الخبير المثمن "بحر" لايسبح فيه الكثير

شركات الاستثمار العقارى : الخبير المثمن مطلوب فى سوق العقارات بشرط إلتزامه بأسس التقييم .

نادر خزام : السوق العقارى لايصلح من غير هذه المهنة وغيابها يؤدى لركود تام فى حركة البيع والشراء .

الخبراء المثمنون : مهنة لايعرفها الجميع ولايوجد سوق عقارى من غيرها والعرض والطلب أساس عملية التقييم فى أى منطقة.

قطاع العقارات يعمل به 120 صناعة ويستقطب عمالة كثيرة

تحقيق : عبدالله الصبيحى

الخبير المثمن .. مهنة تلعب دور مهم داخل قطاع العقارات حيث أنها تساعد على تحدبد سعر العقار أو قطعة الأرض .. رغم أنها أثارت الجدل حول أهميتها داخل هذا القطاع فهناك من يرى أنها وراء أرتفاع أسعار العقارات ومن يرى أنها تحظى بمكانة عالية  وتساعد على الفصل بين البائع والمشترى وتنشيط السوق العقارية من خلال المزادات التى تعقد .

وبعد زيادة الطلب علي مهنة الخبير المثمن  فى الأونة الأخيرة سألنا" أصحاب شركات الأستثمار العقارى لمعرفة مدى إحتياج السوق لمهنة الخبير المثمن وما هو الدور التى تلعبه هذه المهنة فى تحديد إتجاه السوق .. وأختلفت الأراء حول مهمة الخبير المثمن كما رأها أصحاب شركات الإستثمار العقارى حيث قال بعضهم أن هذه المهنة  مطلوبة داخل السوق العقارية ولا غنى عنها وتقوم بدور مهم فى تحديد أسعار العقارات بين البائع والمشترى .. ويرى البعض الآخر أن هذه المهنة هى وراء إرتفاع الأسعارإضافة الى أن بعض الخبراء المثمنين ليس لديهم الخبرة الكافية فى تحديد سعر العقار بدقة ولذا غريبا أن يقييم أحد الخبراء بسعر ويقيم الآخر بسعر يختلف عنة.

من هنا أيضا سألنا" خبراء التثمين العقارى لمعرفة  ماهى مهمة هذه المهنة داخل قطاع العقارات؟  وما المعايير التى يتم من خلالها تحديد سعر العقار ؟ وأسباب إختلاف السعر بين المثمنين ؟.

فى البداية أكد إسلام الحكيم رئيس مجلس إدارة شركة الحكيم للإستثمار العقارى أن الخبير المثمن له دور مهم فى تقييم العقارات والأراضى وخاصة مع الأشخاص والجهات التى لاتستطيع تحديد السعر  لذا للابد من الاستعانة بخبير مثمن .

وأوضح أن الخبير المثمن دورة لم ينتهى فى سوق العقارات بل وسيزداد الطلب علية خلال الفترة المقبلة  ويعتمد عليه فى أشياء كثيره مثل المزادات والدراسات البنكية .. وقال إن شركات الاستثمار العقارى الكبيرة لاتحتاج الى خبير مثمن نظرا لان القيادة فى هذه الشركات تكون ذو خبرة كبيرة وتستطيع تحديد السعر دون اللجوء الى  خبير مثمن بعكس الشركات المبتدئة الصغيرة .

وقال إن بعض  الأقاؤيل التى  تؤكد أن الخبير المثمن هو وراء إرتفاع أسعار العقارات والأراضى ليس له أساس من الصحة نظرا لأن الخبير المثمن يقوم بعملية التثمين تحت معايير معينة وثابتة يتم من خلالها تحديد السعر.

وعلى الجانب الآخر يرى أحمد عبدالغنى مديرإدارة شركة التنمية للإستثمار العقارى أن الخبير المثمن هو وراء إرتفاع أسعار العقارات حيث أن المنافسة بين مكاتب الخبراء المثمنين لجذب أصحاب الأراضى والعقارات التى ترغب فى البيع بحجة أن الأسعار لديهم مرتفعة .. ولذلك ليس غريبا أن نجد فوارق سعرية بين خبير مثمن  وآخر .

وأرجع ذلك الى  أن بعض الخبراء المثمنين ليس لديهم الخبرة الكافية فى تحديد أسعار العقارات والأراضى بدقة ويجب معرفة أسس التقييم لكى نتخلص من هذه المشكلة .   

وقال نادر خزام الخبير المثمن إن الذى يعمل بهذه المهنة لابد أن يتوفر عنده عدة أشياء منها يكون عنده المعرفة الكاملة بأسعار السوق خلال الفترات الماضية والحالية وأسس التقييم ومعرفة حجم الصفقات التى تمت فى السوق وأسعارها وأهم المناطق التى تشهد إقبال عليها وكم يبلغ المساحات المتوفرة فى هذه المنطقة والمناطق المجاورة لها وأسعارها مما يؤدى الى تكوين خبرات كبيرة لدى الخبير المثمن تساعدة فى تحديد سعرأسعار العقارات والأراضى بدقة .

وأوضح أن الخبير المثمن لا يقابل مشاكل فى هذه المهنة وإذا حدثت تكون مع أصحاب العقارات أو الأراضى  الراغبين فى البيع ويأتى الخلاف عن طريق طلب أصحاب العقارات أو الأراضى أسعار مرتفعة جدلا ومبالغ فيها وتفوق الأسعار الموجودة فى السوق مما يؤدى الى عزوف المشترى وفشل عملية البيع وفى النهاية لاتباع إلا بالسعر الموجود فى السوق .

وأشار الى أن هناك أسس يتم الاعتماد عليها فى عملية التقييم تتمثل فى العرض والطلب وسعر السوق حاليا وسعر تكلفة مواد البناء مثل الحديد والأسمنت بالإضافة الى معرفة المساحات المعروضة للبيع فى المنطقة سواء كانت كبيرة أو صغيرة نظرا لان عدم وجود أرض فى المنطقة أو وجود مساحات صغيرة يؤدى الى أرتفاع السعر وأيضا معرفة سعر أخر قطعة تم بيعها  فى نفس المنطقة وبعد معرفة كل هذه الأشياء تتم عملية التقييم .

وأكد أن العرض والطلب هو العامل الأكثر تأثيرا فى عملية التقييم  فمن المهم معرفة حركة البيع والشراء فى اى منطقة من أجل وضع التقييم المناسب ثم يتم  بعد ذلك تحديد سعر السوق حاليا وتكلفة البناء .

وحول مايتردد أن الخبير المثمن له دور كبير فى أرتفاع أسعار العقارات فى ذلك وقال ليس له دور فى زيادة أسعار العقارات ولكن حجم الإقبال على المزادات التى تعقد للبيع والمنافسة على الشراء بين الحاضرين هى الأسباب التى تكمن وراء إرتفاع الأسعار وخاصة أن أغلب المذادات التى تحدث تكون علنية لذا لايتدخل الخبير المثمن فى عملية الأسعار .

وبرر إختلاف فى سعر التقييم بين مثمن ومثمن آخر نقوم بإعادة التقييم ومعرفة ماهى الأسس التى قيم عليها كلا منهم وماهى الخدمات المتوفرة فى العقار أو قطعة الأرض المراد بيعها لكى يتم تحديد السعر الحقيقى الموجود فى السوق دون أى مبالغة أو رفع السعر.

وقال إن الخبير المثمن لابد أن يكون علم دائم بأسعار السوق كل يوم ومتابعة أرتفاع وإنخفاض الأسعار فى السوق بمختلف المناطق ومعرفة المناطق التى تشهد طلب كثيرا لان هذه المناطق تختلف فى أسعارها عن المناطق الأخرى التى لاتجد إقبال من الجمهور أو المستثمرين .

ويرى أن السوق العقارى لايصلح من غير خبير مثمن وأعتقد أن غيابه سيؤدى الى ركود تام فى حركة البيع والشراء لأنه هو الأساس فى حركة ونشاط السوق .

وأكد  أن السوق العقارى له دور كبير فى حل أزمة البطالة حيث أنه يعمل فى قطاع العقارات 120 صناعة وحرفة وكلٍ منهم يستقطب عمالة كثيرة .. لذا لابد أن نهتم بهذا القطاع وتقديم كل الخدمات والتسهيلات التى تساعد فى نشاطة وإعادة إنتعاش السوق مرة آخرى .