الأسئلة والأجوبة التى أعدتها وزارة المالية، عن الاستفسارات التى تلقتها من المواطنين حول تطبيقات قانون الضريبة على العقارات المبنية رقم ١٩٦ لسنة

■ عقار مبنى فى ظل القانون ١٣٦ لسنة ٨١ (نظام اقتصادى) توجد به وحدات سكنية بإيجار وأخرى تمليك + حضانة (إيجار) + صيدلية (إيجار)، علما بأن الوحدات السكنية لا تتعدى حد الإعفاء المقدر بـ ٦ آلاف جنيه، ويخصم ٣٢% من أجل الصيانة، هل هذه الوحدات (تجارى + سكنى) بالعقار المذكور والمبنى فى ظل القانون ١٣٦ لسنة ١٩٨١ تخضع للضريبة العقارية أم لا؟

ــ نعم تخضع للضريبة العقارية ويجب تقديم إقرار ضريبى عنها، مع ملاحظة أن الوحدات السكنية والمعفاة طبقاً لأحكام القانون ١٣٦ لسنة١٩٨١ يستمر إعفاؤها إلى أن تنقضى العلاقة الإيجارية.

■ القرى السياحية التى باعت ٥٠% من وحداتها لأجانب غير مقيمين فى مصر، هل هؤلاء الأجانب خاضعون للضريبة أم لا؟ وفى حالة عدم تقديمهم الإقرار لعدم وجودهم فى مصر، هل من حق الشركة تقديم الإقرار نيابة عنهم؟

ــ يخضع هؤلاء الأجانب للضريبة، وتقوم الشركة بتقديم الإقرار نيابة عنهم إذا كانوا غير متواجدين فى مصر.

■ فيلا مقسمة إلى شقق سكنية (وحدات سكنية)، هل يتم تقديم إقرار واحد عنها، أم إقرار لكل وحدة؟

ــ إذا كان المالك واحد فإنه يقدم إقراراً واحداً مجمعاً، أما إذا تعدد الملاك فيقدم كل مالك إقراراً عن الوحدة التى يمتلكها.

■ كيف يتم التعامل مع سكان المناطق الشعبية الذين لم يقدموا الإقرار لخوفهم من هذا القانون؟

ــ يتم تطبيق القانون على جميع العقارات المبنية فى جمهورية مصر العربية.

■ فى حالة تقديم إقرار سنوى طبقا للحالات الواردة فى المادة ١٤ من القانون، هل سيتم إعادة التقدير قبل مرور ٥ سنوات، أم سيظل التقدير حتى انتهاء المدة، وما هو موقف العقارات المحولة من سكن إلى غير سكن والعكس خلال هذه المدة؟

ــ يقدم إقرار خلال السنة التى حدث فيها التعديل، وإعادة التقدير يتم إجمالاً كل ٥ سنوات، ولكن عند حدوث أى تعديل أو إنشاء وحدات جديدة فإنه يتم تقديم الإقرار خلال السنة التى حدث فيها هذا التعديل.

■ ما موقف العقارات والمحال الملحقة بالمؤسسات التعليمية والمؤجرة للغير، هل تخضع للضريبة أم لا؟

ــ إعفاء المؤسسات التعليمية مرتبط بشروط الإعفاء، وقيام تلك المؤسسات بتأجير مبنى ملحق بها لأغراض تجارية ينتفى مع شروط الإعفاء، وعلى المؤسسة التعليمية تقديم إقرار عن هذه الوحدة المؤجرة.

■ كيف يتم إخطارك بقيمة الضريبة المستحقة على عقارك؟

ــ يتم نشر تقديرات القيمة الإيجارية (وعاء الضريبة) فى الجريدة الرسمية، كما يتم إخطاركم بخطاب موصى عليه بعلم الوصول على عنوانكم الثابت بمأمورية الضرائب العقارية أو على العنوان الوارد بالإقرار المقدم منكم، فضلا عن وجود كشف بهذه التقديريات بجميع مديريات الضرائب العقارية.

■ هل هناك تأثير للجان الحصر والتقدير على القيمة الإيجارية (وعاء الضريبة)؟

ــ لا يوجد أى تأثير للجان الحصر والتقدير على القيمة الإيجارية لسببين هما، أولاً لأن تشكيلها يتم من جهات متعددة برئاسة مندوب عن مصلحة الضرائب العقارية، ومندوب عن وزارة المالية، وآخر عن وزارة الإسكان، مع ٢ من المكلفين بأداء الضريبة يرشحهما المجلس الشعبى المحلى والمحافظ، ويصدر قرار اللجنة بأغلبية الأصوات، وفى ذلك ما يضمن حيادية اللجان، والثانى هو أن التقدير يحدد بعد وضع بيانات إقرار الممول والتى يحررها بنفسه، وكذا بيانات الحصر الذى تم بمعرفة اللجنة وفقاً لعوامل التقدير المحددة باللائحة التنفيذية للقانون، وهذه البيانات يتم إفراغها فى النماذج الرياضية المعدة لغرض التقدير داخل الحواسب الآلية التى تخرج نتائجها ممثلة للواقع بنسبة كبيرة.

■ أين يتم الإعلان عن التقديرات؟

ــ قرر المشرع فى هذا القانون الإعلان عن تقديرات القيمة الإيجارية (وعاء الضريبة) بعد اعتمادها من وزير المالية، وذلك فى جميع الأماكن التى يتردد عليها غالبية المكلفين، فضلاً عن النشر عن إتمام هذه التقديرات فى الجريدة الرسمية، بالإضافة إلى إخطار المكلف بأداء الضريبة بتلك التقديرات والضريبة بكتاب موصى عليه بعلم الوصول على العنوان الثابت بالمأمورية المختصة أو على العنوان المختار الوارد بالإقرار المقدم منه.

■ ما المدة التى سيظل التقدير سارياً خلالها؟ وما أسس تحديد هذه المدة؟

ــ المدة التى سيظل التقدير سارياً خلالها هى ٥ سنوات يعاد بعدها التقدير، وقد حددت هذه المدة لملاحقة التغيرات الاقتصادية المطردة، كما أنها فترة زمنية تتناسب مع أوضاع سوق العقارات فى مصر بما يضمن عدم تزايد الفجوة بشكل واسع بين العقارات خلال التقديرات المتتالية.

■ هل ستتضاعف الضريبة بعد مضى مدة التقييم؟

ــ حدد المشرع فى هذا القانون حداً أقصى لزيادة القيمة الإيجارية (وعاء الضريبة) وكذا الضريبة يقدر بـ ٣٠% عن القيمة التقديرية المقدرة فى الخمس سنوات السابقة للوحدات السكنية و٤٥% لغير السكنى.

■ كيف يتم حماية الممول من أى زيادة كبيرة فى الضريبة عند إعادة تقييم العقار؟

ــ حدد المشرع فى القانون حداً أقصى لزيادة القيمة الإيجارية ( وعاء الضريبة ) فقد نص صراحة على عدم جواز أن يترتب على إعادة التقدير كل ٥ سنوات زيادة فى قيمة الضريبة تزيد على ٣٠% للوحدات السكنية و٤٥% للوحدات غير السكنية، وهو ما يعنى أن الزيادة السنوية فى القيم الإيجارية المقدرة لأغراض الضريبة لن تتعدى فى المتوسط ٥.٣% للوحدات السكنية ونحو ٧.٥% لغير ذلك من العقارات، حيث إنها زيادة تتراكم على مدار الخمس سنوات.

■ ما الموقف من تقييم المنشآت السياحية والفندقية، وكذلك المنشآت الإدارية المستقلة، حيث لا يوجد جدول إرشادى لها؟

ــ حدد القانون عناصر التقييم على سبيل الحصر فى الموقع الجغرافى للمبنى ومستوى البناء والخدمات، ويتم احتساب وعاء الضريبة بـ ١٠ % من القيمة الإيجارية السنوية.

■ تعتبر الوحدات السكنية المتصلة وما يلحق بها من مبان وحديقة وملحقاتها وحدة واحدة عند حصر تقدير القيمة الإيجارية لها، هل هذا يعنى أن من يمتلك وحدتين قام بعمل اتصال بينهم سواء اتصال أفقى أو رأسى هل يجعل ذلك الاتصال للوحدات وحدة واحدة؟

ــ نعم وسيتم تقييمها على أساس وحدة واحدة إذا كان هناك عداد كهرباء واحد لهما، أما إذا كان هناك عدادان فسيتم تقييمهما على أساس أنهما وحدتان وليستا وحدة واحدة.

■ شركة تملك مبنى قديماً لنشاط صناعى قامت بإعادة تقييم قيمة المبنى للحصول على قرض من أحد البنوك، هل يؤخذ قيمة التقييم الذى أعدته الشركة عند حساب الضريبة أم يؤخذ تقييم لجنة الحصر؟

ــ لا يعتد إلا بالتقييم الذى يتم من خلال لجان الحصر والتقدير.

■ ما أهداف التقدير كل ٥ سنوات ولماذا لا يكون كل ١٠سنوات؟

ــ كانت مدة إعادة التقدير فى القوانين السابقة ١٠ سنوات وثبت عدم جدواها لحدوث متغيرات عديدة خلال تلك المدة الطويلة، ولذا رؤى تعديلها لتكون ٥ سنوات.

■ عند تقدير القيمة الإيجارية لابد من الأخذ بتاريخ إنشاء العقار بمستندات مؤيدة لذلك، إذ إن تقدير لجان الحصر والتقدير يعتمد على القيمة السوقية للوحدة، ويعنى افتراض أن المكلف بصدد بيع هذه الوحدة وتحقيق أرباح من ورائها فهل يتم إخضاع أرباح وهمية؟

ــ تاريخ إنشاء العقار تم أخذه فى الاعتبار بتخصيص خانة لذلك فى إقرار الضريبة على العقارات المبنية، والتقييم يتم على أساس عناصر نص عليها القانون وليس وفقا للتقييم الفردى.

■ ما وضع المبانى التى تحت الإنشاء (تمت إقامة هيكل خرسانى فقط) وتوقف المالك عن إتمام البناء؟

ــ لا تعد من العقارات المبنية، ولا تخضع للقانون.

■ ما وضع الوحدات التى يمتلك فيها المالك المبنى دون الأرض، لأن البائع باع الوحدة دون حق المشترى فى تلك الأرض (حق الانتفاع فقط) مثل أراضى القوات المسلحة؟

ــ اسم القانون هو قانون الضريبة على العقارات المبنية، وبذلك تكون الضريبة على المبنى بغض النظر عن ملكية الأرض.

■ ما موقف القانون من العقارات المشغولة على غير إتمام؟

ــ سيخضع العقار للضريبة فى حالـة ما أصبح مشغولا كأن يقيم فيه أحد مثلا، وقد جاء هذا الحكم فى القانون الجديد لضمان الحد من التهرب الضريبى، حيث يشير واقع الضريبة فى العديد من دول العالم إلى لجوء بعض الأشخاص للتهرب من الضريبة من خلال الإقامة فى العقار دون استكمال بعض الأعمال الخارجية التى لا تحول دون الانتفاع بهذا العقار.

■ ما موقف العقارات التامة وغير المشغولة؟

ــ طالما أن المبنى قد أقيم وأصبح تام البناء فإنه سيخضع للضريبة على العقارات المبنية حتى وإن ظل غير مشغول. ومن ثم فإن القانون الجديد لم يعالج حالات الخلو فلا مجال هنا للقول برفع الضريبة عن الوحدات التى يتم إخلاؤها.

■ هل تخضع الأراضى الفضاء للضريبة على العقارات المبنية؟

ــ لا يتم فرض الضريبة على الأراضى الفضاء طالما لم يتم استغلالها، فإذا ما قام المكلف بأداء الضريبة باستغلالها بأى نوع من أنواع الاستغلال فإنها تخضع للضريبة سواء كانت ملحقة بالمبانى أو مستقلة عنها مسورة أو غير مسورة.