رد على مذكرة دفاع فى استئناف طرد للغصب

من رابطة محامين المحله

محبي/ المستشار عدنان عبد المجيد

و البسيونى محمود عبده

http://kenanaonline.com/basune1

https://www.facebook.com/groups/1425390177692288/

http://adnanlawyer.com/

نصير المحامين
عدنان محمد عبد المجيد
المحامى

الواقعات
حيث أن المستانف ضدها الاولى تمتلك قطعة الأرض رقم 197 قطعة 3/4عمارات التجمع الخامس بمدينة القاهرة الجديدة والبالغ مساحتها 592,62 م والصادر لها رخصة بناء لصالح المستانف ضدها الاولى 5368 لسنة 2006 ملف رقم 14458 .
وبتاريخ 7/6/2007 عهدت المستانف ضدها الاولى إلى المستأنف ( بصفته مقاول بناء) بإنشاء عمارة سكنية على قطعة الأرض المذكورة مكونة من بدروم ودور أرضى وأربعة ادوار متكررة وغرف السطح , وقد جرى الإتفاق على أن المستأنف بوصفه مقاولاً سوف يتقاضى لقاء ما إقامه من إنشاءات حصه قدرها 11 قيراط من ثمن وحدات العقار حال بيعها مقابل أن تحصل المستانف ضدها الاولى على نسبة 13 قيراط من نتاج بيعها للوحدات غير كاملة التشطيب دون المساس بحقيقة كون المستانف ضدها الاولى هى المالكة لكامل العقار ولها منفردة حق التوقيع على عقود البيع و دون ان يترتب عن هذا الأتفاق ثمة حق عينى للمنذر إليه على العقار المنشأ وفقاً لبنود العقد واضحة الدلالة.
وكانت المستانف ضدها الاولى قد تسلمت كامل العقار من المستأنف المقاول القائم بالبناء حيث قامت ببيع بعض الوحدات السكنية المنشأة المكون منها العقار وقد تقاضى المستأنف نصيبه فى هذه البيوع بحسب الأتفاق نظير أقامته المنشأت .
بيد أن المستأنف قد تحركت فى نفسه نوازع الطمع و أراد أن يستأثر بالعقار بمفرده فعرض على المستانف ضدها الاولى أن يقوم هو بشراء باقى الشقق المكون منها العقار بثمن بخس يقل عن سعر السوق ومثيلاتها التى جرى بيعها بالعقار سابقاًُ ولما قوبلت رغبته بالرفض راح يمطر المستا،ف ضدها الاولى بعدد من الدعاوى القضائية للضغط عليها و كان منها أن أقام الدعوى رقم 2587 لسنة 2012 مستعجل القاهرة بطلب فرض الحراسة على العقار وقرر فى صحيفة دعواه بوضوح تام لا لبس فيه ولا أبهام بأقرار قضائى تصدر صحيفة دعواه المشار إليها ان ترك العقار تحت يد المستانف ضدها الاولى منفرده قد يترتب عليه ضياع حقوقه الناشئة عن عقد المقاولة و الاتفاق الوارد به وأنها تعرض الوحدات بثمن مبالغ فيه . 
ولما لم تفلح محاولته تلك للضغط على المستانف ضدها الاولى لجاء إلى الأطاحة بهذا العقد و ألتزاماته المتبادلة فيما بين طرفيه و فهم طبيعة عقد المقاولة الذى أبرم معه على غير مؤداه ومضمونه القانونى والواقعى راح يحاول دون سند من قانون أو واقع إختلاق ثمة حق له على العقار المنشأ وكانت أولى محاولاته أن قام بالإستيلاء على حيازة أحدى الشقق المباعة فى العقار للمستانف ضده الثانى محل الدعوى الماثلة وإدعى إنه قد ابرم عقد إيجار لصالح أحد الأشخاص فى المحضر رقم 3175 لسنه 2012 إدارى القاهرة الجديدة اول والذى صدر فيه قرار حيازة للمشترى المستأنف ضده الثانى للعين الذى تعرض له المستأنف فى حيازته بعد أن أثبتت التحريات و أقوال الجيران من المشترين للوحدات السابق بيعها أن العقار فى حيازة المستانف ضدها الاولى المالكة له و أنه لا يعدوا كونه مقاول البناء وقد سلم العتقار بالكامل

الرد على أسباب الاستئناف
أولاً : الزعم بقصور الحكم فى التسبيب وفساده فى الأستدلال 
الحق الذى لا مرية فيه ولا يأتيه الباطل من بين يديه ولا من خلفه أن المستأنف لم يتطرق فى صحيفة دعواه ولا صحيفة أستئنافه إلى ثمة منعى يصلح له الركون إليه فى دعواه حال كونه لم يورد بها أسباب عدم أعترافه بالعقد سند المستأنف ضدهما الاولى والثانية سوى زعمه أن العقد أبرم دون أذنه لا غير متمسكاً بأن عقد الأتفاق سنده المؤرخ فى 7/6/2007 قد نص فيه على أن يقوم الطرفان ببيع الوحدات السكنية معا ولا يحق لأحدهم البيع إلا بعد الرجوع إلى الاخر , وركن إلى هذا النص فى طلبه بعدم نفاذ العقد فى ما يوازى حصته وتناسى المستانف الأتى : 
1- أن العقد لم يرد به شكلاً معيناً لهذه الموافقة فلم يشترط الموافقة الكتابية من الطرف الثانى ولم يرتب العقد المؤرخ 7/6/2007 ثمة جزاء مؤاده عدم الأعتداد أو بطلان العقد المبرم دون الموافقة , وبدورنا نؤكد ان المستانف عليه قد أعطى موافقة ضمنية بالبيع سيما وانه قد قام بتحصيل مبالغ مالية من بعض المشترين تزيد عن حصته وكان موافقاً على البيع قبل حدوث النزاع مع المستأنف ضدها الأولى إذ كان يرغب فى شراء كامل العقار بثمن بخس أقل من الذى ورد بهذا العقد أو خلافه من العقود السابقة أو اللاحقة عليه .
2- أن المستأنف ضده ليس له بوضوح عبارات عقد الأتفاق سنده المؤرخ 7/6/2007 ثمة حق عقارى أو عينى على العقار وانما له نصيب من حصيلة البيع يتمسك الدفاع بأنه الأجر عن المقاولة وقد عرفت المادة 646 من القانون المدنى المقاولة بأنها عقد يتعهد بمقتضاه أحد المتعاقدين بأن يصنع شيئاً أو أن يؤدى عملاً لقاء أجر يتعهد به المتعاقد الآخر, وقد نصت المادة 656 من التقنين المدنى على أنه : يستحق الأجرة عند تسلم العمل إلا إذا قضى العرف أو الأتفاق بغير ذلك .
وقد كان الأتفاق على أن الأجر عن المقاولة ليس إلا نسبة من حصيلة بيع الوحدات حتى يراعى فى ذلك التأخير فى سداد الأجر من قبل المستأنف ضدها الاولى لحين بيع الوحدات فقدر الأجر عن المقاولة و النشاء بنسبة من قيمة البيع لكل وحدة حتى يعوض المقاول المستأنف عن التأخير فى السداد وقبل و بذلك و ليس فى العقد ما يشير من قريب أو بعيد لوجود حصة عينية للمستانف فى العقار حتى يحتج بها .
3- نتمسك بأن المستأنف لم يبدى مطلقاً ثمة منعى على البيع من الناحية الموضوعية إذ ان السعر الذى بيعت به الشقة يضاهى مثيلها أو يزيد و قد تم البيع نقداً وليس بالتقسيط كما فى العقود الأخرى فلماذا يعترض على البيع ؟؟؟؟؟ إذا كان ليس له منعى على الثمن ؟؟؟ المتعلق حقه به فى الاساس؟؟ هل أعتراضه على شخص المشترى و أنه شخص أخر سواه ؟؟ أن ما يقوم به المستأنف محض لدد فى الخصومة لا أساس له وهو يحول الأن دون المستأنف ضدها الاولى وبيع أى وحدة بالعقار مطلقاً بقيامه بالأستيلاء عليه ومنعها من دخوله حتى يكون المشترى الوحيد بالسعر الذى يرضيه دون وازع من ضمير أو خشية من الله رب العالمين .
4-حاصل القول بشأن تساند المدعى عليه إلى البند السادس من العقد والذى ورد به الرجوع إليه وأخذ موافقته على البيع فان الحق الذى لا مريه فيه ولا يأتيه الباطل بين يديه ولا من خلفه أن ذكر المدعى عليه لهذا البند أشبه بمن يتلو الآية الكريمة {ولا تقربوا الصلاة وأنتم سكارى} حيث يقتضى فى تلاوته على قوله لا تقربوا الصلاة .
فالبين بجلاء أن مقصد المادة ينصرف إلى أن يعلم المدعى عليه بالبيع والثمن بإعتبار أن أجره يوازى نسبه من الثمن المبيع وبأن البيع للوحدات يتم بقيمتها السوقية وليس بثمن صورى غشاً أو تدليساً من قبل المدعية .
وقد شهد لنا المدعى عليه ذاته فى صحيفة دعوى الحراسة التى أقامها والخير ما شهدت به الأعداد حين قرر بأن المدعية تبالغ فى ثمن الوحدات حين بيعها وأن ذلك قد يترتب عليه ضياع فرص للبيع وبدورنا نقرر أن هذا الذى قاله المدعى عليه فى صحيفة دعواه المشار إليها أبلغ دليل على محافظتها على حقوقه المالية وأبلغ دليل على أنه يريد أن يشترى كافة الوحدات بثمن بخس لصالحه وأن أطماعه هى ما تحرك نحو الإستيلاء على العقار .
الرد على السبب الثانى 
أدعاء أن الحكم المستأنف مشوب بالخطأ فى تطبيق القانون 
إن الناظر بعين الأعتبار لصحيح القانون وتاويله ليجد فى وضوح تام لا لبس فيه ولا إبهام أن زعم المدعى عليه بأن يستند فى دعواه إلى الملكية ليس سوى لى عنق الحقائق وحملا لبنود عقد الأتفاق على غير مؤداها القانونى والواقعى .
وحسبنا أن نتصدى لما ساقه من ساقين بمذكرة دفاعه الواحده تلوا الأخرى لبيان ما ران عليها من لبس الحق بالباطل على النحو التالى:- 
أن العقد "عقد الإتفاق" وفقاً للبند التمهيدى الذى يحمل فى طياته أسباب إبرام وما إتجهت إليه إرادة طرافيه قد ذكر فيها صراحة أن التعاقد قد أبرم مع المستأنف لا شئ سوى كونه مقاول بناء .. وتلك هى صفته التى أشير بها إليه فى العقد صراحة وبدورنا نتسأءل هل ذكر فى العقد ان الملكية قد أضحت شائعة فى العقار بينهما ؟؟ لا لم يحدث . وهل ذكر فى العقد كونه مالكاً لحصه فى العقار ؟؟ لا لم يحدث .. وإن كان كذلك فلما لم يحدث فرز وتجنيب للوحدات بينهما وفقاً لححصهما فى ذات العقد والأتفاق كما يحدث فى كافة العقود الأخرى .
-واقع الحال أن المستأنف يطرح مغالطه مفضوحه على المحكمة الموقرة حين يخلط بين النسبه المقررة له فى نتاج البيع وبين الملكية وبدورى أقول أن هذه النسبه ليست إلا أجر ما أقامه من إنشاءات وان المستانف ضدها كمالكه لم يكن تحت يدها سيوله مالية للدفع الفورى للأجرة كمقاول فإختار الطرفين هذه الصيغة للأجر بأن يقوم بتقاضيه أجرة كنسبه من حصيله كل بيع لوحده من وحدات العقار إذا أن ذلك قد يستمر لعام أو عامين أو لمدة أكثر .
-وأذكره ان المادة 956 من القانون المدنى الخاصة بذكر الأجرة عن عقد المقاولة قد نصت على إنه " يستحق دفع الأجرة عن تسلم العمل إلا إذا قضى الفعرف أو القانون بغير ذلك"
كما نصت المادة 856 من ذات القانون بالفقرة الرابعة " على جواز تعديل التقدير المالى لأجر المقاول بحكم قضائى بما يتناسب مع التوازن الإقتصادى فى حالة عقد المقاولة.
وخلاصة القول أن ماورد بالعقد لا يمت من قريب أو من بعيد لعقود الملكية وليس بغريب ما جاء به على احكام قانون عقود المقاولة كما قررها القانون المدنى .
بشأن إدعاءه أنه لا يتصور أن مقاولاً بأجر ويقوم بالبناء على نفقته الخاصة وأن ذلك يعنى من وجه نظره أن قد صار شريكاً بالملكية ولا ندرى من أين أتى المستأنف بهذا الرأى الغريب إذ تنص المادة 647 من ذات القانون على أنه يجوز ان يقتصر المقاول على التعهد بتقديم عمله على أن يقوم رب العمل بالمادة التى يستخدمها أو يستعين بها فى القيام بعمله كما يجوز أن يتعقد المقاول بتقديم العمل والمادة معاً ..
مما مفاده أن عقد المقاول قد يتضمن قيام المقاول بالقيام بكافة الإجراءات الضرورية لتنفيذ المقاولة بإحضار العمال والفنيين ومواد البناء وإستخراج تراخيص بوكالة من المالك دون أن يؤتى ذلك على طبيعة عقده أو يجعل منه شريكاً فى الملكية .
ولما كان القانون المدنى قد نص فى المادة 147( الفقرة الأولى ) على إنه 
" العقد شريعة المتعاقدين فلايجوز نقضه ولا تعديله إلا بإتفاق الطرفين أو للأسباب التى يقررها القانون" 
كما نص الماده 148 لذات القانون على إنه " يجب تنفيذ العقد طبقاً لما إشتمل عليه وبطريقة تتفق مع ما يوجبه حسن النيه , ولايقتصر العقد على إلزام المتعاقدان بما ورد فيه ولكن يتناول أيضاً ماهو من مستلزماته وفقاً للقانون والعرف والعدالة بحسب طبيعة الإلتزام
ولما كان مقتضى الإتفاق المبرم مع المستأنف بشأن مقاولة البناء أن الملكية للمستأنف ضدها و قد سلمها كامل العقار وفقاً للثابت بالأوراق على نحو ما أسلفناه يتعلق فقط بحصيلة بيع الوحدات المنشأه ولم يرد به مطلقاً ترتيب ثمة حق عينى للمنذر إليه حتى يتمسك بنصوص الما دة 466 من التقنين المدنى على وحدات العقار المنشأ مطلقاً وليس له كذلك ثمة حق فى الإدارة أو الإيجار لأى من وحدات العقار حال كون العقد لم ينص صراحة على ذلك من ناحية ومن ناحية أخرى فأن العقد من بدايته يشير فى بنده التنهيدى إلى أن العقد مبرم مع المستأنف لخبرته فى شئون المعمار ولكونه مقاول (رجاء مراجعة التمهيد بالعقد) ولم يرد به وجود شراكة فى العقد على العقار بل تقسيم للمبالغ الناشئة عن بيع وحداته بينهم نظير ما أقامه المقاول المستأنف من أنشأت و ما قام به من أعمال البناء وقدرت بنسبة مالية و ليس بحصة عينية وشتان الفارق و ليس له على ذلك الوجه سوى سبيل للطعن وحيد بان يدعى أن الثمن بخس أو يقل عن نظيره وهو ما لم يفعله لعمله بان الثمن يضاهى مثيله أما دعواه الماثلة فأنه يسعى من وراءها للحصول على تقرير قضائى بأن له حصة فى العقار عيناً على غير الحقيقة والواقع و مقتضى وصراحة نصوص عقد الأتفاق المبرم فى 7/6/2007 الواضحة حتى يستولى على حيازة العقار ويحول دون المستأنف ضدها و حقها فى البيع و يكون هو المشترى الوحيد فإذا كان الثمن يوازى قيمة الشقة فما هو وجه منعاه وهو غير مالك للعقار.؟؟؟؟؟ الأمر الذى يتعين معه تأييد الحكم المستأنف لأسبابه حيث لمس حقيقة الامر من حيث الواقع و القانون حرياً بالمحكمة الموقرة لما ترى من أسباب أفضل تأييد الحكم . 
بناء عليه
نلتمس تأييد الحكم المستأنف