طرق النصب العقارى وكيفية تجنبها – ولذلك تجد الكثير من المتعاملين فى السوق العقارى يحاولوا ان يتجنبوا نصب شركات التسويق العقارى بمعرفة أسماء هذة الشركات.
النصب العقارى الان أصبح أكثر إحترافية فمن الممكن ان تجد إعلانات له على التلفزيون تداعب أحلام الكثير بحلم إمتلاك عقار بأقل التكاليف، وبأذن الله انت بعد هذة المقالة سوف تكون قادر على معرفة كيفية تجنب النصب العقاري حتى لا يسمع اى شخص اخر مقولة “القانون لا يحمى المغفلين”.
طرق النصب العقارى وكيفية تجنبها – 15 نصيحة
1. يجب ان تتوجه الى الجهه الحكوميه المختصه لتتاكد من ان الشخص الذي تشتري منه العقار هو المالك الفعلي ولذلك يجب ان تتاكد من تسلسل الملكية للعقار، ولو كان الملك السابق للارض التي تم بناء العقار عليها جهه حكوميه يجب ان تتاكد ايضاً من ان الشخص الذي تشتري منه العقار هو الشخص الذي باعث له الجهه الحكوميه الارض.
2. يجب ان تتاكد من ان الشخص الذي تشتري منه العقار قد قام بتسديد كافة تكاليف الشراء للمالك السابق ولا توجد اقساط متبقيه، ولو كان المالك السابق للارض التي تم بناء العقار عليها جهه حكوميه، يجب ان تتاكد من انه تم تسديد جميع المستحقات بالكامل للجهة الحكوميه
3. يجب ان تتاكد من ان العقار الذي تنوي شرائه قد تم اصدار ترخيص بناء له، وقد تم ادخال المرافق له بالكامل وتم دفع تكاليف إدخال تلك المرافق بالكامل ولا توجد مديونية على العقار عند الجهات الحكومية. ولو كنت ستشتري طابق في العقار يجب ان تتأكد من أن هذا الطابق داخل رخصة البناء وان العقار لا يوجد به طابق مخالف لرخصة البناء.
4. يجب ان تتاكد من ان العقار لم يكن مرهون الى اي جهه ولم تكن عليه اي مديونيات ولو كانت عليه مديونيات فقد تم تسديدها بالكامل.
5. يجب ان تتاكد من ان مواصفات العقار المكتوبة في العقد هي نفس المواصفات الموجودة على ارض الواقع، فمثلاً يجب أن تقوم بقياس مساحة العقار بنفسك ومقارنة تلك المساحة بالمساحة الموجودة فى العقد.
6. التاكد من عدم وجود مالكين اخرين للعقار الذي تريد شراءه، فمثلا لو كان البائع وريث ضمن ورثة لابد أن تطلع على إعلام الوراثة الخاص بهم وعددهم ونصيب كل فرد وأن يوقعوا جميعاً على عقد البيع لاثبات موافقتهم على عمليه البيع، وفى حالة وفاة أحد من هؤلاء الورثة لابد أيضاً يكون هناك إعلام وراثة له أيضاً ويوقع جميع ورثة هذا الوريث أيضا.
7. يجب ان تقوم بتوثيق جميع الاموال التي تدفعها للبائع عن طريق القيام بعمليه الدفع عن طريق التحويلات البنكيه، فتقوم بالبيع بتحويل الاموال من حسابك الشخصى لحساب البائع.
8. و اهم النقاط هى ان تتاكد من أن تم توثيق العقار بطريقه قانونيه صحيحه، يجب ان تتبع القوانين الموجوده في بلدك وان تقوم بتسجيل العقار باسمك لدي الجهات الحكوميه المختصه لكي تقوم بحفظ حقوقك.
فمثلا في دبي يجب ان تحصل على عدم الممانعه من المطور لكي تثبت ان المالك / البائع قام بتسديد كل رسوم الخدمات المستحقة وعدم قيامه بأي مخالفة تتعلق بنظام الملكية المشتركة.
بعد الحصول على عدم الممانعه يجب ان تذهب الى امين التسجيل لنقل الملكيه.
وفي المملكه العربيه السعوديه يجب عليك بعد الاطلاع على كافه صكوك الملكيه والتاكد من صحتها من الجهات الحكومية ان تقوم بكتابه العقد وتقوم بتوثيقه لدي كاتب العدل.
وفي مصر العقود إما عقود بيع مسجلة أو عقود بيع ابتدائية:
العقود المسجلة لدي الشهر العقاري هي افضل العقود وكل ما عليك هو أن تتأكد من صحة العقد لدي الشهر العقاري ثم تقوم بتقديم طلب لتسجيل العقار باسمك.
عقود البيع الابتدائيه في مصر لها ثلاثه اشكال:
الشكل الأول هو العقد الحاصل على حكم بصحه ونفاذ وهذا العقد يعتبر ناقل للملكية نقل نهائى، ويتمكن من خلاله المشترى أن يحصل على حكم بالمحكمة بنقل الملكية والتسجيل بالشهر العقارى فى آن واحد.
الشكل الثانى هو العقد الحاصل على صحة التوقيع وهذا العقد لا يعتبر ناقل للملكية بل أنه يثبت صحة توقيع الشخص على العقد المبرم مع المشترى فقط. ولذلك يجب أن تحصل على تسلسل عقود الملكية بجانب هذا العقد، وتسلسل عقود الملكية هي سلسلة العقود السابقة للعقد الذى قمت بتوثيقه مع البائع حتى نصل إلي أقرب عقد مسجل للعقار مع التأكد من صحة تلك العقود.
الشكل الأخير وهو يكون مجرد عقد ابتدائي بين طرفين ولم يحصل علي أي أحكام وتكمن هنا خطورة هذا العقد لأن اى شخص يستطيع تزوير العقد ووضع تاريخ وبيانات غير حقيقية ويدعى أن العقد صحيح. وفى هذة الحالة يجب على المشترى العودة لسؤال المشترين السابقين للتأكد من صحة العقد ويحاول أن يصل الى عقد من مشترى سابق قام بصحة ونفاذ او قام بالتسجيل فى الشهر العقارى.وكنصيحة فى مثل هذا النوع من العقود تشتهر عمليات النصب فى مصر فهذا النوع من العقود من أشهر طرق النصب فى بيع الشقق، ولذلك يجب تجنب التعامل فى مثل هذة العقود.
9. يجب أن يحتوي عقد البيع على العديد من البيانات المهمة، مثل اسم المشتري والبائع كاملا، ورقم بطاقة الهوية الوطنية، وعنوان محل الإقامة كاملا، وبيان تفصيلي بالمبيع ( سواء كانت شقة، أوقطعة ارض فضاء، أو محلا تجاريا أوعقارا كاملا) وبيان مساحته بالتحديد، وبيان عنوان العقار محل البيع بشكل كامل طبقا لرقم العقار بالحي التابع له واسم الشارع، والمنطقة، والمحافظة، ثم بيان مساحي تفصيلي عن قطعة الارض ويشمل رقم القطعة والمربع والحوض من واقع البيانات المساحية، وبالنسبة للشقق والمحلات يتم تحديد قطعة الأرض المقام عليها البناء, وكذلك بيان الثمن، وكيفية دفعه بشكل واضح.
كذلك يجب أن يتسلم المشتري كافة عقود الملكية السابقة من البائع، كما يجب أن يشتمل العقد علي حدود ووصف ومعالم كاملة للعقار من حيث الاتجاهات وكذلك اتجاه مدخل العقار ووصف الدور في حاله بيع شقة، وذكر رقم وتاريخ رخصة البناء في حالة بيع الشقق والمحلات.
ويجب أن يوجد بند صريح فى العقد بأن المالك يضمن العيوب الخفية ضمانا كاملا وإقرار بالمسئولية في حاله ظهور أى عيب خفي بالعقار سواء كان العيب ماديا أو قانونيا.وعند شراء شقة او محل فى عمارة يجب أن يوضح العقد مقدار حصتك فى الأرض.
10. اياك ان تشتري عقار لم يدخله المرافق مثل الماء والكهرباء والغاز، وعند شراء العقار يجب ان يمضي البائع على العقد امامك ويجب ان يتنازل لك عن عداد الماء والكهرباء والغاز في إقرار منفصل.
11. لو ستشتري عقار تحت الإنشاء يجب ان تعرف تاريخ الشركة التى تتعامل معها وسمعتها في الوفاء بالتزاماتها من حيث مواعيد التسليم، ويجب ان تعرف اسماء اصحاب الشركة والمديرين وسمعتهم ويحب أن تتأكد من انهم أشخاص أصحاب سمعة طيبة. ويجب ان تقوم بزيارة مقر المشروع بإنتظام للتأكد من جدول التسليم وأنك سوف تستلم المشروع في الميعاد المتفق عليه، ولو حدث انحراف عن الجدول الموضوع تستطيع ان تعرف به مبكراً و تتجنب عمليات النصب وبالتالي تحافظ على اموالك.
12. اياك ان تشتري عقار بوعد من البائع بان العقار سوف تزداد قيمته في المستقبل لأى سبب، دائما اشتري العقار بناءا على الوضع الحالى، فالمستقبل دائما غير مضمون مهما كانت وعود البائع.
13. عندما تجد العقار سعره رخيص او تجد تسهيلات غير طبيعيه فى السداد وغير معقولة مقارنة بالعقارات الاخرى فى نفس المنطقة، ففى هذة اللحظة يجب ان تعرف ان هناك امر غير طبيعي حتى لا تقع فريسة لعمليات النصب.
14. يجب ان تقوم بزيارة العقار الذي تنوي شراءه فى الصباح والمساء بدون السمسار لكي تعرف مميزات وعيوب المنطقة التى فيها العقار، ويجب ان تسأل سكان المنطقة عن متوسط اسعار العقارات وعن ميزات وعيوب المنطقة التي تنوي الشراء فيها.
15. اياك ان تشتري العقار تحت ضغط من البائع او السمسار، دائما خذ وقتك وقم بالبحث ولاتستعجل س
ما هي طرق النصب العقاري وكيف تتجنب الوقوع في شباك المحتالين -
الاستثمار في العقارات هو من المجالات القليلة حاليًا ضمانًا لأصحاب رؤوس الأموال، لكن لا يخلو هذا المجال أيضًا من المحتالين أصحاب الملابس الأنيقة والمظهر المهندم، وقد انتشروا واحتلوا أماكن حيوية لدعايتهم الكاذبة على أرض الواقع وكذلك على مواقع التواصل الاجتماعي.
طرق النصب العقاري محدودة ولكنها ذات فعالية كبيرة لقلة العرض والطلب في سوق العقارات وخاصة أن الشريحة الأكبر في الشراء والبيع هي شريحة صغار المستهلكين أو شريحة المواطن العادي الذي يكتفي بالدخول في المجال مرة أو مرتين طوال حياته لتوفير سكن لنفسه ولأسرته.
فمن يحمي المواطنين من شركات النصب العقاري؟
فعندما يلجأ المواطنون الذين تعرضوا للنصب إلى ساحات القضاء لاسترداد أموالهم، للقضاء لاثبات حقوقهم المسلوبة، لا يجدوا الا بعض القصور في قانون العقوبات لإثبات جريمة النصب العقاري.
فما القصور القانوني الذي يصطدم به المواطن؟ وكيف يثبت حقه؟ وما الطرق التي تجنب المواطن عمليات النصب العقاري؟ إننا نحتاج إلى تعديل تشريعي لتشديد العقوبة على الشركات العقارية أو الأفراد التي لا تلتزم بمواعيد التسليم أو نوعية التشطيبات المتفق عليها أو المساحات المتعاقد عليها،أن هذه النوعية من الجرائم لا يعتبرها قانون العقوبات نصبا، كما أننا في حاجة إلى تشريع خاص يجرم «الإيهام ببيع العقار» فالمواطن يواجه مشكلة كبيرة في حالة توجهه إلى الجهات الحكومية ممثلة في الأحياء وأجهزة المدن والشهر العقاري، للسؤال عن عقود ملكية العقار، أو التراخيص، أو حتى شهادة صلاحية المبنى، كي يطمئن المواطن لعملية الشراء، فيجب تسهيل تلك الإجراءات
ونؤكد، أن المادة رقم 336 من قانون العقوبات، تشير إلى أن الركن المادي قائم على إيهام الغير بأحد صور الاحتيال المذكورة بالمادة، بهدف سلب أمواله، ومن ضمنها «بيع ملك الغير، فإذا ثبت عدم امتلاك الشخص أو الشركة للعقار الذي قام ببيعه هنا يتحقق الركن المادي لجريمة النصب» «ولكن إشكالية عدم التزام الشركة العقارية بالمواعيد المحددة للتسليم، أو مواصفات التشطيبات والبناء، أو المساحة المبيعة، فهنا لا تتحقق جريمة النصب، وفي هذه الحالة نحن بصدد نزاع مدني بحت، ولا يجوز للمواطن سوى الرجوع مدنيا على الشركة إما بالتعويض وإما بدعوى إنقاص ثمن المبيع، أو دعوى فسخ التعاقد، وفي هذه الحالة يسترد المواطن المبالغ المالية التي دفعها، بالإضافة إلى التعويضات المستحقة نظير إخلال الشركة بتعاقداتها، ناهيك بإلزام الشركة البائعة بغرامات يومية على التأخير في التسليم».
ونشير هنا إلى أن هناك مشكلة أخرى ما زالت تبحث عن حل، وهي متعلقة بقيام شركة عقارية أو فرد ببيع عقار لأكثر من شخص، وهذه الإشكالية تجرنا للناحية المدنية، فلن يستطيع أي من المشترين إثبات الملكية، وهذا نظرًا لأن الملكية للعقارات لا تنتقل سوى بالتسجيل في الشهر العقاري، فتعد هذه الثغرة قادرة على خروج البائع من جريمة النصب، وفي الوقت ذاته لا يزال هو مالكًا للعقار.
وعلى الشركات العقارية الالتزام بجداول ومواعيد التسليم المحددة في التعاقد، وتحقيق شروط التعاقد، إذا لم يحدث أمر قهري للشركة، و ضرورة أن يتم كتابة بنود في العقد حول التأخير ومدته، وقيمة الغرامات المترتبة عليه.
وفي حالة عدم الالتزام بشروط التعاقد لا مناص من لجوء المواطن الذي تعرض للغش أو النصب، ضرورة اللجوء إلى القضاء، فهو الملجأ الوحيد له، وهو القادر على استعادة حقوقه المالية.فقانون حمايه المستهلك رقم 119 لسنة 2008، يحتم على الشركات بعدم الإعلان عن الوحدات بدون تراخيص وتطالب العدل جروب جميع الجهات المعنية بضرورة متابعة تطبيق القانون للحد من عمليات الإعلان عن وحدات غير مرخصة ولا تعتبر مباني ذات سلامة إنشائية تحافظ على أرواح قاطنيها.
فقد يقوم المحتال بالتجول
إلى منازل البعض لتقديم العروض الوهمية الزائفة.
واستخدام الكلمات المنمقة الجاذبة للشراء والتعامل معه.
رغم أنها من طرق النصب العقاري غير الاحترافية إلا أنها توفر الكثير من الوقت للمحتال إذا نجح في إغواء أحدهم.
و حيلة رسوم التقديم
باختصار يقوم الوسيط الزائف في هذه الحالة عرض صور لعقارات خالية أو قابلة للشراء ثم يطالب العملاء بمبلغ كرسوم تقديم للشراء أو الإيجار، بعد الحصول على الأموال لا يظهر مجددًا ويقوم بغلق الهاتف أو يماطل العميل في عملية التفاوض.و
هي من طرق النصب العقاري المنتشرة بكثرة ولكن ربما نجدها من ضمن الحيل المطبقة لذا وجب التحذير.
ويقوم الوسيط بتقديم عدة معلومات خاطئة عن العقار وأن يصف أشياء غير موجودة في الأساس مثل:
ذكر مساحة أكبر للعقار عن المساحة الأصلية.
التلاعب اللفظي في جودة البناء والتشطيب وتكاليف الإنشاء.
تقديم صور عن العقار للعميل وماكيتات للوحدات بشكل مخادع ومن زوايا لا تظهر حقيقة العقار.وعرض
. قيمة سوقية خاطئة و
من طرق النصب العقاري الشائعة جدًا ب
أن يقوم الوسيط بتقديم معلومات مخادعة عن قيمة العقار في السوق العقاري، وأن يقوم بالمبالغة في قيمة سلعته حتى يشعر العميل بأنها فرصة استثمار لا تعوض.
. ومن طرق النصب العقاري عرض عقارات لم يتم بنائها بعد فتعتبر
واحدة من أكبر طرق النصب العقاري في مصر وخاصة في المدن الجديدة، بأن تقوم شركة عقارية بشراء أرض خالية بتوكيلات تجارية ثم تقوم ببيعها للعملاء على هيئة عقارات سيتم بنائها. و
تكمن الحيلة هنا في إغراء العميل بقيمة العقار الغير موجود وإيهامه بأنه سيجني منه أضعاف المبلغ الذي سيدفعه بالوقت الحالي على هيئة مقدم دفع وأقساط كل شهر.
و
لابد من أن تتأكد من أوراق الشركة قبل التعامل معها وفحص بطاقتها الضريبية وسجلها التجاري وكذلك عقود الملكية، ومن الأفضل الاستعانة بمحامي صاحب خبرة يجنبك من الوقوع في فخ الاحتيال وحتى لا تكن من ضحايا العقارات الوهمية.
احذر من بيع عقار واحد لأكثر من عميل
تتلخص فكرة البيع لأكثر من عميل في الآتي:
الاتفاق مع أكثر من عميل على عقار واحد في أوقات متقاربة.
يقوم شخص في ملفه أحكام وقضايا ومقيم خارج البلاد بتحمل المسئولية عن المالك الأصلي.
من أجل حبك الحيلة لابد من التسليم بشكل فوري ويتم البيع بشكل قانوني في حضور المحامي ويتم مراجعة أوراق الملكية بشكل جيد.
تقدم مؤسسة العدل جروب للاستشارات القانونيه واعمال المحاماه خدمه صياغه عقد بيع الشقه أو العقار والسؤال عنها فى الجهات الحكوميه والغير حكوميه وتتبع تسلسل الملكيه والسؤال عنالعقار بالشرائع العقاريه بموجب بيان مكلفه لمعرفه حالته الفنيه وعما إذا كان صادر للعقار قرار ازاله أو مخالفات أو أقساط على ارض العقار وتحرير ٣ نسخ لعقد البيع
بمبلغ ٢٠٠٠جنيه فقط لاغير
اتصل يصلك احد مستشارينا
وعرض النسخه التى تناسبك وتتم طباعتها فورا داخل إحدى سيارات المؤسسه والمجهزة بجهاز الكمبيوتر للكتابه والاسكانر لرفع مستندات الملكيه وطابعه الوان ليزر لطبع العقد مع امكانيه تصحيح أو تعديل اى بند فيه فورا . صياغه العقود على مطبوعات المؤسسه
أنه مكتب كامل متنقل .
مع تحيات العدل جروب للاستشارات القانونيه واعمال المحاماه المستشار الدكتور شريف طه حافظ الحكيم المحامى بالنقض
المحامى كما يجب ان يكون
واتس/ فون
⁰¹¹¹⁶⁰¹²⁶²⁶
⁰¹²²⁵⁰³⁵⁰³¹
