شرح لكيفية رفع دعوى صحة ونفاذ


1- يجب ان يتضمن عقد اليبع الإبتدائى المرفوع به دعوى صحة ونفاذ فى بند ايلولة الملكية انها الت عن طريق المدة الطويلة المكسبة للملكية - او عقد مسجل - او حكم تثبيت ملكية
لذلك لا يمكن رفع دعوى صحة ونفاذ متضمن عقدة ان الت الملكية عن طريق الشراء بموجب عقد بيع ابتدائى
2- أولا : شهر الصحيفة : يتم تقديم طلب للشهر العقارى متضمنا بيانات القطعة او العقار موضوع عقد البيع برقم طلب
3- يرسل الطلب بعد تقديم طلب الشهر العقارى الى هيئة المساحة لبحثة ويتم فرض رسم 190 جنيه رسم مساحة للقطعة الواحدة
3- بعد دفع رسم المساحة يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار او قطعة الارض موضوع الطلب المقدم
4- ويقوم المهندس بتحرير بيان مساحى للقطعة او العقار موضوع الطلب
5- يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحى الى الشهر العقارى
ثانيا : رفع الدعوى
1- يتم استلام البيان المساحى المحرر من الشهر العقارى
2- نقوم بكتابة دعوى صحة ونفاذ ( مع مراعاة تفادى الخطاالشائع بتحديد اختصاص المحكمة التى ترفع فيها الدعوى على اساس الثمن المكتوب فى عقد البيع وويتم تحديد المحكمة التى ترفع فيها الدعوى كالأتى
أولا : يجب احضار مكلفة للعقار او قطعة الارض
ثانيا : ويتم اعمال المادة 37 من قانون المرافعات والتى تنص على " يراعى فى تقدير قيمة الدعوى
1- الدعاوى التى يرجع فىتقدير قيمتها الى قيمة عقار يكون تقدير هذة القيمة بإعتبار 500 مثل من القيمة الضريبة الأصلية المربوطة اذا كان العقار مبنى فإن كان من الأراضى يكون التقدير بإعتبار اربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية فاذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته )
متضمنة البيان المساحى فى نفس العريضة ومتضمنا رقم الطلب الخاص فى الشهر العقارى
3- يتم تقديم العريضة الى الشهر العقارى لمراجعتها وتأخذ ختم اللوتس ( صالح للشهر )
4- بعد ذلك يتم تقديم العريضة الى مصلحة الشهر العقارى الرئيسية لتقدير الامانة القضئائية وهو رسم يقدر على المبلغ المكتوب فى عقد البيع
5- ويحرر ايصال بالمبلغ المفروض فقط دون فع لهذا المبلغ
6- ناخذ العريضة وايصال تقدير الامانة القضائية وترفع الدعوى فى المحكمة المختصة بالطرق العادية للرفع الدعوى من تقدير ورسم وخلافة مضافا اليها رسم الامانه القضائية
7- ويجب الاحتفاظ بايصال دفع الامانة القضائية
8- بعد انهاء اجراءات رفع القضية بالطرق العادية وايداعها الجدول بعد تحديد جلسة لنظرها
9- يتم التقديم على صورة رسمية من الدعوى قبل الإعلان وتكتب على عقود خاصة بالشهر العقارى ( عقد ثمنه 5 جنيهات و يطلب من الشهر العقارى )
10- يتم تقديم الصورة الرسمية المكتوبة على العقد المخصص لذلك الى مصلحة الشهر العقارى الرئيسية ( التى قدرت فيها الامانة القضائية ) مع ايصال دفع الامانة القضائية
وبعد ثلاثة ايام يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة
ثالثا : كيفية سير القضية : فى الجلسة المحددة لنظر الدعوى المرفوعة يتم تقديم
1- العريضة المشهرة التى تم استلامها من الشهر العقارى
2- مكلفة بالقطعة او العقار موضوع البيع
رابعا : لتفادى مصاريف الدعوى يتم الإتفاق مع البائع على حضور اولل جلسة لتقيم محضر صلح فى القضية والحاقة بمحضر الجلسة وجعلة فى قوة السند التنفيذى
خامسا وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم

يجب أن ينتهي شهر العريضة في خلال مده لاتزيد عن العام وهى تشمل ( الفترة من وقت تقديم الطلب إلى وقت تقديم العريضة للشهر العقاري لشهرها ذلك انه إذا انقضت مده العام قبل شهر العريضة سقط الطلب ويجب تقديم طلب جديد برسوم تقديم جديدة وإجراءات مساحة جديدة , ولكي نتجنب ذلك يجب تقديم طلب امتداد للطلب السابق قبل نهاية المدة المحددة بخمسة عشر يوما ليمتد الطلب لمدة عام آخر خلاف العام المنقضى حتى تتاح الفرصة لإنهاء إجراءات شهر العريضة .

هناك حالات كثيره تعيق الصحه والنفاذ ومنها على سبيل المثال صحه ونفاذ وحده سكنيه الت الملكيه فيها للبائع عن طريق الشراء من مقاول اشترى حق التعليه من مصر الجديده للاسكان والتعمير فرع العاملين ووفقا لبنود والتزامات مبرمه بين الشركه ومالك حق التعليه الذى قام بالبناء والبيع للمستهلكين دون اتمام كامل الالتزامات مما لا يجعل له الحق فى طلب الصحه والنفاذ قبل تنفيذ كامل الالتزامات الموقعه عليه بارادته

وهنا يدخل العديد من الدعاوى التى قد يرفعها المشترى مختصما البائع للبائع بأعتباره حسن النيه والله المستعان على ما تصفون

أولاً : تقديم طلب للشهر العقارى تمهيداً لشهر الصحيفة
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

1 ـ بداية يجب أن يتضمن عقد البيع الإبتدائى المرفوع به دعوى صحة ونفاذ فى بند أيلولة الملكية أنها آلت عن طريق المدة الطويلة المكسبة للملكية - أو عقد مسجل - أو حكم تثبيت ملكية
لذلك لا يمكن رفع دعوى صحة ونفاذ متضمن عقد آلت الملكية فيه عن طريق الشراء بموجب عقد بيع إبتدائى ـــ وفى هذه الحالة يجب إقامة الدعوى بصحة ونفاذ عقدى البيع الإبتدائى ويتم إختصام البائع للبائع , ويكون طلب الشهر العقارى وكذلك الدعوى على حلقتين , الحلقة الأولى من البائع للبائع , والحلقة الثانية من البائع الأخير للموكل .
2 ـ يتم تقديم طلب شهر عقارى أو سجل عينى لمأمورية الشهر العقارى الواقع فى دائرتها العقار من أصل وثلاث صور متضمنا بيانات القطعة أو العقار موضوع عقد البيع ويتم قيد الطلب فى سجل الأسبقيات بالشهر العقارى وهنا يجب ملاحظة الفرق بين طلب الشهر العقارى وطلب السجل العينى : فالشهر العقاري : وهو يختص بالأماكن التي تدخل كردون المدن ــ والسجل العيني : وهو يختص بالأماكن التي تخرج عن كردون المدن والتى يصدر بشأنها قرار من وزير العدل بتطبيق نظام السجل العينى عليها .

وفى الحالتين فمضمون الطلب المقدم للشهر العقارى واحد بخلاف أنه فى حالة السجل العينى يجب إختصام أمين السجل العينى لإجراء التغييرات اللازمة فى صحيفة الوحدة العقارية

3 ـ يرسل الشهر العقارى صورة من الطلب إلى مكتب المساحة لبحثه ويتم تقدير رسم للمعاينة على حسب كل قطعة .
4 ـ بعد دفع رسم المساحة يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار أو قطعة الأرض موضوع الطلب المقدم
5 ـ ويقوم المهندس بتحرير بيان مساحى للقطعة ( كشف التحديد المساحى ) أو العقار موضوع الطلب
6 ـ يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحى إلى الشهر العقارى

7 ـ يقوم الطالب بإستلام البيان المساحى من الشهر العقارى تمهيداً لتقديم مشروع عريضة الدعوى .

8 ـ يجب أن ينتهي شهر العريضة في خلال مده لاتزيد عن العام وهى تشمل ( الفترة من وقت تقديم الطلب إلى وقت تقديم العريضة للشهر العقاري لشهرها ذلك انه إذا انقضت مده العام قبل شهر العريضة سقط الطلب ويجب تقديم طلب جديد برسوم تقديم جديدة وإجراءات مساحة جديدة , ولكي نتجنب ذلك يجب تقديم طلب امتداد للطلب السابق قبل نهاية المدة المحددة بخمسة عشر يوما ليمتد الطلب لمدة عام آخر خلاف العام المنصرم حتى تتاح الفرصة لإنهاء إجراءات شهر العريضة .

ثانيا : رفع الدعوى
***********
1 ـ بعد استلام البيان المساحى من الشهر العقارى نقوم بكتابة دعوى صحة ونفاذ العقد متضمنة البيان المساحى فى نفس العريضة ومتضمنة رقم الطلب الخاص فى الشهر العقارى (( مع مراعاة تفادى الخطأ الشائع بتحديد اختصاص المحكمة التى ترفع فيها الدعوى على أساس الثمن المكتوب فى عقد البيع ويتم تحديد المحكمة التى ترفع فيها الدعوى كالآتى : ـ
أولاً : يجب إحضار مكلفة للعقار أو قطعة الأرض موضوع عقد البيع سند الدعوى .
ثانياً : ويتم إعمال المادة 37 من قانون المرافعات والتى تنص على " يراعى فى تقدير قيمة الدعوى : ـ
*** الدعاوى التى يرجع فى تقدير قيمتها إلى قيمة عقار يكون تقدير هذه القيمة باعتبار 500 مثل من قيمة الضريبة الأصلية المربوطة إذا كان العقار مبنى فإن كان من الأراضى يكون التقدير بإعتبار أربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية فإذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته ))

3 ـ يتم تقديم العريضة إلى الشهر العقارى لمراجعتها مرفقاً بها البيان المساحى السابق إستلامه من الشهر العقارى وبعد المراجعة الفنية يتسلم الطالب عريضة الدعوى مختومة بخاتم اللوتس ( صالح للشهر ) , أو ( صالح للقيد ) إن كان سجل عينى
4 ـ بعد ذلك يتم تقديم العريضة إلى مصلحة الشهر العقارى الرئيسى لتقدير الأمانة القضائية وهو رسم يقدرعلى المبلغ المكتوب فى عقد البيع
5 ـ نأخذ العريضة وترفع أمام المحكمة بالطريقة المعتادة لرفع الدعاوى من تقدير ورسم وخلافة مضافا إليها رسم الأمانة القضائية,

6 ـ ويجب الاحتفاظ بإيصال دفع الأمانة القضائية وكذلك إيصال سداد ضريبة المهن بإسم المحامى رافع الدعوى .
7 ـ بعد إنهاء إجراءات رفع الدعوى بالطرق العادية وإيداعها الجدول بعد تحديد جلسة لنظرها يقوم الطالب بتقديم طلب لقلم الكتاب بإعطائه صورة طبق الأصل من عريضة الدعوى قبل الإعلان بشرط أن تكون الصورة الرسمية مكتوبة على عقد أزرق من عقود الشهر العقارى وهذا العقد متوافر بمأموريات الشهر العقارى بمبلغ خمسة جنيهات إذا كان الطلب شهر عقارى , وإذا كان الطلب سجل عينى تطلب الصورة الرسمية على الورق العادى .
8 ـ يتم تقديم الصورة الرسمية من عريضة الدعوى المكتوبة على العقد المخصص لذلك إلى مصلحة الشهر العقارى الرئيسى , أو السجل العينى حسب نوع الطلب مرفقاً بها إيصال سداد الأمانة القضائية وإيصال سداد ضريبة المهن

9 ـ يقوم مقدر الرسوم بتقدير رسم شهر العريضة ويسدد الرسم بخزينة الشهر العقارى , أو السجل العينى وتسلم العريضة والإيصالات للمراجع المختص .
10 ـ وبعد ثلاثة أيام يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة موضح بها رقم الشهر وتاريخه إذا كان الطلب شهر عقارى وبالنسبة للسجل العيني ( وبعد المراجعة ) يتم منح مقدم الطلب شهادات قيود ومطابقة كسند للملكية ــ وهى تقابل شهر العريضة فى نظام الشهر العقارى .

ثالثا : سير الدعوى
************
فى الجلسة المحددة لنظر الدعوى المرفوعة يتم تقديم
1 ـ العريضة المشهرة التى تم استلامها من الشهر العقارى أو شهادة القيود والمطابقة التى تم إستلامها من السجل العينى ومكلفة بالقطعة أو العقار موضوع البيع إذا لم يكن مقدم مع عقد البيع أثناء رفع الدعوى .
2 ـ لتفادى مصاريف الدعوى يتم الإنفاق مع البائع على حضور أول جلسة لتقيم محضر صلح فى الدعوى ويطلب الطرفان إلحاقه بمحضر الجلسة وإثبات محتواه فيه وجعله فى قوة السند التنفيذى .
3 ـ وفى هذه الحالة تحكم المحكمة بإلحاق محضر الصلح بمحضر الجلسة وتثبت محتواه فيه وتجعله فى قوة السند التنفيذى وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم وتتبع باقى الإجراءات المعروفة لسحب المستندات السابق تقديمها فى الدعوى مع الصورة التنفيذية للحكم .

وإذا تعذر تقديم محضر الصلح في أول جلسة ( ولتجنب الرسوم ) يتم تأجيل الدعوي
للإعلان أو إعادة الإعلان ( وهى مسالة يجب أن تراعى ) حيث يجب التجهيز لتلك الدعوي جيداً قبل رفعها لأن الدعوى تعفى من الرسوم في حالة تقديم محضر الصلح في أول
جلسة بعد تمام اكتمال الشكل ( أى تمام الإعلان وإعادة الإعلان أو حضور الخصوم ) أو بعد
التأجيل لسبب خارج عن إرادة المدعي ذاته كالتأجيل الإدارى أو التأجيل بناء علي رغبة المحكمة
وفي جميع الأحوال يجب تقديم كامل مستندات الدعوي قبل أو مع محضر الصلح ( ذلك أن تأجيل الدعوي للمستندات أو المذكرات أو خلاف ما سبق ذكره من قبل المدعي يخضعه لقائمه الرسوم )

معلومات عن إستحقاق الرسوم

*************************
مادة 20 من قانون الرسوم (إذا إنتهى النزاع صلحاً بين الطرفين وأثبتت المحكمة ماإتفق عليه الطرفان فى محضر الجلسة أو أمرت بإلحاقه بالمحضر المذكور وفقاً للمادة 103 مرافعات قبل صدور حكم قطعى فى مسألة فرعية أو حكم تمهيدى فى الموضوع لا يستحق على الدعوى إلا نصف الرسوم الثابتة أو النسبية ) . وتطبق هذه المادة على الآتى : ـ

1 ـ حضور المدعى بالجلسة الأولى وتعديل طلباته من صحة ونفاذ إلى صحة توقيع يعتبر ذلك مرافعة وفى حالة الصلح يطبق نص المادة 20 رسوم ( نصف الرسم النسبى المسدد )

2 ـ دعاوى صحة ونفاذ القعود العقارية التى يقدم فيها محاضر صلح فى الجلسة الأولى وتؤجل لتقديم الشهادة العقارية من السجل العينى . يطبق نص المادة 20 رسوم ( بإستحقاق نصف الرسوم )

{ رأى وكالة الوزارة فى 18/12/83 لمحكمة بنها الإبتدائية }

3 ـ التأجيل ليقدم المدعى عليه سند ملكيته للعقار المبيع موضوع الدعوى هو تأجيل بفعل المدعى , حيث أن المدعى بعدما قرر فى العقد أنه تسلم كافة مستندات الملكية من المدعى عليه ( البائع له ) فإنه مسئول, عن تقديم مستنداته عند تقديم صحيفة الدعوى . يطبق نص المادة 20 ( نصف الرسم النسبى المسدد )

{ رأى الإدارة فى الدعوى رقم 9113 سنة 89 م ك جنوب القاهرة }

4 ـ الدعاوى التى يصدر فيها أحكام بوقفها ثم تنتهى صلحاً بعد صدور هذه الأحكام يطبق نص المادة 20 رسوم ( نصف الرسم النسبى المسدد ) مع مراعات ألا يكون صدر فى الدعاوى المذكورة أى حكم آخر خلاف أحكام الإيقاف .

{ كتاب دورى 6 لسنة 84 }

5 ـ تأجيل الدعوى لإشهار محضر الصلح بدلاً من إشهار صحيفة الدعوى أو التأجيل لإشهار عريضة الدعوى بعد إنعقاد الخصومة قانوناً . يطبق نص المادة 20 رسوم( نصف الرسم النسبى المسدد )

{ رأى الإدارة فى الدعوى رقم 8379 سنة 91 م ك شمال القاهرة }

6 ـ التأجيل لتقديم ما يفيد موافقة النيابة الحسبية على البيع , يطبق نص المادة 20 رسوم ( نصف الرسم النسبى المسدد ) حيث أن التأجيل لسبب راجع إلى رافع الدعوى .

{ رأى الإدارة فى الدعوى 292 سنة 89 م ك الأسكندرية } .

مادة 20 مكرر من قانون الرسوم (إذا ترك المدعى الخصومة أو تصالح مع خصمه فى الجلسة الأولى لنظر الدعوى وقبل بدء المرافعة فلا يستحق على الدعوى إلا ربع الرسم المسدد) ويشترط لتطبق هذه المادة على الآتى :

1 ـ أن يتم الصلح فى الجلسة الأولى لنظر الدعوى ـ والمقصود بالجلسة الأولى هى أول جلسة يحصل فيها نظر الدعوى بحضور طرفيها أو بحضور أحدهما بعد إستكمال الشكل القانونى .

2 ـ أن يتم الصلح قبل بدء المرافعة . والمقصود من عبارة قبل بدء المرافعة هو مرافعة المدعى لا مرافعة المدعى عليه . كما أن المرافعة هى الشرح الشفوى من الخصم أو محاميه لإبداء أوجه الدفاع أمام المحكمة

3 ـ إن التأجيل لتقديم شهادة بالضريبة الأصلية على العقار المبيع يدخل فى نطاق دور المحكمة الإدارى وعملها الولائى ولا مواجهة فيه بين الخصوم فلا يؤثر على حق المدعى فى تطبيق نص المادة 20 مكرر رسوم .

{ رأى الإدارة فى الدعوى رقم 2782 سنة 87 م ك شمال القاهرة } .

4 ـ أن حضور الخصوم بالجلسة الأولى وتقديم عقد الصلح ـ تأجيل المحكمة من تلقاء نفسها للمذكرات دون أى طلب من الخصوم يطبق نص المادة 20 مكرر رسوم .

{ رأى الإدارة فى الدعوى 683 سنة 89 م ك جنوب القاهرة }

5 ـ أنه طالما حضرا طرفا الدعوى بأولى الجلسات وقدما محضر الصلح المحرر بينهما وطلبا إلحاقه بمحضر الجلسة وتم التأجيل لتقديم شهادة التقسيم ـ فإن هذا التأجيل من جانب المحكمة لاينال من أن الصلح قد تم فى أول جلسة وقبل بدء المرافعة فيها حتى ولو كان إلحاق الصلح بين الخصوم تم فى الجلسة التالية .

{ كتاب دورى 4 سنة 85 } .

6 ـ لو تم تصحيح إسم أحد الخصوم فى الدعوى لأن هذا الإجراء لايعتبر من قبيل المرافعة .

{ رأى وكالة الوزارة لشئون المحاكم فى 18/1/89 لمحكمة أسيوط كتاب دورى 8 سنة 90 } .

7 ـ إذا تم تأجيل الدعوى لإعادة الإعلان وقدم الخصوم صلحاً يطبق نص المادة 20 مكرر

8 ـ فى دعاوى صحة ونفاذ بشق مستعجل وشق عادى وبالجلسة الأولى تنازل الخصم عن الشق المستعجل وتصالح فى الشق العادى ومن ثم يستحق رسم الشق المستعجل للخزينة ويطبق نص المادة 20 مكرر فى الشق العادى متى توافرت شروطها .

( رأى الجهاز المركزى بالتقرير رقم 31 سنة 86 محكمة فاقوس الجزئية } .

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ـــــــــــــــــــــــــــــــ


صيغة طلب شهر عقارى أو سجل عينى لدعوى صحة ونفاذ عقد بيع

**************

طلب شهر عقارى أو سجل عينى

ـــــــــــــــــــــ

السيد / الأستاذ رئيس مأمورية الشهر العقارى بـــ .........
تحية طبية وبعد

إسم الصادر لصالحه التعامل / ............................ المقيم .......... مسلم مصرى بالغ ويعمل .....

إسم الصادر ضده التعامل / ............................. المقيم .............. مسلم مصرى بالغ ويعمل .....

موضوع التعامل / دعوى صحة ونفاذ عقد بيع إبتدائى مؤرخ / / بمبلغ جنيه



الناحية
المركز
المحافظة
الحوض أو إسم الشارع
رقم القطعة أو المنزل
المسطح
الحــــــــــــــــــدود

س
ط
ف


البحرى /

القبلى/

الشرقى/

الغربى/



عبارة عن منزل أو قطعة أرض أو فضاء ........................
السيد الأستاذ / رئيس مأمورية الشهر العقارى بـــ

بعد التحية

مقدمه لسيادتكم الأستاذ / .................. المحامى بصفتى وكيلاً عن السيد / ................ المقيم ............. بموجب توكيل رقم ............ عام ...............

أرجو من سيادتكم العمل على شهر هذا الطلب تمهيداً لتقديم مشروع عريضة الدعوى وأقبل التعامل حسب وارد كشف التحديد المساحى ويتعذر تقديم صورة عقد البيع وسأقدمه للمحكمة .


ومستعد لسداد الرسوم المقررة

ولسيادتكم وافر الإحترام ,,

مقدمة لسيادتكم


ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ ــــــ

صيغة دعوى صحة
ونفاذ عقد بيع

ـــــــــــــــــــــــــــ


انه فى يوم ............... الموافق...... /...../ ......
بناء على طلب السيد /..........................المقيم ...............
ومحله المختار مكتب الأستاذ /................... المحامى الكائن فى ...........
أنا........... محضر محكمة......... الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعلاه وأعلنت :
السيد /................ المقيم.................... قسم ................. محافظة............. مخاطبا مع /..................


وأعلنته بالآتى

أولا : بموجب عقد بيع إبتدائى مؤرخ / / باع المعلن إليه إلى الطالب قطعة أرض زراعية أو فضاء أو منزل مساحتها ........... كائنه بناحية .............وحدودها ومعالمها حسب وارد كشف التحديد المساحى للطلب رقم ...... لسنة ....... شهر عقارى أو سجل عينى .......... كالآتى :


الناحية
المركز
المحافظة
الحوض أو إسم الشارع
رقم القطعة أو المنزل
المسطح
الحــــــــــــــــــدود

س
ط
ف


البحرى /

القبلى/

الشرقى/

الغربى/



ثانيا: تم هذا البيع لقاء ثمن إجمالى قدره .000 جنيه " ............ فقط لاغير " دفعها الطالب ليد المعلن إليه عدا ونقدا وقت تحرير عقد البيع المذكور .

ثالثا: آلت الملكية للمعلن إليه ــ البائع ــ عن طريق .........

رابعاً : وحيث أن المعلن إليه لم يقدم للطالب المستندات الدالة على الملكية لكى يتسنى له نقل التكليف الأمر الذى حدا به لإقامة هذه الدعوى إبتغاء الحكم له بصحة ونفاذ عقد البيع إلإبتدائى المؤرخ / / .

بناء عليه

أنا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور أعلاه إلى حيث المعلن إليه وسلمته صورة من هذا الإعلان وكلفته بالحضور أمام محكمة ............ الابتدائية الكائن مقرها فى .............. أمام الدائرة ( ) مدنى وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ................ الموافق ..../..../........ وذلك ليسمع الحكم بصحة ونفاذ عقد البيع الابتدائى المؤرخ / / والمتضمن بيع المعلن إليه للطالب ماهو .............. الموضح الحدود والمعالم والموقع بصدر العريضة وعقد البيع المذكور لقاء ثمن إجمالى قدره 00000 جنيه مع تسليم المساحة المتعاقد عليها خاليه مما يشغلها من المتاع والأشخاص والمزروعات وإلزام المعلن إليه بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماه ,
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للطالب .
ولأجل /

دعوى صحة ونفاذ عقد بيع

مثال يتم كتابة بيانات الشقة وفق النموذج الاتي
طلب شهر عقارى لدعوى صحة ونفاذ عقد بيع
التعامل دعوى صحة ونفاذ عقد بيع ابتدائى

السيد / الأستاذ رئيس مامورية الشهر العقارى......
تحية طبية وبعد
مقدمة لسيادتكم السيد / ..................... / مسلم / مصري والمقيم فى ..........................( طرف اول مشترى )
السيد / .............................– مصري الجنسية – مسلم الديانة والمقيم ....................( طرف ثانى بائع )

الموضوع

1- بموجب عقد بيع ابتدائى مؤرخ فى ../../.......باع الطرف الثانى الى الطرف الاول ماهو اثنى عشر قيراط مشاعا من 24 قيراط فى كامل قطعة ارض فضاء مساحتها ......متر مربع (..................فقط تحت العجز والزيادة) وعليها من منشئات خفيفة كائنة 40...................................... ومحدودة بحدود اربعة هى :-

البحرى : قطعة رقم ....بحوضة بطول ..............متر
الشرقى : قطعة رقم ......بحوضة بطول ............متر
القبلى : قطعة رقم ......بحوضة بطول ...........متر
الغربى : ...................................

2- الت الملكية الى البائع بالشراء مع شقيقة بالعقد الؤرخ ../../......من السيد/ ....................
3- تم هذا البيع نظير ثمن اجمالى قدرة ........جنيه
4- كما يعتذر تقديم صورة لوجود بالمحكمة وانى اقبل التعامل حسب كشف التحديد الذى سيصدر من مأمورية المساحة لذلك الطالب وحيث ان الطالب يرغب فى اقامة دعوى صحة ونفاذ عقد بيع الؤرخ ../../......حفاظا لحقوقة

لـــــــذلــــك
ارجوا من سيادتكم اعطائى كشف تحديد تمهيدا لتحرير عريضة دعوى ونفاذ عقد البيع ونحن مستعدون لسداد الرسم

مع وافر التحية

مقدمة لسيادتكم



صيغة دعوى صحة ونفاذ عقد بيع

انه فى يوم ............... الموافق...... /...../ ......
بناء على طلب السيد /..........................المقيم ...............
ومحله المختار مكتب الاستاذ .................................................. ....
انا........... محضر محكمة......... الجزئية قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعلاه واعلنت :
السيد /................ المقيم.................... قسم ................. محافظة............. مخاطبا مع /..................
وأعلنته بالأتي
بموجب عقد بيع ابتدائى مؤرخ .../.../....... باع المعلن إليه إلى الطالب ما هو....................( اوصاف المبيع بكل دقه وان كان عقار تكتب الحدود)
وذلك لقاء مبلغ اجمالى ............... ( تكتب شرط تسديد الثمن)
وحيث انه يهم الطالب اثبات صحة العقد ونفاذه فى مواجه المعلن اليه الامر الذى يحق معه للطالب رفع هذه الدعوى طبقا لنص الماده 428 من القانون المدنى والتى تنص على انه :
يلتزم البائع أن يقوم بما هو ضرورى لنقل الحق المبيع إلى المشترى وأن يكف
عن أى عمل من شأنه أن يجعل نقل الحق مستحيلا أو عسيرا .

بناء عليه


انا المحضر سالف الذكر قد انتقلت فى التاريخ المذكور اعلاه الى حيث المعلن اليه وسلمته صورة من هذا الاعلان وكلفته بالحضور امام محكمة ............ الابتدائيه الكائن مقرها فى .............. امام الدائرة ( ) مدنى وذلك بجلستها العلنية التى ستنعقد فى تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم ................ الموافق ..../..../........ وذلك ليسمع الحكم بصحة ونفاذ العقد الابتدائى المبين بصدر الصحيفه والمرفق صورته بمستندات الدعوى والحكم بتسليم المبيع للطالب والزام المعلن اليه بالمصروفات ومقابل اتعاب المحاماه ,
مع حفظ كافة الحقوق القانونية الأخرى للطالب .
ولاجل العلم /

حجية الحكم الصادر فى دعوى صحة ونفاذ العقد :
تعتبر حجية الحكم الصادر فى دعوى صحة ونفاذ العقد حجية مطلقة ، لان القاضى الذى ينظر الدعوى يبحث جميع المسائل المتعلقة بعقد البيع ومااذا كان صحيحا أم باطلا ، او كان حقيقيا او صوريا ، وما اذا كان المشترى قام بالوفاء أم لا .
فاذا ماصدر حكم لصالح المشترى فان الحكم يعتبر عنوان الحقيقة وبالتالى فاذا فات موعد الطعن بالحكم أو طعن فيه ورفض الطعن فأنه لايجوز اعادة اثارة مثل هذه الموضوعات مرة اخرى أمام القضاء .
الا فى حالة واحدة فقط استثناها الفقه ، وهى اذا كان البيع لم يكن من مالك العقار المبيع ، وهو مايسمى ببيع ملك الغير .
كيفية رفع دعوى الصحة والنفاذ
أولا : شهر الصحيفة : يتم تقديم طلب للشهر العقارى متضمنا بيانات القطعة او العقار موضوع عقد البيع برقم طلب
2- يرسل الطلب بعد تقديم طلب الشهر العقارى الى هيئة المساحة لبحثة ويتم فرض رسم 190 جنيه رسم مساحة للقطعة الواحدة
3- بعد دفع رسم المساحة يقوم مهندس من المساحة بمعاينة العقار او قطعة الارض موضوع الطلب المقدم
4- ويقوم المهندس بتحرير بيان مساحى للقطعة او العقار موضوع الطلب
5- يرسل الطلب بعد تحرير البيان المساحى الى الشهر العقارى
ثانيا : رفع الدعوى
1- يتم استلام البيان المساحى المحرر من الشهر العقارى
2- نقوم بكتابة دعوى صحة ونفاذ ( مع مراعاة تفادى الخطاالشائع بتحديد اختصاص المحكمة التى ترفع فيها الدعوى على اساس الثمن المكتوب فى عقد البيع وويتم تحديد المحكمة التى ترفع فيها الدعوى كالأتى
أولا : يجب احضار مكلفة للعقار او قطعة الارض
ثانيا : ويتم اعمال المادة 37 من قانون المرافعات والتى تنص على " يراعى فى تقدير قيمة الدعوى
1- الدعاوى التى يرجع فى تقدير قيمتها الى قيمة عقار يكون تقدير هذة القيمة بإعتبار 500 مثل من القيمة الضريبة الأصلية المربوطة اذا كان العقار مبنى فإن كان من الأراضى يكون التقدير بإعتبار اربعمائة مثل من قيمة الضريبة الأصلية فاذا كان العقار غير مربوط عليه ضريبة قدرت المحكمة قيمته )
متضمنة البيان المساحى فى نفس العريضة ومتضمنا رقم الطلب الخاص فى الشهر العقارى
3- يتم تقديم العريضة الى الشهر العقارى لمراجعتها وتأخذ ختم اللوتس ( صالح للشهر )
4- بعد ذلك يتم تقديم العريضة الى مصلحة الشهر العقارى الرئيسية لتقدير الامانة القضئائية وهو رسم يقدر على المبلغ المكتوب فى عقد البيع
5- ويحرر ايصال بالمبلغ المفروض فقط دون فع لهذا المبلغ
6- ناخذ العريضة وايصال تقدير الامانة القضائية وترفع الدعوى فى المحكمة المختصة بالطرق العادية للرفع الدعوى من تقدير ورسم وخلافة مضافا اليها رسم الامانه القضائية
7- ويجب الاحتفاظ بايصال دفع الامانة القضائية
8- بعد انهاء اجراءات رفع القضية بالطرق العادية وايداعها الجدول بعد تحدي جلسة لنظرها
9- يتم التقديم على صورة رسمية من الدعوى قبل الإعلان وتكتب على عقود خاصة بالشهر العقارى ( عقد ثمنه 5 جنيهات و يطلب من الشهر العقارى )
10- يتم تقديم الصورة الرسمية المكتوبة على العقد المخصص لذلك الى مصلحة الشهر العقارى الرئيسية ( التى قدرت فيها الامانة القضائية ) مع ايصال دفع الامانة القضائية
وبعد ثلاثة ايام يتم استلام العريضة المشهرة وتكون مغلفة
ثالثا : كيفية سير القضية : فى الجلسة المحددة لنظر الدعوى المرفوعة يتم تقديم
1- العريضة المشهرة التى تم استلامها من الشهر العقارى
2- مكلفة بالقطعة او العقار موضوع البيع
رابعا : لتفادى مصاريف الدعوى يتم الإتفاق مع البائع على حضور اولل جلسة لتقيم محضر صلح فى القضية والحاقة بمحضر الجلسة وجعلة فى قوة السند التنفيذى
خامسا وبذلك تنتهى الدعوى صلحا دون مصاريف على الخصوم

الموجز:

التأشير بمنطوق الحكم الصادر بصحة التعاقد على هامش تسجيل صحيفة الدعوى . أثره . جعل حق المشترى المحكوم له به حجة على من ترتبت له حقوق عينية على ذات العقار المبيع تحقق ذات الأثر بشهر الحكم كله . علة ذلك .

القاعدة:

إذ كان التأشير بالحكم الذى يصدر بصحة التعاقد على هامش تسجيل الصحيفة يتحقق به الأثر القانونى سالف الذكر فإنه من باب أولى يتحقق بشهر الحكم كله إذ أن هذا الشهر يتضمن كل بيانات التسجيل الهامة و يزيد عليه .
( المواد 418 ، 932 مدنى و 65 مرافعات و 9 ، 15 ، 16 ، 17 ق 114 لسنة 1964 )
( الطعن رقم 3106 لسنة 58 ق - جلسة 1993/4/15 س 44 ع2 ص 136 ق 163 )
الموجز:

تسجيل المدعى صحيفة دعوى صحة التعاقد فى تاريخ سابق على شهر عقد بيع صادر من نفس البائع لمشتر آخر صحة القضاء للمدعى بصحة و نفاذ عقده . قيامه بشهر الحكم الصادر له يترتب عليه انسحاب أثر الشهر لتاريخ تسجيل صحيفة الدعوى . المادتان 15 ، 17 ق 114 لسنة 1964 .

القاعدة:

القانون رقم 114 لسنة 1964 الخاص بتنظيم الشهر العقارى إذ بين فى المادة الخامسة عشرة منه الدعاوى التى يجب تسجيلها و من بينها دعاوى صحة التعاقد على الحقوق العينية العقارية و نص بالمادة السابعة عشرة على أنه - يترتب على تسجيل الدعاوى المذكورة بالمادة الخامسة عشرة أو التأشير بها أن حق المدعى إذا تقرر بحكم مؤشر به طبق القانون يكون حجة على ما ترتبت لهم حقوق عينية إبتداء من تاريخ تسجيل الدعوى التى يرفعها المشترى على البائع بصحة التعاقد الحاصل بينهما على بيع عقار من شأنه أن يجعل حق هذا المشترى الذى يقرره الحكم المؤشر به فى هامش تسجيل الصحيفة حجة من تاريخ هذا التسجيل على من ترتبت له حقوق عينية على ذات العقار فلا يحول تسجيل المتصرف إليه لعقده بعد ذلك دون الحكم للمشترى الذى سجل صحيفة دعواه فى تاريخ سابق حتى إذا صدر الحكم و أشر به وفق القانون يكون حقه حجة على المتصرف إليه .
( المواد 418 ، 932 مدنى و 65 مرافعات و 9 ، 15 ، 16 ، 17 ق 114 لسنة 1964 )
( الطعن رقم 3106 لسنة 58 ق - جلسة 1993/4/15 س44 ع2 ص136 ق 163 )
الموجز:

دعوى صحة ونفاذ التعاقد . إتساعها لبحث الدفاع المبدى من أحد الخصوم فيها بأنه هو المالك للعقار المبيع و أن البائع لا يملك التصرف فيه . مؤداه . التزام المحكمة المطروح عليها الدعوى بالفصل فى الملكية . علة ذلك .

القاعدة:

المقرر فى قضاء هذه المحكمة أنه إذا تدخل خصم فى دعوى صحة و نفاذ التعاقد و دفعها بأنه هو المالك للأرض المبيعة و أن البائع لايملك التصرف فيما باعه تعين على المحكمة المنظورة أمامها الدعوى الفصل فى ذلك إذ هو بحث يدخل فى صميم الدعوى ، لأن الحكم بما هو مطلوب فيها من صحة و نفاذ البيع يتوقف على التحقق من عدم سلامة هذا الدفاع .
( المواد 418 ، 932 مدنى و 65 ، 126 ، 178مرافعات )
( الطعن رقم 3106 لسنة 58 ق -جلسة 1993/4/15 س44 ع2 ص136 ق163 )
عقد البيع المسجل ـ عقد البيع غير المسجل :
ـ أن البيع ينعقد صحيحًا بالعقد غير المسجل كما ينعقد صحيحًا بالعقد المسجل ، ومن آثار هذا الانعقاد الصحيح أن من حق المشترى أن يطالب البائع بالتسليم على اعتبار أنه التزام شخصى وأثر من آثار البيع لا يحول دونه عدم حصول التسجيل ومن شأن هذه الآثار أيضًا أن يكون للمشترى إذا ما خشى على العين المبيعة من بقائها تحت يد البائع طيلة النزاع أن يطلب إلى المحكمة وضعها تحت الحراسة.
ـ وإذا كان عقد البيع ولو غير مشهر فهو ينقل إلى المشترى الحيازة القانونية للعين المبيعة والدعاوى المترتبة بها وكان الواقع أن مثلاً أن المشترى أقام دعوى يطلب فيها طرد البائع من العقار المبيع له وطلب تسليمه له على سند أنه اشتراه بعقد عرفى وأن البائع يضع يده على العقار دون سند قانونى فإن التكيف القانونى لهذا الوضع هو دعوى طرد للغصب للمنزل وتسليمه لصاحب الحيازة القانونية (المشترى).
[طعن 443/46 ق جلسة 22/4/1980]
[طعن 446/46 ق جلسة 25/6/1980]
3ـ نفاذ عقد البيع ضد المستأجر ـ والمالك الجديد :
ـ يجب على مشترى العقار حتى يستطيع الاحتجاج بعقد شرائه قبل المستأجر من البائع أن يسجل هذا العقد حتى تنقل الملكية للمشترى ـ ولما كان البائع فى عقد البيع العقارى غير المسجل لا يستطيع أن يؤجر العقار إيجار نفاذ فى حق المشترى رغم أنه أى (البائع) لازال مالكًا للعقار (لعدم التسجيل) إلا أن المشترى يستطيع أن يطالب البائع بتسليم العقار إذا كان لم يسلمه بعد للمستأجر.
ـ أما إذا كان تسلم المستأجر العقار ، فإن المشترى لا يستطيع قبل تسجيل عقد البيع أن يطالب المستأجر بتسليم العقار لأن كل منهما دائن عادى للبائع ولا يملك المشترى سوى التعويض أو الفسخ.
[834/50 ق ، 25/4/1981]
[860/50 ق ، 25/4/1981]
4ـ مدى مسئولية البائع عن ريع العقار أمام المشترى ـ بعقد غير مسجل :
ـ أن بائع العقار ولو بعقد غير مسجل يعد مسئولاً أمام المشترى عن ريع العقار (إيجار أو محصول) من تاريخ عقد البيع إلى أن يتم التسليم للمشترى ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك.
ـ وحكمة ذلك أنه وإن كان الملكية لا تنتقل فى القانون إلا بالتسجيل إلا أن تنازل البائع عن المبيع (العقار) متى كان متجزأ يعد تصرف قانونى يرتب التزامات شخصية على عاتق البائع تخول المشترى حقوق قانونية على العقار.
[طعن 573 لسنة 56 ق جلسة 6/6/1990]
[طعن 926 لسنة 52 ق جلسة 16/3/1986]
ـ أضف لهذا أنه لما كان من آثار عقد البيع طبقًا لنص المادة 458 مدنى ـ أن منفعة المبيع تنتقل للمشترى من تاريخ إبرام العقد فيكون من حق المشترى ملكية الثمرات والثمار فى المنقول والعقار على السواء ـ طالما كان المبيع معين بالذات من وقت العقد ما لم يوجد نص فى عقد البيع اتفق فيه على غير ذلك ولا فرق فى ذلك بين أن يكون عقد بيع العقار مسجلاً أو غير مسجل لأن التزام البائع ينشأ بتسليم العقار المبيع للمشترى ولو لم يسجل العقد وبذلك يضحى للمشترى الحق بعقد غير مسجل الحق فى إلزام البائع أو واضع اليد على العقار المبيع بتسليم ثماره عن مدة .. مدة وضع اليد منذ تاريخ إبرام العقد.
[طعن 2531 لسنة 52 ق جلسة 23/6/1987]
[طعن 223 لسنة 57 ق جلسة 22/11/1990]
5ـ نقل الملكية ـ كيفيتها فى عقد البيع :
أن الملكية فى عقد البيع لا تنتقل إلا بالعقد المسجل المشهر فهو ينقل للمشترى ملكية العقار ، أما العقد الغير مشهر ينقل للمشترى كافة الحقوق وجميع الدعاوى المرتبطة بالمبيع ويحق له تسلم المبيع وطرد الغاصب لكنها لا ينقل حق الملكية.
[طعن 1406 لسنة 54 ق جلسة 29/12/1987]
6ـ كيف يطالب المالك الجديد للعقار المستأجر بالأجرة
الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل ؟ !
ـ أن المشترى (المالك الجديد للعقار) حتى يستطيع أن يطالب المستأجر بالأجرة ويحتج بعقد شرائه قبل المستأجر من المالك (القديم) ـ البائع ـ لابد أن يسجل العقد لتنقل إليه الملكية.
ـ والوضع القانونى هنا قبل التسجيل فهو ليس إلا دائن عادى للبائع مؤجر العقار وعلاقة المشترى بالبائع وعلاقة الأخير بالمستأجر ولا يترتب أى علاقة مباشرة بين المالك الجديد والمستأجر لأن المالك الجديد لم يسجل عقده ـ لكن إذا قام البائع (المالك القديم) بتحويل عقد الإيجار إليه وقبل المشترى (المالك الجديد) هذه الحوالة أو أعلن بها لأنها بهذا القبول أو الإعلان تكون نافذة فى حقه طبقًا لنص الفقرة الثانية من المادة 305 من القانون المدنى وبذلك يستطيع المشترى للعقار المؤجر ولم يكن عقده مسجلاً أن يطالب المستأجر بالحقوق الناشئة عن عقد الإيجار ومنها القيمة الإيجارية دون الحاجة لاختصام المالك القديم (البائع) فى الدعوى لأن الحق المحال ينتقل إلى المحال إليه مع الدعاوى التى تؤكده.
[طعن 2203 لسنة 54 ق جلسة 10/2/1988]
ـ وماهية حوالة الحق أنها اتفاق بين المحيل والمحال إليه على تحويل حق للمدين الذى هو دائن لمدين أخر ـ إلى دائنه مع مراعاة القواعد العامة فى إثبات الحوالة.
7ـ علاقة البائع بعقد غير مسجل ـ قبل باقى الشركاء فى المبيع :
ـ من المقرر أن عقد البيع ولو لم يكن مشهرًا ينتقل إلى المشترى منفعة المبيع وكافة الحقوق المتعلقة به ، ومن ثم يكون للمشترى أن يحل محل البائع فى هذه الحقوق قبل باقى الشركاء المشاعين فى العقار ومنها تمكينه من الانتفاع بما كان البائع له يضع يده عليه ويحوزه وينتفع به بما يوازى حصته فى هذا العقار.
[طعن 1583 لسنة 57 ق جلسة 6/3/1994]
8ـ ماهية العربون :
ـ عرفت محكمة النقض فى أحكامها أن العربون هو ما يقدمه أحد العاقدين إلى الآخر عند إنشاء العقد ، وقد يريد العاقدان بالاتفاق عليه أن يجعلا عقدهما مبرمًا بينهما على وجه نهائى أو يريدان أن يجعلا لكل منهما الحق فى إمضاء العقد أو نقضه والذى يحدد هذا فقط هى نية العاقدان وحدهما التى تحدد الحكم القانونى لإعطاء العربون ، ومن الممكن أن تكون قيمة العربون ما هى إلا قيمة التعويض الذى اتفاق عليه عند فسخ العقد عن تقصير أحد المتعاقدين فى الوفاء بما التزام به أو قيمة العربون انعقدت نيتهما على تمام العقد.
ـ بمعنى أن قد يكون العربون هو المبلغ الذى دفعه المشترى للبائع بموجب عقد البيع فيفقده المشترى إذا لم يتم البيع تعويضًا عن احتجاز المبيع ..... البائع أو أنه جزء من الثمن لا يحكم به للبائع كتعويض إذا كان العدول بخطأ المشترى وتسبب فى ضرر للبائع وقد يكون عدول المشترى بسبب عيب خفى فى المبيع وبذلك يختلف الرأى عما إذا كان المبلغ عربون أم جزء من الثمن.
9 ـ متى يكون عقد البيع ـ بيع بالعربون ـ يحتوى خيار العدول :
ـ متى كان العقد يحتوى صراحة على أن المشترى مسدد مبلغ عربون (المادة 103 مدنى) ومقداره كذا وحدد متى يحق للمشترى استرداد ذلك العربون وحالات ذلك والحالات التى تبيح للبائع الاحتفاظ به كما حدد فى العقد موعد الوفاء بباقى الثمن وشرط استحقاقه فإن ذلك يعد بيع بالعربون يحتوى خيار العدول حتى ولو جاء بالعقد أنه نافذ المفعول بين طرفيه لأن العقد هنا نافذ فعلاً لكن بشروطه التى حددها طرفيه.
[نقض 327 لسنة 32 ق ـ جلسة 5/4/1956]
10ـ الشرط المانع من التصرف فى حياة البائع ـ أثره :
ـ إذا تضمن عقد البيع شرط البائع على المشترى أنه لا يحق للمشترى التصرف فى هذا العقار إلا بعد وفاة البائع ، وللبائع الاحتفاظ لنفسه بحق الانتفاع طوال حياته ضمانًا لحقه ، فإن ذلك لا يمنع من اعتبار التصرف هنا عقد بيع صحيح ناقلاً للملكية ، ولا يعنى هذا الشرط أن هذا البيع ما هو إلا وصية.
[طعن 9 ، 144 لسنة 14 ق ـ جلسة 8/3/1945]
11ـ قيام البائع بالبيع لأولاده ـ بعقد بيع يستر عقد هبه ـ سريانه ونفاذه:
ـ قد يحرر البائع لأبنائه عقد بيع يستر عقد هبه ـ يعد عقد صحيح طالما كان التصرف منجزًا غير مضاف لأجل بعد الموت.
ـ فإذا كان العقد ينفذ فى حياة البائع الذى رفع يده عن أملاكه بموجب هذا العقد ووجود العقد تحت يد المتصرف إليه الذى قام بإجراءات تسجيل أو تقديمه للمحكمة للحصول على صحة توقيع البائع الذى حضر وأقر بصدوره منه أمام المحكمة فإن ذلك العقد نافذ وصحيح.
[طعن 12 لسنة 17 ق ـ جلسة 11/3/1948]
12ـ التصرفات الصادرة من المورث حال حياته نافذة فى حق الورثة بعد وفاته حتى ولو كان غرضها حرمانهم من الأرث :
ـ إن التصرفات الصادرة من المورث حال حياته سواء لأحد ورثته أو للغير هى صحيحة ونافذة حتى ولو ترتب عليها حرمان بعض الورثة من الإرث لأن الإرث هنا لا تترتب أثاره إلا على ما يخلفه المورث بعد وفاته ، أما ما قد يكون خرج من ماله حال حياته فلا يحق للورثة الاعتراض عليه لانعدام الصفة والمصلحة.
[طعن 229 لسنة 38 ـ جلسة 18/12/1973
13ـ تبرع البائع لأبنائه القصر بالثمن فى عقد البيع :
إذا تبرع البائع لأبنائه القصر بالثمن فى العقد والتزامه بعدم الرجوع من تبرعه يفصح عن أن التبرع هبة سافرة وقعت باطلة لتخلف الشكل الرسمى الذى يتطلبه نص الفقرة الأولى من المادة 488 مدنى ولا يعتبر هذا التصرف بيع لأنه لم يستوف العقد أحد أركان البيع وهو سداد المشترى للثمن ولا يصح العقد وبذلك يكون العقد ساترًا لهبة وفقًا لما تجيزه الفقرة الثانية من آنفة الذكر لأن مناط صحة الهبة المستترة أن يكون العقد الذى يسترها مستوفى الأركان والشرائط القانونية.
فالبيع قد يتخذ ساترًا للهبة فإذا جاء به أن البائع وهب الثمن للمشترى ، فهذا عقد هبة مكشوفة تخضع لأحكام عقد الهبة من حيث الموضوع والشكل أنما لابد أن تسجل وتشهر فى الشهر العقارى ، وإذا لم يتم ذلك يقع العقد باطلاً غير نافذ ، أما إذا ذكر البائع أنه قبض الثمن من المشترى فإن العقد يعتبر هبة مستورة تسرى عليها أحكام الهبة فى الموضوع فقط ويعتبر نافذًا دون الشكل.
14ـ تزاحم بين المشترين للعقار :
ـ أن الثابت بأحكام القانون أن الملكية لا تنتقل فى العقار إلا بتسجيل عقد البيع ، والتسجيل لا يرتب أثره إلا من تاريخ التسجيل العقد أو الحكم (دعوى صحة ونفاذ) الذى ينشأ فى حق الملكية أو أى حق عينى على العقار.
ـ وقد يقوم البائع ببيع العقار لمشترى ـ لم يسجل عقده ـ ثم بعده قام ببيع العقار مرة أخرى لمشترى أخر ـ لم يسجل عقده ـ كلا من المشترين لم يسجل عقده ، وبذلك لازال العقار فى ملكية البائع ـ والأفضلية هنا لمن يسجل عقده أولاً قبل الأخر بغض النظر عن سوء النية للبائع أو حسن نية وكذلك للمشترى اللاحق سواء كان يعلم بواقعة البيع الأولى أم لا ما لم يثبت أن العقد المحرر للمشترى اللاحق هو عقد صورى فالعقد الصورى يعتبر غير موجود قانونًا ولو سجل يستطيع المشترى الأول إثبات هذه الصورية باعتبار أنه من الغير بكافة طرق الإثبات بما فيها شهادة الشهود والقرائن ـ ولو حصل على حكم بالصورية يستطيع به محو وشطب تسجيل المشترى اللاحق على عقده فى الشهر العقارى وكذلك لو ثبت بطلان عقده أى منهما تخلص الملكية للآخر الذى سجل بعد أن سجل الأول عقده والذى ثبت بعد ذلك بطلانه بحكم محكمة.
ـ وأساس المفاضلة هنا بسبب الأسبقية هو ورود العقود المسجلة على عقار واحد وأن تكون صادرة من متصرف واحد.
[جلسة 25/11/1954 ـ طعن 85 سنة 21 ق]
15ـ ماهية العقد الصورى ـ وأثره على العقد المسجل ؟
ـ أن العقد الصورى هو عقد غير موجود قانونًا ولو سجل ـ مثلاً إذا طلب مشترى بعقد غير مسجل الحكم على البائع بصحة تعاقد (صحة ونفاذ) وإبطال البيع الآخر الذى سجل عقد واعتباره كأن لم يكن لصوريته المطلقة وقضت له المحكمة بذلك بناء على ما ثبت من صورية العقد المسجل ، ولو كان العقد العرفى غير ثابت التاريخ وكان تاريخه الحقيقى لاحقًا لتاريخ العقد المسجل.
[طعن 28 لسنة 13 ق ـ جلسة 25/11/1943]
16ـ أثر تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد ـ صحة ونفاذ :
ـ أن تسجيل صحيفة دعوى صحة التعاقد تحفظ لرافعها حقوقه من تاريخ حصول هذا التسجيل ، حيث أنه متى تم الحكم له بطلباته فإن الحق الذى يقرره له الحكم ينسحب إلى يوم تسجيل صحيفة الدعوى إذا قد تأشر بهذا الحكم ولا يحق لأحد أن يسبقه فى تسجيل صحيفة دعواه .
[طعن 237 لسنة 24 ق ـ جلسة 19/6/1958]
17ـ التمسك بصورية عقد المشترى اللاحق ليسجل المشترى عقده :
ـ إذا أراد المشترى الذى لم يسجل عقده أن يسجله فعليه أن يتمسك بصورية عقد المشترى الآخر الذى سجل عقده ـ إثبات الصورية المطلقة بكافة طرق الإثبات باعتباره من الغير ـ ليتوصل بذلك إلى حكم بالصورية يمحو به تسجيل هذا العقد ويسجل هذا الحكم الصادر له فى صحة التعاقد فتنتقل إليه ملكية العين المبيعة إذ أنه لكونه دائنًا للبائع فى الالتزامات المترتبة على عقد البيع الصادر له يكون له أن يتمسك بتلك الصورية أيًا كان الباعث عليها لإزالة جميع العوائق التى تصادفه لإثبات عقده وتسجيله.
[طعن 34 لسنة 33 ق ـ جلسة 26/5/1966]
18ـ التزاحم بين المشترى من المورث ـ و المشترى من الوارث :
1ـ طبقًا لأحكام قانون الشهر العقارى الصادر رقم 114 لسنة 1946 فى المادتين 13 ، 14 نجد أن منع شهر تصرفات الوارث قبل شهر حقه فى الإرث وبذلك نجد الآتى :
ـ إذا كان حق الإرث لم يشهر فإن المشترى من الوارث لا يستطيع الاحتجاج بعقده فى مواجهة دائنى التركة ومنهم المشترى من المورث بعقد غير مسجل.
ـ إذا أشهر حق الإرث فإن لدائنى التركة بما فيهم المشترى من المورث إذا لم يكن قد سجل عقد شرائه فإنهم يتقدمون إلى التأشير بحقوقهم فى هامش شهر حق الإرث خلال سنة من حصوله فإذا لم يؤشر الدائن بحقه خلال هذه الفترة فإنه يفقد الحق فى الاحتجاج بالتصرف الصادر إليه من المورث فى مواجهة المشترى من الوارث على أساس من الحماية المقررة له بموجب المادة 14 من القانون سالف الذكر.
ـ وإذا قام المورث بشهر حق الإرث وسجل المشترى اللاحق عقده من المورث انتقلت إليه الملكية وتكون له الأفضلية على المشترى من المورث ال�