إجراءات تأسيس شركات الأموال و شركات الأشخاص، وقد صدر القانون رقم 159 لسنة 1981 بتنظيم أحكام تلك الشركات ثم صدر القانون رقم 3 لسنة 1998 بتعديلات بعض أحكامه. في هذه الدراسة سنعرض إجراءات التأسيس لهذه الشركات والأوراق المطلوبة ونتبعها برأي قانوني بالنسبة لتشكيل الشركاتإجراءات تأسيس الشركات والرسوم
تنقسم شركات الأموال إلى شركات المساهمة ، وشركات التوصية بالأسهم ، والشركات ذات المسئولية ، وقد صدر القانون رقم 159 لسنة 1981 بتنظيم أحكام تلك الشركات ثم صدر القانون رقم 3 لسنة 1998 بتعديلات بعض أحكامه. ويتم تأسيس تلك الشركات بإتباع الخطوات التالية:
1ـ بداية يتم إستخراج شهادة رسمية من السجل التجارى تفيد أن الإسم التجارى للشركة لا يلتبس مع إسم شركة أخرى .
2ـ بعد أن يحدد المؤسسون مشروع تكوين الشركة فإنهم يبرمون عقده االتأسيسى وذلك حيث يقوم المؤسسون أو وكيلهم بشراء العقد المخصص للتأسيس من قطاع شركات الأموال الذى يقوم بدوره بإصدار نماذج خاصة لعقود الشركات .
3ـ ثم يلى ذلك تحرير عقد الشركة بكتابة ما تم الإتفاق عليه بين الشركاء فى المساحات المخصصة لها بالعقد ـ بالالة الكاتبة ـ بما فيها اغراض الشركة والتى يجب أن تكون متفقة مع أحكام القوانين واللوائح والقرارات المنظمة وبصفة خاصة احكام القوانين 143 لسنة 81 ، 95 لسنة 92 بشرط استصدار التراخيص اللازمة لممارسة النشاط المتفق عليه وعلى المشاركة فيه ، ويجب أن يتضمن العقد والنظام الأساسى للشركة توقيع المؤسسين أو من ينوب عنهم قانونا ، وكذلك خاتم وامضاء كل من مراقب حسابات الشركة ومستشارها القانونى.
4ـبعد ذلك يتم تقديم عقد الشركة لقطاع شركات الأموال مصحوبا بالمستندات الأتية :
1) شهادة من أحد البنوك المرخص لها بذلك تفيد تمام الإكتاب فى جميع أسهم الشركة أو حصصها وأن القيمة الواجب سدادها على الأقل من الأسهم أو الحصص النقدية قدتم أداؤها ووضعت تحت تصرف الشركة إلى أن يتم إكتسابها شخصيتها الإعتبارية.
2) شهادة عدم الإلتباس لصادرة من السجل التجارى.
3) صور البطاقات الشخصية للمؤسسين.
4) بيان حالة للمؤسس الأجنبى فى حالة وجوده.
5) بيان بالمكتبين فى رأس المال إذا كان بينهم اشخاص خلاف المؤسسين.
وذلك ليتم مراجعة العقدوالمستندات من إدارة المشورة الفنية بقطاع شركات الاموال للتأكد من مطابقتهم للقوانين واللوائح وبعد تمام المراجعة وعند الموافقة على عقد الشركة من لجنة التأسيس بمصلحة الشركات تقوم بتقدير رسوم التأسيس على العقد ، وبعد سداد الرسوم بمصلحة الشركات يتم ختم جميع صفحات العقد بخاتم شعار الجمهورية .
5ـ يتم أفراغ عقد الشركة ونظامها الأساسى فى ورقة رسمية ، وذلك بالتصديق على التوقيعات الواردةفيهما أمام مكتب الشهر العقارى والتوثيق ، وتكون رسوم التصديق على التوقيعات بالنسبة للعقد والنظام الأساسى الملحق به بمقدار ربع فى المائة من رأس المال المصدر.
6ـبعد ذلك يتم التوجه بالعقد والنظام الأساسى لقطاع شركات الأموال ليصدر القطاعمباشرة إخطار بتأسيس الشركة موجه لهيئة سوق المال ، وإخطار آخر موجه للسجل التجارى .
7ـ بعد ذلك يتم التصديق على عقد الشركة من نقابة المحامين وسداد رسم التصديق الذى يقدر بـ 5/1000
8ـ يتم تقديم صورة ضوئية من العقد والمستندات المرفقة معه إلى الغرفة التجارية التابعة لمقر الشركة ، بالإضافة إلى ما يثبت حيازة المؤسسين لهذا المقر وذلك لتسجيل الشركة بالغرفة التجارية ، وإستصدار شهادة بمزاولة النشاط .
9ـ كذلك يتم تقديم صورة ضوئية من العقد والمستندات المرفقة معه لهيئة سوق المال بالإضافة إلى أصل الإخطار الموجه للهيئة والصادر من قطاع شركات الأموال ،وايصال سداد رسوم هيئة سوق المال التى تقدر بـ 0.5 /1000 ويكون للهيئة حق تعديلالعقد حسب ما يترائى للسيد المراجع فى عقد الشركة ، وبعد الموافقة على العقد بصورتهالنهائية تقوم الهيئة بإصدار خطابها بالموافقة إلى كل من قطاع شركات الأموال ، والسجل التجارى ، ويتم ختم العقد بختم هيئة سوق المال .
10ـ يقدم عقد الشركة فى صورته النهائية الى السجل التجارى لاستخراج سجل تجارى و ذلك بتصوير عقد الشركة عدد 2صورة ويدمغ احدهما و كذلك البطاقات والتوكيلات وطلب القيد بالسجل واقرار التوقيعات وكذلك طلب السجل التجارى و تصويره خمس نسخ وتقديمها جميعا الى ادارة السجل التجارى مع التوكيلات الأصلية للاطلاع عليها وبعد موافقة السجل التجارى ونهاية اجراءاته ،وسداد الرسوم المقررة ، يتم تسليم وكيل المؤسيسن او وكيله السجل التجارى فى ذات اليوم ، وبعد ذلك يتم استلام صور عقد الشركة السابق تقديمها للسجل التجارى لتقديم أحدهما الى هيئة سوق المال والأخرى لقطاع شركات الأموال ، ومنذ هذا التاريخ تكتسب الشركة شخصيتها المعنوية ، ويكتمل تأسيس الشركة ، ولا يبقى سوى إستصدار صحيفة الشركات ، والبطاقة الضريبية .
11ـ يتم التوجه لمصلحة الضرائب بصور ضوئية من عقد الشركة ونظامها الأساسى ، مايثبت حيازة المؤسسين لمقر الشركة ، السجل التجارى ،إخطار تأسيس الشركة الصادر من مصلحة الشركات ، ويجب أن تكون تلك الصور الضوئية مدموغة ، وذلك لإستخراج البطاقة الضريبية .
12ـ يتم شراء نموذج عقد شركة جديد ،وملء بياناته بالآلة الكاتبة طبقا لعقد الشركة ، وذلك لتسليمه لمصلحة الشركات لإرساله الى المطابع الاميرية للنشر بصحيفة الشركات. بعدها يتم التقدم الى المطابع الاميرية لسداد الرسوم المقررة للنشر وبعد مرور المدة المقررة يتم تسليم عدد النسخ المتفق عليها مع الهيئة العامة لشئون المطابع الأميرية وقد تم نشرها وطباعتها
الأوراق المطلوبة
الأوراق المطلوبة فى مكتب السجل الجارى :
1) أصل عقد الشركة وصورة منه .
2) ملخص عقد الشركة .
3) الجريدتين المنشور بهما ملخص العقد .
4) شهادة الغرفة لتجارية (ترخيص مزاولةالمهنة) .
5) تحقيق الشخصية والتوكيل .
الأوراق المطلوبة فى الغرفة التجارية:
1) عقد إيجار مثبت التاريخ أو عقد ملكية العقار الذى سيتم فيه مزاولة المهنة أو نشاط الشركة .
2) صورة عقد الشركة.
3) صحيفة الحالة الجنائية .
4) البطاقة الضريبية .
5) طلب إستخراج شهادة مزاولة مهنة .
6) صورة توكيل رسمى .
7) شهادة من إدارة الكهرباء بتركيب عداد كهرباء و إيصال نور.
الأوراق المطلوبة لإستخراج البطاقة الضريبية :
1) صورة عقد الشركة
2) صورة عقد إيجار مثبت التاريخ أو صورة عقد الملكية للمكان محل نشاط الشركة .
3) صوربطاقات الشركاء .
4) صور التوكيل للوكيل .
5) طلب إستخراج بطاقة ضريبية و فتح ملف ضريبي .
مقدار الرسوم المقررة خلال فترة التأسيس
1) رسوم هيئة سوق المال 0.5/1000
2) رسوم قطاع شركات الاموال (مصلحة الشركات)
أ – رسوم الموافقة من قطاع شركات الاموال بحد أقصى 1000 جنيه مصرى.
ب- رسوم الغرفة التجارية بحد اقصى 250 جنيه مصرى.
3) رسوم الشهر العقارى
أ – بالنسبة لشركة المساهمة
رسوم التصديق بحد اقصى 1000 جنيه مصرى .
رسوم الضريبة النوعية 1800 جنيه مصرى .
ب - بالنسبة لشركة المسئولية المحدودة
رسوم التصديق بحد اقصى 125 جنيه مصرى .
رسوم الضريبة النوعية 900 جنيه مصرى .
حصريا ولآول مره الدليل الكامل لشراء وتسجيل شقه او عقار او ارض بالنسبه للآخوه العرب والاجانب
أهم النصائح:
- لا تشترى باى حال من الاحوال شقة غير موجوده فعلا او لم تنشاء ولم تشاهدها على الطبيعه
2- لا تشترى على الرسم فقد اشتريت شقة على مقاييس الرسم والمقاييس الفعلية بعد التنفيذ للاسف كانت فى حدود النصف
3- قيس مقاس شقتك بنفسك شاهدت شقة 140متر اتضح ان الصافى حوالى 90 متر فخذ معك متر واحسب مقاس الشقة ثم اضف فى اقصى حد 20 فى المائة للخدمات
لا تشترى فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة باى حال من الاحوال
- احذر من شراء شقة بدون عداد
خذ نسخة من بيانات العقار عقد الارض والرخصة واستفسر من الحى عنه لو كان عقار جديد
تاكد من بيانات البائع لك وملكيته للعقار
- تاكد من العقد ومن ان لك حصة فى الارض
تاكد من عقد الملكيه فهناك عقود خضراء
تخدع المشترى وهى غير مسجله طيب
نعرفها ازاى ...؟؟؟
للمشترى في حالة مصادفة هذا العقد ان يقوم بالاتي حتي يتأكد هل هومسجل او مجرد حالة من الحالات السابقة:-
اولا : مكتوب علي الهامش الايسر بالعقد بشكل عرضي ( ليس لهذا العقد قيمة حتي بين طرفية الا اذا تم شهره )
ثانيا : علي الهامش الايمن يوجد مربع مكتوب فيه رقم الشهر والتاريخ اذا وجدهذا المربع دون وجود رقم للشهر فهذا معناة ان العقد لم يشهر وليس له قيمه
ثالثا : يجب ان يحتوي العقد علي البيانات المساحية للعقار من واقع كشف التحديد المساحي المكتوب بمعرفة مكتب المساحة التابع له العقار ويختم ذلك بختم يشبه زهرة اللوتس مكتوب فيه صالح للتسجيل
رابعا : يؤشر علي العقد برقم مشروع وتاريخة وساعته ويكون مختوم ايضا
خامسا : يلحق بالعقد محضر تصديق موثق من الشهر العقاربان البائع والمشترى قاما بالتوقيع امامه
اذا لم تتوافرالخمسة نقاط السابقة في العقد المعروض عليه فهذا العقد يكون غير مسجل ويكون مجرد عقد اخضر يجب ان تتعامل معه كعقد بيع ابتدائي فقط وليس عقد مسجل واحترس
ناتى لمستندات الملكيه فلابد من
مراجعة مستندات الملكية سند البائع لتتبين ما هى صفته, وهل يجوز له التصرف بالبيع بصفة أصلية أو بتوكيل سارى المفعول، والتأكد من مكتب التوثيق الصادر منه, ويجب أن يكون سند الملكية مشهرا (مسجل) ..ويمتنع عن الشراء فى حالة ما إذا كان البائع ليس لديه صفة قانونية للبيع أو التصرف حتى لا يقع فريسة لعملية نصب.كما يحترس من شراء شقة بدون عداد كهرباء عادى (رقم حديدة ) وليس عداد ممارسةاو كودى . •و يقوم بمراجعة بيانات الوحدة أو العقار على وجه التحديد بعد المعاينة النافية للجهالة – فيفضل الا يشترى شقة لم تبنى بعد حرصا على امواله •ويقوم بمراجعة الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة الواقع فى دائرتها العقار او الشقة، للتعرف من خلال إدارة الأملاك والتنظيم بالحى، أوالإدارة الهندسية للتأكد من المعلومات الهامة التالية :
أ-أن العقار ليس متعديا على أملاك الدولة . ويمتنع عن شراء الوحدة المقامة على املاك الدولة حتى لا تضيع عليه امواله
ب-أن العقار أنشىء بناء على رخصة بناء وأن الوحدة المشتراة او المؤجرة تقع فى الادوار التى شملت الأعمال المرخص بها .ويحذر أن يشترى وحدة فى مبنى بدون ترخيص أو فى دور مخالف غير وارد فى الرخصة، لان العقار المقام بدون ترخيص قد يفتقد السلامة الانشائية، ويمكن أن يتعرض للإنهيار، ويفقد ماله أو حياته وحياة اسرته •ويجب عليه أن يتوجه لمصلحة الشهر العقارى فى المنطقة لعمل الاتى :-
أ- للحصول على شهادة سلبية بالتصرفات على العقار من مصلحة الشهر العقارى، لتتأكد من عدم وجود تصرفات سابقة على العقار أو الوحدة من جانب البائع للغير تم إخفاؤها عليك . ويمتنع عن الشراء فى حالة وجود اى تصرف على العقار قد يؤثر على ملكيته أو حيازته ويفقد امواله.
ب- يتقدم بطلب الاشهار للعقد فور تحريره حتى يتمكن من حجز اسبقية للتسجيل وشهر عقد البيع على أن يتضمن التعاقد كافة حقوق وإلتزامات كل طرف بصورة واضحة لا تحتمل إختلاف التأويل أو التفسير, بما فيها حصة الشقة من الأرض والمرافق والسطح والبدروم و"الأجزاء المشتركة" والاستخدامات المحيطة (حديقة – فراغ0000) الخ. •يأخذ نسخة من بيانات العقار وعقد ملكية الارض وصورة الرخصة والمخطط العام للمجمع السكنى (الكومباوند) ويرفقها مع عقد ملكيته للوحدة , ويودعها الحى أو الوحدة المحلية أو جهاز المدينة الجديدة، للمحافظة على حقوقك .
ثم نأتى لمرحلة تحرير عقد البيع فيجب أن يشتمل العقد على اسم المشترى و اسم البائع بالتفصيل و محل اقامة كلا منهما و مهنة كلا منهما و ارقام اثبات شخصيتهم ثم اثبات الايجاب و القبول على تحرير عقد البيع و اقرار كلا منهما و بخاصة البائع بأنه لا يخضع لقانون الكسب الغير مشروع و أنه غير ممنوع من التصرف ثم تأتى مرحلة البنود : البند الاول : اقرار البائع ببيع العقار أو الشقة للمشترى القابل لذك مع تحديد العقار تحديدا نا فيا للجهالة من حيث حدوده و مساحته و عدد الادوار و مكونات كل دور و اذا كانت شقة محل البيع فانه يجب تحديد الشقة وصفا وتنفصيلا من حيث الحدود و انها بأى دور من أدوار العقار ورقم الشقة و حدود الشقة من جميع النواحى و مساحتها بالاضافة الى بيانات العقار الكائنة به تحديد نافيا للجهالة كما سبق من حيث الحدود و المعالم و المساحة
البند الثانى الثمن و طريقة سداده و المبلغ المدفوع بمجلس تحرير العقد متضمنا اقرار من البائع بانه تسلمه بمجلس العقد
البند الثالث اقرار المشترى بمعاينة الشقة او العقار المعاينة التامة النافية للجهالة
البند الرابع ضمان البائع لكافة الحقوق العينية و الشخصية و ضمان التعرض القانونى و الغير قانونى
البند الخامس اثبات سند ملكية البائع طبقا للعقد المشهر او تسلسل الملكية
البند السادس حصة الشقة في ارض العقار والاجزاء المعدة للاستعمال المشترك و سطوح العقار و الحديقة اذا كانت هناك حديقة .
البند السابع وقت تسليم العقار او الشقة المبيعة
البند الثامن الشرط الجزائى على كلا من البالئع و المشترى في حالة اخلال أيا منهما بأى بند من بنود هذا العقد أو النكول و الرجوع عن العقد .
و هناك بنود يمكن اضافتها مثل المحكمة المختصة بنظر اى نزاع على هذا العقد و المراسلات التى ترسل لآيا من البائع او المشترى على العنوان المثبت بالعقد و عدد نسخ العقد وهى ليست بذات اهمية البنود الثمانية
بعد معاينة العقار والاتفاق على السعر تكون الخطوات كالاتي
:-
1.عدم اعطاء اي مبلغ للطرف الاول( والمقصود بالطرف الاول هوه البائع) والطلب منه ان يمهلك يومين فقط لاكمال المبلغ ( وهذه حجة حتى تستطيع ان تقوم بما ساقوله لك في الخطوة رقم 2.
2.الذهاب الى دائرة التسجيل العقاري للاستفسار عن الشقة من انها خالية من الديون لاي جهة.... وكذلك للتاكد من انها مسجلة باسم الطرف الاول.
3.بعد ان تاكدت من سلامة كل شي تعود الى الطرف الاول ( انت في العقد تسمى الطرف الثاني).... ومعك مبلغ بسيط لابرام العقد الابتدائي...( ومن الافضل ان تطلب يبرم العقد الابتدائي ويصدق عند مركز الشرطة لمنطقة العقار)
.وانت عند الطرف الاول تطلب منه اخر فواتير الكهرباء والهاتف( لاتستحي هذا حق) وان تكون قد مضى عليها مدة قصيرة....وتساله ايضا ان كانت الشقة مطلوبة الى اتحاد ملاك العمارة اي مبلغ( اتحاد الملاك هو مجلس خاص بكل عمارة مسؤول عن صيانتها من كل الجوانب مقابل مبلغ تدفعه كل شقة شهريا والمعدل العام للمبلغ هوه 50-100 جنيه ...اطلب منه اخر وصل دفعه لاتحاد الملاك وشوف التاريخ....لان هناك ديون على شقق تصل الى اكثر من الفين جنيه وعند قدوم المشتري الجديد تلاقي رئيس اتحاد الملاك بنفسة نايم لك على باب الشقة ...وتقدر تتاكد ايضا من بواب العمارة
5. بعد ان كتبت العقد الابتدائي مع الطرف الاول تذهب في اليوم الثاني معه الى دائرة الشهر العقاري للمنطقة لغرض عمل توكيل منه باسمك في حق التصرف بالشقة من بيع لنفسك وللغير ....وأوكد على كلمة ( يحق له البيع لنفسه وللغير)... وتصدق في نفس الوقت العقد الابتدائي عند الشهر العقاري
ملاحظة:-ان رسوم اجراء التوكيل من الطرف الاول الى الثاني تقع على الطرف الاول ....فلاتخليه يستغلك ويقول لا الرسوم عليك اما رسوم تصديق العقد الابتدائي فتقع على الطرف الثاني
.عند استلام التوكيل تكمل باقي مبلع العقد في حينها ( سلم واستلم)...وهنا ينتهي دور الطرف الاول
ملاحظة نسيت ان اذكرها ( استلم الشقة فور اعطاءك المبلغ ومن الافضل ان تعطيه المبلغ وانت في الشقة وتاخذ التوكيل
7. هنا ياتي دورك في اجراءات تسجيل الشقةاول شي تعمله هوه انه بالتوكيل الذي معك تبيع الشقة فورا لنفسك بعقد وهذا اضمن لك وهوه اجراء ماياخذ منك اقل من نص ساعة في نفس دائرة الشهر العقاري
8.الذهاب الى دائرة التسجيل العقاري لغرض اكمال اجراءات التحويل للشقة وماراح يحتاجون منك الا صورة من جوازك والتوكيل اللي عمله لك الطرف الاول وعقد الشقة الاصلي ( وليس عقد بيع الشقة ) وتستطيع ان تحصل على العقد الاصلي من نفس دائرة التسجيل العقاري بالمناسبة يااخوان فان التوكيل وهوه اهم شي في الموضوع كله
9.ان اجراءات التحويل سوف تاخذ مده لاتتجاوز العشرين يوم (موافقات امنيه) وسيحددون لك تاريخ مراجعتهم لانهاء التسجيل
. في هذه الاثناء وخلال فترة العشرين يوم يمكنك ان تنهي بعض المشاوير اولها معاملة تغيير عداد الكهرباء باسمك( تغيير العداد باسمك شي مهم جدا لان اغلب المراجعات يطلبون منك ان كانت فاتورة الكهرباء باسمك)......حيث تذهب الى دائرة الكهرباء وتقدم طلب بتغيير العداد باسمك وسيعطوك عقد تملاء بياناته وسيطلبون ايضا منك التوكيل ...( شوفوا التوكيل كم هوه مهم)وسوف يحددون لك متى سيقومون بتغيير العداد.....( من الافضل ان تمر عليهم كلما يكون عندك وقت وليس قبل 10 ايام)....( هناك رسوم لتحويل العداد خلي بالك السعر على حسب الامبير وكام فاس المعتاد حوالى 1000 جنيه)
11. الذهاب الى مصلحة التلفونات الخاصة بالمنطقة ( السنترال) لغرض تحويل الهاتف...( ورسوم تحويل الهاتف حوالي 500 جنيه لغير المصري )
.وبهذا ماعليك سوا الانتظار الى ان تاتي الموافقات باسمك للشقة والف مبروك
ملاحظات عامة ..
. لسهوله اكمال الاجراءات ماعليك هوه ان
تقوم بتوكيل محامى امين ومتخصص
اكرر متخصص فى تسجيل العقارات
(من خلال التجربة الشخصية) لتسجيل عدد 500 شقه تقريبا
4. ان ضريبة شراء اي شقة هنا في مصر هي الان اصبحت 2050 جنيه وليس هناك اي علاقة بحجم الشقة او موقعها كما كانت في السابق ناتى على المصاريف متوسط تكلفه المحامى من 3000 - 5000 جنيها حسب اتفاقك سواء عربى او اجنبى بخلاف مصاريفه
اكراميات ورشاوى تعادل 100% من الرسوم الرسميه حوالى 1000 جنيه
2- رسوم نقابة المحامين = 5 فى الالف من سعر الشقة لايمكن فبول الطلب بدونها.
مبدئيا تسجيل الشقه يحتاج من 5 شهور وانت طالع و9 شهور للاخوه العرب والاجانب للموافقات
وهناك نوعان من التسجيل هما
التسجيل الرضائى امام الشهر العقارى
مستندات للشهر العقاري:
أولا..يتقدم أحد الطرفين البائع أو المشترى بطلب شهر عقارى.
وذلك بمأمورية الشهر العقارى الكائن بها العقار..
ثانيا..المستندات,,
1.عقد سند الملكية.
2.عقد البيع الابتدائى بين الطرفين.
3.شهادة مكلفة عقاريةمن{الضرائب العقارية}اذا كان العقار قديم.
4.رخصة المبانى اذا كان العقار حديث.
وهناك أجراءات تعرفها تباعاً من خلال الشهرالعقارى.كتحرير كشف التحديد أو استمارة التغيير......
.
عند اختيارك لاى من الطرق السابقه لابد اولا من ان تعمل كشف تحديد مساحى للشقه ويتم مراجعته بالشهر العقارى وتعمل اشهار لعريضه الدعوى بالشهر العقارى
خطوات شهر العقود
نورد فيما يلى الخطوات التى يمر بها شهر العقود حتى يمكن التحقق مما إذا كانت هذه المستندات تم إشهارها أى تسجيلها التسجيل الناقل للملكية أم لم يتخذ من خطوات الإشهار سوى بعض المراحل التى لا يترتب عليها نقل الملكية حسبما ينص قانون تتنظيم الشهر العقارى .
وخلال خطوات الإشهار يأخذ المحرر أو العقد المشهر عدة أرقام بسجلات الشهر العقارى
رقم الطلب [
وهو الرقم الذى يقيد به بدفتر أسبقية الطلبات بمأمورية الشهر العقارى المختصة التى يقع العقار فى دائرتها] .
رقم المشروع
[ وهو الرقم الذى يقيد به بدفتر أسبقية المشروعات بمأمورية الشهر العقارى المختصة التى يقع فى دائرتها العقار ].رقم أسبقية التسجيل بمكتب الشهر العقارى الرئيسى بالمحافظة الواقع بدائرتها العقار .
رقم الشهر
[ وهو الرقم الذى يقيد به بدفتر شهر المحررات بمكتب الشهر العقارى الرئيسى بالمحافظة الواقع بدائرتها العقار ] .
ولا يعتبر العقد ناقلا للملكية إلا إذا تم إشهاره ومر بجميع هذه المراحل وأخذ رقم الإشهار أو التسجيل بمكتب الشهر العقارى الخاص بالمحافظة الكائن بها العقار وليس أى رقم آخر بالمأموريات المختصة حيث تختص هذه المأموريات بالمراحل الممهدة لإتمام التسجيل .
إجراءات الشهر طبقا لقانون الشهر العقارى
1= طلب الشهر والتأشير عليه بالقبول
يقدم طلب الشهر – من أصل وصورتين _ للمأمورية الكائن بدائرتها العقار موقعا عليه من صاحب الشأن أو من يقوم مقامه قانونا كوكيل أو ولى أو وصى أو قيم ويجب أن يشتمل الطلب على الآتى
أ = البيانات الدالة على شخصية كل طرف وعلى الأخص الإسم والسن والجنسية ومحل الإقامة وصفة مقدم الطلب (وكيل – قيم – وصى ).
ب= البيانات الخاصة بالعقار المراد شهره ( موقعه – حدوده – مساحته …الخ).
ج = بيان موضوع المحرر المراد شهره والمقابل .
د = البيانات الخاصة بأصل حق الملكية أو الحق العينى محل المتصرف – وذلك فى العقود والإشهادات وأحكام صحة التعاقد .
ويقرن بالطلب الأوراق والمستندات المؤيدة لهذه البيانات .
ويدون الطلب بدفتر أسبقية الطلبات مع ذكر تاريخ وساعة تقديمه حتى تتقرر الأسبقية فى تقديم الطلبات .
ويبحث الطلب من الناحيتين الهندسية والقانونية .
فمن الناحية الهندسية فقد ألحق بمأموريات الشهر العقارى مكاتب هندسية وهى تراجع الطلب من الناحية المساحية
للتثبت من موقع العقار وحدوده ومسطحه وقد ينتقل المكتب الهندسى لمعاينة العقار على الطبيعة وتحديده بوضع علامات حديدية عليه . فإذا ما أتم المكتب الهندسى بحث الطلب من الناحية المساحية –
بحث الطلب بعد ذلك من الناحية القانونية . فتتولى المأمورية بحث البيانات الواردة فيه للتأكد من مطابقتها للأوضاع المقررة قانونا . ثم تبحث المستندات المرفقة للتثبت بوجه خاص من أصل الملكية فإذا تم بحث الطلب من الناحيتين الهندسية والقانونية – أشرت المأمورية بالقبول للشهر بختم نقش عليه عبارة " مقبول للشهر " .
2 = مشروع المحرر المراد شهره والتأشير عليه بصلاحيته للشهر
يعتبر " القبول للشهر " ترخيصا لصاحب الشأن فى إعداد المحرر المراد شهره وتأتى بعد ذلك الخطوة الثانية لهذه المرحلة التمهيدية وهى تحضير مشروع المحرر .
فإذا كان المحرر المراد شهره عرفيا وجب ان يحرر على الورق الأزرق الخاص المعد لذلك ويكون التحرير بالمداد الأسود وهذا هو الأصل الذى يحفظ وتؤخذ منه صور فوتوغرافية .
وإذا كان المحرر رسميا كان التحرير على ورق أبيض عادى مسطر وبعد توثيقه تحفظ منه الصورة الأولى وهى محررة على الورق الأزرق وتؤخذ من هذه الصورة الصور الفوتوغرافية.
وفى الحالتين يجب أن يشتمل المحرر على جميع البيانات الواردة فى " إخطار القبول للشهر ".
فإذا أعد مشروع المحرر على النحو سالف الذكر – قدمه صاحب الشأن إلى المأمورية مقرونا به إخطار القبول وجميع المستندات التى سبق تقديمها مع الطلب فتقوم المأمورية بتدوينه بحسب تاريخ وساعة تقديمه" بدفترأسبقية مشروعات المحررات ".
وبحث مشروع المحرر يكون بالتثبت من مطابقة البيانات الواردة فيه لبيانات الطلب الخاص به فإذا وجدت مطابقة أشرت المأمورية على مشروع المحرر بصلاحيته للشهر وذلك بوضع خاتم عليه فى صدره وفى آخره من الناحيتين يسمى خاتم " صالح للشهر " .
3 = توقيع المحرر وعملية التسجيل
بالتأشير على مشروع المحرر بالصلاحية للشهر – تنتهى المرحلة التمهيدية لإجراءات الشهر.
فإذا تسلم صاحب الشأن مشروع المحرر مؤشرا عليه بالصلاحية للشهر قدمه إلى أى مأمورية للتوثيق ــ لتوقيعه من ذوى الشأن ــ فإذا كان المحرر رسميا تولت مأمورية التوثيق عملية توقيعه وإذا كان عرفيا تولت المأمورية التصديق على توقيعات ذوى الشأن – ولا تتم عملية التوقيع أو التصديق إلا بعد دفع رسم التوثيق أو التصديق ورسوم التسجيل كاملة ــــ ويحرر محضر بمعرفة الموثق فى مأمورية الشهر العقارى والتوثيق يتم فيه توقيع أصحاب الشأن فى المحرر عليه أمام الموثق فيما يعرف بمحضر التصديق .
ثم يقدم صاحب الشأن المحرر بعد التصديق عليه لمكتب الشهر العقارى الكائن فى دائرته العقار وهو المكتب الذى تتبعه المأمورية التى تولت إتمام المرحلة التمهيدية للشهر – ويرفق بالمحرر جميع المستندات المؤيدة للصفة والتكليف وأصل الملكية - ويوضح فى ذيل النسخة المقدمة للشهر وعلى كل صفحة من صفحاتها رقم متتابع يدل على ترتيبها بحسب تقديمها.
وتتم عملية التسجيل بتدوين المحرر فى دفتر يعد لذك بكل مكتب ويسمى " بدفتر الشهر " وتثبت فيه المحررات بأرقام متتابعة وفقا لتواريخ وساعات تقديمها للشهر وبحسب أسبقيتها فى التقديم للمكتب ويحفظ أصل المحرر فى أماكن معدة للحفظ .
والرقم الذى يعطى للمحرر فى هذا الدفتر هو رقم شهر المحرر أو العقد [ إى رقم إشهاره ] .
فإذا ما تمت عملية التسجيل على هذا النحو – قامت أقلام التصوير الشمسى التابعة لمكتب الشهر بإعداد صورتين من كل محرر تم شهره وتسلم إحدى الصورتين لصاحب الشأن وترسل الآخرى إلى إدارة المحفوظات التابعة للمكتب الرئيسى للشهر العقارى وذلك لحفظها فيها .
وإذا كان من شـأن التصرف المشـهر نقل التكليف ختم على المحرر المشهر بختم مثلث منطوقه " ناقل للتكليف " .
.
اما اجراءات شهره يقدم طلب تسجيل لمكتب الشهر العقارى الذى يقع بدائرته الشقة المبيعة او العقار المبيع و يمكن كتابة الطلب على التموذج المعد بمكتب الشهر العقارى و ترفق به اربعة صور منه ( أى الطلب ) ليقوم مكتب الشهر العقارى بدوره بارسال صورة لمكتب المساحة المختص و بعد تقديم الطلب بثلاثة أيام على الاقل يقوم المشترى أو وكيله بالحضور لمكتب المساحة للآرشاد حتى يقوم مكتب المساحة بعمل كشف تحديد للعقار أو الشقة المبيعة و بعد انتهاء مكتب المساحة من اصدار كشف التحديد يقوم المشترى او وكيله بعمل مشروع العقد المسجل على العقود الخضراء التى تباع بمكتب الشهر العقارى و بعد انهاء المشروع يقوم الطالب بتقديمه الى مكتب الشهر العقارى للحصول على مقبول للشهر مع جميع المستندات المطلوبه و بعد استلامه للمشروع المقبول للشهر يقوم الطالب باحضار البائع الى اقرب مكتب توثيق له للتصديق على المشروع المقبول للشهر و بعد انهاء هذه المرحلة يتوجة الى المكتب الرئيسى للشهر العقار بتسليم المقبول للشهر بعد التصديق عليه شاملا كافة المستندات المطلوبة و يقوم باستلام ايصال بالمقبول و المستندات و يتابع المكتب الرئيسى حتى يحصل على العقد النهائى المميكن
و في حالة رفض البائع عن شهر العقد يقوم
بالتسجيل الجبرى وهو النوع الثانى من
انواع التسجيل وهو كالاتى
أولا بانذارالبائع رسميا لا ثبات النكول حتى يتمكن من مطالبته بالشرط الجزائى ان وجد واخلاله بالتزماته ثم يقدم طلب التماس الى مكتب الشهر العقار الذى قدم به طلب تسجيل العقد بتعديل الطلب من بيع رضائى الى دعوى صحة ونفاذ و بعد استلامه لكشف التحديد يقوم باقامة دعوى صحة ونفاذ و يقوم بعد اعلان البائع بالدعوى يقوم باجراءات شهر صحيفة الدعوى حتى تقبل الدعوى
( لابد ان تاخذ بالك بانك لابد ان تكون مخلص كل الاجراءات والاوراق علشان تاخذ حكم الصحه والنفاذ فى اول جلسه اكرر اول جلسه لانك اذا تم التاجيل الى جلسه ثانيه سوف تدفع 7.5% للمحكمه من قيمه الشقه المدونه فى العقد
بخصوص إجراءات تسجيل العقار في مصر بالنسبة للاجانب ( سواء كانو عرب او من دول اخرى غير عربية )
: يتم تسجيل العقار في الشهر العقاري ، بنفس الطرق المتبعة للمواطن المصري يضاف لها بالنسبة للاجنبي الاجراءات التالية وهي التي يقوم بها مكتب الشهر العقاري بنفسه بعد تقديم الطلب:
ـ يقوم الشهر العقاري بالاستعلام من جهاز أمن الدولة المصري لاستحصال موافقته على تسجيل العقار موضوع البحث للاجنبي صاحب الطلب .
ـ يقوم الشهر العقاري بالاستعلام من جهاز المخابرات المصري لاستحصال موافقته على تسجيل العقار موضوع البحث للاجنبي صاحب الطلب .
ـ يقوم الشهر العقاري بالاستعلام من الجهاز المركزي للتأكد من أن الاجنبي ليس لديه اكثر من عقارين مسجلين باسمه في مصر لان القانون لايجيز للاجنبي ان يتملك اكثر من عقارين في مصر بغض النظر عن نوعهما ومساحتمهما
طبعا هذه الأجراءات كل واحدة منها تتطلب مدة إنتظار ما بين ارسال الاستعلام و عودة الرد عليه قبل الجهة المعنية وعادة كل استعلام لاتقل مدته عن شهر واحد ، والخلاصة ان اجراءات تسجيل العقار للاجنبي تتطلب مدة اكثر من مدة التسجيل للمواطن المصري وقد تتراوح مابين 3 الى 6 أشهرذياده وأحيانا اكثر
نحن نقوم بهذه الاجراءات نيابه عنك فنحن
خبراء فى صياغه العقود وتأسيس الشركات وتسجيل العقارات .
المستشار القانونى شريف طه حافظ الحكيم
المحامى بالنقض والدستوريه والاداريه العليا
لدينا محامون متخصصون لتحرير العقود واتمام اجراءات شهرها وتسجيلها رضائيا
او جبريا بواسطه رفع دعاوى صحه التوقيع او دعوى صحه ونفاذ عقد البيع وتسجيل الاحكام
فقط اتصل بنا عند تحرير عقد البيع لا نتركك حتى تسليمك العقد مسجلا فى الشهر العقارى
مكاتبنا فى القاهره 43 ش البستان عابدين
20 ش مراد الجيزه - الاسكندريه العجمى الهانوفيل ش مسجد الصحابه امام مطعم كنتاكى المنصوره 34 شارع الثوره توريل
ت/01225035031 011160126267
مراسلتنا على الواتس اب او اللاين اوفيبر
01225035031
البريد الالكترونى
