التعليـق علـى القانـون رقـم 137 لسـنة 2006 بشـأن إعطاء عقد الإيجار قوة السند التنفيذي

http://kenanaonline.com/ELstehaAveocato

http://elstehaaveocato.watanearaby.com

[email protected]

ت/0127105575

             التعليـق علـى القانـون رقـم 137 لسـنة 2006 بشـأن

          إعطاء عقد الإيجار قوة السند التنفيذي

• العقود المطبق عليها القانون رقم 137 لسنة 2006 0
• شروط إعمال القانون رقم 137 لسنة 2006 0
• إجراءات الحصول على الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار 0
• الآثار المترتبة على توافر الشروط والمشكلات العملية التي تعترض القانون 137 لسنة 2006 0
• الإشكالات فى تنفيذ مضمون تلك العقود 0
• حالات استخدام المؤجر أو المستأجر لعقد الإيجار كسند تنفيذي 0
• وما الحكم فى حالة فقد عقد الإيجار المشتمل على الصيغة التنفيذية 0

المبحث الأول

نطاق تطبيق القانون رقم 4 لسنة 1996 و137/2006

(( ماهية عقود الإيجار الخاضعة للقانون المدني ))

            عقود الإيجار المعنية بالقانون رقم 137 لسنة 2006 هي تلك العقود الخاضعة لأحكام القانون 4 لسنة 1996 والقانون المدني وقـد عالج المشرع المصري فى المادة الأولى من القانون رقم 4 لسنة 1996 نطاق تطبيق أحكام القانون المدني على عقود إيجـار الأماكن التي تخضع لأحكام المادة الثانية منه وذلك اعتبارا من 31/1/2006 تاريخ العمل بالقانون 0

 فنص فى م1 ق4/96

            " ............ لا تسرى أحكام القانونين رقمي 49 لسنة 1977 فى شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر و136 لسنة 1981 فى شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير وبيـع الأماكن وتنظيم العلاقـة بين المالك والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن الصادرة قبلهما على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها ولا على الأماكن التي انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهي بعده لأي سبب من الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها للقانون"0 

وفى م2 ق4/96

            " ............ تطبق أحكام القانون المدني فى شأن تأجير الأماكن المنصوص عليها فى المادة الأولى من هذا القانون خالية أو مفروشة أو فى شأن استغلالها أو التصرف فيها"0 

 البيان والتعليق :

عالج المشرع المصري فى المادة الأولى من القانون رقم 4 لسنة 1996 نطاق تطبيق أحكام القانون المدني على عقود الإيجار الأماكن التي تخضع لأحكام المادة الثانية منه، وذلك اعتبارا من تاريخ 31/1/1996 تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 0

    وقـد تناول النص حالات ثلاثـة هـي :

1 – الأمـاكــن التـي لـم يسـبق تأجـيرهـا :

            نص المشرع على أن جميع الأماكن المنشأة قبل العمل بأحكام القانون رقم 4/1996 اى قبل 31/1/1996 والتي لم يسبق تأجيرها لا تخضع لأحكام قوانين إيجار الأماكن وتخضع لأحكام الإيجار المنصوص عليها بالقانون المدني0

والحال كذلك أيضا لجميع الأماكن التي تنشأ بعد تاريخ نفاذ القانون رقم 4/1996 وهو أمر بديهي بالتبعية0  

يستوي بعد ذلك أن تكون تلك الأماكن قـد سبق شغلها بأي سند آخر غير عقد الإيجار كما لو كان الحال بموجب عقد استغلال أو حكر ... أو إلى غير ذلك0

وبشكل عام فان جميع الأماكن أيا كان تاريخ إنشائها والتي لم يسبق تأجيرها منذ إنشائها تخضع عند تأجيرها لأحكام الإيجار المنصوص عليها بالقانون المدنى0

2 – الأمـاكــن التـي انتهت عـقـود إيجارهـا قبل 31/1/1996 تاريخ نفاذ القانون  رقـم 4 لسنة 1996 :

            نص المشرع على أن جميع الأماكن المنشأة قبل العمل بأحكام القانون رقم 4/1996 اى قبل 31/1/1996 والتي لم يسبق تأجيرها لا تخضع لأحكام قوانين إيجار الأماكن وتخضع لأحكام الإيجار المنصوص عليها بالقانون المدني0

            ويقصد بتلك الأماكن جميع الأماكن التي كانت مؤجرة بموجب عقود خاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية رقمي 49 لسنة 136،1977 لسنة 1981. (أيا كان غرض الإيجار) وانتهت عقود تلك الأماكن لأي سبب كان يستوي فى ذلك أن يكون انتهاء العقد المبرم لشغل العين كان جبريا بموجب حكم قضائي بالفسخ أو الإخلاء والطرد أو لانتهاء العلاقة الإيجارية بأي سبب كوفاة المستأجر دون وريث، أو كان انتهاء العقد المبرم لشغل العين كان اختياريا بإرادة طرفيه بإنهاء التعاقد0   

3 – الأمـاكــن التـي تنتهي عـقــود إيجارهـا بعـد 31/1/1996 لأي سبب :

            ويقصد بتلك الأماكن جميع الأماكن التي كانت مؤجرة بموجب عقود إيجار خاضعة لأحكام قوانين إيجار الأماكن الاستثنائية ، وظلت خاضعة لأحكامها حتى بعد 31/1/1996 تاريخ نفاذ القانون رقم 4 لسنة 1996 ثم انتهت تلك العقود لأي سبب كان جبرا بموجب حكم قضائي أو اختياريا بإرادة طرفي التعاقد0

إلا أن ذلك مشروط فى هذه الحالة بألا يكون لأحد الحق في البقاء بالعين المؤجرة بعد انتهاء العقد لأي سبب من الأسباب المنصوص عليها فى قوانين إيجار الأماكن 49/136 ، 77/1981 ، ومن أمثلة ذلك ما نصت عليه المادة 29/1 من القانون 49/1977 بشأن الامتداد القانوني لعقود الإيجار وتعديلاتها موجب القانون 6 لسنة 1997 فى الأماكن المؤجرة لغير أغراض السكن0

كذلك ما نصت عليه المادة 20 من القانون 136 لسنة 1981 بشأن التنازل عن الإيجار وفقا لأحكام البيع بالجدك0

حتى ولو ثبت حق البقاء فى العين فى تاريخ لاحق على 31/1/1996 كذلك الحال فى حالات التنازل عن الإيجار بموافقة المالك0

و بشـكل عـام يمـكن القــول :-

            بأن نطاق تطبيق أحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 يشمل جميع الأماكن التي تتم تأجيرها بعد 31/1/1996 تاريخ العمل بأحكام القانون رقم 4/96 مادامت كانت خالية وقت تأجيرها ويستوي بعد ذلك أن تكون سبق شغلها بموجب عقد إيجار قبل أو بعد العمل بالقانون رقم 4 لسنة 1996 مادام قـد انتهى العمل بأحكام ذلك العقد0

• استبعاد جميع الأماكن الخاضعة لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1977
  • والقانون 136 لسنة 1981:-

ويقصد بتلك الأماكن جميع الأماكن التي يتم شغلها بموجب عقود إيجار سابقة فى تاريخ تحريرها على تاريخ نفاذ القانون 4 لسنة 1996 اى قبل 31/1/1996 0

فمتى كان العقد محرر قبل 31/1/1996 فانه يخضع لأحكام قوانين الإيجار الاستثنائية ،ويستبعد خضوعه لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 يستوي أن تكون عقود الإيجار المبرمة قبل 31/1/1996 مؤجرة لأغراض السكنى أو لغير السكنى 0

ويستوي الغرض من تأجير العين أو المكان الخاضع لأحكام لقانون رقم 4/1996 ، فلا يحول تحديد غرض استعمال العين دون الخضوع لأحكام القانون المدني مادام كان محررا بعد 31/1/1996 سواء كان لغرض السكنى أو غير السكنى أو ارض فضاء أو زراعية .............. http://kenanaonline.com/ELstehaAveocato

http://elstehaaveocato.watanearaby.com

[email protected]

ت/0127105575

                                     المبحث الثانــي

شروط تطبيق وإعمال القانون رقم 137 لسنة 1996

نص القانون رقم 137 لسنة 2006 على أن :

            (( يكون للمحررات المثبتة للعلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها قوة السند التنفيذي بعد إثبات تاريخها بحضور الطرفين ))0

            وقد حدد النص لإعمال أثره وإعطاء عقد الإيجار قوة السند التنفيذي شروط ثلاثة:-

الشــرط الأول :

أن يكون هناك محرر مثبت للعلاقة الإيجارية وشروطها وانتهائها فيتعين أن تكون العلاقة الإيجارية ثابتة بالكتابة فلا يصح أن تكون شفوية0

• كما يتعين أن يتضمن المحرر المثبت للعلاقة الإيجارية شروط وأحكام عقد الإيجار من حيث الالتزامات الواقعة على كل طرف وحقوق كل طرف تجاه الأخر وتاريخ انتهاء العلاقة الإيجارية والآثار المترتبة على إخلال اى من طرفي العلاقة الإيجارية لاى التزام واقع عليه0
• فيجب فى المحرر أن يتضمن البيانات الأساسية لعقد الإيجار من حيث وجود محل للعقد ومدة واجرة0
• كما يتعين أن تكون الالتزامات الواردة بعقد الإيجار مما يجوز تنفيذها جبرا وان يكون الالتزام محقق الوجود ومعين المقدار وحال الأداء0
• بمعنى انه يتعين أن ما يتضمنه عقد الإيجار من التزامات مما يمكن اقتضاؤه جبرا مما يجعل لها بهذه المثابة قوة تنفيذية تجبر لصاحب الحق الثابت فيها أن ينفذ بها دون حاجة للالتجاء إلى القضاء (طعن رقم 257/36ق – جلسة 19/1/1971)0

الشــرط الثـانــي :

أن يتم إثبات تاريخ المحرر المثبت للعلاقة الإيجارية بالشهر العقاري وإلا تزيد مدته على تسع سنوات0

• تنص المادة ((11)) من قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 (( يجب تسجيل الإيجارات والسندات التي ترد على منفعة العقار إذا زادت مدتها على تسع سنوات والمخالصات والحوالات من ......... ويترتب على عدم تسجيلها أنها لا تكون نافذة فى حق الغير فيما زاد على مدة تسع سنوات بالنسبة إلى الإيجارات والسندات ..............
• كما نصت المادة 12 مكررا (( لا يقبل إثبات تاريخ المحررات الواجب شهرها طبقا للمواد السابقة0
• كما نصت المادة 12 من قانون رقم 68/1947 (( تقوم مكاتب التوثيق بما يأتي:-

1- ............ 2- ............. 3– وضع الصيغة التنفيذية على صور المحررات الرسمية الواجبة التنفيذ0

7 - .................

8 – إثبات تاريخ المحررات0

* وقـد قـررت محكمة النقض فى الطعن رقم 4665 لسنة 61ق الصادر بجلسة 9/7/1995 (( النص فى المادة 115 من قانون تنظيم الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 المعدل بالقانون رقم 25/1976 مؤداه أن عقد الإيجار إذا كان واردا على عقار وكانت مدته تزيد على 9 سنوات فانه يجب لنفاذه فى حق الغير فيما زاد على هذه المدة أن يكون مسجلا وفقا لإجراءات وقواعد التسجيل التي انتظمتها نصوص هذا القانون ومن ثم لا يكفى لنفاذ مدته الزائدة عن هذا الحد فى حق الغير أن يكون ثابت التاريخ بحجة أن هذا المقصود من التسجيل أو الاهتداء بحكمة التشريع متى كانت نصوص القانون واضحة جلية بالبحث عن قصد الشارع أو حكمة التشريع ودواعيه لا يكون له محل إنما يكون ذلك عند غموض النص أو وجود لبس فيه مما يكون معه القاضي مضطرا فى سبيل تعرف الحكم الصحيح إلى تقضى الغرض الذي رمى إليه والقصد الذي أملاه0

* وعلى ضوء ذلك يتعين أن يكون عقد الإيجار ثابت التاريخ وفقا لأحكام قانون الشهر العقاري رقم 114 لسنة 1946 وقانون التوثيق رقم 68/1947 وليس وفقا لنص المادة 15 من قانون الاثبات0

* ومن ثم فانه يشترط لإثبات تاريخ عقد الإيجار أن يكون مدته لا تزيد عن تسع سنوات وإلا امتنع الموثق عن إجراء إثبات تاريخه إعمالا للمادة 11،12 مكررا من القانون 114/1946 0

* أما إذا زادت مدة عقد الإيجار عن تسع سنوات فان النص لن يطبق لن عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن تسع سنوات يتم تسجيلها ولا يجوز إثبات تاريخها كما قررت المادة 12 مكرر من ق 114/1946 ومن ثم لا يستفيد عقد الإيجار الزائد مدته عن 9 سنوات من نص القانون رقم 137/2006 0

* ونرى أن ذلك هو قصد المشرع فى القانون رقم 137/2006 وهو حماية عقود الإيجار محددة المدة بمدد قصيرة فأسبغ لها نص خاص يحميها من بيروقراطية إجراءات التقاضي وبطء التقاضي. فأعطاها قوة السند التنفيذي0

* ونرى انه لا يجوز إعمال القانون 137/2006 على عقود الإيجار التي تزيد مدتها عن 9 سنوات لان مثل تلك العقود يتعين لنفاذها فى مواجهة الغير أن يتم تسجيلها وهو ما أكده المشرع فى قوله (( بعد إثبات تاريخها ولم يقل تسجيلها أو شهرها……………

http://kenanaonline.com/ELstehaAveocato

http://elstehaaveocato.watanearaby.com

[email protected]                ت/0127105575

الشــرط الثـالــث :  أن يكون إثبات تاريخ عقد الإيجار بمعرفة جميع أطراف العلاقة الإيجارية وفى وجودهم0

فيتعين أن يقوم بإثبات تاريخ عقد الإيجار كلا من المؤجر والمستأجر معا وبوجودهما سويا فلا يكفى احدهما وغياب الآخر بل يتعين أن يكون الطرفين متواجدين سويا وفقا لما قرره النص، وحكمة المشرع المصري من هذا أن وجود طرفي العلاقة الإيجارية أمام الموثق إبان وخلال فترة إثبات تاريخ عقد الإيجار وما حواه من حقوق والتزامات0

ليثبت ذلك صحة العقد ولا يجعل منه محلا لثمة مطعن فيما بعد من أي من طرفيه فى مواجهة الآخر فى اى بند من بنود العقد واى التزام واقع على اى طرف من أطراف العقد0 

كما أن توثيق واثبات تاريخ العقد يجعله نافذا فى مواجهة كلا طرفيه وفى حق الغير أيضا ولا يستطيع أن يتحجج احدهما فى مواجهة الآخر بإنكار اى بند من بنود العقد فيما بعد بل وفى حق الغير أيضا الذي قد ينتقل العقد إليه فيما بعد بموجب حوالة حق من اى من طرفي العقد أو بموجب أحكام الخلافة العامة0

ويتلاحظ أن مسألة تواجد طرفي العقد يشمل جميع افرداه بمعنى لو كان احد أطراف العقد أكثر من فرد كما لو كان المستأجر فردين فيتعين تواجدهم جميعا مختلف يسقط الأثر النافذ للقانون 137/2006 0

وينتقل العقد المثبت التاريخ بكافة حقوقه للخلف العام والخلف الخاص، فإذا ما تنازل المستأجر عن عقد الإيجار – فى حالة عدم وجود شرط مانع – فان أحكام العقد بما انطوى عليه من إسباغ عليه قوة السند التنفيذي تسرى فى مواجهة الخلف الخاص0

كذلك الحال لو قام المؤجر بحوالة عقد الإيجار إلى الغير استفاد الغير من أحكام العقد بالحالة التي عليها0

كذلك إثبات تاريخ عقد الإيجار بوجود طرفيه لا يشترط أن يكون وقت تحرير العقد بل يجوز خلال فترة سريانه ولم تم تنفيذ جزء منه بالفعل 0

الشــرط الـرابـــع :

يجب ألا تزيد مدة عقد الإيجار عن تسع سنوات وان يتضمن عقد الإيجار عند إثبات تاريخه الصيغة التنفيذية0

حيث أن القانون 137/2006 قصد فى حمايته لعقد الإيجار أن يكون ثابت التاريخ واثبات تاريخ عقد الإيجار لا يكون إلا إذا قلت مدته عن تسع سنوات حسبما نصت المادة 11،12 مكررا من قانون تنظيم الشهر العقاري ، 11/1946 0

كذلك يتعين أن يشمل عقد الإيجار عند إثبات تاريخه على الصيغة التنفيذية وهو ما نصت عليه المادة 280/3 مرافعات (( لا يجوز التنفيذ فى غير الأحوال المستثناه بنص فى القانون إلا بموجب صورة من السند التنفيذي عليها صيغة التنفيذ )) 0

http://kenanaonline.com/ELstehaAveocato

http://elstehaaveocato.watanearaby.com

[email protected]

ت/0127105575

             المبحث الثالــث

الـصــيـغـة الـتـنـفـيـذيــة عــلــى عـــقــــد الإيجـار

 المطلب الأول :-

   إجراءات الحصول على الصيغة التنفيذية على عـقـد الإيجـار :-

وفقا لنص المادة 280 مرافعات ((.... ولا يجوز التنفيذ فى غير الأحوال المستثناه بنص فى القانون إلا بموجب صورة من السند التنفيذي عليها صيغة التنفيذ التالية:-

(( على الجهة التي يناط بها التنفيذ أن تبادر إليه متى طلب منها وعلى السلطات المختصة أن تعين على إجرائه ولو باستعمال القوة متى طلب إليها ذلك ))0

هذا ولما كان إعطاء عقد الإيجار قوة السند التنفيذي هو استثناء على القواعد العامة الخاصة بالسندات التنفيذية ومن ثم يتعين لكي يكون لعقد الإيجار قوة السند التنفيذي أن يشتمل على الصيغة التنفيذية وقد تناول قانون التوثيق رقم 68/1947 فى مادته الثانية كيفية إعطاء عقد الإيجار الصيغة التنفيذية حيث نصت على:

(( تقوم مكاتب التوثيق بما يأتي :-

1- .......... 2- .............. 3- وضع الصيغة التنفيذية على صور المحررات الرسمية الواجبة التنفيذ، 4- ....... 5- .......... 6- .... إعطاء صورة من المحررات الموثق ومرفقاتها، 7- .......... 8- ........ إثبات تاريخ المحررات 0

وعلى ذلك عند لجوء طرفي العلاقة الإيجارية إلى مكاتب التوثيق بالشهر العقاري لإثبات تاريخ عقد الإيجار متى توافرت بشأنهم الشروط العامة لذلك من توافر الأهلية وخلافه0

يقوم الموثق بإعطاء المحرر ((عقد الإيجار)) الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار بذات المضمون المنصوص عليه فى المادة 280 مرافعات0

ويجب أن يكون عقد الإيجار واضحا فى بنوده متضمنا لحق واجب التنفيذ حتى لا يمتنع الموثق عن وضع الصيغة التنفيذية على العقد وهو أمر طبيعي، لأن وضع الصيغة التنفيذية على المحرر مرتبط بان المحرر يعود به منفعة منه عند تنفيذه قياسا على الأحكام القضائية0

فمثلا يجب أن يتضمن بنود العقد ترتيب اثر محدد كفسخ العقد أو تسليم العين المؤجرة عند إخلال اى من طرفيه باى التزام به أو تضمن العقد بند إلزام المستأجر بأداء الأجرة عند التأخر فيها وحق المؤجر فى اقتضاء الأجرة جبرا بالحجز والى غير ذلك من أحكام .............   لكن ماذا لو امتنع الموثق عن وضع الصيغة التنفيذية على عقد الإيجار ؟

فى هذه الحالة ووفقا لنص المادة (7) من قانون التوثيق 68/1947 يجوز لصاحب الشأن أن يلجأ إلى قاضى الأمور الوقتية بالمحكمة التابع لها مكتب التوثيق بطلب أمر على عريضة بتسليمه الصورة التنفيذية وذلك خلال عشرة أيام من تاريخ رفض مكتب التوثيق توثيق محرره 0

            ولصاحب الشأن أن يطعن على قرار قاضى الأمور الوقتية أمام غرفة المشورة بالمحكمة الابتدائية0

المطلـب الثانــي :-

ما الحكم فى حالة ضياع عـقـد الإيجـار المتضمن الصيغة التنفيذية ؟

            تناول المشرع المصري في المادة التاسعة من قانون التوثيق رقم 68 لسنة 1947 فرض ضياع العقد المتضمن الصيغة التنفيذية فقررت :

            (( لا يجوز تسليم صورة تنفيذية من المحرر الموثق لصاحب الشأن الذي تسلم الصورة التنفيذية الأولى إلا بحكم من محكمة المواد الجزئية التي يقع مكتب التوثيق في دائرتها وتحكم المحكمة فى المنازعة المتعلقة بتسليم الصورة التنفيذية الثانية بناء على صحيفة تعلن من احد الخصوم إلى خصمه الآخر0

وهو ما نصت عليه المادة 183 مرافعات أيضا (( لا يجوز تسليم صورة تنفيذية ثانية لذات الخصم إلا فى حالة ضياع الصورة الأولى وتحكم المحكمة التي أصدرت الحكم فى المنازعة المتعلقة بتسليم الصورة التنفيذية الثانية عند ضياع الأولى بناء على صحيفة تعلن من احد الخصوم إلى خصمه الآخر0

وعلى ذلك فى حالة ضياع العقد المنطوي على الصورة التنفيذية الأولى يجوز لصاحب الشأن أن يلجأ إلى المحكمة الجزئية التي يقع مكتب التوثيق فى دائرتها مختصما الطرف الآخر فى عقد الإيجار ومكتب التوثيق المختص0

إلا انه فى هذه الحالة لابد أن يقدم أمام المحكمة الأسباب والأدلة على طلب الصورة التنفيذية الثانية وما يفيد انه لم يستخدم الصورة التنفيذية الأولى فى اقتضاء حق معين حتى لا يتطرق الأمر إلى تنفيذ واقتضاء الحق مرتين0

وإذا ما اقتنع القاضي بوجاهة الأسباب جاز له أن يحكم بتسليمه صورة تنفيذية ثانية من هذا المحرر0

كذلك نقول أن حكم هذا الأمر لا يتعرض فقط لأمر فقدان العقد بل لكل حالة يكون هناك معها استحالة لاستخدام عقد الإيجار المتضمن الصيغة التنفيذية كأن يكون العقد قد تم إرفاقه فى دعوى قضائية أخرى ويصعب استرداده إلا بعد انتهاء الخصومة مثلا0

المطلـب الثالــث :-

            تضمين عـقـد الإيجــار الصيغـة التنفيذية لا يحول دون حق طرفي العلاقة الإيجارية اللجــوء إلــى القضــاء الموضوعـي والمستعجــل :-

تضمين عقد الإيجار للصيغة التنفيذية لا يمنع أطراف العقد من الحق فى اللجوء إلى القضاء الموضوعي بشأن أي منازعة تثور بخصوص تنفيذ عقد الإيجار وبيان ما تضمنه من حقوق والتزامات نظرا لتجدد أمر ما حال تنفيذه0

وعلى سبيل المثال منازعة المستأجر فى مقدار الأجرة بطلب إنقاصها نظرا لانتقاص المنفعة من العين المؤجرة0

أو طلب المؤجر بطلان بند من بنود العقد قد يكون فيه مخالفة للنظام العام أو الآداب أو قيام احد أطراف العقد بمخالفة بند من بنود عقد الإيجار يحتاج إلى أدلة واثبات قضائي0

كما لو استخدام المستأجر العين المؤجرة في أعمال منافية للآداب لا أقام أعمال بنائية أو هدم جزء من العين أو أساء استخدامها بشكل عام ويحتاج الأمر إلى دعوى قضائية فان تضمين العقد صورة تنفيذية لا يحول دون اللجوء للقضاء0

كذلك الحال فى حالة أحقية احد طرفي العلاقة الإيجارية فى طلب التعويض ...........

http://kenanaonline.com/ELstehaAveocato

http://elstehaaveocato.watanearaby.com

[email protected]

ت/0127105575

             الـمبحـث الرابــــــع

الآثار المترتبة على تضـمــين عــقــد الإيجـــار الصيغة التنفيذية

 المطلب الأول :-

                        عــقـــد الإيجـــار ســنـد تنـفـيــذي :

أولا: أن عـقـد الإيجـار المتضمن الصيغة التنفيذية يكون له قوة السند التنفيذي ويخضع لذات الأحكام المقررة للسندات التنفيذية المنصوص عليها بقانون المرافعات رقم 13/1968 وتعديلاته فى الباب الأول من الكتاب الثاني منه0

ومن ثم حتى يلجأ احد طرفي العلاقة الإيجارية إلى استخدام عقد الإيجار كسند تنفيذي أن يتبع الإجراءات المقررة لذلك وهى:-

1 – أن يقوم طالب التنفيذ (المؤجر أو المستأجر) بإعلان الطرف الآخر بالسند التنفيذي قبل الشروع فى التنفيذ0

2- تكليف المدين بالوفاء بالالتزام الواقع عليه والثابت بعقد الإيجار كأداء الأجرة أو تسليم العين أو فسخ عقد الإيجار أو تجديده0

3 – أن يتضمن الإعلان بيان المطلوب من المدين تحديدا وفى حالة فقد المنفذ ضده أهليته أو زوال صفته الثابتة بعد بدء التنفيذ فلا يحدث هنا انقطاع خصومة وإنما يجب توجيه الإجراءات اللاحقة على تحقق هذه الحالة إلى من يحل محله0

( نقـض 30/1/1982 – طعـن 1957/51ق )

ثانيا:- بعـد إجراء الإعـلان بالسند التنفيذي (عقد الإيجار) وتكليف المدين بالوفاء بالالتزام الواقع عليه وتحديد المطلوب منه يحق للطرف طالب التنفيذ اللجوء إلى قلم المحضرين التابع للمحكمة الواقع فى دائرتها العقار محل التعاقد لاتخاذ إجراءات التنفيذ وفقا لما يجرى عليه العمل كما لو كان لدى طالب التنفيذ حكما قضائيا0

كذلك يجوز له أن يتبع نظام حجز ما للمدين لدى الغير إذا كان المطلوب تنفيذه مبالغ نقدية0

المطلب الثانــي :-

حـق المديـن المنفـذ ضـده فى الاستشكال بالمنازعة فى تنفيذ الحق المراد اقتضاؤه بعـقـد الإيجـار:-

لما كان عقد الإيجار المتضمن الصيغة التنفيذية يعتبر من السندات التنفيذية المقررة قانونا ومن ثم يخضع لجميع الأحكام التي تخص السند التنفيذي وإجراءات تنفيذه ومعوقاته0

وقـد نص المشرع فى المادة 312 مرافعات على حالات الاستشكال فى التنفيذ ومنازعات التنفيذ وقرر لكل ذي شأن الحق فى أن ينازع فى التنفيذ سواء كان احد أطراف التنفيذ أو من الغير متى اختصم الدائن والمدين فى السند التنفيذى0

ومنازعات التنفيذ قد تكون موضوعية وقد تكون وقتية بطلب وقف إجراءات التنفيذ لحين الفصل فى موضوع المنازعة0

ويترتب على الإشكال الوقتي فقط وقف تنفيذ السند التنفيذي مؤقتا أما الإشكالات الموضوعية لا يترتب على رفعها وقف التنفيذ بل لابد من صدور حكم فيها لصالح رافعها ويستثنى من ذلك دعوى استرداد المنقولات المحجوزة الاولى0

ويشترط لقبول الإشكال فى التنفيذ لوقف التنفيذ:-

1-                 أن يكون المطلوب إجراءا وقتيا لا يمس أصل الحق0

2-                 توافر الاستعجال ورفع الإشكال قبل تمام التنفيذ0

3-                 ألا يتضمن الإشكال طعنا على السند التنفيذ (عقد الإيجار)0

ويرجع فى ذلك تفصيلا للقواعد العامة فى إشكالات التنفيذ من كون الإشكال الأول فقط الذي يوقف التنفيذ والى غير ذلك من احكام0

وفى الطالب الأعم أن إشكالات التنفيذ المتعلقة بعقود الإيجار ذات قوة السند التنفيذي تكون إشكالات موضوعية حيث انها سوف تتطرق لحق موضوعي0

وان كان يجوز أن يطلب المنفذ ضده وقف التنفيذ وقتيا لحين الفصل فى دعوى موضوعية هامة بالفصل فى موضوع الحق إلا أن وقف التنفيذ من القاضي يكون مستعدا لان من شروط الإشكال الوقتي هو عدم التعرض الأصل الحق0

أما الإشكال الم