مذكرة دفاع ايجارات عن المدعى عليه – رائعه- نصير المحامين – 
عدنان محمد عبد المجيد المحامى بالنقض
كتب : عدنان محمد عبد المجيد
مذكره
مقدمه لمحكمه شمال القاهرة الأبتدائيه
الدائرة 7 مدني ستأنف
بدفاع ورثه المرحوم =================مدعى عليهم
ضد
السيد /=========== ” مدعى “
في القضيه رقم لسنه مدني مستأنف
والمحجوز للحكم لجلسة لجلسة 28/6/2005 ومذكرات في أسبوع
الواقعات
أقام المدعى دعواه الماثلة طالبا الحكم بصحة ونفاذ عقد إيجار معطى له تاريخ 1/1/1985 على العين الكائنة بالدور الثالث بالعقار ( 31 أو 35 ) بحسب الأحوال شارع أحمد حسن متفرع من شارع الترعة التو فيقيه بأرض الأنصاري – عزبة النخل – منسوب صدوره إلى مورث الطالبين المرحوم / السيد أحمد حسن والحق الذي لأمريه فيه ولا يأتيه الباطل من بين يديه ولا من خلفه أن ما زعم به المدعى بصحيفة دعواه ليس سوى افتراءات لأتمت للحقائق بأي صله على النحو ألأتيه :-
1- كان المدعى يستأجر عين التداعى الكائنه 31 ش أحمد حسن من شارع الأنصارى – عزبه النخل – بموجب عقد ايجار مؤرخ فى 1/2/1988 صادر له من مورث المدعى هليهم المرحوم / السيد أحمد حسن لقاء قيمه أيجاريه قدرها خمسون جنيها شهريآ 0
2- بيد أن المدعى قد تقاعس عن سداد القيمه الأيجاريه عقب وفاه مورث المدعى عليهم بما حدابالسيده / مبروكه السيد أحمد حسن – أحمد المدعى عليهم لإقامه رقم 732 لسنه 1999 أيجارات كلى شمال القاهره والتى قضى فيها بجلسه 26/4/1999 بالمنطوق الأتى ” حكمت المحكمه بفسخ عقد الأيجار المؤرخ فى 1/2/1988 سند الدعوى واخلاء المدعى عليه من العين محل التداعى والمبينه بالعقد والصحيفه وتسلميها خاليه من الأشخاص والشواغل والمنقولات “0
3- وكان المدعى لم يرتضى هذا القضاء فاقام عنه الاستئناف رقم 6635 لسنه 3ق استئناف عالى شمال القاهره قدم خلالها كافه أوجه دفاعه وحوافظ مستندات طويت على بعض انذارات عرض بمبلغ خمسون جنيها شهريا وفقا للعقد المؤرخ 1/2/1988 وقد قضى فيهاغ باعتبار الأستئناف كأن لم يكن الأمر الذى يجعل الدعوى الماثله التى إقامها المدعى غير مقبوله شكلآ أو موضوعا للأسباب الأتيه :-
الدفاع
بداءه يتمسك دفاع المدعى عليهم بالطعن بالجهالة على التوقيع المنسوب صدوره لمورثهم على العقد المعطى له تاريخ 1/1/1985 قبل أبداء باقي أوجه دفاعه الشكلية 0
1- ندفع بالطعن بالجهالة على العقد المعطى له تاريخ 1/1/1985 المنسوب صدوره لمورث المستأنف ضدهم 0
2- ندفع بعدم قبول الدعوى شكلا لعدم شهر صحيفة الدعوى عملا بالمادة 65 /3 مرافعات والمادة 11 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنه 1946 0
3- عدم قبول الدعوى لعدم اختصاص محكمه الزيتون المدنية الجزئية قيما بنظر الدعوى عملا بنص المادة 37 من قانون المرافعات 0
4- ندفع بسقوط الحق في أقامه الدعوى بالتقادم بمضي أكثر من ثمانية عشر سنه من التاريخ المعطى للعقد 0
5- الدفع بعدم قبول الدعوى لسابق الفصل فيها في الدعوى رقم 735 لسنه 1999 إيجارات شمال القاهرة 0
أولآ :- الطعن بالجهالة على العقد سند الدعوى 0
البين من مطالعه وقائع النزاع سالفة البيان أن العلاقة الأيجاريه بين المستأنف ومورث المستأنف ضدهم كانت قائمه بموجب العقد المؤرخ 1/2/1988 على غير التداعي لقاء قيمه إيجاريه قدرها خمسون جنيها وكانت المستأنف ضدها السيدة / مبروكة السيد أحمد قد أقامت قبله دعوى الإخلاء رقم 732 لسنه 1999 واستندت منها رقم 6635 لسنه 3ق س0ع شمال القاهرة والتي لم يحتج قبلهم فيها المستأنف بالعقد سند الدعوى الحالية والذي يجهل المستأنف ضدهم وجوده ولا يعلمون من أمره شيئا وعلى ذلك الوجه فأن المستأنف ضدهم وقبل الخوض فى باقي أوجه الدفاع الشكلية يعتصمون بالطعن بالجهالة على العقد سند الدعوى المعطى له تاريخ 1/1/1985 عملا بنص المادة 14 من قانون الإثبات والتي جرى النص فيها على أنه ” يعتبر المحرر العرفي صادرا ممن وقعه مالم ينكر صراحة ماهو منسوب إليه من خط أو أمضاء أو ختم أوصحه أما الوارث أو الخلف فلا يطلب منه الإنكار فيكفى أن يحلف يمينا بأنه لا يعلم أن الخط أو الإمضاء او الختم أو ألبصمه لمن تلقى عنه الحق ومن أحتج عليه بمجرد عرفي وناقش موضوعه ( يقبل منه إنكار الخط أو الإمضاء أو الختم بصمه الإصبع وكان قضاء النقض قد أستقر بهذا الشأن على أنه :-
نفى الوارث علمه بأن الإمضاء على الورقة العرفية المحتج بها عليه لمورثه وحلفه يمين عدم العلم المادة 14 أثبات – أثره على المتمسك بالورقة أقامه الدليل على صحتها م03 من ذات القانون انتهاء المحكمة إلى أن التوقيع ليس للمورث أثره انعدام الورقة كدليل في الإثبات بالنسبة لكافه الورثة من تمسك بعدم العلم ومن يتمسك 0
نقض 11/3/1993 الطعن رقم
381 لسنه 58 ق
فأذا ما تقرر ذلك وكان المستأنف ضدهم يعتصمون بعدم علمهم بصدور هذا العقد سند الدعوى عن مورثهم او أن التوقيع عليه يخصه وكان المقرر بأن البينة على من أدعى واليمين على من أنكر وهو ما أصلته نص المادة 14 من قانون الإثبات سالفة الذكر بما يعتصم به دفاع المستأنف ضدهم لرفض تلك الادعاءات 0
ثانيا:- الدفع بعدم قبول الدعوى شكلا لعدم شهر صحيفتها عملا بنص المادة 65/3 من قانون المرافعات والمادة 11 من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنه 1946 0
كان قضاء محكمه الدرجة الأولى قد طبق صحيح القانون حين أنتهي للقضاء بعدم قبول الدعوى لعدم شهر صحيفة الدعوى عملا بنص المادة 65/3 من قانون المرافعات إلا أن المستأنف قد نعى على هذا القضاء السديد بادعاء أنه قد أخطأ في تطبيق القانون حين نص هذا الوجه الشديد بقضائه على الرغم من أن الفقر الثانية من المادة 65 من قانون المرافعات المستحدثة تشمل حقوق الانتفاع بالعين المراد الحكم بصحة ونفاذ عقدها وقد كان ذلك عين ما أورده كبار شراح القانون بهذا الشأن فقيل في ذلك بأنه :-
يشترط لأعمال الحكم المستحدث بالفقرة الأخيرة توافر أربعه شروط 0
أولا :- أن يكون المطلوب الحكم بصحة تعاقد فلا يسرى النص اذا كان المطلوب الحكم بصحة عمل من أعمال الأرادهالمنفرده التي تصدر من جانب واحد كالوصية ، كما لا يسرى النص اذا كان المطلوب الحكم بفسخ العقد او بطلانه أو أبطاله أو عدم نفاذه أو انقضائه ، إذ النص صريح فى اشتراط أن يكون المطلوب الحكم بصحة التعاقد دون الحكم بانحلاله ويستوي بعد ذلك نوع التعاقد فقد يكون عقد بيع أو عقد شركه أو عقد صلح او غير ذلك من العقود متى توافرت فيه باقي الشروط 0
ثانيهمآ :- أن يكون محل العقد المطلوب الحكم لصحة حقا مبينا أو أحد الحقوق ألأصليه المتفرعة من حق الملكية تحق الانتفاع أو حق السكنى أو الاستعمال أو حق الحكم أو حقوق الأرتفاق او كان حقا عينيا بتعيآ كالرهن الحيارى 000000″0
راجع تقنين المرافعات فى ضوء القضاء والفقه
محمد كمال عبد العزيز ط 3 سنه 1995 ص 476
ومهما يكن من أمر فأن المشرع قد تظم ذات المسألة بنص قانوني خاص كما ورد بالمادة 11 من القانون رقم 114 لسنه 1946 الخاص بالشهر العقاري والتي نص فيها على أنه “يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار اذا زادت قدمتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات بأكثر من أجره ثلاث سنوات مقدما وكذلك الأحكام النهائية المثبتة نسيء من ذلك ، ويترتب على عدم تسجيلها أنها لأتكون نافذة في حق العين فيما زاد عن مده تسع سنوات بالنسبة إلى الأجارات والسندات وفيما زاد على أجره ثلاث سنوات بالنسبة للمخالصات والحوالات الأمر الذي يكون معه ما أنتهي إليه قضاء المحكمة الدرجة الأولى قد أتى موافقا لصحيح القانون بما يوجب تأييده 0
ثانيا :- الدفع بعدم قبول الدعوى لعدم اختصاص محكمه مدني الزيتون الجزئية قيميآ بنظرها عملا بنص المادة 37 من قانون المرافعات 0
كان المستأنف قد أقام دعواه أمام محكمه الزيتون المدنية الجزئية بالمخالفة للاختصاص القيمى لدعوى وما ورد بنص الماد8ه 37 /8 من قانون المرافعات والتي نصت على ” 000 يراعى فى تقدير قيمه الدعوى مايأتى 000″
7 – اذا كانت الدعوى بطلب صحة عقد مستمرا وإبطاله كان التقدير بأعتبار مجموع المقابل النقدي عن مده العقد كلها وإذا كانت بطلب فسخ العقد كان التقدير بأعتبار المقابل النقدي عن المدة الواردة في العقد فأذا كان العقد قد نفذ فى جزء منه كان التقدير بأعتبار المدة الباقية ، وإذا كانت الدعوى متعلقة بأمتداد كان التقدير بأعتبار المقابل النفدى للمدى التي قام النزاع على امتداد العقد إليها 0
ولما كان ذلك وكانت قواعد الاختصاص القيمى تتعلق بالنظام العام لأنها ترمى أساسا لحسن سيد القضاء ولا تهدف لتحقيق مصالح الخصوم ، لذا يجوز للقاضي أن يثير المسائل المتعلقة بالنظام العام من تلقاء نفسه 0 خمسائل النظام العام النظام العام تعتبر مطروحة على المحكمة بقوه القانون 0 كذلك يجوز لأي صاحب مصلحه التمسك بعدم الاختصاص القيمى في أية حاله تكون عليها الدعوى ولو لأول مره إمام محكمه النقض بشرط إلا يثير ذلك مسائل واقعية لم يسبق طرحها على محكمه الموضوع 0
راجع أصول المرافعات المدنية والتجارية
د/ نبيل إسماعيل عمر – ط1986 ص 260
وقد أستقر قضاء النقض على أن الدعوى المتعلقة بعقد إيجار الأماكن بعد انتهاء المدة الأتفاقيه وتمتعه من ثم بالامتداد القانوني لمده غير محدوة ، تعتبر دعوى غير مقدره القيمة فقط في ذلك بأنه :-
دعوى طلب تحديد أجره العين المؤجرة هي طلب صحة أو أبطال عقد مستمر فتقدر قيمتها بأعتبار مجموع المقابل النقدي عن مده العقد بأكملها 0
نقض 8/11/1978 طعن رقم 375 لسنه41 ق
نقض 29/11/1978 طعن رقم 278 لسنه 45 ق
م نقض م – 29 – 1811
فأذا ما تقرير ذلك وكان المستأنف قد أقام دعواه أمام محكمه مدني الزيتون الجزئية الغيرمختصه قيميآ بنظر الدعوى بأعتبار أن العقد محل التداعي معطى له تاريخ 1/11/1985 ومن ثم فهو خاطع لقوانين إيجار الأماكن – يحسب الظاهر – من التاريخ بما تكون معه الدعوى غير محدده القيمة ويكون الاختصاص بنظرها متعقدآ لمحكمه شمال القاهرة الأبتدائيه المختصة قانونا بنظرها 0
(3) سقوط الحق في أقامه الدعوى بالتقادم بمضى أكثر من ثمانية عشر سنه من التاريخ المعطى للعقد 0
اذا كان المستأنف عليهم يتمسكون ابتداء بالدفع بالطعن بالجهالة على العقد سند الدعوى دون خوض من جانبهم في موضوعه وأثاره فأن المستأنف عليهم إعمالا لحقهم في التمسك بالدفوع الشكلية الظاهرة من بادىء الأوراق يبدون بين يدي المحكمة الموقرة الدفع بسقوط الحق في إقامة الدعوى لمضى ثمانية عشر سنه من التاريخ المعطى للعقد – كفرض جدلي بصحته بأعتبار أن تقادم الدعاوى المتعلقة بالمنازعات الأيجاريه بمضي خمس سنوات من نشاءه الحق فيها 000 وكذا تقادم الدعوى المتعلقة بباقي الحقوق يسرى عنها التقادم الطويل بمضي خمس عشره سنه من تاريخ نشاءه الحق 0
وإذا كان المستأنف يزعم بأن عقده المجهول بالنسبة للمستأنف عليهم قد صدر من مورثهم بتاريخ 1/1/1985 فأنه والحال كذلك يحق لهم التمسك بالدفع السابق للمستقر عليه بهذا الشأن من أنه :-
الوعد بالإيجار ليس بإيجار ويدخل فى طائفة العقود الغير مسماه باعتباره يقتصر على الزام الواعد بأن يبرم عقد الإيجار إذا طلب الطرف الأخر منه ذلك خلال مده معينه ولا ينشىء في ذمه الواعد له أيا من الالتزامات التبادلية بين المؤجر والمستأجر المترتبة على عقد الإيجار وبالتالي فأنه لا مساغ للنعي على المدة التي قدرتها المحكمة لنفاذ الوعد – تسع سنوات – بمجاوزتها مده السنوات الخمس المحددة لسقوط الاجره بالتقادم في عقد الإيجار لاختلاف مجال كل من العقدين 0
الطعنان رقما 565 ،570 لسنه 43 ق
جلسة 31/3/1977 س 28 ص 865
وبمفهوم المخالفة لما سبق فأن الحق في إقامة الدعوى بصحة ونفاذ عقد الإيجار يكون قد سقط بالتقادم الخمس وفقا لما أورده المدعى بصحيفة دعواه 0
(3) الدفع بعدم قبول الدعوى لسابقه الفصل فيها 0
البين من مطالعه الأوراق أن العلاقة ألإيجاريه التي كانت تربط بين مورث المستأنف عليهم المستأنف كانت قائمه بالعقد المؤرخ فى 1/2/1988 لقاء قيمه إيجاريه قدرها خمسون جنيها وأن تلك العلاقة قد استمرت حتى تاريخ إخلاء المستأنف من عين التداعي نفاذ للحكم الصادر في الدعوى رقم 732 لسنه 1999 إيجارات شمال القاهرة كما أن البين أيضا أن المستأنف لم ينازع طوال أمد النزاع في تلك العلاقة الأيجاريه أو يقدم ما يفيد وجود هذا العقد المزعوم ولا يخلو الأمر من أحد فرضين أولهما أن هذا العقد كان موجود لدى نظر الدعوى الإخلاء ومن ثم فأن عدم محاجته بالعلاقة ألإيجاريه الناشئة عنه ينطوي على فصل ضمنيا فيه أو أن يكون هذا العقد مصطنع على مورث الطالبين عقب الحكم وهو ما نؤيده بالطعن بالجهالة بما يجعل الاحتجاج بهذا العقد في الدعوى الماثلة يناقض حجية الحكم الصادر في دعوى الإخلاء رقم 732 لسنه 1999 إيجارات شمال القاهرة للمستقر عليه بهذا الشأن من أنه :-
تتوافر وحده الموضوع في الدعويين متى كان الحكم في الدعوى إلا حقه مناقضا للحكم الصادر فى الدعوى السابقة وذلك بإقرار حق أنكره هذا الحكم أو بإنكار حق أقره 0
11/3/1969 طعن 53 لسنه 35 ق
31/1/1984 طعن 1097 لسنه 51 ق
ولما كان ذلك وكان قد سبق وقضى قبل المدعى يالاخلاء في الدعوى رقم 732 لسنه 1999 إيجارات كلى شمال القاهرة من عين التداعي وكان هذا القضاء يناقض دعوى المدعى الماثلة في موضوعه باعتباره قد قضى فيها بإخلائه فأن الدفع بعدم قبول الدعوى السابقة الفصل فيها قائما على سند من صحيح القانون 0
بناء عليه
يلتمس دفاع المستأنف عليهم رفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف 0