ليس كل تأخير فى دفع الأجرة يكون مبررا لطرد المستأجر 

... دعوى الإخلاء لتكرار الإمتناع عن سداد الأجرة ...

أولا / الشــــروط اللازمة لدعوى الإخلاء لتكرار الامتناع عن سداد الأجرة .

أ- سبق إقامة دعوى إخلاء لعدم سداد للأجرة المتأخرة يستقر الأمر بشأنها إلى عدم إجابة المؤجر لطلبه لقيام المستأجر بالوفاء بالأجرة .

ب- ألا يكون هناك مبررات لدى المستأجر لتأخره في السداد وتلك المبررات يقدرها القاضي ويجب أن تكون المبررات مقبولة والمقصود بمبررات التأخير في الوفاء بالأجرة هذه هي تلك التي قامت في حق المستأجر في المرة الأخيرة التي على أساسها رفعت الدعوى المعروضة بخلاف مرات التأخير السابقة التي تعتبر مجرد عامل مساعد .

ثانيا / ما هو مدلول مبررات للتأخر في سداد الأجرة .

المقصود بمبررات التأخير في الوفاء بالأجرة هذه هي تلك التي قامت في حق المستأجر في المرة الأخيرة التي على أساسها رفعت الدعوى المعروضة بخلاف مرات التأخير السابقة التي تعتبر مجرد عامل مساعد .

 وقد قضت محكمة النقض : " متى تمسك المستأجر بمبررات تخلفه عن الوفاء بالأجرة، وجب على محكمة الموضوع أن تطلع عليها وتبحثها وتخضعها لتقديرها وأن تبين في حكمها ما يسوغ رفضها أو قبولها . رفض المحكمة إحالة الدعوى إلى التحقيق ليثبت الطاعن أن التأخر في عرض الأجرة يرجع لفعل المحضرين يعيب حكمها بالقصور في التسبيب والإخلال بحق الدفاع – علة ذلك " وذلك طبقا للطعن رقم 661 لسنة 74 ق .

 " مؤدى نص المادتين ٣٤٧ ، ٥٨٦ / ٢ من القانون المدني أنه يجب على المؤجر متى حل موعد استحقاق الأجرة أن يسعى إلى موطن المستأجر ليطالبه بالوفاء بها – ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك – فإن لم يتحقق هذا السعي من جانب المؤجر لطلب الأجرة وتمسك المستأجر أن الوفاء بالأجرة في موطنه ولم يحمل دينه إلى المؤجر فلا يعتبر المستأجر مخلاً بالتزامه بالوفاء بالأجرة – رغم بقائه مديناً بها – وكانت قوانين إيجار الأماكن التي خلت من نص يفيد الخروج عن هذا الأصل ذلك أن نص المادة ٢٧ من قانون إيجار الأماكن رقم ٤٩ لسنة ١٩٧٧ لا يتضمن ما يشير إلى رغبة المشرع في تعديل مكان الوفاء بالأجرة وإنما أراد به – على ما أفصحت عنه المذكرة الإيضاحية .

وما جرى عليه قضاء هذه المحكمة – أن ييسر على المستأجر الوفاء بالأجرة بإجراءات قدر أنها أيسر من إجراءات العرض والإيداع المنصوص عليها في المادتين ٤٨٧ ، ٤٨٨ من قانون المرافعات متى شاء المستأجر أن يسعى إلى الوفاء بالأجرة وترك أمر تحديد مكان الوفاء بها ليظل وفقاً للقواعد العامة هو موطن المستأجر ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغير ذلك .

وكان النص في المادة ١٨/ب من القانون ١٣٦  لسنة ١٩٨١ على أنه : " إذا تكرر امتناع المستأجر أو تأخر في الوفاء بالأجرة المستحقة دون مبررات تقدرها المحكمة حكم عليه بالإخلاء أو الطرد حسب الأحوال "  يدل على أنه يشترط للحكم بالإخلاء لتكرار التأخير في سداد الأجرة ثبوت أن العودة للتخلف عن الوفاء كانت بغير مبررات مقبولة كما أن من المقرر أن إغفال الحكم بحث دفاع أبداه الخصم يترتب عليه بطلان الحكم .

ثالثا / لابد حتى تثبت دعوى الإخلاء للتكرار ألا يختلف مقدار الأجرة في الدعوى الأولى عن الثانية .

يشترط لتوافر حالة التكرار في دعوى تكرار التأخير أن يكون مقدار الأجرة الشهرية في الدعوى اللاحقة هي ذات الأجرة في الدعوى المتخذة كسابقة للتكرار . 

فمن المقرر أنه يلزم لتوافر حالة التكرار فى دعوى التكرار فى التأخير فى سداد الأجرة أن يكون مقدار الأجرة الشهرية المطالب بها فى الدعوى اللاحقة هي بذاتها التي كانت محل المطالبة فى الدعوى المتخذة كسابقة للتكرار ولازم ذلك ومقتضاه أنه إذا لحق بهذه الأجرة تغيير فى مقدارها بموجب قوانين إيجار الأماكن وكان مقدار هذه الأجرة بعد التعديل محل منازعة جدية فإنه يتعين على المحكمة أن تفصل فى هذه المنازعة وصولا لتحديد الأجرة المستحقة قانوناً قبل الفصل فى موضوع الدعوى .

رابعا / دعوى الإخلاء للتكرار لا يشترط لها إنذار أو تكليف بالوفاء قبل رفع الدعوى .

 لا يشترط أن يقوم المؤجر بتكليفه بالوفاء في حالة التكرار للتأخير والامتناع في سداد الأجرة فالتكليف بالوفاء شرط أساسي لقبول دعوى الإخلاء بسبب التأخير في سداد الأجرة فهو غير لازم لقبول دعوى الإخلاء لتكرار امتناع المستأجر أو تأخيره في الوفاء بالأجرة المستحقة وذلك طبقا للطعن رقم ٢٣٧٣ لسنة ٥٤ ق .

خامسا / هل يثبت تكرار الأجرة لو كانت دعوى الإخلاء الأولى تم شطبها ولم يصدر حكم فيها ؟

 ( المقرر – في قضاء محكمة النقض – أن مفاد نص المادة ١٨ من قانون إيجار الأماكن ١٣٦ لسنة ١٩٨١ يدل على أنه يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق فيها للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع فيها وتوقي بالسداد صدور حكم بالإخلاء أو تنفيذ حكم مستعجل بالطرد وبالتالي فإن ثبوت حالة التكرار الواردة بنص المادة المذكورة لا يتطلب بالضرورة صدور حكم نهائي في موضوع الدعوى السابقة بل يكفي لتوافر التكرار أن تتحقق المحكمة وهي تنظر دعوى الإخلاء للتكرار من أن المستأجر سبق أن تأخر أو امتنع عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل وغير متنازع في مقدارها وأنه قام بسدادها مع المصاريف والنفقات الفعلية لكي يتوقى الحكم بالإخلاء وعلي ذلك فإن قرار شطب الدعــوى وإن كان لا يعدو أن يكون وعلي ما نصت عليه المادة ٨٢ من قانون المرافعات قراراً من القرارات التي تأمر بها المحكمة ولا يعتبر من قبيل الأحكام فإنه يتحقق به التكرار إلا أنه يشترط لكي يترتب عليه هذا الأثر أن تسجل المحكمة قبل أن تشطب الدعوى ما يفيد أن هناك أجرة مستحقة علي المستأجر ولم ينازع فيها وأنه توقى حكما حتميا بالإخلاء أو الطرد بسداد الأجرة والمصاريف والنفقات الفعلية وقبلها منه المؤجر أو عرضها عليه عرضا مبرئا لذمته ) 

" الطعن رقم ٢٠٢٢ لسنة ٧٠ ق جلسة ٦ يونيو ٢٠١٢ "

فثبوت تكرار امتناع المستأجر أو تأخره عن الوفاء بالأجرة المستحقة عدم استلزام صدور حكم نهائي بالضرورة في الدعاوى السابقة مؤداه قرار شطب الدعوى يتحقق به التكرار شرطه تسجيل المحكمة قبل إصدار قرارها بالشطب توقي المستأجر الحكم بالإخلاء بوفائه بالأجرة المستحقة عليه والمصاريف والأتعاب وقبولها من المؤجر علة ذلك ورود قرار الشطب مجردا وخلو الأوراق ومحاضر الجلسات مما يفيد ذلك عدم اعتباره سابقة للتكرار . 

   ( الطعن رقم ٢٣٥٤ لسنة ٦٤ جلسة ١٧ يناير ٢٠٠٢ )

                         ( ملحوظة )   

لا تصلح دعاوى الإلزام وأوامر الأداء بالأجرة كسابقة امتناع - كأول شروط دعاوى الإخلاء- في إقامة دعاوى الإخلاء لتكرار الامتناع عن سداد الأجرة . 

وهذا ما جرى به قضاء محكمة النقض : ( أنه يشترط لتوافر حالة التكرار أن يكون التأخير أو الامتناع قد رفعت بشأنه دعوى إخلاء موضوعية أو دعوى طرد مستعجلة يتحقق في أيهما للمحكمة تأخير المستأجر أو امتناعه عن سداد أجرة مستحقة عليه بالفعل و غير متنازع في مقدارها أو شروط استحقاقها و لكنه توقى صدور الحكم بالإخلاء أو تنفيذ حكم الطرد المستعجل بسداد الأجرة المستحقة والمصروفات والأتعاب إذ أن كلمة التكرار لغة تعنى أن تكون الدعوى أو الدعاوى السابقة متماثلة مع الدعوى المنظورة أي من دعاوى الإخلاء لعدم سداد الأجر ويستوي أن تكون قد رفعت أمام القضاء العادي أو القضاء المستعجل ومن ثم يخرج عن هذا المعنى دعاوى المطالبة بالأجرة وأوامر الأداء بالأجرة المستحقة فلا تتوافر بها واقعة التكرار ) .

  ( الطعن رقم ٢٩٥٠ لسنة ٥٧ جلسة ١٠ يونيو ١٩٩٣ )

سادسا / هل يجوز للمؤجر رفع دعوى إخلاء لتكرار الامتناع عن سداد الأجرة على الممتد له عقد الإيجار وكان الحكم السابق بتوقي الإخلاء صادر ضد سلف الممتد له العقد ؟

المقرر وفقا للمادة ١٨ من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ ( أن التكرار في الامتناع أو التأخير في سداد الأجرة الموجب للحكم بالإخلاء أو دعوى مستعجلة بالطرد لتخلف المستأجر عن الوفاء بالأجرة في مواقيتها وأن يستقر الأمر فيها بحكم نهائي يقضي بعدم إجابة المؤجر إلى طلبه لقيام المستأجر بالوفاء بالأجرة المتأخر أثناء نظرها أما إذا قضى بعدم قبول الدعوى - لتخلف التكليف بالوفاء أو بطلانه أو بعدم سماعها فإن مقتضى ذلك زوال إجراءات الدعوى وكافة الآثار المترتبة على قيامها فيعود الخصوم إلى الحالة التي كانوا عليها قبل رفعها وكأنها لم ترفع قط ولا يصلح الحكم فيها لأن يتخذ أساساً لتوافر حالة التكرار ) .

( الطعن رقم ٤٠٨ لسنة ٦٨ ق جلسة ٢٦ يناير ٢٠٠٠ ) 

لكن هل لو اختلف شخص المستأجر الذى توقى الإخلاء بالسداد في الحكم السابق عن شخص المستأجر الذي أقيمت ضده دعوى الإخلاء للتكرار، كما لو كانت الدعوى الأولى الذي تم توقى الإخلاء فيها بالسداد أقيمت على المستأجر الأصلي ومات هذا الأخير وامتد العقد لنجله وامتنع عن السداد هل يحق للمؤجر طلب الإخلاء للتكرار ؟

أجابت محكمة النقض على هذا السؤال بالحكم الآتي :

إذ كان مؤدى إيراد الحكم بالإخلاء للتكرار وفق نص المادة ١٨/ب من القانون رقم ١٣٦ لسنة ١٩٨١ أن يكون قيدا على ما سبقه من تيسير منح للمستأجر يتقى به الحكم ضده في دعوى الإخلاء التي يقيمها المؤجر قبله وفق الإجراءات المحددة بنص هذه الفقرة فإن مجال إعمال هذا الجزاء لا يتحقق إلا إذا تكرر من ذات المستأجر امتناعه أو تأخره عن الوفاء بالأجرة بعد إقامة هذه الدعوى ضده إذ الأصل في الجزاء أن يكون شخصيا يلحق الشخص مرتكب المخالفة دون أي شخص آخر وبالتالي في يعتد بدعوى الإخلاء التي سبق رفعها ضد المستأجر المتوفى أو التارك للمكان المؤجر ولا يعول عليها إذا تأخر من امتد إليه عقد الإيجار في الوفاء بالأجرة بعد الوفاة أو الترك ولا يسوغ القول بأن الورثة من الخلف العام للمستأجر يلتزمون بما يلتزم به مورثهم لأن الخلافة قاصرة على انتقال الالتزامات والحقوق ويخرج عن هذا النطاق أنواع الجزاءات التي يرتبها المشرع على مخالفة شخص لحكم من أحكام القانون فالأصل فيها أن تكون شخصية لا تلحق إلا لشخص مرتكب المخالفة التي يترتب عليها الجزاء . ( الطعن رقم ٢٣١ لسنة ٦٩ ق جلسة ٩ فبراير ٢٠٠٠ ) .

مع تحيات العدل جروب للاستشارات القانونيه واعمال المحاماه المستشار الدكتور شريف طه حافظ الحكيم المحامى بالنقض واتس/ فون

٠١١١٦٠١٢٦٢٦

٠١٢٢٥٠٣٥٠٣١