احدث الأحكام  نقاش حول  نص الحكم الخاص بان العقد الابتدائي ينقل ملكية العقار بين الطرفين وهل هو ناقل للملكية من عدمه » 

إذا كنت

(محامياً ، قاضياً ، أو تعمل في الحقل القانوني، نتعهد بنقل معلوماتكم القانونية إلى مستويات قياسية)

فقط اشترك معنا

فى هذا الصدد فكان لابد ان ننشر الحكم و الاراء حوله حتى يستفيد الجميع 

باسم الشعب

الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية

برئاسة السيد المستشار/ فتحي عبد القادر خليفة رئيس المحكمة

وعضوية السادة المستشارين:

ريمون فهيم اسكندر د. رفعت محمد عبد المجيد

كمال محمد محمد نافع أحمد محمود أحمد مكي

يحيى إبراهيم كمال الدين عارف محمود رضا عبدالعزيز الخضيري

حماد الشافعي السنتريس محمود بكر غالي

إبراهيم محمد عبده الطويلة عبد الصمد عبدالعزيز دعبس

نواب رئيس المحكمة
وبحضور السيد المحامي العام / طلبه مهنى

وأمين السر / سيد عليوه.

في الجلسة العلنية المنعقدة بمقر المحكمة بمدينة القاهرة.

في يوم الأحد 16 من شعبان سنة 1424 هـ الموافق 12 أكتوبر سنة 2003 م.

أصدرت الحكم الآتي

في الطعن المقيد في جدول المحكمة برقم 680 لسنة 64 ق (هيئة عامة)

المرفوع من
حمدي عبدالعزيز قنديل

المقيم 3 شارع الشهداء بشبين الكوم – محافظة المنوفية

لم يحضر عنه أحد

ضــــــــــــــــــــــد

1- سالم سالم سيد أحمد 2- عبد المؤمن محمد سيد أحمد

3- السيد محمد سيد أحمد 4- أمينة محمد سيد أحمد

5- أم السيد محمد سيد أحمد 6- علي إبراهيم أبو سنه

المقيمون بناحية أم صالح مركز بركة السبع.

لم يحضر عنهم أحد

الوقائـــــــــــــــــــــــــــــع
في يوم 22/1/1994 طعن بطريق النقض في حكم محكمة استئناف طنطا مأمورية شبين الكوم الصادر بتاريخ 24/11/1993 في الاستئناف رقم 125 لسنة 15 ق وذلك بصحيفة طلب فيها الطاعن الحكم بقبول الطعن شكلا ، وفي الموضوع بنقض الحكم المطعون فيه والإحالة.

وفي اليوم نفسه أودع الطاعن مذكرة شارحة قام قلم الكتاب بضم الملفين الابتدائي والاستئنافي. وفي 8/2/1994 أعلن المطعون عليهم بصحيفة الطعن. أودعت النيابة مذكرة أولى بأقوالها طلبت فيها الحكم بقبول الطعن شكلا وفي الموضوع برفضه.

وبجلسة 24/11/2002 عرض الطعن على المحكمة في غرفة مشورة فرأت أنه جدير بالنظر فحددت لنظره جلسة 22/12/2002 وبها سمعت الدعوى أمام الدائرة.

وبجلسة 12/1/2003 قررت المحكمة إحالة الطعن إلى الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية للفصل فيه. وأودعت النيابة مذكرة ختامية عدلت فيها عن رأيها في موضوع الطعن وطلبت نقض الحكم المطعون فيه.

وبجلسة 24/6/2003 سمعت الدعوى أمام الهيئة على ما هو مبين بمحضر الجلسة حيث صممت النيابة على ما جاء بمذكرتها الختامية ، والهيئة أصرت الحكم بجلسة اليوم.

الهــــــــــــــيئة
بعد الاطلاع على الأوراق وسماع التقرير الذي تلاه السيد المستشار المقرر/ إبراهيم الكويلة نائب رئيس المحكمة والمرافعة وبعد المداولة.

حيث أن الوقائع – على ما يبين من الحكم المطعون فيه وسائر الأوراق – تتحصل في أن الطاعن أقام الدعوى رقم 601 لسنة 1975 مدني شبين الكوم الابتدائية على مورث المطعون ضدهم الخمسة الأوائل والمطعون ضده السادس بطلب الحكم بإلزامهما متضامنين بأن يؤديا إليه مبلغ 500 ج وتسليم الأطيان المبينة بالصحيفة على سند أنه اشتراها بعقد ابتدائي قضي بصحته ونفاذه ، وإذ غصب المدعي عليهما حيازتها فقد حق له استيداء ريعها منها عن الفترة من سنة 1996 حتى 1974 الزراعية وما يستجد بعدها من التسليم ، ندبت المحكمة خبيرا ثم حكمت برفض الدعوى بحالتها. استأنف الطاعن هذا الحكم برقم 512 سنة 15 ق طنطا مأمورية شبين الكوم فتأيد الحكم المستأنف. طعن الطاعن في هذا الحكم بطريق النقض وقدمت النيابة مذكرة رأت فيها رفض الطعن وبعرض الطعن على الدائرة المدنية في غرفة مشورة حددت جلسة لنظره وفيها التزمت النيابة رأيها.

وحيث أن الدائرة المدنية قررت بجلسة 12 يناير 2003 إحالة الطعن إلى الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية للفصل فيه عملا بنص الفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1972 إزاء اختلاف أحكام محكمة النقض في شأن الأثر المترتب على بيع العقار بعقد لم يسجل من حيث مدى أحقية مشتريه في مطالبة غاصبه بريعه ، إذ اشترطت بعض الأحكام لاستحقاق الريع أن يكون غصب العقار لاحقا لاستلام مشتريه له نفاذا للعقد ، بينما ارتأت أحكام أخرى الاكتفاء بالعقد ولو لم يسجل دون اشتراط استلام المشتري للعقار ما لم يوجب الاتفاق أو العرف غير ذلك

وإذا حددت جلسة لنظر الطعن ، قدمت المحكمة مذكرة عدلت فيها عن رأيها

وحيث أن المشرع عرف البيع فيما نص عليه في المادة 418 من القانون المدني بأنه ,,…….عقد يلتزم به البائع أن ينقل للمشتري ملكية شئ أو حقا ماليا آخر في مقابل ثمن نقدي,, وحددت التزامات البائع فيما أورده من 427 إلى 455 وألزمه في أولها ا بأن يقوم بما هو ضروري لنقل الحق إلى المشتري كما أوجب عليه – فيما ضمنته المواد 432 ، 431، 435 – تسليم المبيع للمشتري بالحالة التي كان عليها وقت البيع بما في ذلك ملحقات البيع وما أهد بصفة دائمة لاستعماله وذلك بوضعه تحت تصرف المشتري بحيث يتمكن من حيازته والانتفاع به دون عائق ولو لم يستول عليه استيلاء ماديا ، ثم رتب – فيما ضمنه نص المواد 439 – 455 أحكام ضمان البائع ومنها ضمان عدم التعرض للمشتري في الانتفاع بالمبيع كله أو بعضه سواء كان التعرض من فعله أو من فعل أجنبي على النحو وبالشروط الواردة بهذه المواد ، واستتبع ذلك بيان التزامات المشتري وأورد المادة 458 متضمنة النص في فقرتها الثانية على أن ,, وللمشتري ثمر المبيع ونماؤه من وقت تمام البيع ، وعليه تكاليف المبيع من هذا الوقت أيضا هذا ما لم يوجد اتفاق أو عرف يقضي بغيره,, وأشارت المذكرة الإيضاحية لمشروع القانون المدني تعليقا على هذا النص أن البيع غير المسجل كالبيع المسجل من حيث استحقاق المشتري للثمرات,, وهو ما يدل ميعه على أن عقد البيع – ولو لم يكن مشهرا – ينقل إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها استحقاق إلى المشتري جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها استحقاق الثمرات والنماء في المنقول والعقار على حد سواء مادام المبيع شيئا معينا بالذات ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك/ كما ينقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها منه باعتبار أن هذا الريع تعويض عن غصب ما يستحقه المشتري من ثمرات المبيع الذي حق له تسلمه وطرد من لا سند له في وضع يده عليه، وهو جزء من الحق المقرر للمشتري على المبيع ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف. لما كان ذلك وكانت بعض أحكام هذه المحكمة قد ذهبت إلى انه لا حق لمشتري العقار بعقد ابتدائي وقبل أن يتسلمه ويضع اليد عليه في مطالبة الغاصب بريع العقار فقد رأت الهيئة بالأغلبية المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة الرابعة من قانون السلطة القضائية رقم 46 لسنة 1872 العدول عن هذا الرأي واتباع الرأي الذي يتيح للمشتري حق طلب ريع العقار من غاصبه من وقت تمام البيع ولو بعقد غير مسجل وذلك ما لم يوجد اتفاق أو عرف مخالف.

وحيث أن ما ينعاه الطاعن على الحكم المطعون فيه أنه أخطأ في تطبيق القانون إذ أقام قضاءه برفض الدعوى على أن عقد بيع أطيان النزاع لم يسجل وبالتالي فلا حق له في المطالبة بريعها من الغاصب لها وطرده منها إلا أن يكون قد تسلمها ، في حين أن له حق الانتفاع بها من تاريخ العقد ، وهو ما يعيب الحكم المطعون فيه ويستوجب نقضه.

وحيث أن هذا النعي سديد ، ذلك أنه يترتب على عقد البيع – ولو لم يكن مشهرا – انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها الثمرات والنماء في المنقول والعقار على حد سواء إلى المشتري – مادام المبيع شيئا معينا بالذات – ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك ، كما تنتقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها أطيان اشتراها بعقد ابتدائي مع طلب طردهم منها وتسليمها إليه لأن وضع يدهم عليها بغير سند قانوني استنادا إلى المطعون ضدهم,, يضعون يدهم على الأرض محل النزاع قبل شراء المستأنف – الطاعن – لها وأنه يتسلم الأرض ,, ورتب على ذلك قضاءه بتأييد الحكم المستأنف الصادر برفض الدعوى فإنه يكون قد أخطأ في تطبيق القانون بما يوجب نقضه لهذا السبب دون حاجة لبحث باقي سببي الطعن.

لذلك

نقضت الهيئة الحكم المطعون فيه وأحالت القضية إلى محكمة استئناف طنطا (مأمورية شبين الكوم) وألزمت المطعون ضدهم المصاريف ومائتي جنيه مقابل أتعاب المحاماة.

أمين الســــــــــــر رئيس المحكمة

إمضاء إمضاء

ملاحظة :

صادرا عن الهيئة العامة للمواد المدنية والتجارية والأحوال الشخصية مجتمعه  لنظر الرجوع عن مبادىء سبق ان قررتها دوائر لمحكمه النقض

ايضا فقد اختلفت الاراء حلو اثبات العقد الابتدائي للملكية بين الطرفين

علق هشام المهندس المحام

موضوع الدعوى كما يتضح لا يتعلق بثبوت ملكيه ، فالملكيه لا نزاع حولها

ولكن موضوع الدعوى هو {الأثر المترتب على بيع العقار بعقد لم يسجل من حيث مدى أحقية مشتريه في مطالبة غاصبه بريعه ، إذ اشترطت بعض الأحكام لاستحقاق الريع أن يكون غصب العقار لاحقا لاستلام مشتريه له نفاذا للعقد ، بينما ارتأت أحكام أخرى الاكتفاء بالعقد ولو لم يسجل دون اشتراط استلام المشتري للعقار ما لم يوجب الاتفاق أو العرف غير ذلك }

وقد انتهت المحكمه إلى أنه:  

{ ذلك أنه يترتب على عقد البيع – ولو لم يكن مشهرا – انتقال جميع الحقوق المتعلقة بالمبيع ومنفعته من تاريخ إبرام البيع ومنها الثمرات والنماء في المنقول والعقار على حد سواء إلى المشتري – مادام المبيع شيئا معينا بالذات – ما لم يوجد اتفاق أو عرف يخالف ذلك ، كما تنتقل إليه الدعاوى المرتبطة بها بما في ذلك طلب تسليم العين المبيعة وطرد الغاصب منها واستيداء ريعها أطيان اشتراها بعقد ابتدائي مع طلب طردهم منها وتسليمها إليه لأن وضع يدهم عليها بغير سند قانوني }

وبالطبع فإن ذلك الحكم فى حد ذاته لا ينقل الملكيه الكامله للعقار ولا يتناولها ، لأن الملكيه لم تكن محل نزاع عرض له قضاء الحكم

ومن المقرر قانوناً أن الملكيه فى العقار لا تنتقل من البائع إلى المشترى إلا بتسجيل عقد البيع أو تسجيل الحكم الصادر بصحه ونفاذ التعاقد أو بالتأشير بذلك الحكم على هامش تسجيل صحيفه الدعوى.

علق الاستاذ ابراهيم يسري 

هذا الحكم يستحق وقفة وخاصة كما قال الاستاذ هشام المهندس أنه صادر عن الهيئة وليست الدائرة المدنية .

ولكن بخصوص ما ذكره الأستاذ هشام من أن الحكم خاص بحق الريع وليس بنقل الملكية وتظل الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل طبقا لحكم القانون ، وهو ما يجعلنى أسأل أليس قبض الريع من خصائص الملكية وتترتب على نقل الملكية . أو على الأقل الحق فى قبض الريع يعترف به قضاء لمن يقر القضاء له بالملكية .

فى السابق وفى قضايا كثيرة شاهدناها كان المشترى يقدم للمحكمة عقد البيع الابتدائى دليلا على صفته كمالك فيدفع الخصم بأن الملكية لا تنتقل إلا بالتسجيل ، وهذا الدفع يقصد منه استبعاد صفة المشترى كمالك وبالتالى لا يترتب له حقوق الملكية على العقار ومنها قبض الريع ، أما هذا الحكم فإنه يغير من هذا المبدأ تماما فيعترف بالعقد الابتدائى كسند للملكية يرتب عليه بعض حقوق الملكية للمشترى .

الاستاذ محمد ابو اليزيد المحام

طالما أن هذا الحكم جعل العقد الابتدائي غير المشهرينقل كافة الحقوق والمنافع المتعلقة بالبيع من تاريخ ابرامه طالما أن المبيع شيئا معينا بالذات ، بخلاف انه نقل الدعاوى المرتبطة به الى المشترى في التسليم وطرد الغاصب منها ..

إذن فماذا تبقى من فرق بين هذه العقد وغيره المسجل..  طالما أن ملكية الشىء لا تعني أكثر من هذا ولا تعطي حقوقا للمالك أكثر من هذه الحقوق؟

بعد هذا الحكم أرى أنه من واجب الدولة أن تستحدث جهازا مستقلا يتخصص في تسجيل العقارات الزراعية والمبنية على أن يكون هذا الجهاز له استقلالية كاملة بعيدا عن الاوقاف والمساحة وغيرها من الجهات التي تجعل من عملية التسجيل عملية شاقة بل ومستحيلة في احيان كثيرة .. كذلك قيام الدولة بتوفير الخرائط الحديثة والسجلات العينية التي توفر لموظف الشهر قاعدة بيانات محفوظة على ميكروفيمات أو وسائل التخزين الحاسوبية تغنيه عن الاستعانة بالهيئات والادارات الاخرى وتعجل في البحث والتحقيق والتمحيص في الاوراق والمستندات التي يتقدم بها طالب الشهر.

الاستاذ احمد عبد الله 

ان هذا الحكم تعلق بقبض الريع و لم يتعرض للمكية وانما بالنسبة للفرق بين العقد الابتدائى والعقد المسجل .فالعقد المسجل ينقل الملكية بخلاف العقد الابتدائى

فالمشترى للمبيع بعقد ابتدائى يتمتع بكافة الحقوق و تنتقل الية جميع الحقوق و الالتزامات المترتبة على هذا البيع من البائع . ولكن اذا قام البائع للمشترى بالبيع لشخص اخر بعد البيع الاول و لم يكن المشترى الاول قد قام بتسجيل عقدة ففى هذة الحالة يكون هذا البيع الثانى بيع صحيح ولايعد من قبيل النصب لان ملكية المبيع مازلت على ذمة البائع للمبيع واذا قام المشترى الثانى بتسجيل عقدة فان الملكية ستنتقل الية بهذا التسجيل وبالتالى يكون موقف المشترى الاول الذى يحمل عقد ابتدائى ضعيف نسبيا اذ يتعلق هذا بعدة قواعد فعلية ان يثبت ان هذا البيع الثانى لاحق على بيعة و ستحكمنا ايضا احكام حسن النية وسوء النية فى هذا البيع الثانى التى فى حالات كثيرة يصعب اثباتها امام المحكمة .فاذا قام البائع بتحرير عقد صورى للمشترى الثانى سابق على تاريخ تحرير العقد البيع البتدائى الاول فيكون على المشترى الذى لم يسجل عقدة ايضا اثبات هذة الصورية والتى فى غاية الصعوبة هى ايضا .اذ ان المشترى الثانى الذى قام بالتسجيل فى موقف قوى بعقدة الذى تم تسجيلة وبالتالى فانة فى هذة الحالة حتى ولو كان المشترى الاول واضع يدة على المبيع فيكون حيازتة اذن معرضة للخطر من اثار هذا التسجبل للبيع الثانى .

ومن هنا يتضح الفرق بين العقد المسجل والغير مسجل اذ ان العقد الغير مسجل او الابتدائى حتى ولو كان ينقل جميع الحقوق والالتزامات المتعلقة بالمبيع الا انه لاينقل الملكية بل تظل على ذمة البائع حتى يتم التسجيل للمشترى بعقد ابتدائى فالتسجيل فى قانونا المصرى لة اهمية بالغة لا يمكن ان ننكرها او نتجاهلها وخصوصا ان قانونا المصرى يوجد بة الكثير من الثغرات التى يستغلها ذى النفوس المريضة فى الوصول الى مأربهم وخصوصا ان قانون الجنائى عندنا لايعاقب على البيع الثانى او البيوع الاحقة طالما ان البيع الاول لم يسجل اذا التسجيل فى هذة الحالة من الشروط التى اشترطها القانون حتى يعد بعد ذللك البيوع التالية على البيع الاول نصب .

ارجو ان اكون قد وضحت لسيادتك الفرق بين العقدين المسجل والغير مسجل 

محمد سامر المحام

فى النهاية يمكن ان نقول ان العقد الابتدائي ناقل للملكية بين طرفي العقد وليس للغير 

محد سامر المحام