أصدر صاحب السمو الشيخ حميد بن راشد النعيمي عضو المجلس الأعلى حاكم عجمان المرسوم الأميري رقم (11) لسنة 2006م بشأن إعادة تنظيم إيجار العقارات في الإمارة.

حيث قرر القانون عدم إجازة إجراء أي زيادة في أي عقد إيجار بدأ سريانه لأول مرة في الفترة من أول يناير 2006 حتى تاريخ إصدار هذا المرسوم أو تمت زيادة مبلغ الإيجار فيه خلال الفترة نفسها إلا بعد انقضاء ثلاث سنوات كاملة من تاريخ إبرام عقد الإيجار المعني أو من تاريخ آخر زيادة في مبلغ الإيجار. وفيما يلي نص المرسوم.

المادة (1)

أسم المرسوم

يسمي هذا المرسوم الأميري رقم (11) لسنة 2006 بشأن إعادة تنظيم إيجار العقارات في إمارة عجمان ويعمل به، ويعتبر نافذاً، ابتداء من تاريخ التوقيع عليه.

المادة (2)

تعديل

تحذف المادة 6 من المرسوم الأميري رقم (6) لسنة 2005 ويستعاض عنها بالمادة الجديدة الآتية:

المادة (6)

مبلغ الإيجار

(1) يجب على طرفي عقد الإيجار تحديد مقدار مبلغ الإيجار ضمن شروط عقد الإيجار ويستحق مبلغ الإيجار على المستأجر باستيفائه للمنفعة من العقار المؤجر أو بقدرته على استيفائها. ويصح تعجيل سداد مبلغ الإيجار أو تأجيله أو تقسيطه إلى أقساط تؤدى في أوقات معينة تحدد صراحة في عقد الإيجار.

(2) إذا أغفل الطرفان تحديد مقدار مبلغ الإيجار في عقد الإيجار، أو تعذر إثبات ما اتفقا عليه، فعندئذ يستحق المؤجر مبلغ (إيجار المثل) الذي تحدده لجنة المنازعات للعقار المؤجر. وعلى لجنة المنازعات عند تحديدها لمبلغ (إيجار المثل) أن تأخذ في إعتبارها أوضاع سوق العقارات في الإمارة وأسعار مواد البناء والتشييد في وقت المنازعة وحالة وعمر العقار المؤجر المعني والمقدار المتوسط لمبالغ إيجار ثلاثة عقارات في منطقة العقار المؤجر المعني تكون مماثلة تقريباً للعقار المؤجر موضوع المنازعة.

وذلك بالإضافة لأية ظروف أو عوامل أخرى ترى لجنة المنازعات أخذها في الاعتبار بغرض التوصل لقرار سليم ومعقول بشأن مبلغ (إيجار المثل) موضوع النزاع.

(3) إذا تم تمديد مدة العقد بحكم القانون وفقاً لأحكام المادة 5(2) من هذه المرسوم فيستحق المؤجر مبلغ الإيجار الذي كان سارياً قبل مدة التمديد مباشرة ويستمر تطبيقه لمدة سنة واحدة أو لطوال مدة تمديد العقد، بحسب ما تراه لجنة المنازعات مناسباً.

(4) يجوز للمستأجر، بموجب شكوى يرفعها للجنة الإيجارات أن يطلب من لجنة المنازعات تخفيض مبلغ الإيجار المذكور في عقد الإيجار ليكون مقداره مساوياً لمبلغ إيجار المثل للعقارات المماثلة في نفس البناية أو في منطقة العقار المؤجر موضوع المنازعة. وفي هذه الحالة يجوز للجنة المنازعات وبموجب قرار تصدره ويشترط فيه أن يكون مستنداً لمبررات معقولة، تحديد مبلغ (إيجار المثل) وإلزام المؤجر به وأن تعفي المستأجر من سداد أية زيادة في مبلغ الإيجار تم فرضها عليه من قبل المؤجر بدون مسوغ مشروع.

(5) مع مراعاة أحكام الفقرة 6(6) أدناه، لا يجوز للمؤجر وزيادة مقدار مبلغ الإيجار المذكور في عقد الإيجار الموقع منه إلا بعد انقضاء ثلاث (3) سنوات كاملة من تاريخ بدء سريان عقد الإيجار أو من تاريخ آخر زيادة فرضها المؤجر على مبلغ الإيجار المذكور في عقد الإيجار، أي التاريخين كان متأخرا ويحق للمستأجر الاستمرار في شغل العقار المأجور واستيفاء المنفعة منه بنفس شروط عقد الإيجار، الموقع من الطرفين، طوال مدة الثلاث (3) سنوات المذكورة، سواء تم توقيع عقد إيجار جديد أم لم يتم ذلك.

(6) يجوز للمؤجر زيادة مبلغ الإيجار المذكور في العقد بعد إنتهاء مدة ثلاث سنوات المذكورة في المادة 6(5) أعلاه بشرطين اثنين هما: (1) أن يقوم بإرسال إخطار خطي يسلم إلى المستأجر قبل ثلاثة (3) أشهر على الأقل قبل نهاية مدة عقد الإيجار الجاري، و(2) ألا تجاوز الزيادة نسبة 20% من مبلغ الإيجار الساري في وقت الإخطار المذكور وفي حالة تحقق الشرطين المذكورين، فلا يجوز للمستأجر الإعتراض على تلك الزيادة.

(6) بالرغم من حكم المادة 6(5) يجوز للمؤجر أن يطلب من لجنة المنازعات زيادة مبلغ الإيجار بنسبة أعلى من 20% من مقدار مبلغ الإيجار الساري وقتذاك ولكن يشترط لإجابة طلب المؤجر المذكور:

(أ)إنقضاء سنة كاملة من تاريخ نفاذ عقد الإيجار أو من تاريخ آخر زيارة في مبلغ الإيجار بحسب الحال.

(ب)أن يكون المؤجر قد قام فعلاً بإجراء تحسينات أو صيانة باهظة التكاليف في العقار المؤجر من قبل تاريخ طلبه لزيادة الإيجار أو أن يستند الطلب على مبررات اقتصادية أخرى تقتنع بها لجنة المنازعات.

(ت)أن يكون المؤجر قد أخطر المستأجر خطياً بالزيادة قبل ثلاثة (3) أشهر من تاريخ نهاية مدة الإيجار السارية وقتذاك وظل المستأجر حائزا للعقار المؤجر دون اعتراض خطي منه على الزيادة المطلوبة يسلمه للمؤجر خلال سبعة (7) أيام من تاريخ تسلمه إخطار المؤجر بالزيادة ولا يجوز الاعتداد بذلك الاعتراض إلا قام المستأجر بتسليم نسخة منه، خلال مدة سبعة (7) أيام المذكورة إلى مقرر لجنة المنازعات وفي حالة اعتراض المستأجر على الزيادة فيجب على لجنة المنازعات أن تحدد مقدار الزيادة في مبلغ الإيجار الساري وقتذاك، حسبما قد تراها لجنة المنازعات ملائمة، بعد أن تأخذ في اعتبارها الظروف والعوامل والمعايير المذكورة في المادة 6(1) أعلاه.

المادة (3)

أحكام ختامية

لا يجوز إجراء أي زيادة في أي عقد إيجار بدأ سريانه لأول مرة في الفترة من أول يناير 2006 حتى تاريخ إصدار هذا المرسوم أو تمت زيادة مبلغ الإيجار فيه خلال الفترة سالفة الذكر إلا بعد إنقضاء ثلاثة (3) سنوات كاملة من تاريخ إبرام عقد الإيجار المعني أو من تاريخ آخر زيادة في مبلغ الإيجار، خلال الفترة سالفة الذكر، حسبما قد يكون عليه الحال.