<!--<!--<!--[if gte mso 10]> <style> /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-ansi-language:#0400; mso-fareast-language:#0400; mso-bidi-language:#0400;} </style> <![endif]-->

من أوجه الاختلاف بين الإيجار و الانتفاع

عرف القانون المدني عقد الإيجار في المادة رقم 558 منه بأنه :

"  عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشئ معين مدة معينة لقاء أجرمعلوم  " ،  إلا أنه لم يورد تعريفاً لحق الانتفاع ، جرياً على عادته في الاقلال من التعريفات بقدر المستطاع ، و لكن التقنين المدني القديم عرف هذا الحق بأنه "  هو حق المنتفع في استعمال ملك غيره و استغلاله " ،  و قد قيل إن هذا التعريف يعيبه أنه أوسع مما يجب ، فهو يشمل أي حق للشخص في الانتفاع بملك غيره و استغلاله ، فيدخل  حق الانتفاع كما يدخل حق المستأجر و حق المحتكر، و يعرف الفقه الفرنسي عادة حق الانتفاع تعريفاً – كما قيل – أقرب إلى الدقة ، فهو عندهم " الحق العيني في الانتفاع بشئ مملوك للغير،  بشرط الاحتفاظ بذات الشئ لرده إلى صاحبه عند نهاية حق الانتفاع ، الذي يجب أن ينتهي حتماً بموت المنتفع " ( يراجع مشكوراً :  السنهوري باشا – الوسيط – الجزء التاسع أسباب كسب الملكية – المجلد الثاني في الحيازة المكسبة للملكية و دعاوى الحيازة و حق الانتفاع و حق الارتفاق – الطبعة الثانية 1993 – ص 1626 و 1627 ).

و إذا كان المستفاد مما تقدم أن حق  المنتفع يشبه حق المستأجر لدرجة قد تجعل أحدهما يلتبس بالآخر ، إذ كل من المنتفع و المستأجرينتفع بشئ لا يملكه و لمدة معينة ،  إلا أن الحقين يختلفان أيضاً من وجوه ، يلزم تبيانها لرفع هذا الالتباس ، و من أهمها :

1- حق المنتفع يعد حقاً عينياً ، أما حق المستأجر فهو حق شخصي ، و لذلك إذا ورد الانتفاع على عقار، عد حق الانتفاع مالاً عقارياً و يصلح بالتالي أن يكون محلاً للتصرفات العقارية من بيع و هبة و رهن و يجب الشهرلهذه التصرفات عندئذ ، أما حق المستأجر فهو حق شخصي حتى و لو كان وارداً على عقار، و لذلك لا يجب شهره إلا في أحوال استثنائية ، كأن يكون عقد الإيجارمبرماً لمدة أكثرمن تسع سنوات ( و العقد هنا هو الإيجار الخاضع للقانون المدني ).

2- أن حق الانتفاع ينقضي حتماً بوفاة المنتفع ، أما حق المستأجرفلا ينقضي بذلك السبب ، فيجوز أن تنتقل حقوق العقد و التزاماته إلى الخلف العام .

3- أن حق الانتفاع لا يتضمن سوى التزاماً عاماً على عاتق مالك الرقبة ، هو أن يترك صاحب حق الانتفاع ينتفع بالشئ ، أما في عقد الإيجارفإن التزام المؤجربتمكين المستأجرمن الانتفاع هو التزام إيجابي يقتضي أن يستمرالمؤجرفي تمكين المستأجرمن الانتفاع بالشئ المؤجرطوال مدة عقد الإيجار.، و لذلك فإن أهم ما يميز حق الانتفاع عن الإيجاربصفة أساسية هو أن المنتفع إنما يستفيد بالشئ محل الانتفاع دون وساطة صاحبه ، أما المستأجرفلا يتسنى له هذا الانتفاع إلا بواسطة المؤجرللشئ .

4- أن مصدرحق الانتفاع يكون سبباً من أسباب كسب الحقوق العينية عدا الميراث ، أما مصدرالإيجارفهو دائماً العقد .

5- أن حق الانتفاع قد يكون بعوض أوبدونه ، أما الإيجارفيعتبرمن المعاوضات .

و إذا ثار اللبس في بعض الأحيان عما إذا كنا بصدد إيجار أو بصدد حق انتفاع ، فالعبرة بقصد المتعاقدين ، و يستدل على هذا القصد من ظروف العقد و أحكامه و طبيعة المعاملة .

( يراجع مشكوراً : الوسيط في شرح القانون المدني –  للسنهوري باشا – الجزء السادس – المجلد الأول – الإيجار- الطبعة الثانية  1988 – ص 29  ،   عقد الإيجار- د/ رمضان أبو السعود – 1992 – ص 108 و ما بعدها )

هذا ، و قد تعرضت محكمة النقض في بعض أحكامها الحديثة لبيان أهم الفروق بين حق الانتفاع و عقد الايجار، نظراً لما لاحظته من الخلط بينهما في التعامل و عدم اتخاذ الحيطة في ايضاح حقيقة العلاقة بين طرفي العقد .

فقد قضت محكمة النقض بأن :

"  لما كانت المادة 558 من القانون المدني قد عرفت عقد الإيجاربأنه عقد يلتزم المؤجربمقتضاه أن يمكن المستأجرمن الانتفاع بشئ مدة معينة لقاء أجر معلوم ، فإنه قد يلتبس بعقد تقرير حق الانتفاع و مقابله ، باعتبار أن كلاً من المنتفع و المستأجرينتفع بشئ لا يملكه مدة معينة لقاء جعل من المال ، إلا أن حق الانتفاع حق عيني يلزم تسجيله فتصبح للمنتفع سلطة على الشئ المنتفع به دون وساطة مالك الرقبة ، في حين أن حق المستأجر بطبيعته حق شخصي يجعل المستأجر دائناً للمؤجر بالانتفاع بالعين المؤجرة ، و القاعدة العامة أن موت المستأجرلا ينهي عقد الإيجار، بل تنتقل الحقوق و الالتزامات الناشئة عنه إلى ورثته ، و ذلك بخلاف عقد الانتفاع الذي ينتهي حتماً بموت المنتفع طبقاً للمادة 993/1 من القانون المدني حتى قبل انقضاء الأجل المعين له لما ينطوي عليه من انتقاص من حق الملكية .... ".

( الطعن رقم 4741 لسنة 71 ق – جلسة 28/4/2009 )

أشرف سعد الدين المحامي بالإسكندرية