إنذار البائع بتنفيذ التزامه عيناً بضمان عدم تعرض الغير للمشتري في حيازته وانتفاع بالمبيع، وتدخله في الدعاوى المقامة ضده

=============================================================

بموجب عقد ابتدائي مؤرخ في ***** ومشهر برقم ***** لسنة ***** شهر عقاري شمال القاهرة، اشترى المنذر من المنذر إليها ما هو: قطعة الأرض الفضاء رقم ***** نظير ثمن إجمالي قدره ***** تم سداده بالكامل بمجلس العقد من مال المنذر إلى يد المنذر إليها، وقد نص البند الثالث من عقد البيع على أن المنذر إليها (البائعة) تضمن عدم تعرضها أو تعرض الغير، المادي والقانوني، للمشتري (المنذر) في ملكية وحيازة واستغلال الأرض المبيعة.  

ولما كانت المنذرة باعتبارها البائعة للمنذر قطعة الأرض المتقدم ذكرها، وتضمن له قانوناً تعرض الغير له في ملكيته وحيازته وانتفاعه بتلك الأرض، وإذ فوجئ المنذر بقيام من تدعى/ ***** بادعاء ملكيتها لقطعة الأرض المبيعة للمنذر، وتقدمت ببلاغ إلى النيابة العامة – في منازعة حيازة – فصدر لصالحها قرار النيابة العامة، في المحضر رقم ***** لسنة ***** إداري ***** والمقيد برقم ***** لسنة ***** حصر حيازة *****، بتاريخ *****

        وإذ لم يرتض المنذر بذلك القرار، لذا فقد طعن عليه وتظلم منه،بالتظلم رقم ***** لسنة ***** مستعجل القاهرة، والذي قضي فيه بجلسة ***** :

"بقبول التظلم شكلاً. وفي الموضوع: برفضه وتأييد القرار المتظلم منه، وألزمت المتظلم بالمصاريف وخمسة وسبعون جنيهاً أتعاب محاماة".

وإذ لم يرتض المنذر بذلك القضاء، لذا فقد طعن عليه بطريق الاستئناف، بالاستئناف رقم ***** لسنة ***** مستأنف مستعجل القاهرة، وما زال هذا الاستئناف متداول بالجلسات، ومحدد لنظره جلسة 9/10/2012. والمنذر ينذر المنذر إليها بضرورة التدخل الانضمامي له في الاستئناف المذكور بالجلسة المحددة لتنفيذ التزامها عيناً بضمان عدم تعرض الغير له في ملكيته وحيازته وانتفاعه بقطعة الأرض المبيعة له منها، وإلا تحققت مسئوليتها عن إخلالها بالتزامها بضمان عدم التعرض مع ما يترتب على ذلك من آثار قانونية نوجزها فيما يلي:

التزام البائع بضمان عدم تعرض الغير للمشتري في الانتفاع بالمبيع:

تنص المادة 439 من القانون المدني على أن:

"يضمن البائع عدم التعرض للمُشتري في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه سواء كان التعرض من فعله هو أو من فعل أجنبي يكون له وقت البيع حقاً على المبيع يحتج به على المُشتري، ويكون البائع مُلزماً بالضمان ولو كان الأجنبي قد ثبت حقه بعد البيع إذا كان هذا الحق قد آل إليه من البائع نفسه".

ومن المقرر قانوناً أن هذا النص جاء عاماً مُطلقاً فيما يتعلق بنشوء الالتزام بضمان التعرض من عقد البيع، فلم يُقيد البيع الذي يُنشئ هذا الالتزام بأي قيد، فلا هو أشترط لذلك تسجيل البيع ولا هو أستبعد بعض أنواع البيوع(كما فعل في شأن ضمان العيوب الخفية)، فسواء سجل العقد أو لم يُسجل، وسواء تم البيع بالمزاد أو المُمارسة.

(لطفاً، المرجع: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور سليمان مرقس – الجزء الثالث: "في العقود المُسماة" – المُجلد الأول: "عقد البيع" – الطبعة الخامسة 1990 القاهرة – بند 199 – صـ 512).

ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أنه:

"من أحكام البيع المقررة فى المادة 439 من القانون المدني، التزام البائع بأن يُمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة سواء كان عقد البيع مسجلاً أم غير مسجل بحيث لا يترتب على عدم تسجيل المشترى عقد شرائه سقوط حقه فى الضمان، لأن التزام البائع به هو من الالتزامات الشخصية التى تنشأ عن عقد البيع بمجرد انعقاده، يتعين على البائع تنفيذ هذا الالتزام تنفيذاً عينياً بأن يدفع ادعاء الغير بجميع الوسائل القانونية التى يملكها حتى يكف عن تعرضه للمشترى فإذا لم ينجح البائع فى ذلك وجب عليه تنفيذ التزامه بالضمان عن طريق التعويض وينتقل هذا الالتزام من البائع إلى ورثته".

(نقض مدني في الطعن رقم 476 لسنة 39 قضائية – جلسة 29/4/1975 مجموعة المكتب الفني – السنة 26 – الجزء الأول – صـ 844 – الفقرة 2).

ومن المقرر قانوناً أنه إذا كان تعرض الغير مبنياً على سبب قانوني، أي مُستنداً إلى حق مُقرر له على المبيع، وكان هذا الحق موجوداً وقت البيع، أو وجد بعد البيع ولكن بفعل البائع نفسه، فإن البائع يضمنه كما يضمن التعرض الصادر منه شخصياً.

(لطفاً، المرجع: "الوافي في شرح القانون المدني" – للدكتور سليمان مرقس – الجزء الثالث: "في العقود المُسماة" – المُجلد الأول: "عقد البيع" – الطبعة الخامسة 1990 القاهرة – بند 203 – صـ 255 و 523).

ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أنه:

"إذ كان الثابت من الأوراق ومن الحكم الابتدائي الذى أحال إليه الحكم المطعون فيه أن السيارة محل النزاع دخلت البلاد تحت نظام الإفراج المؤقت طبقاً لقانون الجمارك الصادر بالقانون رقم 66 لسنة 1963 والقرارات المنفذة له ويوجب هذا النظام على من أدخلها إعادة تصديرها أو أداء الضرائب الجمركية المستحقة عليها فى حالة توافر الشروط اللازمة لاستيرادها، وإذا بيعت قبل أداء الضريبة انتقلت ملكيتها محملة بعبء الضريبة المستحقة وهو دين ممتاز له أسبقية على غيره من الديون عملاً بالمادة 1139 من القانون المدني، وإذ كان الطاعن قد باع السيارة للمطعون عليه الأول بالعقد المؤرخ 6/4/1970 قبل سداد الضرائب الجمركية المستحقة عليها مما ترتب عليه إصدار أمر بضبطها وسحب رخصتها في 12/9/1970 وهو تعرض من الغير الذى كان له حق على المبيع وقت البيع ترتب عليه منع المشترى من الانتفاع به وهو ما يجيز للأخير الحق فى طلب فسخ العقد أو الرجوع بدعوى الاستحقاق سواء كان يعلم سبب الاستحقاق أو لا يعلم به فإن الحكم المطعون عليه إذ قضى بفسخ عقد البيع الذى تضمن بيع الطاعن للمطعون عليه الأول السيارة لا يكون قد خالف القانون".

(نقض مدني في الطعن رقم 58 لسنة 44 قضائية – جلسة 19/1/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – الجزء الأول – صـ 265 – القاعدة رقم 55 – الفقرة 2).

ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أنه:

"يقضى قانون الجمارك رقم 16 لسنة 1963 والقرارات المنفذة له بمصادرة السيارة فى حالة بيعها بدون إذن استيراد فضلاً عن تحملها بدين الضريبة المستحقة وهو دين ممتاز عملا بالمادة 1139 من القانون المدني، وإذ كان الثابت من الأوراق أنه ترتب على المخالفة المشار إليها ضبط السيارة بناء على طلب مصلحة الجمارك مما نجم عنه حرمان المشترى (المطعون عليه) من الانتفاع بها فإن هذا الضبط يعتبر تعرضاً مبنياً على سبب قانوني يضمنه البائع (الطاعن) - ذلك أنه يكفى لنشوئه أن يحرم المشترى فعلاً من المبيع لأي سبب سابق على البيع لم يكن له يد فيه وليس فى مقدوره دفعه ولا يتوقف وجوده على صدور حكم قضائي بنزع ملكية المبيع المشترى بل يقصد به أي تعرض له من شأنه أن يؤدى إلى نزع الشيء المبيع، حتى ولو كان البائع حسن النية لا يعلم بسبب الاستحقاق وقت البيع".

(نقض مدني في الطعن رقم 211 لسنة 45 قضائية – جلسة 27/4/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – الجزء الأول – صـ 1145 – الفقرة 4).

        ومن المقرر قانوناً أن التزام البائع بضمان تعرض الغير للمُشتري في العين المبيعة، هذا الالتزام التزام بغاية (تحقيق نتيجة) وليس التزاماً بوسيلة(ببذل عناية)، فلا يُقبل منه القول بأنه بذل أقصى جهده في دفع التعرض فلم يُوفق، بل يُعتبر مُخلاً بالتزامه بمُجرد نجاح الغير في تعرضه والحكم لذلك الغير بأي حق مما ادعاه على المبيع.

(لطفاً، مرجع: "الوافي في شرح القانون المدني" – المرجع السابق – بند 204 – صـ 527).

التزام البائع بضمان حيازة هادئة للمشتري للعين المبيعة:

حيث إنه من المقرر في قضاء محكمة النقض أن:

"عقد البيع سواء كان مسجلاً أو غير مسجل يلزم البائع بأن يمكن المشترى من الانتفاع بالمبيع وحيازته حيازة هادئة".

(نقض مدني في الطعن رقم 10 لسنة 36 قضائية – جلسة 16/4/1970 مجموعة المكتب الفني – السنة 21 – صـ 658 – الفقرة 1).

كما اشترط الطرفان في عقد البيع واتفقا ونصا على وجوب ضمان البائع لحق المشتري في حيازة هادئة للعين المبيعة، حيث اتفقا ونصا في البند الثالث من عقد البيع على أن المنذر إليها (البائعة) تضمن عدم تعرضها أو تعرض الغير، المادي والقانوني، للمشتري (المنذر) في ملكية وحيازة واستغلال الأرض المبيعة.

ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أنه:

"يكفى للرجوع بضمان الاستحقاق أن يحرم المشترى فعلاً من المبيع لأي سبب سابق على البيع لم يكن له يد فيه، أو ليس فى مقدوره دفعه ولا يتوقف وجوده على صدور حكم قضائي بنزع ملكية المبيع من المشتري".

(نقض مدني في الطعن رقم 554 لسنة 46 قضائية – جلسة 18/11/1982 مجموعة المكتب الفني – السنة 33 – الجزء الثاني – صـ 944 – الفقرة 2).

ثبوت الضرر:

من المقرر في قضاء محكمة النقض أنه:

"باع شخص لآخر محلاً تجارياً بما فيه من بضائع بثمن قبضه البائع وتعهد البائع فى عقد البيع بألا يتجر فى البضائع التى يتجر فيها المشترى فى الشارع الذى يقع فيه المحل المبيع، ولكن المشترى فتح محلاً بنفس العمارة التى بها المحل المبيع وأتجر فى بعض أنواع البضائع التى شملها عقد البيع فأقام عليه المشترى الدعوى يطالبه فيها بدفع مبلغ على سبيل التعويض فقضت المحكمة بإحالة الدعوى إلى التحقيق ليثبت المشترى أن ضرراً لحقه من جراء إخلال البائع بشرط التحريم الوارد فى العقد ثم حكمت فى الموضوع برفض دعوى المشترى لعجزه عن إثبات وقوع الضرر، فطعن الطاعن فى هذا الحكم وفى الحكم التمهيدي الصادر بإحالة الدعوى إلى التحقيق. وقد قررت محكمة النقض أن البائع أخل بواجب الضمان الذى يلزمه بوصفه بائعاً كما أخل بالشرط المتفق عليه فى عقد البيع وأن هذا الإخلال إن هو إلا تعرض للمشترى فى بعض المبيع من شأنه أن ينقص من قيمته التى كانت الأساس الذى بنى عليه الطرفان تقدير الثمن عند التعاقد -ونقص قيمة المبيع على هذه الصورة وهو بذاته الضرر الذى أصاب المشترى من تعرض البائع وهو ضرر مفترض بحكم واجب الضمان الملتزم به البائع يتحقق بمجرد الإخلال بهذا الواجب إذ هو يمثل ثمن الجزء من المبيع الذى حصل التعرض فيه من جانب البائع ومن ثم فإن الحكم التمهيدي إذ أحال الدعوى على التحقيق وكلف المشترى إثبات الضرر - كما أن الحكم القطعي إذ أقام قضاءه بإلغاء الحكم المستأنف وبرفض الدعوى على عجز المشترى عن إثبات الضرر - يكونان قد خالفا القانون".

(نقض مدني في الطعن رقم 274 لسنة 22 قضائية – جلسة 8/3/1956 مجموعة المكتب الفني – السنة 7 – الجزء الأول – صـ 291 – الفقرة 1).

تقدير التعويض:

تنص المادة 443 من القانون المدني على أنه:

"إذا استحق كل المبيع كان للمُشتري أن يطلب من البائع:  

-       قيمة المبيع وقت الاستحقاق مع الفوائد القانونية من ذلك الوقت.

-       قيمة الثمار التي ألزم المُشتري بردها لمن أستحق المبيع.

-   المصروفات النافعة التي لا يستطيع المُشتري أن يلزم بها المُستحق، وكذلك المصروفات الكمالية إذا كان البائع سيئ النية.

-   جميع مصروفات دعوى الضمان ودعوى الاستحقاق عدا ما كان المُشتري يستطيع أن يتقيه منها لو أخطر البائع بالدعوى طبقاً للمادة 440.

-   وبوجه عام، تعويض المُشتري عما لحقه من خسارة أو فاته من كسب بسبب استحقاق المبيع.

كل هذا ما لم يكن رجوع المُشتري مبنياً على المُطالبة بفسخ البيع أو إبطاله".

مع مراعاة ما نص عليه البند السادس من عقد البيع الصادر من المنذر إليها للمنذر، والذي ينص على الشرط الجزائي بنصه على أنه:

"أي إخلال من طرفي هذا العقد في تنفيذ بند من بنوده يلتزم الطرف المخل بأداء مبلغ وقدره ــ/3.000.000جم (ثلاثة ملايين جنيه فقط لا غير) للطرف الآخر كشرط جزائي وتعويض اتفاقي غير خاضع لرقابة وتقدير القضاء ودون حاجة إلى تنبيه أو إنذار".

قيمة المبيع:

ومن المقرر قانوناً أن نص المادة 443 مدني يُلزم البائع بأداء قيمة المبيع وقت الاستحقاق تطبيقاً لقواعد التنفيذ بمُقابل (التنفيذ عن طريق التعويض)، ومع أنه لا يجوز للمُشتري المُطالبة بالضمان إلا من وقت صدور الحكم النهائي بالاستحقاق، فإن تقدير قيمة المبيع وقت الاستحقاق يجب أن يُنظر فيه إلى قيمة المبيع وقت رفع دعوى الغير التي حكم له فيها بالاستحقاق لأن حكم الاستحقاق يستند أثره إلى وقت رفع الدعوى. فإذا كان المبيع قد زادت قيمته من وقت البيع إلى وقت الاستحقاق وجب على البائع أن يدفع للمُشتري هذه القيمة الزائدة لا الثمن الذي أشترى به فحسب. كما يُلزم البائع بالفوائد القانونية عن قيمة المبيع ابتداء من وقت الاستحقاق وليس من وقت المُطالبة القضائية بها فحسب كما في سائر الديون، ويُلزم بها من تاريخ رفع دعوى الاستحقاق لأن الحكم النهائي في دعوى الاستحقاق يستند إلى تاريخ رفعها، ويثبت به حق المُشتري في قيمة المبيع من هذا التاريخ وحقه في الانتفاع بهذه القيمة واستغلالها، وتستحق الفوائد ولو كان المبيع لا ينتج ثماراً كالأرض الفضاء المُعدة للبناء. ويستحق المُشتري قيمة المبيع وفوائده القانونية من وقت رفع دعوى الاستحقاق بقطع النظر عن سوء نية البائع أو حسنها.

(لطفاً، المرجع: "الوافي في شرح القانون المدني" – المرجع السابق – بند 209/ب "أولاً" – صـ 542 وما بعدها).

ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أنه:

"تقضى المادة 443 من القانون المدني بأنه إذا استحق كل المبيع كان للمشترى أن يطلب من البائع قيمة المبيع وقت الاستحقاق، وهي قيمة لا تأثير لمقدار الثمن عليها فقد تقل عنه وقد تزيد".

(نقض مدني في الطعن رقم 211 لسنة 45 قضائية – جلسة 27/4/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – الجزء الأول – صـ 1145 – الفقرة 5).

تعويض المُشتري عما لحقه من خسارة وما فاته من كسب بسبب استحقاق المبيع:

كما يشمل التعويض بوجه خاص الأرباح التي حرم منها المُشتري بسبب زيادة قيمة المبيع عن الثمن المُتفق عليه عند البيع، وما كان قد طرأ من زيادة فيما بعد البيع إلى يوم الاستحقاق، سواء أكانت هذه الزيادة بعمل المُشتري أم بغير عمله كالظروف الطارئة أو الظروف الاقتصادية العامة.

(لطفاً، المرجع: "الوافي في شرح القانون المدني" – المرجع السابق – بند 209/ب "خامساً" – صـ 547).

إخطار البائع بالتعرض للمشتري:

        تنص المادة 440 من القانون المدني على أنه:

1- "إذا رفعت على المشترى دعوى باستحقاق المبيع، وأخطر بها البائع، كان على البائع - بحسب الأحوال ووفقاً لقانون المرافعات - أن يتدخل فى الدعوى إلى جانب المشترى أو أن يحل فيها محله.

2- فإذا تم الأخطار فى الوقت الملائم ولم يتدخل البائع فى الدعوى وجب عليه الضمان إلا إذا أثبت أن الحكم الصادر فى الدعوى كان نتيجة لتدليس من المشترى أو خطأ جسيم منه.

3- وإذا لم يخطر المشترى البائع بالدعوى فى الوقت الملائم وصدر عليه حكم حاز قوة الأمر المقضي فقد حقه فى الرجوع بالضمان إذا أثبت البائع أن تدخله فى الدعوى كان يؤدى إلى رفض دعوى الاستحقاق".

كما تنص المادة 441 من القانون المدني على أن:

"يثبت حق المشترى فى الضمان ولو اعترف وهو حسن النية للأجنبي بحقه أو تصالح معه على هذا الحق دون أن ينتظر فى ذلك صدور حكم قضائي متى كان قد أخطر البائع بالدعوى فى الوقت الملائم ودعاه أن يحل محله فيها فلم يفعل، كل ذلك ما لم يثبت البائع أن الأجنبي لم يكن على حق فى دعواه".

وتفترض هذه النصوص أن الغير قد تعرض للمشتري فعلاً، فيجب على المشتري عندئذ إخطار البائع بالتعرض، وعلى البائع تنفيذ التزامه (بضمان عدم تعرض الغير للمشتري) عيناً، وذلك بأن يتدخل في دعوى الاستحقاق إلى جانب المشتري أو يحل محله فيها ويدفع ادعاء الغير بجميع الوسائل القانونية التي يملكها حتى يستصدر حكماً برفض دعواه، وعند ذلك يكون قد نفذ التزامه بضمان تعرض الغير تنفيذاً عينياً. فإن لم يتدخل البائع في الدعوى، أو تدخل ولم ينجح في استصدار حكم برفض الدعوى، وجب عليه تنفيذ التزامه عن طريق التعويض (التنفيذ بمقابل).

ومن المقرر في قضاء محكمة النقض أن:

"التعرض القانوني الصادر من الغير قد يتحقق فى صورة رفع دعوى وعندئذ يتعين على المشترى إخطار البائع فى وقت ملائم عملاً بالمادة 440 من القانون المدني، أما إذا وقع التعرض من الغير دون رفع دعوى وأقام المشترى دعواه مباشرة على البائع بالضمان فلا يكون هناك محل للإخطار".

(نقض مدني في الطعن رقم 211 لسنة 45 قضائية – جلسة 27/4/1978 مجموعة المكتب الفني – السنة 29 – الجزء الأول – صـ 1145 – الفقرة 1).

لذلك

فالمنذر (المشتري) ينذر المنذر إليها (البائعة) بتنفيذ التزامها الاتفاقي والقانوني بضمان عدم تعرض الغير للمنذر في ملكيته وحيازته وانتفاعه بقطعة الأرض المبيعة له منها، وبضرورة تدخلها انضمامي له في الاستئناف رقم ***** لسنة ***** مستأنف مستعجل القاهرة، والمحدد لنظره جلسة *****، والمطالبة بإلغاء الحكم الصادر في التظلم رقم ***** لسنة ***** مستعجل القاهرة، والقضاء مجدداً بإلغاء قرار النيابة العامة الصادر في المحضر رقم ***** لسنة ***** إداري النزهة والمقيد برقم ***** لسنة ***** حصر حيازة ***** مع ما يترتب على ذلك من آثار، والحكم باستمرار حيازة المنذر لقطعة أرض النزاع ومنع تعرض المستأنف ضدها له في حيازته لتلك الأرض. والتدخل إلى جانب المنذر في أية دعاوى ملكية أو حيازة متعلقة بالأرض المبيعة للذود عن حقوقه والدفاع عن قطعة الأرض المبيعة له، وإلا تحققت مسئوليتها عن إخلالها بالتزامها بضمان عدم التعرض مع ما يترتب على ذلك من آثار قانونية تقدم بيان بعضها.

"وبناء عليه"

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر إقامة وتواجد المنذر إليها، وأنذرتها وسلمتها صورة من هذا الإنذار، ونبهت عليها بسريان مفعوله في حقها قانوناً، وبضرورة المسارعة إلى تنفيذ ما ورد فيه وإلا تحملت بكافة العواقب القانونية المترتبة على تعرض الغير للمنذر في ملكيته وحيازته وانتفاعه بقطعة الأرض المبيعة له منها. مع حفظ كافة حقوق المنذر في الرجوع على المنذر إليها بالتعويضات المناسبة مع المطالبة بتطبيق أحكام الشرط الجزائي المنصوص عليها في عقد البيع المتقدم ذكره بصدر هذا الإنذار.

مع حفظ كافة حقوق المنذر أياً ما كانت،،،

ولأجل العلم .........................................