استمرار المستأجر في شغل العين بعد انتهاء العقد. غصب. جواز التعويض عنه طبقاً لأحكام المسئولية التقصيرية. وجوب مراعاة القيمة الإيجارية وجوب للعين وما أصاب المؤجر من ضرر عند تقدير التعويض. م 59/ 2 مدني .

الحكم كاملاً

أحكام النقض - المكتب الفني - مدني
الجزء الأول - السنة 52 - صـ 107

جلسة 3 من يناير سنة 2001

برئاسة السيد المستشار/ إبراهيم السعيد الضهيري "نائب رئيس المحكمة" وعضوية السادة المستشارين/ محمد شهاوي عبد ربه، إلهام نجيب نوار، درويش مصطفى أغا وأحمد هاشم عبد الله "نواب رئيس المحكمة".

(20)
الطعن رقم 3829 لسنة 66 القضائية

(1 - 5) إيجار "التزامات طرفي عقد الإيجار" "التزامات المؤجر: الالتزام بعدم التعرض" "التزامات المستأجر: الالتزام برد العين المؤجرة عند انتهاء الإيجار". عقد "فسخ العقد الفسخ القضائي". تعويض "مسئولية تقصيرية". محكمة الموضوع "مسائل الواقع وتقدير الأدلة والقرائن".
(1) تعرض المؤجر للمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة الذي يجيز له طلب التنفيذ العيني أو فسخ العقد أو إنقاص الأجرة مع التعويض. شرطه. ألا يستند إلى حق للمؤجر. تقدير كفاية أسباب الفسخ وتحديد الجانب المقصر في العقد. واقع. استقلال محكمة الموضوع بتقديره. شرطه.
(2) محكمة الموضوع. عدم التزامها بتتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم وطلباتهم والرد على كل منهما استقلالاً ما دام في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج والطلبات.
(3) طلب المؤجرة للأجرة أو قبولها من المستأجر. عدم اعتباره تنازلاً عن فسخ العقد أو عن التمسك بالشرط الصريح الفاسخ إذا ما تأخر المستأجر في السداد.
(4) عقد الإيجار الخاضع لأحكام القانون المدني. انتهاؤه بانتهاء مدته. م 598 مدني. التزام المستأجر برد العين المؤجرة وتمكين المؤجر من حيازاتها والانتفاع بها دون عائق. استمرار المستأجر في شغل العين بعد انتهاء العقد. غصب. جواز التعويض عنه طبقاً لأحكام المسئولية التقصيرية. وجوب مراعاة القيمة الإيجارية وجوب للعين وما أصاب المؤجر من ضرر عند تقدير التعويض. م 59/ 2 مدني.
(5) محكمة الموضوع. لها سلطة تقدير الأدلة والقرائن والمستندات المقدمة إليها واستخلاص ما تقتنع به منها. شرطه. أن يكون استخلاصها سائغاً ولا مخالفة فيه للثابت بالأوراق.
1 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أنه يشترط في تعرض المؤجر للمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة له الذي يجيز للمستأجر طلب التنفيذ العيني أو فسخ العقد أو إنقاص الأجرة مع التعويض إن كان له مقتض أن يكون غير مستند إلى حق للمؤجر، وتقدير كفاية أسباب الفسخ أو عدم كفايتها وتحديد الجانب المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه هو من أمور الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها بما لها من سلطة فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة إليها والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه منها متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله.
2 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن محكمة الموضوع غير ملزمة بتتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم وطلباتهم وترد استقلالاً على كل قول أو حجة أو دليل أو طلب أثاروه ما دام في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها فيه الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج والطلبات.
3 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن طلب الأجرة لا يفيد التنازل عن الفسخ وقبول المؤجر الأجرة المتأخرة عن موعدها استحقاقها لا يُعد تنازلاً عن التمسك بالشرط الصريح الفاسخ إذا ما تأخر المستأجر في السداد.
4 - عقد الإيجار إعمالاً لنص المادة 598 من القانون المدني ينتهي بانتهاء مدته دون الحاجة إلى تنبيه أو أي إجراء طالما أن المتعاقدين لم يشترطا ذلك، ويجب على المستأجر وفقاً لنص المادة 590 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن يرد العين المؤجرة إلى المؤجر، ولا يكفي للوفاء بهذا الالتزام أن ينبه المستأجر على المؤجر بأنه سيقوم بإخلاء العين المؤجرة بل يجب عليه أن يضع العين المؤجرة تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ولو لم يستولى عليها استيلاء مادياً فيخليها مما عساه أن يكون موجوداً بها من منقولات وأدوات مملوكة له ويتخلى هو عن حيازتها فإن أبقى فيها شيئاً مما كان يشغلها به واحتفظ بملكيته له فإنه لا يكون قد أوفى بالتزامه برد العين المؤجرة، وأن حرمان المؤجر من منفعة العين المؤجرة في المدة التالية لانتهاء الإجارة بسبب استمرار المستأجر في الانتفاع بها بغير حق يُعد غصباً يستوجب التعويض متى قامت أسبابه ويقدر طبقاً لأحكام المسئولية التقصيرية مع اتباع الميعاد الذي حددته المادة 590 من القانون المدني بما نصت عليه في فقرتها الثانية بأن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعى في تقديره القيمة الإيجارية للعين المؤجرة وما أصاب المؤجر من ضرر.
5 - المقرر - في قضاء محكمة النقض - أن لمحكمة الموضوع تقدير الأدلة والقرائن والمستندات المقدمة إليها واستخلاص ما تقتنع بها منها متى كان استخلاصها سائغاً ولا مخالفة فيه للثابت بالأوراق.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.
حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.
وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر أوراق الطعن في حدود ما يقتضيه الفصل فيه - تتحصل في أن الطاعن أقام على المطعون ضدها الأولى في مواجهة المطعون ضده الثاني الدعوى رقم.... لسنة 1985 مدني شمال القاهرة الابتدائية بطلب الحكم باعتبار العين المؤجرة له محل عقد الإيجار المؤرخ 6/ 11/ 1983 خالية وبرد الأجرة الزائدة، فأقام المطعون ضدهما عليه دعوى فرعية بطلب إخلائه من عين النزاع لانتهاء عقد إيجارها مفروشاً وإلزامه بالأجرة المتأخرة والتعويض. حكمت بتاريخ 23/ 5/ 1988 في الدعوي الأصلية باعتبار عقد الإيجار سند النزاع ورداً على عين النزاع خالية وبرفض الدعوى الفرعية وبندب خبير لتحديد قيمة الزيادة في الأجرة، وبعد أن قدم الخبير تقريره حكمت بتاريخ 30/ 10/ 1989 بإلزام المطعون ضدها الأولى بأن تدفع للطاعن مبلغ 6666.500 جنيه. استأنفت المطعون ضدها الأولى هذا الحكم لدى محكمة استئناف القاهرة في شقه الصادر بتاريخ 23/ 5/ 1988 بالاستئناف رقم...... لسنة 105 ق وفي شقه الصادر بتاريخ 30/ 10/ 1989 بالاستئناف رقم........ لسنة 106 ق وبعد ضم الاستئناف الثاني للأول قضت بتاريخ 3/ 6/ 1990 بعدم جواز الاستئناف الأول وفي الثاني بتأييد الحكم المستأنف.
طعن المطعون ضدهما في هذا الحكم بطريق النقض بالطعن رقم 3057 لسنة60 ق وبتاريخ 13/ 11/ 1991 نقضت المحكمة الحكم وأحالت القضية إلى محكمة الاستئناف التي قضت بتاريخ 26/ 5/ 1992 بتأييد الحكم المستأنف، طعن المطعون ضدها في هذا الحكم بطريق النقض بالطعنين رقمي....، ..... لسنة 62 ق وبتاريخ 20/ 6/ 1993 بإلغاء الحكم المستأنف فيما قضى به في الدعوى الفرعية وبإنهاء عقد الإيجار المفروش وبإخلاء الطاعن من العين المؤجرة وتسليمها إلى المطعون ضدها الأولى بالمنقولات المبينة بالعقد وبإلزامه بأن يؤدي لها مبلغ 84528.74 جنيه قيمة الأجرة والتعويض المستحق اعتباراً من 6/ 11/ 1986 حتى تاريخ صدور الحكم، طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض، وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأي برفض الطعن، وإذ عرض الطعن على هذه المحكمة في غرفة مشورة، حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.
وحيث إن الطعن أقيم على سبعة أسباب ينعى الطاعن بالخمسة الأول منها على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع والفساد في الاستدلال والقصور في التسبيب وفي بيان ذلك يقول انه تمسك في دفاعه أمام محكمة الموضوع بفسخ عقد إيجار العين محل النزاع لإخلال المؤجرة بالتزاماتها في انتفاعه بها لسحب خط تليفونها الذي لا غنى عنه لمزاوله نشاطه واحتجازها منقولاتها في غرفة مغلقه دون الانتفاع بها وأن تمسكها بقيام العقد صحيحاً حتى تاريخ انتهائه مما ينفي أي إخلال بالتزام من جانبه وقد أعذرها بحصول التعرض من جانبها ونازعها في تنفيذ العقد إلا أن الحكم أسقط حقه في الدفع بطلب الفسخ وعدم التنفيذ استناداً على أنه هو الذي أخل بالتزامه وتأخر في الوفاء بأجرة العين المؤجرة على غير الحقيقة التي دلل عليها طارحاً ما تمسك به من دفاع مما يعيبه ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في غير محله ذلك، أن المقرر - في قضاء محكمة - أنه يشترط في تعرض المؤجر للمستأجر في الانتفاع بالعين المؤجرة له الذي يجيز للمستأجر طلب التنفيذ العيني أو فسخ العقد أو إنقاص الأجرة مع التعويض إن كان له مقتض، أن يكون غير مستند إلى حق للمؤجر، وتقدير كفاية أسباب الفسخ أو عدم كفايتها وتحديد الجانب المقصر في العقد أو نفي التقصير عنه هو من أمور الواقع التي تستقل محكمة الموضوع بتقديرها بما لها من سلطه فهم الواقع في الدعوى وتقدير الأدلة والمستندات المقدمة إليها والموازنة بينها وترجيح ما تطمئن إليه منها متى أقامت قضاءها على أسباب سائغة تكفي لحمله، ولا عليها أن تتبع الخصوم في مختلف أقوالهم وحججهم وطلباتهم وترد استقلالاً على كل قول أو حجة أو دليل أو طلب أثاروه ما دام في قيام الحقيقة التي اقتنعت بها وأوردت دليلها فيه الرد الضمني المسقط لتلك الأقوال والحجج والطلبات، وأن طلب الأجرة لا يفيد التنازل عن الفسخ وقبول المؤجر الأجرة المتأخرة عن موعدها استحقاقها لا يعد تنازلاً عن التمسك بالشرط الصريح الفاسخ إذا ما تأخر المستأجر في السداد. لما كان ذلك، وكانت التزامات الطرفين التعاقدية قد استقرت بينهما بالحكم الناقض الصادر بتاريخ 20/ 6/ 1993 في الطعنين رقمي.....، ..... لسنة 62 ق الذي فصل في مسألة قانونية هي أن عقد إيجار العين محل النزاع ورد على عين مفروشة بمفروشات ومنقولات مدرجة بقائمة ملحقة به سواء ما سلم منها إلى الطاعن وشريكه عاجلاً وقت العقد أو ما أرجئ تسليمه منها إليهما تنفيذاً لرغبتهما في إيداعه إحدى الحجرات المغلقة من الشقة المؤجرة لهما لحسابهما قصداً إلى استعمالها في أي وقت شاءا بعد إخطار المؤجرة بما في ذلك ميزة الانتفاع بالخط التليفوني، وكان الحكم المطعون فيه قد أورد في مدوناته أن عقد الإيجار سالف البيان قد تضمن أنه في مقابل استعمال الطاعن خط تليفون الشقة المؤجرة يلتزم بسداد قيمة الاشتراك والمكالمات الزائدة وأي غرامات، وقد امتنع عن الوفاء بهذه الالتزامات مما أدى إلى قيام هيئة التليفونات بقطع الحرارة عن التليفون ولم يكن في وسع المطعون ضدها الأولى الوفاء بهذه الالتزامات لأن المطعون ضده امتنع في ذات الوقت عن الوفاء بأجرة العين محل النزاع اعتباراً من شهر أكتوبر سنة 1985، كما أن المؤجرة قد وضعت مفروشات الشقة بالحجرة المغلقة تحت تصرف الطاعن ورهن انتفاعه بها وتكون بذلك قد أوفت بالتزامها بتسليم عين النزاع بمفروشاتها وإن لم ينتفع الطاعن بالفعل بها ما دامت قد وضعت تحت تصرفه ورهن انتفاعه، وخلص من ذلك أن النقص في الانتفاع بالعين المؤجرة سواء قطع الحرارة عن التليفون أو عدم الانتفاع بكامل مفروشاتها راجعاً إلى فعل الطاعن لإخلاله بالتزامه التعاقدي ورتب على ذلك قضاءه برفض طلباته وذلك بناء على أسباب سائغة تكفي لحمله، فإن النعي يكون على غير أساس.
وحيث إن الطاعن ينعى بباقي أسباب الطعن على الحكم المطعون فيه الخطأ في تطبيق القانون والإخلال بحق الدفاع وفي بيان ذلك يقول أنه عقب صدور الحكم الناقض قام بالتنبيه على المطعون ضدها الأولى باستلام العين المؤجرة وذلك بإنذار رسمي فضلاً عن عرضها عليها بمحاضر الجلسات فرفضت، كما رفضت خروج منقولاته على سند من أن لها حق حبسها بما لها من حق امتياز عليها على غير الحقيقة مما ينقضي التزامه بالإخلاء والتسليم إلا أن الحكم المطعون فيه أقام قضاءه على أنه لم يتخل عن حيازته للعين المؤجرة واستمراره بالاحتفاظ بمنقولاته بها وقضى بالإخلاء والتسليم في غير موجباته واعتد في تقدير التعويض على قول المؤجرة باشتمال العين المؤجرة على سبع غرف مؤثثه بالمفروشات والمنقولات دون معاينتها أو ندب خبير لتقدير التعويض مما يعيب الحكم ويستوجب نقضه.
وحيث إن هذا النعي في غير محله ذلك أن عقد الإيجار إعمالاً لنص المادة 598 من القانون المدني ينتهي بانتهاء مدته دون حاجة إلى تنبيه أو أي إجراء طالما أن المتعاقدين لم يشترطا ذلك، ويجب على المستأجر وفقاً لنص المادة 590 من القانون المدني - وعلى ما جرى به قضاء هذه المحكمة - أن يرد العين المؤجرة إلى المؤجر، ولا يكفي للوفاء بهذا الالتزام أن ينبه المستأجر على المؤجر بأنه سيقوم بإخلاء العين المؤجرة بل يجب عليه أن يضع العين المؤجرة تحت تصرف المؤجر بحيث يتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق ولو لم يستولى عليها استيلاءً مادياً فيخليها مما عساه أن يكون موجوداً بها من منقولات وأدوات مملوكة له ويتخلى هو عن حيازتها فإن أبقى فيها شيئاً مما كان يشغلها به واحتفظ بملكيته له فإنه لا يكون قد أوفى بالتزامه برد العين المؤجرة، وأن حرمان المؤجر من منفعة العين المؤجرة في المدة التالية لانتهاء الإجارة بسبب استمرار المستأجر في الانتفاع بها بغير حق يعد غصباً يستوجب التعويض متى قامت أسبابه ويقدر طبقاً لأحكام المسئولية التقصيرية مع اتباع المعيار الذي حددته المادة 590 من القانون المدني بما نصت عليه في فقرتها الثانية بأن يدفع للمؤجر تعويضاً يراعي في تقديره القيمة الإيجارية للعين المؤجرة وما أصاب المؤجر من ضرر، ومن المقرر أيضاً أن لمحكمة الموضوع تقدير الأدلة والقرائن والمستندات المقدمة إليها واستخلاص ما تقتنع به منها متى كان استخلاصها سائغاً ولا مخالفة فيه للثابت بالأوراق. لما كان ذلك، وكان الحكم المطعون فيه قد أورد في مدوناته أن عقد إيجار العين المؤجرة المؤرخ 6/ 11/ 1983 انعقد لمدة ثلاث سنوات ولم يتضمن النص على تجديده بعد انتهاء مدته وينتهي بانقضاء مدته في 15/ 11/ 1986 ورغم قيام الطاعن بالتنبيه على المؤجرة باستلام العين المؤجرة بموجب الإنذار الرسمي المؤرخ 17/ 7/ 1993 إلا أن الأوراق لم تنبئ عن تخليه عن حيازتها ووضعها تحت تصرف المؤجر ليتمكن من حيازتها والانتفاع بها دون عائق بل ما زال يحتفظ بالمنقولات المملوكة له بالعين المؤجرة وطلب إجراء جرد لها هي والمنقولات المملوكة للمؤجر لتنفيذ التسليم مما ينفي عنه الوفاء بالتزاماته برد العين المؤجرة ويكون غاصباًً لها إذ لا سند له في شغلها ويوجب التعويض المقضى به والذي التزم في تقديره اتباع المعيار الذي حددته المادة 590 من القانون المدني مستهدياً بالظروف وملابسات الدعوى ومراعياً القيمة الإيجارية للعين المؤجرة، ذلك أن محكمة الموضوع غير ملزمه بإجابة طلب الخصم بندب خبير في الدعوى متى وجدت فيها ما يكفي لتكوين عقيدتها، ومن ثم يكون الحكم قد أقام قضاءه على أسباب سائغة لها أصلها الثابت بالأوراق وتكفي لحمله وتؤدي إلى النتيجة التي انتهى إليها وتتضمن الرد الضمني المسقط لكل حجج الطاعن ويكون النعي على غير أساس.
وحيث إنه لما تقدم يتعين رفض الطعن.