا أنه من الواضح أننا إزاء بناء أيديولوجي تبريري كامل، فيعتقد أن ارتفاع الأسعار تقدما، كما أن الاعتقاد الديني في تحريم فوائد البنوك يجد ما يعززه من مكاسب مادية تصل إلي أضعاف ما يمكن أن يحصل عليه من فوائد مصرفية غالبا ما تكون أدني من معدل التضخم.
وهكذا يمكن القول أن التحول إلي نظام تمليك المباني السكنية وما ارتبط به من تسقيع للأراضي والوحدات السكنية شكل سببا رئيسيا، إن لم يكن السبب الرئيسي، في تكوين الثروات الفلكية التي تقدر بعشرات المليارات من الجنيهات. ولنا أن نتصور كم تكون الثروات التي تكونت من تخصيص أراض المدن الجديدة التي يقدرها البعض من سنوات بحوالي 700 ألف فدان موزعة علي 22 مدينة جديدة، قد تكون وصلت إلي مليون فدان، أي حوالي 3 – 4 بليون متر مربع، تكونت منها ثروات فلكية يصعب حسابها علي نحو دقيق، لكنها لا تقل عن مئات المليارات من أراضي البناء وحدها، ناهيك عن أرباح الاستثمار العقاري. علما بأن أسعار الأراضي قد تضاعفت في ربع قرن إلي حوالي 200 ضعف، حيث كان سعر الأراضي في 1975 في أرقي الأماكن من 45 إلي 65 جنيه للمتر فأصبحت 10 آلاف في مطلع القرن، وفي الأحي�