توضيح الفرق بين التملك وحق الانتفاع وما هو التقادم المكسب للملكية؟! .فى العقار . ومتى يمكن تسجيله بالشهر العقارى ( عدد السنوات )؟!

كتب: أيمن محمد عبداللطيف:

كيف تنقل ملكية الأرض أو العقار بوضع اليد؟.. 6 إجراءات حددها المشرع لتحقيق مبدأ وضع اليد المُكسب للتملك.. والأبرز مرور 15 سنة على الحيازة.. ووضع 6 أخرى للمنع.. وتوضيح إجراءات عملية نقل العقار

اهمها.......

وضع اليد فى القانون المصرى, و شروط كسب الملكية بالتقادم :

ما معنى وضع اليد فى القانون وما هى شروط كسب الملكية بوضع اليد وما الاسباب التى تحول من كسب الملكية بوضع اليد ؟؟

يتداول البعض عبارة وضع اليد والتى تعنى بلغة القانون (( التقادم المكسب للملكية )) بمعنى ان يحوز واضع اليد عقارا او منقولا لمدة خمسة عشر سنة وذلك بشروط معينة يكتسب بها ملكيته.

وهذه الحيازة تكون سببا لكسب الملكية اذ تقوم على اعتبارات عملية حرصا على استقرار التعامل وجزاء لصاحب العين المغتصبة طوال هذه المدة وقام الحائز برعايتها واستغلالها ومن ثم فهو اولى بالرعاية .

** شروط كسب الملكية بوضع اليد .

اولا:- ان يكون المنقول او العقار قابلا للتعامل فيه، فاذا كانت طبيعة الشيئ او الغرض الذى خصص له يابى ذلك او كان التعامل فيه غير مشروع ، فالشيئ الذى لا يكون قابلا التعامل فيه بطبيعته كالشمس والهواء والبحر لا يصلح ان يكون محلا للملكية كما ان الشيئ المملوك للدولة لا يصح كسبه بالتقادم كما لا يصح تملك الاشياء المخالفة للنظام العام والاداب بالتقادم مثل المخدرات وبيوت الدعارة .

ثانيا:- يجب ان يحوز الشخص العقار او المنقول حيازة مادية لمدة خمسة عشر عاما مقترنة بنية التملك اى انه يحوزه لحساب نفسه باعتبار انه مالك وليس لحساب الغير .

ثالثا:- ان تكون الحيازة مستمرة وهادئة وغير خافية او غامضة ، فلا تؤدى الحيازة الى الملكية اذا كانت غير مستقرة اى متقطعة او كانت غير هادئة اى حصل عليها الشخص بالاكراه وظل محتفظا بها تحت هذا الاكراه اما اذا انتهى الاكراه وبقي الحائز مستمرا فى حيازته فان الحيازة تصبح هادئة صالحة لانتاج اثارها .

** الاسباب التى تحول من كسب الملكية بوضع اليد .

مرور خمسة عشر سنة على تملك الحائز للعقار او المنقول – هذا يسمى تقادم – ولقطع التقادم على الحائز لمنعه من التملك الاحوال الاتية:-

1- المطالبة القضائية اى اقامة دعوى امام القضاء للمطالبة بهذا الحق

2- ان يقر واضع اليد بحق المالك على العين سواء كان الاقرار صريحا او ضمنيا يستخلص من اى عمل يفيد معنى الاقرار مثل تسليم واضع اليد ثمار العين للمالك او دفع الضرائب لحساب المالك.

3- ان يتخلى واضع اليد عن الحيازة ويحصل واضع اليد على حقه امام القضاء .مازالت ظاهرة وضع اليد علي أملاك الغير وتملكها في غفلة من أصحابها، تواصل توحشها واعتداءاتها علي أراضي الدولة وأملاكها، وكذلك الغير من عقارات ومبان وشقق.. وأصبحت هذه الظاهرة »سبوبة« للكثيرين، وتشكلت لها عصابات تتلاعب بالقانون، وتستولي علي ما هو ليس من حقها.. وبالرغم من ان الأملاك العامة والخاصة المملوكة للدولة والمخصصة للمصلحة العامة لا يجوز تملكها قانونا عن طريق وضع اليد لمدة طويلة أو قصيرة.. إلا ان بعض الأفراد استخدموا هذه الطريقة لسلب أراضي وعقارات الدولة وكسب ملكيتها. كما ان اخرين احترفوا السطو علي أملاك الغير وغصب حقوقهم فيها بحيازتها وامتلاكها. ويري رجال القضاء وأساتذة القانون ان التشريعات كافية لردع هؤلاء سواء بالطريق المدني أو الجنائي أو الإداري. وأننا لا نحتاج إلي تشريعات جديدة أو تعديل للنصوص الموجودة. فقط نحن نحتاج إلي تفعيلها وأن يخلص كل مسئول في أداء واجبه، وأن يتم تنفيذ القرارات والأحكام بحسم حتي نزيل وضع اليد ونوقف سرقة ممتلكات الدولة والأفراد،وهناك جهات حكومية كثيرة، مثل وزارات الزراعة والري والأوقاف، تعاني من هذه الظاهرة الخطيرة.. وأيضا هناك الكثير من الأسر والأفراد الذين ضاعت أملاكهم في وضح النهار، دون أن يتمكنوا من رد ما اغتصب منهم!.

كيف تتم جريمة وضع اليد؟.. وكيف اصبح الاستيلاء علي املاك الدولة والغير وسيلة للكسب الحرام؟ وكيف يمكن مواجهة هذه الجريمة؟.. وهل التشريعات الموجودة كافية لمواجهة هذه الجريمة، ام ان العيب في التطبيق وسلبية المواجهة؟

»اخبار اليوم« سألت كبار رجال القضاء والقانون.. وكانت هذه هي الحصيلة..

يقول المستشار عبدالرحيم اسماعيل زيتون رئيس الاستئناف بمحكمة شمال القاهرة: الشريعة الاسلامية لا تعرف تملك اموال الغير بوضع اليد سواء كانت هذه الاموال مملوكة لاشخاص اعتباريين أو طبيعيين فحق الملكية حق مقدس لا يسقط بالتقادم. اما التشريعات الوضعية وان كانت لا تسقط حق التملك إلا انها تعطي حق اكتسابه بوضع اليد المدة المقررة قانونا سواء كانت طويلة أو قصيرة بشرط وجود سند مسجل.

ويشرح المستشار زيتون ان وضع اليد وهو ما يسمي قانونا حيازة قد يكون علي منقول أو عقار غير مملوك للحائز، ويجوز ان يكون علي حق عيني مثل حق الانتفاع أو الاستعمال أو السكن أو الحكر.. وهنا يمكن لهذا الحائز تملك ما يضع يده عليه اذا استمرت حيازته 51 سنة متصلة وهو التقادم الطويل الذي يتم دون انقطاع بعدة شروط وهي ان يكون ما وضع يده عليه قابلا للتملك وليس من اموال الدولة، وان يكون حائزا له فعلا مسيطرا عليه كأن يكون اقام عليه مبان أو زرعه طوال فترة الحيازة، وان تكون مدة الحيازة متصلة مستمرة لم يتخللها فترة أو فترات انقطاع، ثم لابد من شرط معنوي مهم وهو الحيازة بنية التملك.. وكل هذه الشروط وعناصرها وعيوبها تقدر المحكمة المدنية توافرها أو عدم توافرها، والقاضي هو صاحب الرأي فيها لا يعتمد فيه علي رأي الخبير. وهناك كسب الملكية بالتقادم القصير ويكون بالنسبة لعقار أو حق عيني عقاري وشرطها وضع اليد لمدة خمس سنوات متتالية علي ان تكون الحيازة بحسن نية وتستند إلي سبب صحيح قد يكون عقدا صادرا من غير مالك ولكنه مسجل.. وبالنسبة للمنقول فان الحيازة هي سند الملكية بشرط وضع اليد فعلا بوضوح وهدوء مع نية التملك وتوافر السبب.

بطلان عقود التواطؤ

ويوضح رئيس الاستئناف ان مهمة القاضي المدني في النزاع حول وضع اليد وكسب الملكية هي فحص مدي مشروعية وضع اليد وانطباق الشروط القانونية عليها ومضي المدة المقررة سواء طويلة أو قصيرة وان المالك لم يتعرض لواضع اليد طوال هذه المدة ليقطع التقادم وانه ليس هناك سبب بمنع اكتساب الملكية ومن ثم يحكم بالحق في التملك، واذا كان هناك ما يخالف ذلك حكم بإزالة الحيازة واستبعاد وضع اليد.. ويلفت النظر إلي ان الاموال المملوكة للدولة لا يجوز تملكها سواء بالتقادم الطويل أو القصير طالما كانت مخصصة للمنفعة العامة واي تصرف عليها يكون باطلا بطلانا بقوة القانون.

ولما كانت ظاهرة الاستيلاء علي اراضي الدولة بوضع اليد قد انتشرت مؤخرا كما ان هناك تصرفات بالبيع أو التخصيص تمت علي غير ما يقضي القانون من مسئولين بالدولة لاخرين فان ذلك اذا كان قد تم بالتواطؤ أو بالتجاوز عن الاسعار الحقيقية أو بخطأ ظاهر في تقديرها فانه يجوز للدولة الغاء هذا العقد، وابرام عقد جديد بالاسعار الصحيحة لان الغش لا يعطي حقا ولان ما بني علي باطل فهو باطل.

محاكمة القرار الاداري

ويؤكد المستشار عبدالغني الزيات نائب رئيس مجس الدولة وعضو محكمة القضاء الاداري ان القانون الذي كان يسمح قبل عام 7591 بتملك اموال الدولة بوضع اليد عاد فمنع ذلك نهائيا منذ ذلك العام ولذا فإن وضع اليد علي املاك الدولة العامة أو الخاصة لا يكسب الحائز لها اية ملكية أو حقوق علي هذه الاملاك مهما كانت مدة وضع يده أو استيفائه لشروط وضع اليد.

ويقول المستشار الزيات: اموال الدولة العامة هي المملوكة لها أو لاحد الاشخاص الاعتباريين العامة أو للوحدات الاقتصادية التابعة للمؤسسات والهيئات العامة والقطاع العام أو للاوقاف وتكون مخصصة للمنفعة العامة كالشارع مثلا والمساجد والحدائق والسكة الحديد والجبانات ويكون ذلك التخصيص بموجب قانون أو قرار. اما اموال الدولة الخاصة فهي تلك التي تملكها الدولة كالافراد وذلك كالاراضي الصحراوية والاراضي الفضاء والاراضي التي تزرعها جهات الدولة لبيع منتجاتها والورش والمباني الادارية وما يشابه ذلك وكل هذه الاملاك لا يجوز تملكها ولا التصرف فيها. ويجب ان يتم ازالة التعدي عليها فور العلم به بالطريق الاداري بمعني ان الجهة الحكومية التي تملك هذه الاموال عليها مسئولية ازالة التعدي دون اللجوء للقضاء، وانما باستخدام سلطتها مباشرة فتصدر قرارها الاداري بازالة التعدي وتم تنفيذه اجبارا بواسطة الشرطة.

ويضيف نائب رئيس مجلس الدولة: وهذا القرار الاداري هو الذي يطعن عليه واضع اليد عندما يجد انه يضر بمصلحته فيلجأ لمحاكم مجلس الدولة بدعوي انه له حق في اكتساب ملكية ما يضع عليه يده وسواء بتملكه سندا للملكية أو بحصوله علي تعاقد بالتصرف فيه أو بادعائه ان هذا العقار ليس مملوكا للدولة وليس من اموالها، أو زالت عنه صفة المصلحة العامة.. وعلي القاضي الاداري هنا فحص مشروعية وضع اليد وسند الحيازة كما يفحص قرار الجهة الادارية ثم يحكم بما يراه اما بالغاء القرار الاداري واثبات الحيازة، أو تأييد القرار الاداري وطرد واضع اليد، ومن لا يرتضي حكم المحكمة الادارية الخاصة بالقرار الذي اصدرته الحكومة يلجأ للمحكمة المدنية لتحكم في منحه الحيازة وفي اثبات ملكية الارض للدولة واستمرار منفعتها العامة.

*وحكم محكمة النقض فى ذلك :

أحكام النقض - المكتب الفنى - مدنى

السنة 55 - صـ 845

جلسة 27 من ديسمبر سنة 2004

برئاسة السيد المستشار/ أحمد محمود مكى نائب رئيس المحكمة وعضوية السادة المستشارين/ يحيى جلال، بليغ كمال، مجدى زين العابدين وأحمد عبد الحميد حامد نواب رئيس المحكمة.

(156)

الطعن رقم 4211 لسنة 73 القضائية

(1 - 4) حيازة "عناصر الحيازة" "وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية". ملكية "الحيازة المكسبة للملكية" "الحيازة المكسبة للتملك: عناصرها".

(1) وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية. كفايته وحده سبب لها دون حاجة لمصدر آخر. شرطه. توافر عناصره.

(2) الحيازة بعنصريها المادى والمعنوى. توافرها لدى الحائز من مجرد وضع يده المادى على العقار وظهوره بمظهر المالك ولو كان بغير سند من القانون.

(3) الخفاء واللبس أو الغموض فى الحيازة. المقصود بهما. عدم ظهور أفعال الحائز الدالة على سيطرته على الشيء وقصده فى حيازة المال لحساب نفسه. م 949 مدنى.

(4) ثبوت أن أرض النزاع مملوكة لمورث الطاعن بعقد مسجل وبيعت بالمزاد جبرًا عنه وأيلولتها لمورث المطعون ضدهم الخمسة الأول وأن والده استردها وقام بتأجيرها للمطعون ضده السادس ومن خلفه ورثته ومنهم والدة الطاعن التى أبرمت عقدًا مع المطعون ضده السادس ثم الطاعن وشقيقته من بعدها. قيام المستأجر بردها إليهما بصدور ق 96 لسنة1992 وقيامهما بزراعتها. مؤداه. اعتبارها تصرفات دالة على ظهور الحيازة والقصد منها. لا يغير من ذلك جهل الطاعن للاتفاق المبرم بين مورثه ومورث المطعون ضدهم. مخالفة الحكم المطعون فيه هذا النظر ومشايعته لتقرير الخبير فيما انتهى إليه من اعتبار الحيازة معيبة بالخفاء وأن ذلك ينفى نية التملك. خطأ وفساد فى الاستدلال.

1 - المقرر - وعلى ما جرى به قضاء محكمة النقض - أن وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية متى توافرت عناصره يكفى وحده كسبب لها دون حاجة إلى مصدر آخر من مصادر اكتسابها.

2 - الحيازة بعنصريها المادى والمعنوى تتوافر لدى الحائز من مجرد وضع يده المادى على العقار وظهوره عليه بمظهر المالك باستعماله فيما يستعمله فيه مالكه ولحسابه ولو كان ذلك على غير سبب من القانون يسوغ له ذلك أصلاً.

3 - مفاد النص فى المادة 949 من القانون المدنى يدل على أن المقصود بخفاء الحيازة هو ما يعيب ركنها المادى أى عدم ظهور أفعال الحائز الدالة على سيطرته على الشيء، أما المقصود باللبس أو الغموض فهو عدم ظهور قصد الحائز فى حيازة المال لحساب نفسه.

4 - إذ كان الثابت من تقرير الخبير ومن أقوال الشهود الذين سمعهم ومستنداتهم أن الأرض موضوع النزاع كانت أصلاً مملوكة لمورث الطاعن بعقد مسجل منذ سنة 1930 ثم بيعت جبرًا عنه بالمزاد بجلسة 29/ 1/ 1956 فآلت إلى قريبة مورث المطعون ضدهم الخمسة الأول وبتاريخ 1966 استرد والد الطاعن أرض النزاع وأجرها لحساب نفسه للمطعون ضده السادس بعقد مسجل بالجمعية الزراعية سنة 1967 ولما توفى خلفه ورثته ومنهم والدة الطاعن التى أبرمت عقدًا آخر مع المستأجر المذكور ثم الطاعن وشقيقته حتى صدر القانون 96 لسنة 1992 فقام المستأجر بردها إلى الطاعن سنة 1997 الذى قام بزراعتها مع شقيقته، وهى تصرفات دالة على ظهور الحيازة وعلى ظهور القصد منها ولا يغير من ذلك قول الطاعن أنه يجهل الاتفاق الذى تم بين مورثه ومورث المطعون ضدهم الذى استرد بمقتضاه مورثه الأرض التى كان يملكها قبل البيع بالمزاد، وإذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر وشايع تقرير الخبير فيما انتهى إليه من أن هذه الحيازة معيبة بالخفاء وأن ذلك ينفى نية التملك فإنه يكون معيبًا بالخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال.

المحكمة

بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذى تلاه السيد المستشار المقرر والمرافعة وبعد المداولة.

حيث إن الطعن استوفى أوضاعه الشكلية.

وحيث إن الوقائع - على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق - تتحصل فى أن المطعون ضدهم الخمسة الأول أقاموا الدعوى رقم... لسنة 1999 مدنى بنى سويف الابتدائية "مأمورية ببا" على الطاعن والمطعون ضدهما السادس والسابع بطلب الحكم بطردهم من الأطيان المبينة بالأوراق والتسليم، وذلك لامتلاكهم لها بالعقد المسجل رقم... لسنة 1958 شهر عقارى بنى سويف وقيام المدعى عليهم باغتصابها دون سند من القانون ندبت المحكمة خبيرًا وبعد أن أودع تقريره حكمت بالطلبات. استأنف الطاعن هذا الحكم بالاستئناف... لسنة 38 ق بنى سويف، وبعد أن ندبت المحكمة خبيرًا وأودع تقريره وبتاريخ 12/ 5/ 2003 قضت المحكمة بتأييد الحكم المستأنف. طعن الطاعن فى هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة أبدت فيها الرأى بنقض الحكم المطعون فيه، وعُرض الطعن على هذه المحكمة فى غرفة مشورة فحددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث إن حاصل ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه الخطأ فى تطبيق القانون والفساد فى الاستدلال بما يوجب نقضه .

حيث يعرف وضع اليد من الناحية القانونية والعملية بأنه الملكية التي تنتقل إلى الشخص بالتقادم والواقعة بالتحديد على العقار حيث أن وضع اليد لا يكون إلا على العقار فهو لا يتم على الأشياء المنقولة.

هل تعلم أن وضع اليد وسيلة قانونية؟

ووضع اليد بمثابة وسيلة قانونية يحصل بموجبها شخص أو دولة على حق قانوني لا يملكه شخص آخر، وقد تم الاعتراف بالتملك بوضع اليد أولاً في القانون المدني لـ"روما القديمة"، وأصبح فيما بعد جزءًا من القانون الإنجليزي العام، وللحصول على حق قانوني لامتلاك شيء بوضع اليد، يجب أن يتملك شخص أو دولة هذا الشيء بنية الاحتفاظ به، وفي بعض الأماكن يمكن أن يصبح من يقبض على حيوان متوحش ويحتفظ به مالكا له.

معنى وضع اليد بالقوة

وفى أحيان كثيرة يطلق مصطلح "وضع اليد" للإشارة إلى امتلاك عين ما بالقوة أي بحجة طول بقاء الشخص فيها أو خدمته بها أو مشاهدة الناس له بتردده عليها حتى وإن كانت هذه العين ملكا لشخص آخر، من أمثلة ذلك اعتراف بعض القوانين في بعض البلاد العربية الآخذة بنظم قانونية غربية، بأحقية احتفاظ واضع اليد على مسكن أو أرض زراعية أو عين ما وعدم تمكين صاحبها الفعلي منها لا لشىء إلا بسبب وضع اليد، بل إن القانون أحيانا يمكن شاغلها منها حتى لو طلب المالك الحقيقي الانتفاع بها.

ليس ذلك فقط فقد يتعدى ذلك إلى عدم تمكن المالك من إخراج المستأجر من العين المستأجرة إلا إذا تنازل له المالك عن جزء منها يصل في كثير من الأحيان إلى النصف، ومن هنا نشأت آلاف المشاكل ـ خصوصا في الأراضي الزراعية ـ وعمت آلاف القضايا ودخلت أبواب المحاكم التي تحاول أن تفصل في هذه القضايا الشائكة حيث إن أرضا أو عقارا ما إذا تركه صاحبه لمدة زمنية طويلة "20 سنة فأكثر في بعض البلدان العربية كتونس" تنتقل الملكية أليا إلى الشخص أو المجموعة الحائزة للعقار أو الأرض والمستغلة له، ويسمى ذلك أيضا ملكية بـ"التحوز".

وضع اليد هو التقادم المكسب للملكية

في التقرير التالي، يلقى "اليوم السابع" الضوء على إشكالية وضع اليد من حيث التعريف وكيفية تصدى القانون المدني المصري لمثل تلك المشكلات وكيفية انتقال ملكية العقار بطريق وضع اليد، والإجراءات الواجب توافرها لتحقيق وضع اليد المُكسب للتملك، وكذا إجراءات المنع حيث يتداول البعض عبارة "وضع اليد" التي تعنى بلغة القانون "التقادم المكسب للملكية" – بحسب الخبير القانوني والمحامي بالنقض طارق عبد العزيز.

في البداية - وضع اليد التي تعنى بلغة القانون "التقادم المكسب للملكية" بمعنى أنه يحوز واضع اليد عقارا أو منقولا لمدة 15 سنة، وذلك من خلال شروط معينة يكتسب بها ملكيته، وهذه الحيازة تتسبب في كسب الملكية، إذ تقوم على اعتبارات عملية حرصا على استقرار التعامل وجزاء لصاحب العين المغتصبة طوال هذه المدة وقام الحائز برعايتها واستغلالها ومن ثم فهو أولى بالرعاية – وفقا لـ"عبد العزيز".

شروط كسب الملكية بوضع اليد

أولا: - أن يكون المنقول أو العقار قابلا للتعامل فيه، فإذا كانت طبيعة الشيء أو الغرض الذي خصص له يأبى ذلك أو كان التعامل فيه غير مشروع، فالشيء الذي لا يكون قابلا التعامل فيه بطبيعته كالشمس والهواء والبحر لا يصلح أن يكون محلا للملكية، كما أن الشيء المملوك للدولة لا يصح كسبه بالتقادم كما لا يصح تملك الأشياء المخالفة للنظام العام والآداب بالتقادم مثل المخدرات وبيوت الدعارة.

ثانيا: يجب أن يحوز الشخص العقار أو المنقول حيازة مادية لمدة 15 عاما مقترنة بنية التملك أي أنه يحوزه لحساب نفسه باعتبار أنه مالك وليس لحساب الغير .

ثالثا: أن تكون الحيازة مستمرة وهادئة وغير خافية أو غامضة، فلا تؤدى الحيازة إلى الملكية إذا كانت غير مستقرة أى متقطعة أو كانت غير هادئة أى حصل عليها الشخص بالإكراه وظل محتفظا بها تحت هذا الإكراه، أما إذا انتهى الإكراه وبقي الحائز مستمرا في حيازته فإن الحيازة تصبح هادئة صالحة لإنتاج أثارها.

ما هى الأسباب التي تحول من كسب الملكية بوضع اليد ؟

مرور 15 سنة على تملك الحائز للعقار أو المنقول – هذا يسمى تقادم – ولقطع التقادم على الحائز لمنعه من التملك الأحوال الآتية:

أ-المطالبة القضائية أي إقامة دعوى أمام القضاء للمطالبة بهذا الحق.

ب-أن يقر واضع اليد بحق المالك على العين سواء كان الإقرار صريحا أو ضمنيا يستخلص من أى عمل يفيد معنى الإقرار مثل تسليم واضع اليد ثمار العين للمالك أو دفع الضرائب لحساب المالك.

ج-أن يتخلى واضع اليد عن الحيازة ويحصل واضع اليد على حقه أمام القضاء.

ما هى إجراءات تحقيق وضع اليد المكسب للملكية؟

وأما عن إجراءات تحقيق وضع اليد المكسب للملكية، فإن القاعدة في مراجعة أصل الملكية هى وجوب تقديم سند التملك مع كشف رسمي حالي من دفاتر التكليف أو التمويل، فإذا كان أصل الملكية أو الحق العينى محل طلب الشهر لا يستند إلى أحالمحررات المنصوص عليها فى المادة 128 وطلب صاحب الشأن إسناده لوضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية، فعلى المأمورية تحقيق وضع اليد للتثبيت من مدى توافر شروطه وفقاً لأحكام القانون المدني ثم تحيل الطلب إلى مكتب الشهر مشفوعاً برأيها.

لا يجوز إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية في الحالات الآتية:

1-الأراضي الفضاء.

2-الحالات المنصوص عليها في المادة 970 من القانون المدني.

3-العقارات التي تحظر القوانين تملكها بالتقادم.

استثناء يجوز إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة في الحالات الآتية:

1-الأراضي الفضاء بعد هدم المباني التي كانت مقامة عليها ومربوطة بالعوائد.

2-الأراضي التي كانت مربوطة بضريبة الأطيان الزراعية، ورفعت عنها الضريبة.

3-الأراضي العقارية إذا قدمت شهادة رسمية صادرة من الوحدة المحلية المختصة معتمدة من رئيسها أو من ينيبه، تتضمن البيانات الآتية:

1-اسم مقيم المبنى.

2-عدم خضوع هذه المباني لضريبة العقارات المبينة المفروضة بالقانون رقم 56 لسنة 1954.

3-تاريخ إنشاء أو إقامة المبنى.

4-عدم تضمينها عبارة دون مسئولية الوحدة المحلية عما ورد بها أو ما شابه ذلك.

لا تسري إجراءات إسناد الملكية إلى وضع اليد المدة الطويلة المكسبة للملكية المنصوص عليها في المواد السابقة للعقارات التي يستند في تملكها إلى وضع اليد إذا كانت إجراءات بحث الملكية وتحقيق وضع اليد على هذه العقارات قد تمت قبل 1/5/1976 تاريخ العمل بالقانون رقم 25 لسنة 1976، وأثبت هذه الإجراءات بمحررات تم شهرها قبل هذا التاريخ.

تتبع الإجراءات التالية في تحقيق وضع اليد المنصوص عليه في المادة السابقة:

1-يحصل من الطالب رسم قدره 1% "واحد بالمائة" من قيمة العقار أو الحق العيني موضوع الطلب، ويتبع في تقدير الرسم القواعد المقررة في قانون رسوم التوثيق والشهر

2-على المأمورية أن تنشر على نفقة الطالب في إحدى الصحف اليومية وسلفه والموعد المحدد لتحقيق الطلب، ويكون هذا الإعلان بميعاد لا يقل عن خمسة عشر يوماً قبل موعد التحقيق.

3-لكل ذي مصلحة حق الاعتراض على إسناد الملكية بطريق وضع اليد ويقدم اعتراضه مقروناً بالمستندات المؤيدة له إلى المأمورية المختصة خلال خمسة عشر يوماً من تاريخ النشر.

4-يقوم رئيس المأمورية أو من ينيبه من الأعضاء الفنيين بإجراء محضر في الطبيعة لتحقيق وضع اليد ومدته وسببه ومدى استكمال شروطه طبقاً لأحكام القانون المدني.

ويجب أن يتضمن محضر التحقيق بياناً مفصلاً عن العقار محل الطلب وأوصافه ومشتملاته طبقاً لحالته فى الطبيعة وما أدرج بسجلات المساحة المعمول بها قرينه بخصوص الملكية ووضع اليد والتكليف، وكذلك أقوال المتعاقدين وأصحاب التكليف أو ورثتهم وجيران العقار والحائزين له والمعترضين، وبصفة عامة كل من يستلزم التحقيق سماع أقوالهم، ويوقع على المحضر من الحاضرين فإن امتنع أحدهم عن التوقيع أثبت ذلك فى المحضر مع بيان سبب امتناعه.

5-على المأمورية أن تبدى رأيها فى الطب ثم تحيله إلى المكتب مرفقاً به جميع الأوراق والمستندات الخاصة به.

6-على المكتب عرض الطلب ومرفقاته على اللجنة المنصوص عليها في المادة السابقة لتصدر فيه قراراً مسبباً بقبوله أو رفضه.

وتتولى لجنة تشكيل بمكتب الشهر برياسة أمين المكتب وعضوية أقدم اثنين من الأمناء المساعدين والأعضاء الفنيين النظر فى الطلب والاعتراضات المقدمة بشأنه، وتصدر قرارها مسبباً بقبول الطلب أو رفضه، وتخضع هذه اللجنة المشار إليها في جميع أعمالها وقراراتها لإشراف ورقابة وتوجيه المصلحة والتي تملك تكليفها بإعادة النظر في أعمالها وقراراتها إذا ما استبان لها مشوبته بأي من العيوب المخلة بسلامة القرارات الإدارية أو بتطبيق القانون أو التعليمات.

ويجوز لصاحب الشأن التظلم من أعمال هذه اللجنة وقراراتها إلى المصلحة أو الطعن عليها أمام مجلس الدولة، كما لا يخل ذلك بحق ذوى الشأن في المنازعة في أصل الحق أمام القضاء المدني، ويجب أن تتضمن اخطارات القبول ومشروعات المحررات المراد شهرها قرار اللجنة المشار إليها في المادة 140 بإسناد الملكية إلى وضع اليد، مع إرفاق صورة معتمدة من هذا القرار مع المحرر عند شهره.

وضع اليد نقل ملكيه عقار الملكيه بوضع اليد شروط وضع اليد وضع اليد بالقوه سوق العقارات اجراءات نقل العقار بوضع اليد اجراءات وضع لها عده

لملايين الملاك والمستأجرين.. أفضل الطرق لتجنب المنازعات العقارية.. 6 نقاط رئيسة لحماية المستأجر أو المشترى من ألاعيب الملاك.. تتضمن البحث واختيار العقار حتى كتابة وصياغة العقود.. وخبير يجيب عن الأسئلة الشائكة

"لو عايز تسجل عقارك او ارض ومش معاك عقد".. 6 أسباب أخرى لاكتساب الملكية العقاريةوالحيازه للارض.

وقد وردت أسباب كسب الملكية العقارية علي سبيل الحصر وتتمثل فيما يلي :-

1-الاستيلاء:

الاستيلاء هو تصرف مادي من الدولة بوضع يدها بالقوة علي قطعه أرض أو عقار ونزع حيازته المادية من الغير، وإن كان هذا التصرف من الدولة يعتبر القانون سبب في كسب الملكية .

إلا أنه لا يعتبر كذلك إذا كان من أشخاص طبيعيين، فلا يجوز أن يكون الاستيلاء ونزع حيازة عقار سبب لكسب الملكية بين الأشخاص إلا إذا استمرت الحيازة بعدها هادئة ومستقرة دون نزاع لمدة خمسة عشر سنة، علي خلاف التقادم المكسب والذي يشترط فيه وضع اليد الهادئ المستقر لكسب الملكية .

مادة 874 - «1» الأراضي غير المزروعة التي لا مالك لها تكون ملكا للدولة .

«2» ولا يجوز تملك هذه الأراضي أو وضع اليد عليها إلا بترخيص من الدولة وفقا للوائح .

«3» إلا أنه إذا زرع شخص أرضا غير مزروعة أو غرسها أو بنى عليها، تملك في الحال الجزء المزروع أو المغروس أو المبنى ولو بغير ترخيص من الدولة، ولكنه يفقد ملكيته بعدم الاستعمال مدة خمس سنوات خلال الخمس العشرة السنة التالية للتمليك .

2 :- الميراث :

الميراث هو من أهم الأسباب التي جعلها القانون ناقلة للملكية بصفة عامة إلي الورثة، وتنتقل الملكية للورثة بقوة القانون دون حاجة إلي أتخاذ أي إجراء قانوني أو تسجيل، وتنتقل الملكية من ملكية المورث إلي ملكية الورثة جميعا علي الشيوع، طبقا للأنصبة الشرعية .

إلا أنه يجب طبقا لقانون الشهر العقاري وقانون السجل العيني أن يتم شهر الإرث عند أتفاق الورثة علي التقسيم للتركة فيما بينهم بالتراضي.

مادة 875 مدني -«1» تعيين الورثة وتحديد أنصبائهم في الإرث وانتقال أموال التركة إليهم تسري في شأنها أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة في شأنها.

وقد نص قانون المواريث رقم 77 لسنة 1943 في المادة الأولي منه على انه: «يستحـق الإرث بموت المورث أو باعتباره ميتا بحكم القاضي».

3:- الوصية :

الوصية وهي قيام الشخص بالتصرف في جزء من ملكة أثناء حياته للغير، وفي الحدود التي رسمها القانون علي أن يكون انتقال ملكية الشيء الموصي به إلي الموصي إليه مضاف إلي ما بعد الموت .

والوصية هي سبب قانوني من أسباب كسب الملكية العقارية .

المواد القانونية :-

مادة 915 مدني – تسري على الوصية أحكام الشريعة الإسلامية والقوانين الصادرة في شأنها.

كما نص قانون المواريث في المادة 4 علي أنه :- يؤدي مـن التركة بحسب الترتيب الآتـي : -

أولا: -.... ثالثا: - ما أوصى بـه في الحد الذي تنفذ فيه الوصية ويوزع ما بقي بعـد ذلك علـى الورثـة، فإذا لم يوجد ورثـة قضى من التركة بالترتيب الآتي : - أولا : - ... ثانيا : ما أوصى به فيما زاد على الحد الذي تنفذ فيه الوصية .

4:- الالتصاق .

الالتصاق هو وجود قطعة أرض ليس لها مالك ملاصقة لقطعة أرض مملوكة لشخص، وقد جعل المشرع من هذا الالتصاق سبب من أسباب كسب الملكية العقارية، وإن كان هذا الأمر غير متوقع حدوثة الأن، ومن ناحية أخري لا يمكن أن يكون الالتصاق إلا في الأراضي المجاورة لمجري النيل وفي هذه الحالة وطبقا للقانون فإن مجري النيل والأرضي المجاورة له هي ملك للدولة، وعليه فإن الإلتصاق لا يمكن أن يكون في الواقع سبب من أسباب كسب الملكية .

مادة 918- الأرض التي تتكون من طمي يجلبه النهر بطريقة تدريجية محسوسة تكون ملكا للملاك المجاورين.

مادة 919 م –«1» الأرض التي ينكشف عنها البحر تكون ملكا للدولة.

5:- العقد .

عقد البيع العرفي – الابتدائي – هو من أهم وأكثر الأسباب القانونية انتشارا في كسب الملكية العقارية، فهو تصرف شائع بين الناس لتداول العقارات بالبيع والشراء، الأمر الذي جعل المشرع القانوني يفرد له أهمية بالغة وشرح تفصيلي لعقود البيع في القانوني المدني، لأنه من أهم التصرفات القانونية وأكثرها انتشار في نقل الملكية العقارية بين الأفراد .

علما بأن ما نص عليه المشرع فيما يتعلق بعدم انتقال الملكية عن طريق العقود العرفية والنص علي أن هذه العقود لا تولد إلا التزامات متبادلة بين أطراف العقد، وأن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل، إلا أن حقيقة الأمر في القانون المدني تناقض هذا النص.

المواد القانونية :-

مادة 932 – تنتقل الملكية وغيرها من الحقوق العينية في المنقول والعقار بالعقد، متى ورد على محل مملوك للمتصرف طبقا للمادة 204 وذلك مع مراعاة النصوص الآتية:

مادة 934 –«1» في المواد العقارية لا تنتقل المكية ولا الحقوق العينية الأخرى سواء أكان ذلك فيما بين المتعاقدين أم كان في حق الغير، إلا إذا رعيت الأحكام المبينة في قانون تنظيم الشهر العقاري.

6:- الشفعة:

الشفعة هي سبب من أسباب كسب الملكية العقارية ويجب توافر عدة شروط حتى يتم اكتساب الملكية بالشفعة، وهي من الناحية العملية غير منتشرة للصعوبات القانونية التي يشترطها القانون، ومن أهمها إشهار إنذار الشفعة وعرض قيمة العقار محل الشراء بالشفعة، وغير ذلك من الأسباب التي تجعل طالب الشفعة يمتنع عن السير فيها .

المواد القانونية :- مادة 935 – الشفعة رخصة تجيز في بيع العقار الحلول محل المشترى في الأحوال وبالشروط المنصوص عليها في المواد التالية .

7:- التقادم المكسب «الحيازة 949 – حماية الحيازة 958 أثار الحيازة..التقادم المكسب 968»

التقادم المكسب للملكية من أهم الأسباب القانونية التي أقرها المشرع، وإن كان من الناحية العملية قليلا ما نجد التطبيق العملي لهذا السبب، علما بأن التقادم هو سبب صحيح لكسب الملكية وله صورتان :-

الصورة الأولي :- أن يكون التقادم نتيجة عمل مشروع علي عقار أو حق عقاري، فيجوز لمن بيد عقد بيع عرفي أن يستند إلي التقادم المكسب لاكتساب ملكية عقار أو حق عقاري بمضي خمس سنوات فقط طبقا لنص المادة 969 مدني والتي تعطي الحق لمن بيد سند صحيح أن يكتسب ملكية العقار .

وعقد البيع العرفي ووضع اليد الهادئ المستقر لمدة خمس سنوات سبب صحيح لكسب الملكية العقارية.

الصورة الثانية :- يجوز لمن حاز عقار أو حق عقار لمدة خمسة عشر سنة متصلة أن يكتسب هذا الحق بالشروط الأتية :- «1» أن تكون الحيازة منذ نشاءتها وطوال مدة التقادم حيازة هادئة ومستقرة .

«2» أن تكون الحيازة ووضع يد ظاهر للكافة وبنية التملك وأن يظهر علي العقار بمظهر المالك .

«3» أن تستمر الحيازة ووضع اليد علي العقار أو الحق لمدة خمسة عشر سنة متتالية دون انقطاع .

المواد القانونية :-

مادة 949- «1» لا تقوم الحيازة على عمل يأتيه شخص على أنه مجرد رخصة من المباحات أو عمل يتحمله الغير على سبيل التسامح .

«2» وإذا اقترنت بإكراه أو حصلت خفية أو كان فيها لبس لا يكون لها أثر قبل من وقع عليه الإكراه أو أخفيت عنه الحيازة أو التبس عليه أمرها، إلا من الوقت الذى تزول فيه هذه العيوب .

مادة 968 – من حاز منقولا أو عقارا دون أن يكون مالكا له، أو حاز حقا عينيا على منقول أو عقار دون أن يكون هذا الحق خاصا به، كان له أن يكسب ملكية الشيء أو الحق العيني إذا استمرت حيازته دون انقطاع خمس عشرة سنة .

مادة 969 –«1» إذا وقعت الحيازة على عقار أو على حق عيني عقاري وكانت مقترنة بحسن النية ومستندة في الوقت ذاته إلى سبب صحيح، فإن مدة التقادم المكسب تكون خمس سنوات.

ماهو حق الانتفاع واحواله العملية والفرق بينه وبين الملكية

حق الانتفاع هو من الحقوق التى يسأل عنها كثير من المتابعين لان هذا الحق يتفرع عن الملكية ويختلط بها فى نظر الكثيرين ، لذلك يجب توضيح هذا الحق وحدوده وماهو حق السكنى وهل يماثل حق الانتفاع واهمية هذا الشرح لانه مرتبط بمعاملات كثيرة فى هذا العصر:

ماهى علاقة حق الانتفاع بحق الملكية ؟

* حق الملكية يسمى (بحق الرقبة) لان المالك للشئ يملك الاستحوازالتام وكافة التصرفات عليه (اى مالك رقبته )سواء اكان ذلك منقول اوعقار

* مالك الرقبة يملك حق الانتفاع بالشئ وكافة الحقوق التبعية الاخرى، ولاتكون لمالك الانتفاع تلك الحقوق الا فى حدود مايمنحه عقد الانتفاع

* مالك الرقبة فى العقار المبنى له حق ملكية على الارض المبنى عليها وليس لمالك حق الانتفاع ذلك

*مالك الرقبة له ان يتصرف فى حق الانتفاع وليس العكس فلايكون لمالك الانتفاع التصرف فى غيرمايسمح سنده

* حق الرقبة (الملكية) يورث ولكن لايورث حق الانتفاع

كيفية اكتساب حق الانتفاع؟

* يكتسب حق الانتفاع بعمل قانونى بمعنى (عقد ) ، ويكون ذلك بتصرف من صاحب حق الملكية (مالك الرقبة) ويجوز ان يكون بتصرف قانونى من مالك حق انتفاع لنفس العين اذا سمح عقده بذلك.

يكتسب حق الانتفاع ايضا باكتساب حق الملكية " كما سبق" وكذلك بالشفعة او بالتقادم (مرور 15 سنة هادئة منتفع بالعقار)

* لايكتسب بالارث : حق الانتفاع لايورث فأقصى اجله ان ينتهى بوفاة المنتفع، اذا لم يكن تحدد له اجل

* لوتحدد للانتفاع مدة فى العقد ومات المنتفع قبل هذه المدة (م993 مدنى) فينتهى حق الانتفاع

* فى الارض الزراعية تترك لورثة المنتفع مؤقتا الى (حين ادراك الزرع ) وعليهم دفع اجرة الارض حتى ذلك

* يجوزان تكون الوصية (بحق الانتفاع ) مادام الموصى له على قيد الحياة عند الوصية اوكان حمل مستكن (لم يخرج بعد) لمده 50 عام قابله للتجديد "م985 مدنى"

ماهى حقوق المنتفع وواجباته؟

* السند الذى اكتسب به المنتفع انتفاعه هو الذى يحدد حقوقه وواجباته

* مالك حق الانتفاع له حق السكنى وحق الاستعمال مثل المالك الاصلى

*ثمار(ايراد) الشئ المنتفع به او نتاج المواشى اذا كان الانتفاع لمكان مواشى فهى حق المنتفع مدة الانتفاع او حياة المنتفع حسب الاحوال السابقة

* على صاحب حق الانتفاع مسئولية المحافظة على الشئ وادارته حسب اغراض العقد

*لمالك الشئ ان يعترض على تصرفات مالك حق الانتفاع على الشئ اذا احس ان حق الانتفاع على الشئ اذا احس ان استعماله غير مشروع او استعماله بالمخالفة لطبيعة الشئ المنتفع به

* ملزم المنتفع بتكاليف الصيانة والتكاليف المعتادة فترة انتفاعه والعناية بالشئ العناية المعتادة

* المنتفع مسئول عن التكاليف غير المعتادة التى تسبب فيها بخطأ منه

* التكاليف غير المعتادة لاتلزم المنتفع وتكون على المالك الاصلى

* اذا انفق المنتفع تكاليف غير معتادة فله مطالبة المالك بها بعد فترة الانتفاع

* يجب على المنتفع ابلاغ المالك بخطرقد يؤدى لنزع الشئ او حق لمصلحة الغيرويخطره كذلك بهلاك الشئ او احتياجه لاصلاح جسيم

انتهاء حق الانتفاع واسبابه؟

* للمحكمة ان تقضى بانتهاء حق الانتفاع اونزع الشئ المنتفع به وتسليمه لاخر لادارته بطلب من المالك اذا خالف المنتفع العقد او استعمل الشئ غير مشروع

* اذا كان المال المنتفع به منقول وجب جرده والزام المنتفع بكفالة ضمان له حتى يرد بعد انتهاء الحق

*اذا انتهى الشئ بالاستهلاك فعلى المنتفع رد بدله بعد الانتفاع وعليه التزام التعويض لما مات من اصل المواشى فترة الانتفاع بالشئ محل المواشى

* ينتهى حق الانتفاع عموما بهلاك الشئ المنتفع به ولكن يجوز ان يكون مايقوم مقامه من عوض

* اذا كان الهلاك من خطأ المالك فعليه رد الشئ المنتفع لاصله

* ينتهى حق الانتفاع بعدم استعماله (15 سنة)

الفرق بين الانتفاع وحق السكنى والاستعمال؟

* حق الانتفاع حق عينى فيحق لمالك حق الانتفاع حق الاستعمال وحق السكنى والتنازل عنهما ولايحوز العكس

* حق الاستعمال والسكنى حقوق شخصية ولايجوز التنازل عنها الا بنص صريح فى العقد ومبررقوى

* حق الاستعمال وحق السكنى يتحدد بما يحتاجه صاحب الحق واسرته او السند المنشأ ( وهو غالبا عقد ايجار)

احوال عملية فى الواقع يحتاجها الناس؟

فى حالات المساكن الشعبية المملوكة لبنك الاسكان او الاوقاف او مجالس المدن يعتقد حائزيها انهم مالكيها مجرد حيازتهم لها ويتصرف البعض فيها تصرف المالك اعتقادا منهم بملكية (حق الانتفاع عليها) وهنا نلاحظ:

* يجب الالتزام بشروط العقد بين الحائز والجهة مالكة حق الرقبة

* يجب ان يلتزم المنتفع بسداد كامل الاقساط حتى يمكنه التنازل عن حق الانتفاع اذا تملكه

*الافضل هو نقل الملكية لحق الانتفاع عن طريق الجهة ووفقا لشروطها

* اذا تم التنازل عن حق الانتفاع قبل سداد الاقساط فيجب الزام المتنازل اليه فى العقد بما هو من شروط الشركة او المؤسسة (مالك الرقبة) من شروط لكى يتسنى له نقل الحق اليه وتسليمه اصل العقد المحرر بين الجهة والمنتفع الاصلى وان لايكون فى ذلك اى غرر (غش او اخفاء)

* جرى البعض على الحصول على حكم صحة توقيع ، لذلك ارجو الايضاح ان صحة التوقيع لاتصحح العقد

* التوكيل العام او الخاص بشأن الع