عقد البيع العرفي لا ينقل ملكية العقار ولا ينشئ سوى التزامات شخصية بين طرفيه. أثره. عدم جواز مطالبة المشتري لغاصب العقار بريعه طالما لم يتسلمه أو مطالبة غير البائع بالتعويض عن فقد الملكية التي لم تنتقل إليه بعد.

الحكم كاملاً

أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 35 - صـ 377

جلسة 2 من فبراير سنة 1984

برياسة السيد المستشار/ يوسف أبو زيد نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ عزت حنوره، محمد مختار منصور، محمود نبيل البناوي وأحمد نصر الجندي.

(74)
الطعن رقم 1689 لسنة 53 القضائية

بيع "عقد البيع الابتدائي". ملكية "انتقال الملكية" تعويض "التعويض عن فقد الملكية".
عقد البيع العرفي لا ينقل ملكية العقار ولا ينشئ سوى التزامات شخصية بين طرفيه. أثره. عدم جواز مطالبة المشتري لغاصب العقار بريعه طالما لم يتسلمه أو مطالبة غير البائع بالتعويض عن فقد الملكية التي لم تنتقل إليه بعد. علة ذلك.
المقرر في قضاء هذه المحكمة - أن عقد البيع العرفي لا تنتقل به ملكية العقار إلى المشتري، ولا ينشئ سوى التزامات شخصية بين طرفيه فيصبح المشتري مجرد دائن شخصي للبائع بالحقوق والالتزامات الناشئة عن هذا العقد فلا يجوز له مطالبة غير البائع بالتعويض عن فقد ملكيته التي لم تنتقل إليه بعد، إذ هي لا تنتقل إلا بتسجيل عقده أو تسجيل الحكم الصادر بصحته ونفاذه أو التأشير به على هامش تسجيل صحيفة الدعوى.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر..... والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن - تتحصل في أن المطعون ضدهما أقاما الدعوى رقم 1516/ 1980 مدني كلي جنوب القاهرة ضد الطاعن بصفته للحكم بندب خبير لمعاينة أرضهما وتقدير سعر المتر فيها وإلزام الطاعن بسداد قيمتها نقداً مع الفوائد بواقع 7% سنوياً من تاريخ استيلائه على الأرض حتى السداد وقالا شرحاً لها أن الطاعن استولى عليها وأقام بها مدرسة إعدادية دون اتخاذ إجراءات نزع الملكية. ندبت المحكمة خبيراً قدم تقريره في 18/ 11/ 1982 قضت بإلزام الطاعن بأن يؤدي للمطعون ضده الأول مبلغ 4800 ج وللمطعون ضده الثاني مبلغ 10.000 جنيه والفوائد القانونية بواقع 4% سنوياً من تاريخ الحكم حتى السداد استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف رقم 6848/ 99 ق القاهرة طالباً إلغاءه ورفض الدعوى. في 27/ 4/ 1983 قضت المحكمة بتأييده. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وأودعت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي بنقض الحكم. عرض الطعن في غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن مما ينعاه الطاعن في السبب الأول على الحكم المطعون فيه مخالفة القانون والخطأ في تطبيقه، وفي بيان يقول أنه دفع بعدم قبول الدعوى لرفعها من غير ذي صفة تأسيساً على أن المطعون ضدهما استنداً فيها إلى عقدي بيع عرفيين صادرين لهما من شركة السباخ المصرية (الغير ممثلة في الطعن) وإذ قضى الحكم المطعون فيه برفض الدفع على سند من أن البيع غير مسجل كالبيع المسجل يؤتى آثاره من تاريخ تمام البيع ولو لم تنتقل الملكية بالتسجيل يكون قد أخطا في تطبيق القانون.
وحيث إن هذا النعي في محله ذلك أن المقرر في قضاء هذه المحكمة أن عقد البيع العرفي لا تنتقل به ملكية العقار إلى المشتري، ولا ينشئ سوى التزامات شخصية بين طرفيه فيصبح المشتري مجرد دائن شخصي للبائع بالحقوق والالتزامات الناشئة عن هذا العقد، فلا يجوز له مطالبة غير البائع بالتعويض عن فقده الملكية التي لم تنتقل إليه بعد، إذ هي لا تنتقل إلا بتسجيل عقده أو تسجيل الحكم الصادر بصحته ونفاذه أو التأشير به على هامش تسجيل صحيفة الدعوى، لما كان ذلك وكان الثابت من الأوراق أن المطعون ضدهما أقاما الدعوى ليحكم لهما بالتعويض عن فقدهما لملكيتها للأرض التي آلت إليهما بموجب عقدين عرفيين فإن الدعوى تكون غير مقبولة. وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر يكون قد خالف القانون وأخطأ في تطبيقه بما يوجب نقضه دون حاجة لبحث باقي أسباب الطعن.