<!--[if !mso]> <style> v\:* {behavior:url(#default#VML);} o\:* {behavior:url(#default#VML);} w\:* {behavior:url(#default#VML);} .shape {behavior:url(#default#VML);} </style> <![endif]-->

<!--<!--<!--<!--[if gte mso 10]> <style> /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-priority:99; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman","serif";} </style> <![endif]-->

التقييم الاقتصادي للمزرعة

د. محمد إبراهيم محمد الشهاوي

أستاذ الاقتصاد الزراعي المساعد - كلية الزراعة سابا باشا - جامعة الاسكندرية

يقصد بالتقييم الاقتصادي لمزرعة معينة محاولة التنبؤ بالثمن الفعلي لهذه المزرعة أي الثمن الذي يقبله البائع ويرتضيه المشتري فتتم بذلك الصفقة ، ولذلك فان التقييم الاقتصادي لمزرعة معينة ما هو إلا عملية موازنة بين الثمن المعروض به للبيع وبين عدد أخر من الأثمان تنحصر في الثمن الجردى المزرعي والثمن المثلي المزرعي والثمن الكسبي المزرعي للوصول منها في النهاية إلي الثمن الفعلي سيرتضيه كل من بائع المزرعة ومشتريها وبهذا تتم الصفقة والتي يعقبها عادة انتقال حقوق الملكية من البائع إلي المشتري.

1- الثمن الجردى:

ويقصد به جملة قيم مشتملات المزرعة المعروضة للبيع وتصلح هذه  الطريقة عند شراء أراضى الفاكهة والأراضى المتواجد عليها أشجار خشبية أو منشآت مزرعية وفى هذه الحاله يجرى إعداد قائمة لكافة المشتملات مع بيان حالتها حتى يمكن تقدير ثمنها الفعلى والذى يجب أن يضاف إلي قيمة الأارض بافتراض خلوها من هذه المشتملات ونظرا لأن هذه المشتملات لا يمكن نزعها من الأارض أى لا يمكن بيعها منفصلة عن الارض يكون لها لهذا الارتباط أثره برفع قيمة الارض أو خفضها فاذا كانت الأشجار على سبيل المثال فى مرحلة العمر الانتاجى يؤدى هذا إلي رفع الثمن بقدر أعلى إذا كانت الأشجار قد تجاوزت العمر الانتاجى فإن هذا يؤدى إلي خفض الثمن نظرا لتكاليف التخلص منها.

مميزات طريقة الثمن الجردى:

r تبين جداول الجرد للمشتري للبنود التي هو في غني عنها.

r توضح جداول الجرد للمشتري كيفية توزيع رأس المال المزرعي المستثمر علي الممتلكات المزرعية.

r يمكن استعمال تلك الجداول الجردية كأساس لاحتساب التكاليف المزرعية خصوصا قيم الاستنفاذ وفائدة رأس المال المزرعي المستثمر.

r تتيح طريقة الثمن الجردى أمام البائع والمشتري ميدان مساومات كثيرة قبل الوصول إلي الثمن الفعلي للمزرعة.

عيوب طريقة الثمن الجردى:

r تقدير ثمن المزرعة بهذه الطريقة معرض دائما لمغالاة البائع في تقدير الأثمان الجردية لمحتويات المزرعة.

r يقتضي علي المشتري ضرورة الإلمام بطرق تقدير أثمان عدد لا حصر لها من أنواع المباني وغيرها من مكونات المزرعة كل وفقا لحالتها وقت البيع حتى يمكنه أن يتلافي تحيز البائع في تقديراته لمكونات مزرعته.

2- الثمن المثلي:

يعرف الثمن المثلي بأنه الثمن الذي تساويه مزرعة معينة في وقت معين في ضوء أثمان مزارع تعتبر مماثلة ومباعة حديثًا أو أثمان  غير حديثة معدلة وفقًا لتطور الحالة الاقتصادية.

عيوب طريقة الثمن المثلي:

: يعتبر التماثل في جميع الحالات أمر بعيد الاحتمال بسبب تعدد وتفاوت نسب العناصر المكونة لكل مزرعة علي حده ، فالمزارع التي تتماثل في السعة أو في الموقع قد تختلف في درجات الخصوبة وإذا تساوت في كل ما سبق فقد تختلف في نوع الحيازة وكذلك التفاوت في أنواع وحالة العمال وأنواع وحالة المنشآت ... إلخ.

: قد يكون ثمن المزرعة المباعة حديثًا خادع حيث ليس الثمن الموجود بعقد البيع ليس الثمن الذي تمت به الصفقة إذ يلجأ البعض بكتابة ثمن أقل بغرض تقليل المصاريف الإدارية والتسجيل وغير ذلك من إجراءات نقل الملكية.

: قد يكون عملية البيع والشراء بين الأقارب فيكون هناك حق الشفعة الأمر الذي قد يؤدي إلي إتمام الصفقة مع مراعاة حق القرابة في خفض بسيط في ثمن المزرعة ، مما يجعل الثمن المثلي غير مناسب أو دقيق لتقدير ثمن المزرعة المراد بيعها علي ضوءه.

: قد يلجأ صاحب المزرعة المباعة الحديثة بالموافقة علي بيعها بغير ثمنها الحقيقي نظرا لظروفه الاقتصادية الصعبة الأمر الذي يجعله يقبل بسعر أقل في مقابل سرعة إتمام الصفة والحصول علي أي أموال لحل مشاكله ، مما يجعل الثمن المثلي غير مناسب أو دقيق لتقدير ثمن المزرعة المراد بيعها علي ضوءه.

3- الثمن الكسبي المزرعي:

الثمن الكسبي المزرعي من وجهة النظر الاقتصادية إن هو إلا الثمن الحقيقي لعناصر الإنتاج الجاري إستخدامها في العمليات الإنتاجية المزرعية الممكن إمتلاكها مقومة علي أساس قوتها الكسبية المزرعية المستمدة من قوتها الاقتصادية المستمدة من قوتها الاغلالية مقاسه بمعيار القيمة وفقًا لقوي العرض والطلب.

ويعتمد تقدير الثمن الكسبي المزرعي (رأس مال مزرعي مستثمرًا إستثمارًا طويل الأجل) علي الدخل الكسبي المزرعي أي الإيجار الكسبي المزرعي (دخل الثمن الكسبي المزرعي) ، فلو اتخذنا سعر الفائدة الشائع علي الاستثمارات طويلة الأجل كأساس لنسبة الإيجار الكسبي المزرعي أي لنسبة الدخل الكسبي المزرعي المحتمل الحصول عليه من المزرعة سنويًا  إلي الثمن الكسبي المزرعي بوصفه رأس مال مزرعي مستثمرًا استثمارًا طويل الأجل ، ويتم تقدير الثمن الكسبي المزرعي وفقًا للمعادلة التالية التي يطلق عليها معادلة الرسملة:

حيث أن: V  تمثل الثمن الكسبي المزرعي ، R  تمثل الدخل الكسبي المزرعي (الإيجار الكسبي المزرعي) ، r  تمثل سعر الفائدة السائد علي للاستثمارات طويلة الأجل ومن الممكن تسميتها سعر فائدة الرسملة.

مثال: إحسب قيمة مزرعة معروضة للبيع إيجارها الكسبي 50 ألف وسعر الفائدة السائد حوالي 8 % .

Solution

أي أن الثمن الكسبي المزرعي يعادل 625 ألف جنيه .

مثـال: إذا علمت أن متوسط الإيجار الكسبى السنوى السائد للفدان بمزرعة ما هو 1150 جنيها وأن سعر الفائدة الشائع على الاستثمارات طويلة الاجل يبلغ 8 % وتبلغ قيمة الضريبة العقارية على الفدان 70 جنيها وأن المالك انفق 80 جنيها تحسينات رأسمالية فما هو الثمن التقديري لذلك الفدان؟

Solution

  يتم أولا خصم الأعباء التى يتحملها المالك وهى قيمة الضرائب العقارية مضافا إليها قيمة التحسينات الرأسمالية من الايجار السنوى حتى يحصل على صافى دخل المالك (صافى إيجارالفدان) وهو ما يمثل الايجار الكسبى للفدان:

R = 1150 – (70 + 80) = 1000

ورغم شيوع إستخدام معادلة الرسملة في إحتساب الأثمان الكسبية المزرعية إلا أن للمعادلة عيوبًا من الافتراضات التي قامت عليها فتفترض المعادلة إستمرار ثبات الدخل الكسبي المزرعي السنوي علي حاله مدي السنين وهو أمر مستحيل الحدوث لعدة أسباب هي:

 أولها: لو إفترضنا ثبات الأسعار والتكاليف الإنتاجية علي مر السنين وهو أمر صعب فإن الأرض لن تجود علي الزارع بكمية ثابتة من الزروع لشراكة الطبيعة مع الإنسان في العملية الإنتاجية.

ثانيها: أن قيمة الزروع الناتجة لا تعكس فقط خواص أراضي المزرعية بل أيضا تأثير الأسمدة البلدية والكيماوية المضافة للأرض.

ثالثها: تفترض المعادلة ثبات قيمة خدمات المباني والآلات والمعدات علي مر الزمن هذا غير حقيقي فقيمة هذه الخدمات تقل تدريجيًا بقدم وبلاء هذا النوع من رأس المال العيني أو تختفي فجاء نتيجة لحادث عارض أو الاضطرار لإحلال غيرها أكثر كفاءة إنتاجية منها ... إلخ.

ويتضح مما سبق أن معادلة الرسملة لا تتناسب مع إحتمال تغير الدخول الكسبية المزرعية المستقبلية ، لذلك يجب تعديلها لتتمشي مع تلك التغيرات كما يلي:

أولا-  تغير الدخل الكسبي المزرعي مع مرور الثمن بمعدلات حسابية ثابتة:

تصبح المعادلة علي الصورة التالية :

حيث أن: V  تمثل الثمن الكسبي المزرعي، R  تمثل الدخل الكسبي المزرعي (الإيجار الكسبي المزرعي)، r  تمثل سعر الفائدة السائد ،  مقدار التغير الثابت في الإيجار الكسبي المزرعي .

مثال: قدر الإيجار الكسبي لمزرعة معروضة للبيع بحوالي 50 ألف وسعر الفائدة السائد حوالي 8 % ، وأن هناك دلائل قوية تشير إلي أن السنين المقبلة سنين رخاء ومن المتوقع إرتفاع الإيجار الكسبي المزرعي بمقدار 2500 جنيه في كل عام عن سابقه ، فبكم تقدر الثمن الكسبي لهذه المزرعة.

Solution

أي أن الثمن الكسبي المزرعي يعادل 1.15625 مليون جنيه.

مثال: إذا علمت أن متوسط الايجار الكسبي السنوي للفدان بمزرعة  ما هو  1150 جنيه وأن سعر الفائدة السائد علي الاستثمارات طويلة الأجل يبلغ 8 % ، وتبلغ قيمة الضريبة العقارية علي الفدان 70 جنيه وأن المالك أنفق 80 جنيه تحسينات رأسمالية . إذا علمت أن السنين المقبلة سنين رخاء وأنه من المتوقع إرتفاع الايجار النوي للفدان  بمقدار 40 جنيها فما هو الثمن التقديري لذلك الفدان.

Solution

 ثانيا- تغير الدخل الكسبي المزرعي بين الزيادة والنقص علي مدي السنين:

يتبع الخطوات التالية عند تقدير الثمن الكسبي:

1- تحتسب فروق الإيجار الكسبي في السنوات المختلقة عن سنة الأساس .

2- تقويم الفروق السنوية للإيجارات الكسبية المزرعية للسنوات المعينة بقيمتها في سنة الأساس باستعمال السنة التالية:

3- جمع قيم فروق الإيجارات الكسبية المزرعية للسنوات المعينة بعد تقويمها في سنة الأساس .

4- تضاف جملة قيم فروق الإيجارات الكسبية المزرعية للسنوات المعينة بعد تقويمها في سنة الأساس إلي ناتج معادلة الرسملة وذلك لإيجاد الثمن الكسبي المزرعي .

مثال: قدر الإيجار الكسبي لمزرعة معروضة للبيع عام 2000 بمبلغ 50 ألف جنيه وسعر الفائدة السائد 8% ، ويتوقع الزراع خلال السنوات القادمة 2001 ، 2002 ، 2003 ، 2004 ، 2005 أن تبلغ قيمة الإيجار الكسبي 52.6 ، 53.6 ، 53.3 ، 53 ، 52.8 ألف جنيه علي التوالي فبكم تقدر الثمن الكسبي لهذه المزرعة.

Solution

يتبع الخطوات التالية لإيجاد الثمن الكسبي المزرعي :

1- إيجاد فروق الإيجار للسنوات في سنة الأساس :

فرق إيجار لسنة 2001 في سنة الأساس 2000 = 52.6 – 50 = 2.6 ألف جنيه

فرق إيجار لسنة 2002 في سنة الأساس 2000 = 53.6 – 50 = 3.6 ألف جنيه

فرق إيجار لسنة 2003 في سنة الأساس 2000 = 53.3 – 50 = 3.3 ألف جنيه

فرق إيجار لسنة 2004 في سنة الأساس 2000 = 53.0 – 50 = 3.0 ألف جنيه

فرق إيجار لسنة 2005 في سنة الأساس 2000 = 52.8 – 50 = 2.8 ألف جنيه

2- قيم الفروق السنوية للإيجارات الكسبية المزرعية للسنوات المعينة :

قيمة فرق الإيجار الكسبي لسنة 2001 في سنة 2000 =  = 2407.41

قيمة فرق الإيجار الكسبي لسنة 2002 في سنة 2000 =  = 3086.42

قيمة فرق الإيجار الكسبي لسنة 2003 في سنة 2000 =  = 2619.65

قيمة فرق الإيجار الكسبي لسنة 2004 في سنة 2000 =  = 2205.09

قيمة فرق الإيجار الكسبي لسنة 2005 في سنة 2000 =  = 1905.63

3- جمع قيم فروق الإيجارات الكسبية المزرعية للسنوات المعينة :

مجموع قيم فروق الإيجار = 24071.41 + 3086.42 + 2619.65 + 2205.09  + 1905.63 =   12224.20جنيه

4- تقدير الثمن الكسبي المزرعي :

أي أن الثمن الكسبي المزرعي يعادل 63.72242  ألف جنيه

4- الثمن الضريبى:

وهى من الطرق التحكيمية التى تفرضها السلطات الادارية وبالتالى فهى تختلف من دولة لأخرى ومن وقت لأخر وعلى سبيل المثال كانت الهيئة العامة للاصلاح الزراعى تقدر ثمن الفدان من الأرض الزراعية بعشرة أمثال القيمة الايجارية أو بسبعين مثل الضريبة العقارية المربوطة على الأرض مضافا إليها 10% من الثمن مقابل نفقات الاستيلاء والتوزيع مع فائدة سنوية قدرها 1.5% ثم تضاف قيمة المشتملات إن وجدت بعد أن يتم تثمينها.

5- ثمن الإستصلاح:

يصعب تقدير ثمن الأراضي البور القابلة للاستصلاح نظرا تلك الأراضي غالباً ما تكون ملكا للدولة التى تحدد ثمنها تحكيما لهذه الأراضي بغرض التشجيع على الاستصلاح وتقدر فترة إسترداد رأس المال المنفق على عمليات الاستصلاح فى مصر بنحو عشرون عاما وعلى ذلك يمكن تقدير ثمن تلك الأراضي على النحو التالى مع ملاحظة عند حساب تقديرات جملة الربح الصافى أن السنوات الأولى تتضمن زراعات إستصلاحية ورغم ضآلة عائدها فانه يلزم أخذها فى الاعتبار.

الثمن= جملة الربح الصافى المتدرج طوال عشرون عاما – ( تكاليف استصلاح الاراضى + فائدة راس المال المستخدم )          

الثمن الفعلي المزرعي:

يعرف الثمن الفعلي المزرعي بأنه الثمن الذي يرتضيه كل من البائع والمشتري وتتم به صفقة البيع والشراء لمزرعة معينة وبمجرد الانتهاء من صياغة العقود اللازمة وتوقيعها يصبح الثمن الفعلي المزرعي ثمنا تعاقديا مزرعيًا وتنتقل حقوق الملكية في المزرعة فورًا من المالك البائع إلي المشتري الذي يصبح مالكًا جديدًا

ويقع الثمن التعاقدي المزرعي أي الثمن الفعلي المزرعي الذي تتم به صفقة بيع وشراء المزرعة بين حدين أدنهما هو الثمن التحفظي الذي قد يكون الثمن الجردى أو المثلي والذي لن يقبل البائع ثمنا أقل منه لمزرعته إذ هو في تقديره أدنى حد لقيمة ممتلكاته المعروضة للبيع ، أما أعلاهما فهو الثمن الكسبي المزرعي الذي لن يرضي المشتري دفع ثمن فعلي يزيد عليه. ويتوقف تحديد الثمن الفعلي علي قوة المساومة لكل من البائع والمشتري ، فإذا كان قوة المشتري مرتفعة وكانت قوة مساومة البائع منخفضة مال الثمن الفعلي إلي الاقتراب من الثمن التحفظي الجردي أو المثلي بل قد يتعداه في نفس الاتجاه ويقبل البائع ثمنا فعليا لأرضه يقل عن الثمن التحفظي، بينما إذا كانت مساومة المشتري منخفضة في حين كانت مساومة البائع قوية مال الثمن الفعلي المزرعي إلي الاقتراب من الثمن الكسبي وهو الحد الأعلى للثمن الفعلي الذي يقبله المشتري. أما إذا تفاوت قوي مساومة كل من البائع والمشتري مال الثمن الفعلي إلي الوقوع بين كل من الثمن التحفظي للبائع والثمن الكسبي الذي يقدره المشتري .

الطريقة المركبة: