اللائحة التنفيذية لقانون تأجير وبيع الأماكن

وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر

الباب الاول

المساكن التي تشغل بتصاريح اشغال مؤقتة

 

مادة 1

حالات الطواريء والضرورة المنصوص عليها في البند

( ب ) من المادة 2 من القانون رقم 49 لسن 1977 المشار اليه هي :

1 ـ الكوارث الطبيعية .       2 ـ الحروب .

3 ـ انهيارات المباني .       4 ـ الحرائق .

5 ـ اخلاء المساكن او تغيير محل اقامة السكان طبقا للقوانين واللوائح بسبب الضروروات الملجئة للأمن العام او حماية الصحة العامة .

6 ـ اخلاء المساكن او تغيير محل اقامة السكان طبقا للقوانين واللوائح او الاخلاء في الحالات التي تقتضيها الضرورة لتلاقي الاخطار المترتبة علي نتفيذ المشروعات العامة والتي تحدد بالاتفاق بين وزير الاسكان والتعمير والوزير المختص .

مادة 2

تصدر تصاريح الاشغال المؤقت في الحالات المنصوص عليها في المادة السابقة ، اما بذات المدينة او القرية التي يقيم السكان فيها او بمدينة او قرية اخري بنفس المحافظة بمحافظة اخري .

        ويراعي في اصدار تصاريح الاشغال المؤقت حجم الاسرة المنقولة وقدراتها المالية مع تحجيج مقابل الانتفاع المؤقت بما لا يزيد عن الاجرة القانونية للمسكن الذي يصرح باشغاله ، ولا تصدر هذه التصاريح الا بالنسبة للمساكن المملوكة للدولة او وحدات الحكم المحلي او القطاع العام .

        وتخلي المساكن التي يتم شغلها بمجدر زوال السبب الذي صدر بناء الميعاد المحدد الذي ينفذ فيه الاخلاء .

مادة 3

يكون تبادل الوحدات السكنية بالتطبيق لأحكام الفقرة الاخيرة من المادة ( 7 ) من القانون رقم 49 لسنة 1977 المشار اليه في الحالات الاتية :

اولا : بعد موقع العمل الاصلي لكل من المستأجرين راغبي التبادل عن محل اقامته علي نحو يترتب علي اذا ما تم التبادل بينهما توفير الوقت والتخفيف من استعمال وسائل المواصلات .

ثانيا : مقتضيات الحالة الصحية لأي م المستأجرين راغبي التبادل او كلاهما اذا كانت تستلزم انتقاله إلي مسكن آخر اكثر ملائمة لظروفه الصحية .

        ولا تثبت هذه الحالة الا بتقرير قاطع من اثنين من الاطباء المتخصصين يتضمن بيانا تفصيليا بالحالة الصحية للمستأجر وما تقتضيه من تغيير لمسكنه بسببها .

ثالثا : تغيير الظروف الاجتماعية للمستأجرين الراغبين في التبادل تو لاحدهما مثل تغيير حجم الاسرة بما يترتب عليه من ضيق او اتساع في السكن الذي يشغله ، ويكون التبادل في الحالتين المذكورتين في ثانيا وثالثا في عواصم المحافظات وغيرها من البلاد التي تسري فيها احكام الباب الاول من القانون المشار اليه سواء في عقار واحد او بين عقار داخل البد الواحد .

مادة 4

يشرط في جميع الاحوال لاجراء التبادل وفاء كل من  المستأجرين الراغبين في التبادل بجميع التزاماته الناشئة عن عقد الايجار قبل البدء في اجراءات التبادل .

        وفيما عدا التبادل بسبب مقتضيات الحالة الصحية المبينة في البند ثانيا من المادة ( 3 ) يشرط ان يكون قد انقضي علي اقامة كل من المستأجرين في مسكنه سنة كاملة علي الاقل سابقة البدء في تلك الاجراءات .

        ويبقي المستأجران ضامنان كل منهما للأخر في جميع الالتزمات المالية الناشئة عن عقد الايجار في مواجهه الملاك لمدة سنتين من تاريخ اتمام التبادل .

مادة 5

يحرر المستأجران راغبي التبادل ( 5 ) نسخ من الموذج الخاص بذلك والمرفق بهذه اللائحة . ويخطر المستأجران كل ملاك العقارين المراد التبادل فيهما بنسخة من هذا النموذج موقع عليهما منهما ومرفقا بهما المستندات الدالة علي صحة ما يتضمنه من بيانات وذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول . وعلي كل من الملاك خلال ثلاثين يوما من تاريخ اخطاره برغبه المستأجر ابلاغهما بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول برأيه في طلباتهم . ويعتبر انقضاء هذه المدة دون رد من المالك بمثابة رفض منه للتبادل .

مادة 6

يتناول كل من المستأجرين راغبي التبادل عن عقد الايجار الخاص به للمستأجر الاخر وذلك بعد رضاء الملاك او صدور حكم من القضاء بالتبادل ويخطر كل منهما الملاك بذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول ويلتزم كل من الملاك خلال خمسة ايام من تاريخ اخطاره بهذا التنازل بتسليم عقد ايجار محرر منه للمستأجر الذي تم التنازل اليه بذات شروط عقد المستأجر المتنازل .

مادة 7

في حالة توافر الشروط اللازمة للتبادل ورفض بعض الملاك او كلهم صراحة او ضمنا لاجرائه ـ يقوم الحكم الصادر لصالح المستأجرين مقام العقد اللازم لاثبات التبادل طبقا لأحكام المادة السابقة .

الباب الثاني ـ الغي بالقرار رقم 107 لسنة 1983

الباب الثالث

مواد البناء للمباني من المستوي الفاخر

 

مادة 13

علي الجهات التي تتولي بيع المواد البناء المنتجة محليا والمقدرة كمياتها مع تراخيص البناء الصادر لمباني او اجزاء منها من المستوي الفاخر ـ ان تبيع هذه المواد إلي المرخص لهم بالاسعار العالمية السائدة وقت البيع وتحدد علي اساس سعر البيع العالمي مضافا اليه ما يعادل الضرائب والرسوم الجمركية بافتراض استيرادها من الخارج مع اخطار مديرية الاسكان والتعمير المختصة بالصفقة خلال ثلاثين يوما من تاريخ البيع .

الباب الرابع

تقدير وتحديد الاجرة

مادة 14

تقدم البيانات التي يجب علي طالب البناء ارفاقها بطلب الترخيص . والمشار اليها في المادتين ( 10 ) ، ( 69 ) من القانون المشار اليه علي النموذج المرفق بهذه اللائحة .

مادة 15

يكون اخطار الملاك او المستأجرين للجنة تحديد الاجرة بالتطبيق لأحكام المادة ( 13 ) من القانون المشار اليه ، بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول ، بطريق الايداع في سكرتارية اللجنة مقابل ايصال .

        ويجب ان يرفق المالك بالاخطار المقدم منه البيانات والستندات الدالة علي قيمة الارض والتكاليف الفعلية للمباني ، والاساسات والتوصيىت الخارجية للمرافق ، مثل دفتر الشروط والمواصفات وجداول الكميات وفئات الاسعار لجميع الاعمال وعقد المقاولة وبيان بالمساحات الفعلية المبنية ومتوسط تكاليف المتر المسطح في كل دور ، وكذا بيان باسماء مستأجري الوحدات التي يشملها العقار في تاريخ تقديم الاخطار .

        وعلي المالك ان يخطر اللجنة بمتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول اولا باول باي تغيير يطرأ علي اسماء المستأجرين واسماء أي مستأجر لأية وحدات بعد تقديم الاخطار ، وذلك حتي تاريخ ابلاغه بقرار اللجنة .

مادة 16

يصدر المحافظ قرارا بتشكيل اللجان المختصة بتحديد الاجرة في نطاق ان يتضمن القرار تحديد مقار هذه اللجان ومواعيد انعقادها مرة علي الاقل اسبوعيا وندب العاملين اللازمين للقيام بالاعمال الادارية والكتابية فيها

        وتتولي اللجنة المختصة تحديد الاجرة طبقا للقواعد والاسس التي نص عليها القانون المشار اليه وذلك بعد المعاينة والاطلاع علي البيانات والمستندات المقدمة من المالك ومرتجعة ما تم انجازه ومطابقة للمواصفات الصادر علي اساها موافقة لجنة توجيه استثمار اعمال البناء وترخيص المباني .

        وللجنة تكليف المالك باستيفاء المستندات اللازمة لاداء مهمتهات بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول ، ويجب علي المالك موافتها بالمستندات المطلوبة خلال اسبوعين من تاريخ ابلاغه ويجوز للجنةمد هذه المهلة اذا قدم المالك عذراغ مقبولا ، ويكون لها بعد انقضاء هذه المدد ان تستثمر في عملية التحديد .

مادة 17

تحدد اللجنة للمالك مدة لاستكمال الاعمال وتبليغه ذلك بكتاب مصي عليه مصحوب بعلم الوصول ويجوز للجنة مد هذه المدة اذا قدم المالك عذرا مقبولا . فاذا انقضت هذه المدة دون ان يقوم المالك بالاستكمال وجب علي اللجنة اجراء معاينة لتحديد التكاليف الفعلية وعلي اللجنة ان تصدر قرارها بتحديد الاجرة علي هذه الاساس خلال ثلاثين يوما من تاريخ اجراء هذه المعاينة .

        وعلي اللجنة ان تقدر علي حده قيمة المصاعد وخزانات لمياه واجهزة التبريد والتدفئة والتسحين والمدخل وما شابهها علي ان تضيف ما تقدره مقابل الانتفاع بها للأجرة السابق لها تحديدها .

مادة 18

تدون اجراءات اللجنة ومناقشتها في محضر يوقع من رئيسها ومن حضرها من اعضائها وسكرتيرها .

مادة 19

يجب علي اللجنة ان تصدر قرارها الاجرة خلال ثلاثين يوما من تاريخ استكمال المالك المستندات اللازمة او من تاريخ انقضاء المهلة المحددة له لاستيفائها .

        ويجب ان يتضمن قرار اللجنة بتحديد الاجرة الاسس الفنية والحسابية التي استند عليها وبصفة خاصة تقديراتها لقيمة الارض اساها تحديدها للأجرة ، كما يجب ان يتضمن القرار توزيع الاجرة علي وحدات البناء وذلك بمراعاة نسب مساحة كل وحدة للمساحة الكلية للمبني وظروفها وصقعها والغرض من استعمالها . وكذلك ما يخص كل وحدة منها طبقا للقانون من الضرائب العقارية والرسوم .

مادة 20

يحرر قرار اللجنة بتحديد الاجرة علي النموذج المرفق بهذه اللائحة ، وتبلغ سكرتارية اللجنة قراراها خلال سبعة ايام من تاريخ صدوره إلي كل من المالك والمستأجر المسجلة محال اقامتهم وذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول .

        ويبلغ رئيس اللجنة الجهه القائمة علي ربط وتحصيل الضريبة علي العقارات المبنية بصورة من قراراتها بتحديد الاجرة وتعلق صورة القرارت لمدة ثلاثين يوما في لوحة تعد لذلك بمقر انعقاد اللجنة ولكل ذي مصلحة الاطلاع في مقر اللجنة علي قاراها وعناصر التقدير التي قام عليها ويجوز لسكرتارية اللجنة بموافقة رئيسها تسليم صورة رسمية من هذا القرار بعد اداء الرسم المستحق .

 

مادة 21

بنشأ بمقر كل لجنة من لجان تحديد الاجرة سجل خاص تقيد به المباني الخاضعة لتحديد الاجرة وتفرد لكل مبني صحيفة او اكثر يثبت بها اسم المالك وموقع المبني والوحدات المسكونة والبيانات المتعلقة بما يطرأ عليه من تعديلات او اضافات في المشتملات او الاجرة كما يثبت في هذا السجل قرار اللجنة بتحديد الاجرة وتوزيعها علي الوحدات واتلاحكام النهائية الصادرة في الطعن علي قاراتها ان وجدت .

 

مادة 22

يجوز ان يشكل بقرار من المحافظ المختص لجنة او اكثر تضم بعض ذوي الخبرة لا عداد تقارير استشارية بناء علي الدراسات التي يجريها في نطاق المحافظة عن :

( أ ) ثمن المثل للأراضي في عام 1974 من واقع اسعار التعامل بالمدينة او الحي او لامنطقة مستخلصة من كافة التصرفات والتعاملات القانونية سواء بين الافراد او الجهات الحكومية او العامة او الخاصة .

( ب ) اسعار التكلفة الفعلية لمختلف مسنويات المباني من واقع تطورات اسعار مواد البناء ونفقات العمالة ونتائج المناقصات وغيرها من الوسائل القانونية المتبعة لتنفيذ الاعمال .

        وتسترشد اللجان المختصة بتحديد الاجرة في نطاق المحافظة في تحديدها لعناصر تقدير الاجرة بالتقدير المذكور .

الباب الخامس

ايجار الاماكن المفروشة

مادة 23

تختص الوحدة المحلية للمحافظة او المدينة او لقرية الكائن في دائرتها العقار بتلقي اخطارات قيد الاماكن المفروشة وتختص بذلك الوحدة المحلية للحي في المحافظات والمدن المقسمة إلي احياء .

ويحدد رئيس الوحدة المحلية المتختصة مقر العاملين المكلفين بقيد عقـود الايجار المفـروش طبقـا لأحكـام المادتين ( 39 ) ، ( 40 ) من القانون المشار اليه ومسئوليات وواجبات كل منهم ويعلن ذلك في لوحة الاعلانات بمقر الوحدة المحلية .

وعن مؤجري الاماكن المفروشة ان يبادروا إلي طلب قيد عقدو الايجار المفروش لدي هذه الوحدة خلال ثلاثة ايام من تاريخ العمل بهذا القرارا او من تاريخ تأجير او شغل المكان ايهما اقرب .

مادة 24

يقدم طلب القيد علي النموذج المرفق بهذه اللائحة ويجـب ان يتضمن اقـرار بأن التـأجير مطابق لأحكام المادتين ( 39 ) ( 40 ) من القانون علي مسئولية الطالب الشخصية .

مادة 25

تتولي الوحدة المحلية المختصة قيد الطلبات فور تقديمها في سجلات بتسلسل القيد فيها بارقام متتالية ويجب ان يتضمن هذا السجل اسم المؤجر والمستأجر وجنسيته ورقم بطاقته الشخصية او العائلية . ومحل اقامته ومدة الايجار والغرض منه وبدايته ونهايته وقفيمة الاجرة ويختم العقد الذي يتم قيده بلسجل بخاتم شعار الجمهورية الخاص بلاوحدات المحلية بعد اثبات رقم وتاريخ قيده .

مادة 26

تتولي الوحدة المحلية المختصة اخطار مصلحة الضرائب في الاسبوع الاول من كل شهر بما  يتجمع لديها من بيانات في السجل المشار اليه في المادة السابقة خلال الشهر السابق .

الباب السادس

هدم المباني غير السكنية لاعادة بنائها

 

مادة 27

تتبع احكام المواد ( 8 ـ 12 ) من هذه اللائحة عند ثبوت عدم الشروع في البناء او تعمد عدم اتمام البناء الجديد في الوقت المحدد لذلك ، في حالة تكليف المحافظ المختص احدي الجهات القيام بالبناء او تكملته علي حساب المالك طبقا للأحكام المنصوص عليها في المادة 53 من القانون المشار اليه .

مادة 28

علي المالك فضلا عن اخطار المستأجرين لوحدات العقار المهدم طبقا لأحكام المادة ( 54 ) من االقانون المشار اليه ان يخطر مديرية الاسكان والتعمير الكائن بدائرتها ورئيس المجلس المحلي المختص بتمام اعادة البناء بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول ، ويصدر رئيس المجلس المحلي من اعضائه اربعة منهم للنظر في ابرام عقود شغل الاماكن الجديدة لمستأجرين الذين ابدوا رغبتهم في ذلك طبقا للمادة ( 54 ) من القانون المذكور .

ويتم شغل العقار الجديد بهؤلاء علي اساس الاسبقية في ابرام عقود ايجار وحدات العقار المهدومه المماثلة للوحدات الجديدة ، وذلك اذا تم اعداد الوحدات الجديدة علي دفعات ـ وتكون الاولوية في شغل الوحدات الجديدة اذا تم اعدادها دفعة واحدة علي اساس ما يتم الاتفاق عليه بيم مالك المبني ومستأجري الوحدات المهدومه ، فأن تعذر الاتفاق تجري قرعة بين كل مجموعة مستأجري المحال ومجموعة مستأجري الوحدات السكنية .

        وفي جميع الاحوال تحرر عقود الايجار للمستأجرين طبقا للقواعد السابقة بمعرفة المالك بحضور اللجنة ويثبت في محضر اعمالها ما تتخذه من اجراءات ما يصدر منها من قرارات في هذا الشأن .

الباب السابع

المنشآت الآيلة للسقوط والترميم والصيانة

مادة 29

يعتبـر من اعمال التـرميم والصيانة تطبيقات للمادة ( 55 ) من القانون المشار اليه الاعمال الآتية :

1 ـ تدعيم وترميم الاساسات المعيبة .

2 ـ ترميم الشروخ بمباني الحوائط وتنكس الاجزاء المتآكلة او المتفككة منها .

3 ـ تدعيم وتقوية الاعمدة الحاملة لا جزاء المبني .

4 ـ تدعيم وتقوية الاسقف المعيبة بسبب الترخيم او الميل او التشريخ او تأكل مواقع الارتكاز او كسر الكمرات او الكوابيل الحاملة لها .

5 ـ اصلاح وترميم التالف في ارضيات دورات المياه والحمامات والمطابخ الذي يؤدي الي تسرب المياه للحوائط او لاجزاء المبني وبصفة خاصة الاساسات .

6 ـ اصلاح وترميم التالف من الارضيات اذا كان هذا التلف من شأنه التأثير علي سلامة او تعريض سكان الادوار السفلي كلها او بعضها للخطر .

7 ـ استبدال درج السلم المتداعية وتدعيم الحوائط والكمرات والهياكل الحاملة لها .

8 ـ اصلاح او استبدال التالف من الاعمال والتركيبات الكهربائية التي تؤدي الي حوادث حريق او تعريض الارواح للخطر .

9 ـ اصلاح وترميم خزانات وطلمبات المياه والاعمال والتركيبات الصحية للمياه والصرف ـ سواء منها المكشوفة او المدفونة ـ واستبدال الاجهزه والادوات التالفة بها .

10 ـ اعمال البياض والدهانات التي تستلزمها اعادة الحالة الي ما كانت عليه في الاجزاء التي تناولها الترميم او الص2يانة .