أحقية المستأجر في الانتفاع بسطح العقار باعتباره من ملحقات العين المؤجرة 

بقلم 

خالد رجب 

المحامي بالاستئناف العالي ومجلس الدولة 

المستشار القانوني لجريدة البرقية التونسية 

مستشار فى التحكيم الدولي 

كثيرا ما تثور مشاكل بين المؤجر والمستاجر حول مدي إمكانية استفادة الأخير من سطح المنزل المؤجر 

وقد نص المشرع المصري في المدني الجديد بالتزام المؤجر ان يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها في حالة تصلح معها لأن تؤدي المنفعة التي أعدت لها وفقا لما تم عليه الاتفاق أو حسب طبيعة العقد

 ومن هنا فالتزام المؤجر بالتسليم لا يقتصر علي تسليم العين المؤجرة فقط ودائما يشمل تسليم ملحقاتها أيضا

وقد أحالت المادة 566 مدني في تحديد ملحقات العين المؤجرة علي الأحكام الواردة بشأن تحديد ملحقات العين المبيعة

وجري العرف علي أن ما يعتبر من ملحقات المبيع لا يعتبر من ملحقات الشيء المؤجر لاختلاف الغرض من التسليم

 وتقضي المادة 432 مدني التي تحدد ملحقات العين المبيعة بأن يشمل التسليم ملحقات الشيء المبيع وكل ما أعد بصفة دائمة لاستعمال هذا الشيء طبقا لما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين

والأصل أن يحدد المتعاقدان في العقد الملحقات التي يشملها الايجار، ولكن الغالب أن يكتفي المتعاقدان بالنص علي أن الايجار يشمل العين وملحقاتها اعتمادا منهما علي أن العرف الجاري وطبيعة الأشياء كفيلان بتحديد ما يعتبر من الملحقات.

وعلي ذلك فإنه يجب الرجوع أولا إلي قصد المتعاقدين فإذا تبين أنهما قد اتفقا علي إلحاق شيء بالعين المؤجرة وجب تسليم هذا الشيء أيا كانت أهميته بالنسبة للعين.. أما إذا لم يوجد بالعقد اتفاق علي تحديد ملحقات العين فإن طرفيه يكونان قد تركا أمر تحديد هذه الملحقات لحكم المادة 566 مدني باعتبارها مكملة لإرادتهما، ومن ثم يرجع في ذلك إلي ما تقضي به طبيعة الأشياء وعرف الجهة وقصد المتعاقدين

وقد جري العرف علي أن سطح العقار يعتبر من ملحقاته، وللمستأجر أن ينتفع به مع بقية مستأجري العقار باعتباره من المرافق المشتركة إلا أن استعمال المستأجر لسطح العقار مشروط بألا يتجاوز المستأجر استعماله له للغرض الذي وجد من أجله أو تجاوزه لما هو غير ضروري لتحقيق هذا الغرض وبألا يخل بحق باقي مستأجري العقار في استعماله