انتهاء عقد إيجار المباني وأسباب الإخلاء واسترداد الحيازة في النظام السعودي

انتهاء عقد إيجار المباني وأسباب الإخلاء واسترداد الحيازة في النظام السعودي      

مقدمة

من أكثر المسائل التي نظمها المشرع السعودي في عقد إيجار المباني هي أسباب انتهاء العلاقة التعاقدية ما بين المؤجر والمستأجر وذلك في نظام تحيد العلاقة مابين المالك والمستأجر الصادر بقرار مجلس الوزراء رقم 19تاريخ 14/01/1394هـ  وذلك بعد أن أطلق مبدأ حرية المتعاقدين في العلاقة التعاقدية بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 221 وتاريخ 26 / 12 /1400هـ:

وقبل التطرق لأسباب انتهاء العلاقة الإيجارية  نرى تعريف عقد إيجار المباني فيما يلي :

  اولاً : التعريف اللغوي : الإجارة لغة مشتقة من الأجر وهو العوض ومنه سمي الثواب أجرا لأن الله تعالى يعوض العبد به على طاعته أو صبره على معصيته وهي ثابتة بالإجماع ً(1) .

ثانياً : التعريف الاصطلاحي :

عرفها الحنفية بقولهم عقد على المنافع بعوض .

وعرفها المالكية بأنها تمليك منافع شيء مباحة مدة معلومة بعوض ، وعرفها الشافعية عقد على منفعة مقصودة  معلومة مباحة قابلة للبذل ، وعرفها الحنابلة بأنه عقد على منفعة مباحة معلومة من عين معينة أو موصوفة في الذمة مدة معلومة أو على عمل معلوم بعوض معلوم(2).

    كما عرف بأنه عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بعين معينة مدة محددة لقاء اجر معلوم .

    وعرفه المشرع السوداني بأنه تمليك المؤجر للمستأجر منفعة مقصودة من الشيء المؤجر لمدة معينة لقاء مقابل معلوم(3) .

     وعرفه المشرع المصري بأن الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم (4)

  أما المشرع السعودي فلم يضع تعريفا خاصاً لعقد الإيجار . "يلجأ للتعاريف الواردة في الفقه الإسلامي لا سيما التعريف الفقهي للمذهب الحنبلي باعتباره مذهب الدولة .

   وعموما يمكننا تعريف عقد إيجار المباني بأنه " عقد يلتزم به المؤجر بتمكين المستأجر من حق الانتفاع بالعين المؤجرة لمدة معينة مقابل بدل يلتزم به المستأجر". والإيجار على إطلاقه هو إيجار العقارات التي لا تثمر ثمارا طبيعية وإيجار المنقولات المادية أو الحقوق.

  ويبدو أهمية وضع التعريف في أنه يمهد الطريق لبيان خصائصه ، كما أنه وبموجب تعريف المشرع لعقد الإيجار يمكن أن يحدد ايجابية أو سلبية الالتزامات المتقابلة للأطراف ، وعدم وضع تعريف محدد جعل من بعض عقود الإيجارات في سوق العقارات ذات طابع سلبي حيث يترك المستأجر بالانتفاع بالعين المؤجرة دون أن يكون للمؤجر أي التزامات تجاه صيانة العقار. والبعض من العقود المبرمة تجعل من التزامات المؤجر ايجابيا بحيث يضع على عاتق المؤجر صيانة العقار وترميمه بصفة دورية . ويبدو أن اتجاه المشرع السعودي والمتمثلة في قرار مجلس الوزراء رقم  19 تاريخ 14/01/1394هـ جعل من التزامات المؤجر التزاماً ايجابياً وذلك استخلاصاً من المعنى العام لنصوص هذا القرار . مقروءة مع المادة الخامسة من نظام الوحدات العقارية وفرزها الصادر بالمرسوم الملكي الرقم: م/5 التاريخ: 11/2/1423هـ  ، بناءً على قرار مجلس الوزراء رقم 40 وتاريخ 9/2/1423هـ (5) ،  كما أن العرف السائد في سوق العقار يضع التزاما على المؤجر بصيانة العقار فيما يتلف بالاستعمال المألوف للعقار ، أما التلفيات أو الهلاك غير الناشئ عن استعمال العقار استعمالاً مألوفا فالمستأجر مسئول عنها  .

المبحث الأول

الأسباب العامة في انتهاء عقد الإيجار 

عقود الإيجارات من العقود اللازمة ، ولا يجوز فسخه شرعاً إلا بمسوغ شرعي وأهم هذه المسوغات هي  :

1- موت أحد العاقدين : الموت من أسباب انتهاء العقد في كثير من العقود كعقد الكفالة بالنفس وغيرها ، أما في عقود الإيجارات فقد اختلف الفقهاء في ذلك فهي تنتهي عند الحنفية بالموت ، وحجتهم في ذلك أن الإرث يكون في الموجود وعقود الإيجارات عقد على المنافع التي تحدث شيئاً فشيئاً  فتكون عند موت المورث غير مملوكة له وما لم يملكه يستحيل توريثه .

      ويري جمهور الفقهاء من المالكية والشافعية والحنابلة أن عقد الإيجار لا ينفسخ بموت أحد العاقدين، لأنه عقد لازم كالبيع، أي أن المستأجر ملك المنافع بالعقد دفعة واحدة ، ملكا لازما، فيورث عنه(6).

      ولقد اخذ المشرع السعودي برأي الجمهور  فجاءت المادة الثالثة من نظام تحديد العلاقة بين المالك والمستأجر على أنه  "- إذا توفى المستأجر فيحق لخلفه ممن كان يشاركه السكن البقاء بنفس شروط العقد في العقار المؤجر وكذلك يثبت هذا الحق لمن تنتقل إليه ملكية المحل التجاري بالوراثة أو البيع في حالتي موت المستأجر أو إفلاسه أو في حالة تنازل بعض الشركاء في السجل التجاري لبعضهم "

2- الإقــالة : وهو فسخ العقد برضا الطرفين . لا يجوز في الفقه الإسلامي لأحد العاقدين في العقد اللازم أن يفسخ العقد برغبته المنفردة . ولأن الإجارة معاوضة مال بمال لا يجوز إنهاءه إلا برغبة ورضا الطرفين .

3- هلالك وتلف العين المؤجرة : تنتهي الإجارة بهلاك المأجور وتلفه .وذلك لعدم إمكانية الانتفاع بالعين المؤجرة لهلاك محلها . وهذا متفق عليه.

4- انقضاء المدة إلا لعذر : سوف نتناول هذا السبب بشيء من التفصيل لأن أكثر القضايا التي تثار في المحكم يكون بسبب تجاوز المدة أو الخروج قبل مضي المدة.

    من خصائص عقد الإيجار الرئيسية أنه  عقد من العقود الزمنية ، فالمدة عنصر جوهري وثمة ارتباط وثيق بين الأجرة والمدة ، وهو من العقود المؤقتة وهذه الخاصية ذكرها كافة الفقهاء في تعريفهم لعقد الإيجار وعلى ذلك لا يجوز تأبيد المدة في عقد الإيجار ، والأصل أن تنتهي الإجارة بانتهاء المدة المتفق عليها ، لأن الثابت إلى غاية ينتهي عند وجود الغاية ؟، فتنفسخ الإجارة بانتهاء المدة ، إلا إذا كان هناك عذر، يقتضي الفسخ قبل مضي المدة ، وانتهاء الإيجار بانقضاء المدة في الجملة متفق عليه بين الفقهاء ، ويبقى الخلاف في إنهاء العقد قبل انقضاء مدته . فما حكم ذلك ؟ لا سيما أن عقد الإيجار من العقود اللازمة .

انتهاء الإيجار قبل انقضاء مدته(6) : تنتهي الإيجار في بعض الأحيان لأسباب عارضة لا يد لأطرافها فيها . وعقود الإيجارات كغيرها من عقود المعاوضة تنتهي لأسباب ترجع للقواعد العامة مثل نقص أهلية أحد طرفيه أو عيب في إرادته ، بالإقالة كما هو وارد أعلاه ، أو بالفسخ في حال إخلال أي من طرفيه بالتزاماته المتقابلة أي الفسخ لتحقق الشرط الفاسخ ، أو في حال تلف العين المؤجرة وبالإضافة إلى ذلك  هناك بعض الأسباب العارضة التي تؤدي إلى انتهاء عقد الإيجار قبل انقضاء مدته استنادا على نظرية الظروف الطارئة ، حيث أن أي ظرف طارئ يجعل من التزامات أي من طرفي العقد مرهقا له يعد عذرا لفسخ العقد قبل انقضاء مدته على أن يراعي في ذلك التعويض المناسب للطرف المتضرر من فسخ العقد وعلى أن يتم الفسخ بعد تنبيه بالإخلاء  بوقت كافي   أو حسب مدة التنبيه المتفق عليها ، وخلافاً لعقود المعاوضات الأخرى فلا يشترط في الظروف الاستثنائية أو الطارئة في عقود الإيجارات أن تكون حوادث استثنائية عامة غير متوقعة فيكفي أن تكون ظروف طارئة خاصة بشخص المؤجر أو المستأجر وعلى ذلك يجوز في حال تحقق العذر الطارئ إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انقضاء مدته ، ولكن ما هي الشروط المطلوبة لتحقق العذر الطارئ ؟ .

شروط تحقق العذر الطارئ : يشترط لتحقق العذر الطارئ أن يكون العقد محدد المدة وأن تطرأ ظروف غير متوقعة تجعل من تنفيذ عقد الإيجار أمراً مرهقاً لأي من طرفيها.

1.    أن يكون العقد محدد المدة : يجب لتحقق العذر الموجب لفسخ العقد أن يكون العقد محدد المدة ، أما إذا لم يكن كذا فلا معنى للتذرع بالظرف الطارئ ، وإن كان هذا في غير صالح المستأجر بعقد غير محدد المدة حيث أن الأمر يتطلب بالإضافة إلى فترة التنبيه انتهاء الفترة التي يحددها ميعاد دفع الأجرة(7) ، وطالما أن عقد الإيجار من العقود الزمنية والتي من خصائصها أنها محددة المدة ،  فلا معنى لهذا الشرط ويكفي أن يكون موضوع العقد خاصا بالإيجار حتى لا يكون المتعاقد في العقد المحددة المدة في وضع أفضل من المتعاقد في العقد غير محدد المدة.

2.    أن يطرأ ظرف يجعل من تنفيذ العقد مرهقا :   ولا يشترط في هذا الظرف أن يكون عاماً كما هو في نظرية الظروف الطارئة بل يكفي أن يكون متعلقا بأي من طرفي العقد . أي يعتد بالعذر الطارئ المستجد بعد إبرام العقد والتي تمس أحد طرفي العقد وتجعل من تنفيذ الاتفاق أمر مرهقا بالنسبة له، والإرهاق هنا يقصد به أن تقع به خسارة فادحة لو أنه استمر في تنفيذ العقد إلى نهاية مدته .

3.    أن تكون الظروف غير متوقعة : الأصل أن الظرف الطارئ يجب أن يكون غير متوقعا ليعتد به كسبب من أسباب إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء مدته ، ولكن استثناءً من هذا الأصل يعتد ببعض الحالات حتى ولو كان الظرف متوقعا ومثال ذلك ما أورده المشرع المصري في المادة 609 من التقنين المدني وهي حالة تغيير الموظف أو المستخدم لمحل إقامته وفقا لمقتضيات عمله ، حيث أن صاحب العمل له حق نقله لأي جهة طالما أنه يعمل تحت خدمته ، وأمر نقل الموظفين أمر متوقع وكثير الحدوث في الحياة العامة ، أو الموت فهو أمر متوقع ولكن يجوز لخلفه إذا ما اثبتوا أنه بسبب موت مورثهم أصبحت أعباء العقد مرهقا بالنسبة لهم وخارج حدود طاقتهم وحاجتهم .

    وعلى هذا فإنه وبمفهوم المخالفة فإنه لا يحق لأي من الطرفين التحلل من المدة المتفق عليها ما لم يكن هناك عذر طارئ يستدعي ذلك ، أي لا يحق للطرفين إنهاء العلاقة لمجرد الرغبة في ذلك ، أو لوجود موقع أفضل حيث أنه في بعض الأحيان  يقوم المستأجرين بإنهاء العلاقة لوجود مميزات أخرى في مساكن أخرى أو محلات تجارية أفضل لنوع نشاطه التجاري ففي هذه الحالات يلزم الطرف المخل وهو المستأجر بسداد كامل الأجرة عن الفترة المتبقية للعقد .

 الأحكام التي تترتب على إنهاء عقد الإيجار قبل انقضاء مدته:

1-              إلزام المستأجر بسداد كامل الأجر المتفق عليه للمدة  في حال إخلاله بفترة العقد المتفق عليها بدون عذر طارئ.

2-              تعويض الطرف المتضرر من إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء مدته لعذر طارئ تعويضاً عادلاً . والتعويض العادل بالطبع لا يكون تعويضاً كاملاً عن باقي المدة. وإنما يقدره قاضي الموضوع. أو يتم باتفاق الإطراف.

3-              وجوب التنبيه بالرغبة في إنهاء العلاقة الإيجارية قبل وقت كافي ، خلال أو الوقت المتفق عليه لإنهاء العقد في المدة المتفق عليها .

المبحث الثاني

أسباب استرداد الحيازة وفقا للنظام السعودي

   يجوز للمؤجر اللجوء إلى المحاكم المختصة للمطالبة باسترداد العين المؤجرة وذلك في حالات وردت على سبيل الحصر في نظام تحديد العلاقة مابين المالك والمستأجر الصادر بقرار مجلس الوزراء رقم 19تاريخ 14/01/1394هـ  وهذه الحالات من الوضوح بحيث لا يحتاج إلى الشرح المتعمق عد الأجرة فنرى تناوله بشيء من التفصيل . ونسردها وفقاً للترتيب الوارد كما نصت عليها المادة الرابعة من القرار المشار إليه :

السبب الأول :   "امتناع المستأجر بالعقار عن الوفاء بالأجرة عند استحقاقها أو بالوفاء بشرط آخر من شروط الإيجار بعد مضى مدة خمسة عشر يوما على إخطاره بالوفاء".

     الأجرة في عقد الإيجار من أركانها وهي إما  أن تكون نقودا أو أي تقدمة أخرى وان كان الغالب في عقود إيجار المباني النقود ، وخاصية عقد الإيجار باعتباره عقد من عقود المعاوضة جعل من الأجرة أهم الالتزامات المترتبة على المستأجر.

ميعاد دفع الأجرة ومكانه وطريقته وإثباته :

اولا : ميعاد دفع الأجرة : لم ينص النظام على ميعاد محدد لدفع الأجرة والأمر متروك للأطراف واتفاقهم ، وعقود الإيجارات من  العقود الرضائية التي أطلقها المشرع لحرية الأطراف ليتفقون على ما يخدم مصالحهم شريطة شرعيتها . وعلى ذلك يجب على المستأجر دفع الأجرة في المواعيد المتفق عليها . 

    أما إذا لم يكن هناك اتفاق وجب وفاء الأجرة في المواعيد التي يعينها عرف الجهة ويعتبر عرف الجهة مكملاً  لاتفاق المتعاقدين ، وإذا لم يوجد اتفاق أو عرف وجب تطبيق القواعد العامة ، وهي تقضي بأن الأجرة تجب عند استيفاء المنفعة ، أي في أخر مدة الإيجار إذا حدد مبلغ الأجرة إجمالا ، أو في أخر كل وحدة زمنية إذا حدد مبلغ الأجر بحسب كل وحدة زمنية(1) .

مكان دفع الأجرة : الأصل في الوفاء أن يسعى الدائن للمدين والمطلوب غير محمول هذا أن لم يكن هناك اتفاق أو عرف يقضي بخلاف ذلك ، والعادة في سوق العقارات أن الوفاء يكون في موطن الدائن أو في مكان عمله أو في مكان وكيله سوى كان شخصا طبيعياً أو شخصا معنوياً ، كما يجوز تعديل مكان الدفع باتفاق الطرفين .

ثالثا : طريقة دفع الأجرة : يجب دفع الأجرة بالطريقة المتفق عليها بين الأطراف ، أو بما يقتضيه عرف الجهة ، كما يجوز تعجيله أو تأجيله أو تنجيمه "تقسيطه"

    رابعاً : إثبات دفع الأجرة  :يخضع إثبات دفع الأجرة إلى القواعد العامة في الإثبات ولقد حصرها نظام المرافعات الشرعية الصادر مرسوم ملكي الرقم : م/21 التاريخ: 20/5/1421 هـ باليمين وشهادة الشهود ، والبينة والإقرار والكتابة والقرائن . ويقع عبء الإثبات طبقا على القواعد العامة على المستأجر فهو المدين بدين الأجرة ، والعادة أن الأجرة تدفع بموجب إيصالات نقدية يحررها المؤجر عند استلام الأجرة

خامساً : إجراءات استيفاء الأجرة : ضمانات الوفاء بالأجرة بعضها يرجع إلى القواعد العامة وهو التنفيذ العيني أو الفسخ أو التعويض وبعضها خاص بالإيجار وحده ومثل امتياز المؤجر على المنقولات الموجود في العين المؤجرة وحقه في حبسها وتوقيع الحجز عليها وندرس كل ذلك فيما يلي :

أولا : التنفيذ العيني أو الفسخ مع التعويض : للمؤجر كأي دائن أن يطالب بالتنفيذ العيني لدين الأجرة ، فإذا اعذر المستأجر ورفع دعوى بالدين ، فإن القاضي يحكم له بما استحقه فعلاً ، ويجوز تنفيذ هذا الحكم على أي مال من أموال المدين ، ولكن لامتياز المؤجر على أمواله المنقولة الموجودة في العين المؤجرة فإن المؤجر يلجأ للتنفيذ في هذه الأموال باعتبار أن له حق الامتياز ، وللمؤجر حق حبس المنقولات المذكورة وتوقيع الحجز عليها قبل أن يكون معه سند تنفيذي ، يزيد من فرصته في التنفيذ العيني بعد استصدار الحكم .

الحجز التحفظي على منقولات المستأجر ضمانا للأجور المستحقة  : تنص المادة 209 من نظام المرافعات الشرعية السعودي على " لمؤجر العقار أن يطلب إيقاع الحجز التحفظي على المنقولات أو الثمار الموجودة بالعين المؤجرة ضمانا للأجور المستحقة " كما تنص المادة 208 من اللائحة التنفيذية لنظام المرافعات على أنه " لا يلزم لاتخاذ إجراءات الحجز التحفظي أن يكون بيد الحاجز حكم قضائي "  .

     ووفقا للفقه فإن الحجز التحفظي على نوعين وهو إما أن يوقع على المنقولات أثناء وجودها في العين ويسمى بحجز الرهن وإما يوقع بعد نقل المنقولات خلال ثلاثون يوما من تاريخ نقلها ويسمى الحجز الاستحقاقي أو ألاستردادي ، ووفقا للمادة 212 فإنه لا يجوز توقيع الحجز التحفظي إلى بأمر المحكمة التي تقع في دائرة اختصاصها مكان إقامة المحجوز عليه .

ثالثاً : المحكمة المختصة بنظر دعاوي الإيجارات : تنص المادة  الحادية والثلاثون من نظام المرافعات الشرعية على أنه " من غير إخلال بما يقضي به نظام ديوان المظالم، وبما للمحاكم العامة من اختصاص في نظر الدعوى العقارية، تختص المحاكم الجزئية بالحكم في الدعاوى الآتية:

( أ ) دعوى منع التعرض للحيازة ودعوى استردادها.

(ج) الدعوى المتعلقة بعقد إيجار لا تزيد الأجرة فيه على ألف ريال في الشهر بشرط ألا تتضمن المطالبة بما يزيد على عشرة آلاف ريال.

كما تنص المادة 31/ 14- النظر في دعوى منع التعرض للحيازة ودعوى استردادها المتعلقة بالعقار من اختصاص المحاكم العامة وفق الفقرة ( أ ) من المادة (32).

المادة الثانية والثلاثون: من غير إخلال بما يقضي به ديوان المظالم، تختص المحاكم العامة بجميع الدعاوى الخارجة عن اختصاص المحاكم الجزئية، ولها على وجه الخصوص النظر في الأمور الآتية:

( أ ) جميع الدعاوى العينية المتعلقة بالعقار.

وعلى ذلك فإن الاختصاص ينعقد للمحكمة العامة والمحكمة الجزئية في بعض الأحيان للنظر في المنازعات التي تثار بخصوص عقد الإيجار .

   كما أن الإخلال بأي التزام متفق عليه في عقد الإيجار يعد سببا من أسباب المطالبة باسترداد العين المؤجرة  ويشترط في كل الأحوال إنذار المستأجر بالوفاء قبل المطالبة باسترداد  العين المؤجرة . وذلك قبل خمسة عشرة يوماً.

السبب الثاني : أضرار المستأجر بالعقار المؤجر أو استعماله بما يخالف شروط العقد أو بما يجاوز حدود الاستعمال المعتاد أو سماحه لغيره بأي أمر من هذه الأمور :

   من التزامات المستأجر أن يستعمل العين فيما أعدت له والمحافظة عليه.

أولا : استعمال العين فيما أعدت له أو في الغرض الذي تم الاستئجار من أجلها : يجب على المستأجر أن يستعمل العين المؤجرة على النحو المتفق عليه ، فإن لم يكن هناك اتفاق التزم بأن يستعمل العين بحسب ما أعدت له ، والأصل أن يستعمله في وجه الانتفاع المتفق عليها في عقد الإيجار فإذا اتفق على أن تكون للسكنى فلا يجوز تحويلها إلى محل لمباشر نشاط تجاري أو مهني .

   ويجب أن يستخدم المستأجر العين وينتفع بها وعدم تركها دون استخدام حتى لا تترك العين دون عناية وإشراف وخوفا من التعرض أو فقد الزبائن في حال أن تكون محلا تجارياً

ثانياً : الالتزام بعدم التغيير في العين بصورة ضارة : لا يجوز للمستأجر إحداث أي تغيرات أو تعديلات في العين إلا بموافقة المؤجر الصريحة بذلك .

ثالثاً الالتزام برد العين بالحالة التي كانت عليها وقت التعاقد : يجب على المستأجر فور انتهاء العلاقة التعاقدية برد العين المؤجرة إلى المؤجر بحالتها الراهنة وقت التعاقد وإلا ضمن الضرر .

   ويجب أن تكون العين بالحالة التي تسلمها عليها إلا فيما أصاب العين من هلاك أو تلف لسبب لا يد له  ، أو كان التلف مما يتسامح فيه عرفا والتي تحدث بالاستخدام العادي للمأجور.

السبب الثالث: حاجة المالك إلى سكني العقار المؤجر بنفسه أو بمن تلزمه نفقته شرعا من غير إن تكون لديه دار أخرى صالحة لسكناه .

    الأصل أن حاجة المؤجر للعين المؤجرة لا تعد سبباً للإخلاء ما لم تكن الحاجة للسكن له أو لمن تلزمه نفقته شرعاً على أن لا يكون له دار أخرى صالحة لسكناه وعلى ذلك فإن حاجة المالك للدار ليباشر فيها مهنة أو حرفة أو صناعة لا تعد سببا للمطالبة بالإخلاء .

   ويجوز للأطراف الاتفاق على اعتبار حاجة المالك للعقار سواء كانت الحاجة لسكناه أو لمباشرة نشاطه التجاري أو الحرفي أو الصناعية سببا للإخلاء .

السبب الرابع : زوال حاجة المستأجر للسكن المؤجر بوجود سكن مملوك مناسب لسكناه .

       الأصل أن صاحب الملك أول بملكه من غيره فإذا زالت حاجة المستأجر للسكن بتملكه لدار صالحة لسكناه يحق للمؤجر المطالبة باسترداد المأجور . على أن هذا الحق يسقط عن المالك في حال استئجاره للعقار وهو على علم بأن المستأجر يملك عينا صالحة لسكناه . أي يشترط أن تتوفر له السكن بعد التعاقد أو يصبح سكنه صالحا بعد تعاقده بالترميمات أو خلافه

السبب الخامس : إذا احتاج العقار المؤجر إلى إصلاح أو ترميم ضروري لا يمكن إجراؤهما إلا بإخلائه ويكون للمستأجر في هذه الحالة الحق في أن يعود لشغل العقار بأجر يتناسب وما زاد في قيمته بسبب الإصلاح والترميم

السبب السادس :   حاجة المالك إلى هدم العقار المؤجر وإعادة بنائه.

    ويشترط في كل الأحوال أن تثبت الأسباب السالفة لدى المحكمة الشرعية وإذا تم إخلاء العقار المؤجر بسبب من الأسباب المذكورة في (4، 5 ،6) فلا يجوز للمؤجر في خلال السنتين التاليتين تأجيره لغير المستأجر الذي تم إخلاؤه إلا إذا ابدي المستأجر عدم رغبته في الاستئجار ، وإذا خالف المؤجر فيخلى العقار من المستأجر الجديد بطلب المستأجر السابق ويعود للمستأجر السابق حق البقاء في العقار ، على انه في حالة هدم العقار وإعادة بنائه يجوز لمالك العقار تأجيره على من يشاء ولو قبل مضى مدة السنتين ، وعلى وزارة الداخلية اتخاذ الإجراءات اللازمة لتنفيذ التعليمات الموضحة أعلاه ولما ذكر حرر وحيث إن جلالة مولاي قد وافق على ما جاء فيه آمل إنفاذ مضمونه .

--------------------------------------------------------------------------------

(1)   إبراهيم بن محمد بن عبدالله بن مفلح الحتبلي أبو أسحاق – المبدع – المكتب الإسلامي بيروت 1400هـ ج 5 ص 62

(2) د. عبدالحق حميش ، د. الحسين الشواط – فقه العقود المالية دار البيارق الأردن – الطبعة الأولى 2001م – ص 151

(3)   قانون المعاملات المدنية لسنة 1984 – المادة 295

(4)  م 558 مدني مصري

(5)  تنص المادة الخامسة على ما يأتي:

1- يشترك كل مالك وحدة عقارية أو أكثر في تكاليف صيانة الأجزاء المشتركة المذكورة في المادة الرابعة، وإدارتها وترميمها، كل بقدر ما يملك من البناء.

2- لأي مالك بعد موافقة جمعية الملاك أن يحسن على نفقته الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو جزء منها دون أن يُغير من تخصيصها أو ما يلحق الضرر بالآخرين.

3- على مالك الوحدة صيانة حصته المستقلة وترميمها، ولو لم يكن ينتفع بها لدفع الضرر عن الآخرين أو عن الأجزاء المشتركة.

4- ليس لأي مالك وحدة عقارية التخلي عن حصته في الأجزاء المشتركة بغية التخلص من الاشتراك في تكاليف حفظها أو صيانتها أو ترميمها.

5- على صاحب السفل القيام بالأعمال والترميمات العادية لمنع ضرر العلو وسقوطه، وعلى صاحب العلو ألا يحدث في بنائه ما يضر بالسفل، وأن يقوم بالأعمال والترميمات اللازمة لمنع ضرر السفل.

6- إذا دعت الضرورة إجراء بعض الأعمال حفظاً لسلامة البناء المشترك أو لحسن الانتفاع بالأجزاء المشتركة أو صيانتها وترميمها داخل أية وحدة من هذا البناء، فليس لمالكها أو جمعية الملاك معارضة المتضرر في ذلك، على أن تعاد الحال في هذه الوحدة إلى ما كانت عليه على نفقة المباشر فوق انتهاء الإصلاحات اللازمة.

(6) للاستزادة راجع محمود محمد حمودة ومحمد مطلق عساف – فقه المعاملات مؤسسة الوراق الأردن 2000 -  ص 158

(6) للاستزادة  راجع مؤلف الدكتور سمير عبدالسيد تناغو – عقد الإيجار – ص 305 وما بعدها

(7) السنهوري الوسيط ج6م1 ص 860

(1) سمير عبدالسيد تناغو – مرجع سابق – ص 212