<!--

<!--<!--[if gte mso 10]> <style> /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"جدول عادي"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-ansi-language:#0400; mso-fareast-language:#0400; mso-bidi-language:#0400;} </style> <![endif]-->

تزاحم المستأجرين

 

 

جلسة الاثنين 15 فبراير سنة 1999

الطعن رقم 769 لسنة 67 ق

 

 

ملخص القاعدة

 

 

تحرير اكثر من عقد إيجار للمستأجر الواحد عن عين واحدة سواء من نفس المؤجر أو من مؤجرين متعددين. لا بطلان حق المستأجر فى حبس ما لم يكن قد أداه من أجرة نتيجة حرمانه من الانتفاع بالعين المؤجرة. أساس ذلك. وسيلة من وسائل الضمان.

 

 

القاعدة

 

 

مؤدى النص فى الفقرة الأولى للمادة 23 من قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 المقابلة للفقرة الأخيرة للمادة 19 من القانون 52 لسنة 69 والفقرة الرابعة للمادة 24 من القانون 49 لسنة 1977 أن المشرع أبطل عقد إيجار الأماكن الأول أو بيعها، حلا للتزاحم بين مستأجرى العقار أو مشتريه، مما لازمه أنه يشترط لوقوع هذا البطلان أن يتعدد مستأجروا المكان أو مشتروه لإبرام من له ولاية التصرف لأكثر من عقد لأكثر من مستأجر أو مشتر فلا بطلان إذا استصدر المستأجر الواحد أكثر من عقد إيجار لعين واحدة سواء من نفس المؤجر أو من مؤجرين متعددين، وإنما تتم المفاضلة بين العقود ويحل التزاحم بين المؤجرين بأعمال القواعد المقررة فى القانون المدنى باعتباره الشريعة العامة التى تسود المعاملات فيما لم يرد به نص فى تشريعات إيجار الأماكن. وقد أوجبت المادة 571 من القانون المدنى على المؤجر ضمان كل تعرض قانونى يصدر من أى شخص تلقى الحق عنه.. ونصت المادة 246 من القانون المدنى على أنه (لكل من التزم بأداء شىء أن يمتنع عن الوفاء به مادام الدائن لم يعرض الوفاء بالتزام مترتب عليه بسبب التزام الدين ومرتبط به، أو مادام الدائن لم يقم بتقديم تأمين كاف للوفاء بالتزامه هذا فأرست قاعدة عامة تتناول جميع التطبيقات فى أحوال لا تتناهى، فلكل مدين أن يمتنع عن الوفاء بالتزامه استنادا إلى حقه فى الحبس - بوصفه وسيله من وسائل الضمان - مادام الدائن لم يعرض الوفاء بالتزام نشأ بسبب التزام هذا المدين وكان مرتبطا به. وللمستأجر متى وقع له تعرض فى الانتفاع بالعين سواء من المؤجر نفسه أو من شخص تلقى الحق عنه أدى إلى حرمانه من الانتفاع بالعين المؤجرة أو حدد على نحو جدى بقاء العين المؤجرة تحت يده أن يحبس ما لم يكن قد أداه من أجره حتى يزول هذا الخطر أو يتولى المؤجر دفع التعرض عنه.

 

 

 

جلسة الاثنين 6 مارس سنة 2000

الطعن رقم 890 لسنة 54 ق

 

 

ملخص القاعدة

 

 

أسس المفاضلة بين المستأجرين لعقود صحيحة على عين واحدة. الأفضلية لمن سبق إلى وضع يده دون غش. قياس المؤجر على المدين المعسر. م 573ق المدنى. علم المستأجر وقت وضع يده بوجود اجاره سابقة نافيا لحسن نيته وكافيا لثبوت الغش.

 

 

القاعدة

 

 

النص فى المادة 573 من القانون المدنى الذى يحكم واقعة النزاع على أنه "إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة، فضل من سبق منهم إلى وضع يده دون غش، فإذا كان مستأجر عقار قد سجل عقده وهو حسن النية قبل أن يضع مستأجر آخر يده على العقار المؤجر، أو قبل أن يتجدد عقد ايجاره، فإنه هو الذى يفضل، فإذا لم يوجد سبب لتفضيل أحد المستأجرين فليس لهم فيما تعارضت حقوقهم إلا طلب التعويض" يدل على أن المشرع قد نظم أسس المفاضلة بين المستأجرين لعقود صحيحة فيما تعارضت فيه حقوقهم وبات من المحتم أن يستأثر أحدهم بالشئ المؤجر ولم يبق لسواه إلا الحق فى التعويض فجعل الأفضلية لمن سبق إلى وضع يده دون غش، وقامت فلسفة النص السالف بيانه على ان المستأجرين دائنون عاديون فلا فضل لأحدهم على الآخر ولا امتياز، فمن سبق منهم الى استيفاء دينه من المدين فقد خلص له حقه كاملا ما لم يكن المدين معسرا وأراد ان يفضل دائنا على غيره غشا ففى هذه الحالة يحرم الدائن من هذه الميزة وفقا لما نصت عليه المادة 242 من القانون المدنى، وقاس نص المادة 573 المؤجر على المدين المعسر لأن المؤجر متى سلم العين لأحد المستأجرين صار فى حكم المعسر بالنسبة للباقين، ولم يقصد المشرع بنص المادة 573 ان يحمى الحيازة فى ذاتها واعتبر مجرد علم المستأجر وقت وضع يده بوجود إجارة سابقة نافيا لحسن نيته وكافيا لثبوت الغش ولا يتأثر حق من فضل عقده بسبق وضع يده بفقده الحيازة وانتقالها إلى غيره لأنه اكتسب حقا والحقوق لا تسقط بفقد الحيازة، ولو شاء المشرع بهذا النص ان يحمى الحيازة ذاتها لجعل التفضيل للحائز الأخير حسن النية وليس للمستأجر الأسبق فى وضع اليد.

 

 

 

جلسة الأربعاء 8 مارس سنة 2000

الطعن رقم 425 لسنة 64 ق

 

 

ملخص القاعدة

 

 

قوانين إيجارات الاماكن. سريانها. نطاقه. تعلقه بالنظام العام. حظر ابرام اكثر من عقد ايجار عن المبنى الواحد. مخالفة هذا الحظر البطلان المطلق.

 

 

القاعدة

 

 

من المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن تشريعات إيجار الأماكن تسرى على الأماكن الكائنة بعواصم المحافظات والبلاد المعتبرة مدنا والتى توجد بشأنها علاقة ايجارية تستند إلى عقد صحيح، وكانت هذه التشريعات من القوانين الاستثنائية التى تسرى فى نطاق الأغراض التى وضعت لها خروجا على الأصل العام مما مؤداه تطبيق أحكامها على الأماكن وأجزاء الأماكن التى هدف المشرع حماية المستأجرين لها - وهو أمر متعلق بالنظام العام - كما أن من المقرر أن النص فى المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن على أن يحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار عن المبنى أو الوحدة منه ورتب على مخالفة هذا الحظر بطلان عقود الإيجار اللاحقة للعقد الأول بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام ولو كان المستأجر اللاحق حسن النية أو سبق وضع يده على العين المؤجرة ولا محل بعد ذلك لإعمال ما تقضى به المادة 573 من القانون المدنى بشأن المفاضلة بين المستأجرين لذات العين.

 

 

 

جلسة الأحد 4 يوليو سنة 1999

الطعن رقم 782 لسنة 63 ق

 

 

ملخص القاعدة

 

 

عقد الايجار اللاحق لعقد الايجار الأول باطل بطلانا مطلقا لتعارض ذلك مع نص آمر متعلق بالنظام العام. لا مجال للمفاضلة على اساس الاسبقية فى وضع اليد. شرطه. ان يكون العقدان صادرين ممن يملك حق التأجير. بطلان تصرفات القاصر بطلان نسبى مقرر لمصلحته. اثر ذلك.

 

 

القاعدة

 

 

المقرر في قضاء هذه المحكمة ان النص في الفقرة الرابعة من المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 بشأن إيجار الأماكن علي انه "يحظر علي المؤجر ابرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني أو وحده منه وفي حاله المخالفه يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقه للعقد الأول" يدل علي ان المشرع رتب بطلان عقد الايجار اللاحق للعقد الاول بطلانا مطلقا لتعارض محل الالتزام في ذلك العقد مع نص قانون اخر امر متعلق بالنظام العام مما يمتنع معه اجراء المفاضله بينه وبين العقد السابق وفقا لنص المادة 573 من القانون المدني علي اساس الأسبقية في وضع اليد وذلك سواء كان المستاجر اللاحق عالما بصدور العقد الاول أم غير عالم به وهذا والمعول عليه في هذا التعرف علي عقد الايجار الأول ليعتد به وحده دون العقد أو العقود اللاحقه التي نص القانون صراحة علي بطلانها وانه عند المنازعه في التاريخ المعطى للعقد فالعبرة هو بالتاريخ الثالث رسميا وهذا البطلان يلازم العقد اللاحق حتي لو صدر من مؤجر غير الذي أصدر العقد الأول طالما كان العقد صادرا ممن كان يملك حق التاجير - لما كان ذلك وكان المقرر أيضا أن بطلان التصرفات التي يبرمها القاصر هو بطلان نسبي مقرر لمصلحته فلا يجوز لغيره التمسك به.

 

 

 

جلسة الأربعاء 25 نوفمبر سنة 1998

الطعن رقم 3441 لسنة 60 ق

 

 

ملخص القاعدة

 

 

حظر المشرع على المؤجر ابرام اكثر من عقد ايجار عن المبنى أو الوحدة منه. مخالفة هذا الحظر يترتب عليه بطلان عقود الايجار اللاحقة للعقد الأول ولو صدرت من مؤجر آخر غير الذى أصدر العقد الأول طالما أن العقد الأول صادرا ممن يملك حق التأجير.

 

 

القاعدة

 

 

ومن المقرر ايضا ان النص فى المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 على ان "يحظر على المؤجر ابرام اكثر من عقد ايجار واحد للمبنى او الوحدة منه، وفى حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول" يدل على ان المشرع بعد ان حظر على المؤجر ابرام أكثر من عقد ايجار عن المبنى أو الوحدة منه، رتب على مخالفة هذا الحظر بطلان عقود الايجار اللاحقة للعقد الأول ولو صدرت من مؤجر آخر غير الذى اصدر العقد الأول طالما كان العقد الأول صادرا ممن يملك حق التأجير ومستوفيا لشرائط صحته.

 

 

 

جلسة الخميس 26 مارس سنة 1998

الطعن رقم 5832 لسنة 66 ق

 

 

ملخص القاعدة

 

 

الإيجارات اللاحقة لعقد الإيجار الأول هى إيجارات باطلة بطلانا مطلقا يتعلق بالنظام العام. يترتب البطلان حتى ولو لم يكن العقد الأول ثابت التاريخ بالشهر العقارى طالما لم يكن هناك نزاع فى صحة هذا التاريخ.

 

 

القاعدة

 

 

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والفساد فى الاستدلال والقصور فى التسبيب وفى بيان ذلك يقول أن المشرع حظر على المؤجر إبرام اكثر من عقد إيجار واحد للوحدة الواحدة ونص على جزاء البطلان للعقود اللاحقة بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام وشمل المستأجر بالحماية حتى ولو كان المستأجر الجديد حسن النية، وإذ كان عقد إيجاره المؤرخ 1-10-1983 مازال قائما بصدور الحكم فى الاستئناف رقم 12243 لسنة 110 ق القاهرة القاضى بإلغاء الحكم رقم 992 لسنة 1992 الجيزة القاضى بإخلاء الشقة محل النزاع وكان المؤجر (المطعون ضده الثانى) بعد إعلانه بصحيفة الاستئناف سالف البيان قد قام بتأجير شقة النزاع للمطعون ضده الأول بموجب عقد إيجار مؤرخ 1-10-1993 وهو لاحق فى تاريخه لتاريخ عقده وإعلان المطعون ضده للاستئناف فان هذا العقد يكون باطلا بطلانا مطلقا وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون معيبا مما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعى سديد، ذلك أن النص فى المادة 24-4 المقابلة لنص المادة 16-3 من القانون رقم 52 لسنة 1969 على انه " يحظر على المؤجر إبرام اكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه وفى حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول "، يدل. وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن عقد الإيجار اللاحق الذى يبرمه المؤجر مع المستأجر عن ذات الوحدة السابق تأجيرها آخر هو عقد باطل بطلانا متعلقا بالنظام العام ولو كان المستأجر اللاحق حسن النية أو سبق وضع يده على العين المؤجرة ولا محل بعد ذلك لأعمال ما تقضى به المادة 573 من القانون المدنى بشأن المفاضلة بين المستأجرين لذات العين لما كان ذلك وكان الثابت أن عقد الإيجار الصادر من المطعون ضده الثانى للطاعن عن الوحدة السكنية محل النزاع والمؤرخ 1-10-1983 لا يزال قائما منتجا لآثاره بعد صدور الحكم فى الاستئناف رقم 12243 سنة 110 ق القاهرة والذى قضى بإلغاء الحكم المستأنف الصادر فى الدعوى رقم 922 لسنة 1992 الجيزة الابتدائية والتى كان قد أقامها المطعون ضده الثانى مالك العقار ضد الطاعن بدعوى عدم سداده أجرة الشقة محل النزاع، ومن ثم يعتبر العقد الصادر من المطعون ضده الثانى للمطعون ضده الأول والمؤرخ 1-10-1993 عن ذات الوحدة السكنية محل النزاع عقدا لاحقا لهذا العقد ويقع باطلا عملا بنص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التى تحظر على المؤجر إبرام اكثر من عقد إيجار واحد للوحدة الواحدة حتى ولو كان المستأجر اللاحق حسن النية وإذ قضى الحكم المطعون فيه رغم ذلك بصحة ونفاذ عقد إيجار المطعون ضده الأول المؤرخ 1-10-1993 اللاحق لعقد إيجار الطاعن عن ذات الوحدة استنادا إلى انه عقد صحيح مستوفيا كافة أركانه ولم ينطوى على أمر مخالف للنظام العام فانه يكون معيبا بما يوجب نقضه.

 

 

 

جلسة الخميس 16 إبريل سنة 1998

الطعن رقم 1712 لسنة 67 ق

 

 

ملخص القاعدة

 

 

فى حالة قيام المالك بإبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو للوحدة منه يترتب البطلان للعقود اللاحقة على العقد الأول مادام هذا العقد قائما ونافذا بين طرفيه.

 

 

القاعدة

 

 

حيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه البطلان ومخالفة القانون وفى بيان ذلك يقول أنه تمسك أمام محكمة الاستئناف بدفاع حاصله أنه مستأجر أصلى لعين النزاع وأن والد المطعون ضدها حرر عقد الإيجار باسمه لكونه شقيقه الأكبر، وقد تعاقد عن نفسه وبصفته نائبا عنه، وأنه يقيم بالعين منذ ذلك التاريخ كمستأجر أصلى، وبدفع نصيبه فى أجرتها، وأن عقد الإيجار اللاحق المؤرخ 16-10-1980 المقدم من المطعون ضدها باطل لأنه صدر بالتواطؤ بين والدها والمالك، واستدل على صحة ذلك بأقوال المطعون ضدها ووالدتها وباقى شهود المحضر رقم 5935 لسنة 1992 إدارى السيدة زينب وتحريات الشرطة المرفقة به، وبالعديد من المستندات التى قدمها ومنها الحكم الاستئنافى رقم 4579 لسنة 106 ق القاهرة وصورة بطاقة التموين المؤرخة 11-9-1994 وبطاقته الشخصية المؤرخة 11-6-1962 وإشهاد طلاق مؤرخ 6-4-1968 وبطاقة علاجية وإذ قضى الحكم المطعون فيه بإلزامه بإخلاء العين تأسيسا عل أنه لم يقدم سند إقامته بها دون أن يتناول هذا الدفاع والمستندات المؤيدة له، ولم يفطن لدلالة تمسكه بأنه مستأجر أصلى للعين ويقيم بها منذ بدء العلاقة الايجارية رغم أنه دفاع جوهرى من شأنه أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى فإنه يكون معيبا مما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعى فى محله ذلك أن المقرر - فى قضاء هذه المحكمة - أن المساكنة تنشئ للمنتفعين بالعين المؤجرة سواء كانوا من الأقارب المنصوص عليهم فى المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 المقابلة للمادة 21 من القانون رقم 52 لسنة 1969 أو من غيرهم حقا فى البقاء فيها بالرغم من ترك المستأجر لها أو وفاته بشرط أن تثبت إقامتهم فيها منذ بدء الإيجار واستمرارها دون انقطاع بحيث إذا ما توافرت للساكن فإنها ترتب له حق البقاء فى العين طوال مدة العقد والانتفاع بالامتداد القانونى بعد انتهائها دون استلزام إقامة المستأجر الأصلى فيها، وحقه فى ذلك مصدره ما تعارف المالكون عليه فى استمرار واضطراد من تحرير عقد الإيجار باسم مستأجر واحد فى حالة تعددهم عند استئجار عين واحدة، وعلى ذلك فإنه إذا تعدد المستأجرون لعين واحدة وانصرفت نيتهم وقت التعاقد إلى إحداث الأثر القانونى للعقد بما يرتبه من حقوق ويفرضه من التزامات فيعتبر كل منهم مستأجرا للعين ولا يغير من ذلك أن يحرر العقد باسم واحد منهم دون الباقين، إذ قد تفرض بعض الظروف الأدبية والاجتماعية أن يحرر العقد باسم أحدهم وتكون علاقة الإيجار فى حقيقتها قد انعقدت بين المؤجر والمستأجرين جميعا وأن توارى اسم بعضهم خلف من حرر عقد الإيجار باسمه منهم ويكون لهؤلاء المستأجرين كافة الحقوق والالتزامات الناشئة عن عقد الإيجار دون أن يعتبر ذلك إخلالا بمبدأ نسبية أثر العقد، ذلك أن الكتابة ليست شرطا لانعقاد عقد الإيجار، وأنه يجوز للمستأجر وحده باعتباره الطرف الضعيف إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات القانونية، وأنه ليس ثمة ما يمنع فى القانون من تعدد أطراف عقد الإيجار مؤجرين ومستأجرين، ومن المقرر كذلك أن النص فى الفقرة الأخيرة من المادة 16 من القانون رقم 52 لسنة 1969 والمقابلة لذات الفقرة من المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 - على أن يحظر على المالك القيام بإبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه يدل - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن المشرع وإن لم ينص صراحة على البطلان جزاء مخالفة حكمه إلا أن مقتضى الحظر الصريح الوارد به وتجريم مخالفته بحكم المادة 44 من ذات القانون يوجب إنزال هذا الجزاء وهو بطلان العقود اللاحقة للعقد الأول مادام هذا العقد كان قائما ونافذا بين طرفيه، ومن المقرر أيضا - فى قضاء هذه المحكمة - أن استناد الخصم فى دفاع - قد يترتب تحقيقه تغيير وجه الرأى فى الدعوى - إلى أوراق أو مستندات أو وقائع لها دلالة معينة فى شأن ثبوت هذا الدفاع أو نفيه يوجب على محكمة الموضوع أن تعرض لتلك الأوراق والمستندات أو الوقائع وتقول رأيها فى شأن دلالتها إيجابا وسلبا وإلا كان حكمها قاصر البيان، لما كان ذلك، وكان الطاعن قد تمسك فى دفاعه بأنه مستأجر أصلى لعين النزاع، وأن والد المطعون ضدها حرر عقد الإيجار باسمه لكونه شقيقه الأكبر وقد تعاقد عن نفسه وبصفته نائبا عنه، وأنه يقيم بالعين منذ ذلك التاريخ كمستأجر أصلى ويدفع نصيبه فى أجرتها كما تمسك بأن عقد الإيجار اللاحق المؤرخ 16-10-1980 المقدم من المطعون ضدها باطل لأنه صدر بالتواطؤ بين والدها والمالك، وإذ لم يواجه الحكم المطعون فيه هذا الدفاع على حقيقته ولم يرد على المستندات المؤيدة له بما يقتضيه، واجتزأ القول فى القضاء بالإخلاء بأن المطعون ضده بأنه لم يقدم سندا لإقامته بالعين ولم يفطن لدلالة تمسكه بأنه مستأجر أصلى لها ويقيم بها منذ بدء العلاقة الايجارية وهو دفاع جوهرى من شأن - لو صح - أن يتغير به وجه الرأى فى الدعوى، فإنه يكون معيبا بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقى أسباب الطعن.

 

 

 

جلسة الخميس 26 مارس سنة 1998

الطعن رقم 5832 لسنة 66 ق

 

 

ملخص القاعدة

 

 

الإيجارات اللاحقة لعقد الإيجار الأول هى إيجارات باطلة بطلانا مطلقا يتعلق بالنظام العام. يترتب البطلان حتى ولو لم يكن العقد الأول ثابت التاريخ بالشهر العقارى طالما لم يكن هناك نزاع فى صحة هذا التاريخ.

 

 

القاعدة

 

 

وحيث إن مما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ فى تطبيقه والفساد فى الاستدلال والقصور فى التسبيب وفى بيان ذلك يقول أن المشرع حظر على المؤجر إبرام اكثر من عقد إيجار واحد للوحدة الواحدة ونص على جزاء البطلان للعقود اللاحقة بطلانا مطلقا متعلقا بالنظام العام وشمل المستأجر بالحماية حتى ولو كان المستأجر الجديد حسن النية، وإذ كان عقد إيجاره المؤرخ 1-10-1983 مازال قائما بصدور الحكم فى الاستئناف رقم 12243 لسنة 110 ق القاهرة القاضى بإلغاء الحكم رقم 992 لسنة 1992 الجيزة القاضى بإخلاء الشقة محل النزاع وكان المؤجر (المطعون ضده الثانى) بعد إعلانه بصحيفة الاستئناف سالف البيان قد قام بتأجير شقة النزاع للمطعون ضده الأول بموجب عقد إيجار مؤرخ 1-10-1993 وهو لاحق فى تاريخه لتاريخ عقده وإعلان المطعون ضده للاستئناف فان هذا العقد يكون باطلا بطلانا مطلقا وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر فانه يكون معيبا مما يستوجب نقضه.

وحيث إن هذا النعى سديد، ذلك أن النص فى المادة 24-4 المقابلة لنص المادة 16-3 من القانون رقم 52 لسنة 1969 على انه " يحظر على المؤجر إبرام اكثر من عقد إيجار واحد للمبنى أو الوحدة منه وفى حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول "، يدل. وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - على أن عقد الإيجار اللاحق الذى يبرمه المؤجر مع المستأجر عن ذات الوحدة السابق تأجيرها آخر هو عقد باطل بطلانا متعلقا بالنظام العام ولو كان المستأجر اللاحق حسن النية أو سبق وضع يده على العين المؤجرة ولا محل بعد ذلك لأعمال ما تقضى به المادة 573 من القانون المدنى بشأن المفاضلة بين المستأجرين لذات العين لما كان ذلك وكان الثابت أن عقد الإيجار الصادر من المطعون ضده الثانى للطاعن عن الوحدة السكنية محل النزاع والمؤرخ 1-10-1983 لا يزال قائما منتجا لآثاره بعد صدور الحكم فى الاستئناف رقم 12243 سنة 110 ق القاهرة والذى قضى بإلغاء الحكم المستأنف الصادر فى الدعوى رقم 922 لسنة 1992 الجيزة الابتدائية والتى كان قد أقامها المطعون ضده الثانى مالك العقار ضد الطاعن بدعوى عدم سداده أجرة الشقة محل النزاع، ومن ثم يعتبر العقد الصادر من المطعون ضده الثانى للمطعون ضده الأول والمؤرخ 1-10-1993 عن ذات الوحدة السكنية محل النزاع عقدا لاحقا لهذا العقد ويقع باطلا عملا بنص المادة 24 من القانون رقم 49 لسنة 1977 التى تحظر على المؤجر إبرام اكثر من عقد إيجار واحد للوحدة الواحدة حتى ولو كان المستأجر اللاحق حسن النية وإذ قضى الحكم المطعون فيه رغم ذلك بصحة ونفاذ عقد إيجار المطعون ضده الأول المؤرخ 1-10-1993 اللاحق لعقد إيجار الطاعن عن ذات الوحدة استنادا إلى انه عقد صحيح مستوفيا كافة أركانه ولم ينطوى على أمر مخالف للنظام العام فانه يكون معيبا بما يوجب نقضه.

 

 

 

جلسة 15 مارس سنة 2001

الطعن رقم 9694 لسنة 64 (قضائية)

 

 

ملخص القاعدة

 

 

تزاحم المستأجرين للعين المؤجرة - الإعتداد بالعقد الأول الأسبق في ثبوت التاريخ بإعتباره قرينة على أسبقية عقد الإيجار - تلك القرينة قابلة لإثبات العكس - على مدعي عكس القرينة إثبات إدعائه بكافة طرق الإثبات.

 

 

القاعدة

 

 

النص في المادة 24 من القانون رقم 49-1977 - الذي يحكم واقعة النزاع - على أن "إعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون تبرم عقود الإيجار كتابة ويجب إثبات تاريخها بمأمورية الشهر العقاري الكائن بدائرتها العين المؤجرة... ويجوز للمستأجر إثبات واقعة التأجير وجميع شروط العقد بكافة طرق الإثبات - ويحظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني أو الوحدة منه وفي حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول". يدل على أن المشرع قد فرض على المؤجر إلتزاما بتحرير عقد إيجار يثبت فيه بيانات معينة حماية للمستأجر وأنه نظرا للأهمية البالغة التي علقها المشرع على فرض هذا الإلتزام فقد أباح للمستأجر عند المخالفة إثبات العلاقة الإيجارية بكافة طرق الإثبات كما حظر على المؤجر إبرام أكثر من عقد إيجار واحد للمبني أو الوحدة منه وفي حالة المخالفة يقع باطلا العقد أو العقود اللاحقة للعقد الأول، مما مفاده أن المشرع في حالة تزاحم المستأجرين إعتد بالعقد الأول وهو العقد الأسبق في ثبوت التاريخ بإعتباره قرينة على أسبقية عقد الإيجار ولكنه قرينة قابلة لإثبات عكسها وعلى مدعى عكس هذه القرينة إثبات إدعائه بكافة طرق الإثبات وبالتالي صحة عقده وبطلان العقود اللاحقة.