<!--<!--<!--[if gte mso 10]> <style> /* Style Definitions */ table.MsoNormalTable {mso-style-name:"Table Normal"; mso-tstyle-rowband-size:0; mso-tstyle-colband-size:0; mso-style-noshow:yes; mso-style-parent:""; mso-padding-alt:0cm 5.4pt 0cm 5.4pt; mso-para-margin:0cm; mso-para-margin-bottom:.0001pt; mso-pagination:widow-orphan; font-size:10.0pt; font-family:"Times New Roman"; mso-ansi-language:#0400; mso-fareast-language:#0400; mso-bidi-language:#0400;} </style> <![endif]-->
هذه مشاركة متواضعة جداً ، إلا أنها – عندي – من الأهمية بمكان ، نظراً لتعلق جوهرها بمسألة هامة من مسائل الواقع العملي للحياة القانونية و التي تمس قطاع عريض من المواطنين ، فضلاً عن أهمية الإلمام بها من جانب السادة المحامين ، و هي تتعلق بمدى جواز قيام ورثة المستأجر الأصلي بتغيير النشاط الذي كان يمارسه مورثهم و ذلك بعد امتداد العقد إليهم ، و الإجابة على النحو التالي :
من المقرر أن العبرة – من حيث المجال الزمني – في استعمال ورثة المستأجر الأصلي العين المؤجرة في ذات النشاط الذي كان يمارسه بوقت وقوع الإمتداد ، أي وقت وفاة المستأجر الأصلي ، ففي ذلك الوقت ينبغي أن يكون النظر و البحث في توافر الاستعمال المشار إليه من عدمه ، و في ذلك قضت محكمة النقض بأن :
" انتقال الإجارة إلى ورثة المستأجر الأصلي بعد وفاته . مناطه . استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه حال حياته بالنظر إلى وقت وقوع الإمتداد ، حقهم في الإنتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق و التي كانت للمستأجر الأصلي. علة ذلك . المواد 1 ، 4 ، 5 ، 6 من القانون رقم 6 لسنة 1997 ".
الطعن رقم 8740 لسنة 64 ق – جلسة 2/4/2000
و قضت كذلك بأن : " التاريخ الذي يعتد به في إمتداد عقد الإيجار للطاعنين هو تاريخ الوفاة وفقاً للفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 و المستبدلة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 ". الطعن رقم 2180 لسنة 72 ق – جلسة 26/5/2004
و ترتيباً على ذلك ، فإذا استعمل الورثة العين المؤجرة في ذات النشاط وقت الإمتداد توافر في حقهم مناط الإمتداد ، و كذلك يتوافر مناط الإمتداد إذا استعمل الورثة العين وقت الإمتداد في نشاط مغاير لنشاط المستأجر الأصلي بموافقة المؤجر الكتابية ،لأن الموافقة الكتابية على التغيير لحظة الإمتداد شرط بالنسبة للورثة لتوافرالحق لهم في الإمتداد ، يؤكد ذلك ما نصت عليه المادة السابعة من اللائحة التنفيذية للقانون رقم 6 لسنة 1997 حيث نصت على أنه : ( و يشترط لإستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد ، أو النشاط الذي اتفق عليه كتابة بين المؤجر و أي من المستأجرين المتعاقبين ، أو النشاط الذي اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها و الذي لا يلحق ضرراً بالمبنى و لا بشاغليه ) ، و مفاد ذلك أنه يشترط بالنسبة لاستعمال الورثة العين المؤجرة كشرط للإمتداد أن يكون في أحد الأنشطة المحددة بتلك المادة ، بمعنى أن استعمالهم العين في أي نشاط منها يعد كافياً لتوافر مناط الإمتداد ، و من تلك الأنشطة الكافية للإمتداد النشاط الذي اتفق عليه كتابة بينهم و بين المؤجر .
و قد قضت محكمة النقض في ذلك بأن : " النص في الفقرة الأولى من المادة الأولى من القانون رقم 6 لسنة 1997 على أنه ( يستبدل بنص الفقرة الثانينة من المادة 29 من اقانون رقم 49 لسنة 1977 ف شأن تأجير و بيع الأماكن و تنظيم العلاقة بين المؤجر و المستأجر .........) يدل على أن المشرع أراد استمرار الورثة في ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثهم عند وفاته سواء أكان الغرض من الإجارة قد تحدد بمقتضى عقد الإيجار المكتوب ذاته ، أو تعدل باتفاق طرفيه المستفاد من رضاء المؤجر به صراحة أو ضمناً ، لأن كل ذلك يتم طبقاً للعقد ، و يؤكد هذا النظر ما جاء بالمادة السابعة من اللائحة التنفيذية لهذا القانون من أنه و يشترط لاستمرار العقد .............. فلم يشترط موافقة المؤجر كتابة على تغيير النشاط إلا بالنسبة لورثة المستأجر دون المستأجر الأصلي ". الطعنان رقما : 2895 لسنة 74 ق – جلسة 10/7/2005 ، 53 لسنة 70 ق – جلسة 15/1/2001 .
أما إذا استعمل الورثة العين المؤجرة وقت الإمتداد في نشاط مغاير للنشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي دون موافقة كتابية من المؤجر فلا يتحقق مناط الإمتداد ، و كذا إذا لم يستعملوها مطلقاً على نحو نهائي و قاطع الدلالة على عدم الرغبة في استعمالها .
وإذا استعمل الورثة العين المؤجرة وقت الإمتداد في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي و توافر في حقهم تبعاً لذلك مناط الإمتداد ، فإنه يكون لهم ما كان لمورثهم من حقوق وعليهم ما كان عليه من التزامات ، و ذلك في خصوص العلاقة الإيجارية الممتدة إليهم ، فقد قضت محكمة النقض بأن : " حق الإجارة في عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي ينتقل لورثة المستأجر الأصلي بقوة القانون و يحق لهم الإنتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر و في مقابل ذلك فإنهم ملتزمون بطريق التضامن فيما بينهم بجميع الأحكام الناشئة عن العقد ، إلا أن التزامهم التضامني سالف الذكر يقتصر على ما ينفع دون ما يضر......" الطعن رقم 10881 لسنة 66 ق – جلسة 14/12/2003 .
و بالتالي يسبغ ذلك عليهم صفة المستأجر و يصبحون بالضرورة مخاطبين بأحكام قوانين ايجار الأماكن ، و منها أسباب الإخلاء المحددة على سبيل الحصر ، و يكون لهم الحق في تغيير النشاط بعد إمتداد العقد إليهم ، شريطة ألا يترتب على ذلك الإضرار بسلامة المبنى أو بشاغليه ، عملاً بالمادة ( 18/د) من القانون رقم 136 لسنة 1981 و ألا يكون التغيير بقصد التحايل على أحكام القانون ، فإن ترتب على ذلك التغيير الضرر المذكور – فهم كغيرهم من المستأجرين – يحق للمؤجر المطالبة بإخلائهم ، و إلا لم يكن له الحق في ذلك .
و هو ما أكدته محكمة النقض بقضائها بأن :
" ثبوت أن الطاعن الأول قد استعمل العين محل النزاع في ذات النشاط الذي كانت تمارسه مورثته المستأجرة الأصلية وقت امتداد عقد الإيجار إليه . تغييره النشاط من بعد . لا أثر له . قضاء الحكم المطعون فيه بالفسخ و الإخلاء استناداً إلى أن الطاعن لم يستمر في استعمال العين المؤجرة في ذات النشاط الذي كانت تمارسه المستأجرة الأصلية . خطأ و مخالفة للثابت لالأوراق " . الطعن رقم 522 لسنة 70 ق – جلسة 14/2/2001 .
و قضائها بأن : " ثبوت أن الطاعن قد استعمل العين محل النزاع في ذات النشاط الذي كان يمارسه مورثه المستأجر الأصلي وقت امتداد عقد الإيجار إليه . إضافته نشاطاً جديداً من بعد . لا أثر له . قضاء الحكم المطعون فيه بالإخلاء استناداً إلى أن الطاعن لم يستمر في استعمال العين المؤجرة في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي . خطأ ".
الطعون أرقام : 1622 لسنة 70 ق – جلسة 18/4/2001 ، 1522 لسنة 70 ق – جلسة 14/2/2000 ، 1842 لسنة 69 ق – جلسة 12/6/2000 .
و قضائها بأن : " عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي . استمراره بعد وفاة المستأجر لصالح المستفيدين من ورثته . مناطه . استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر طبقاً للعقد حال حياته وقت وقوع الإمتداد . المواد 1 ، 4 ، 5 من القانون رقم 6 لسنة 1997 و المواد 2 ، 4 ، 7 من اللائحة التنفيذية. للورثة تغيير النشاط . شرطه . ألا يكون بقصد التحايل على أحكام القانون و عدم الإضرار بسلامة المبنى أو شاغليه . المادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 ".
الطعون أرقام : 1633 لسنة 70 ق – جلسة 22/4/2001 ، 1679 لسنة 69 ق – جلسة 20/6/2001 ، 2789 لسنة 69 ق – جلسة 12/3/2001 ، 2510 لسنة 73 ق – جلسة 28/11/2004 .
و قضائها بأن : "المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي بعد وفاة المستأجر إلى ورثته المشار إليهم هو استعمالهم العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته وذلك بالنظر إلى وقت امتداد عقد الإيجار للمستفيدين من المستأجر الأصلي بعد وفاته باعتباره ضابطاً استلزمه المشرع للحفاظ على الرواج المالي والتجاري ويتعين على المؤجر تحرير عقد إيجار لهم إذ ينتقل حق الإجارة لصالحهم بقوة القانون ويحق لهم الانتفاع بالعين المؤجرة بذات الحقوق التي كانت للمستأجر الأصلي. ولما كان للمستأجر وفقاً للمادة 18 من القانون رقم 136 لسنة 1981 أن يغير أوجه استعمال العين المؤجرة ما دام لا يسبب ضرراً بالمبنى أو بشاغليه وفقاً للضوابط التي استلزمتها هذه المادة ولم تتوافر في حقه إحدى الحالات التي تجيز الإخلاء والتي تضمنتها المادة المشار إليها فإنه يجوز لمن امتد إليه عقد الإيجار من ورثة المستأجر الأصلي وفقاً للقانون أن يغير فيما بعد النشاط الذي كان يمارسه مورثة من قبل وفاته ما دام لم يثبت المؤجر أن هذا التغيير قد تم تحايلاً على أحكام القانون أو أنه يلحق ضرراً بسلامة المبنى أو بشاغليه. لما كان ذلك وكان الحكم المطعون فيه أقام قضاءه برفض الدعوى استناداً إلى أن الطاعنة لم تستمر في مزاولة ذات النشاط التجاري الذي كانت تمارسه المستأجرة الأصلية حين أن الثابت من السجل التجاري للطاعنة أنها غيرت استعمال العين من مهنة
بائع خضروات إلى لحام كاوتشوك في 8/7/1984 أي بعد وفاة الأم الحاصلة في 20/12/1980 ولم تتحقق المحكمة عما إذا كانت الطاعنة قد مارست ذات النشاط التجاري للعين المؤجرة قبل تغيير استعمالها إلى لحام كاوتشوك وما إذا كان هذا التغيير يلحق ضرراً بالمبنى وبسلامة شاغليه فإنه يكون معيباً".
الطعن رقم 6397 لسنة 62 ق – جلسة 4/7/1999
و بالتالي فإن قالة التفرقة بين كون عقد الإيجار منصوص فيه على أن النشاط تجاري أو صناعي أو حرفي أو مهني و بين ما إذا كان الثابت بعقد الإيجار أن الغرض من تاجير العين هو استعمالها لفرع محدد من الأنشطة العامة فلا يجوز للورثة إلا استعمال العين في ذلك النشاط الفرعي ، هي في نظري و وفقاً لأحكام محكمة النقض المشار إليها سلفاً – و مع احترامي لرأي المستشار البكري و رأي سيادتكم – لا تجد لها سنداً من القانون ، و العبرة دائماً بحدوث الضرر بالمعنى السابق من عدمه .
اشرف سعد الدين المحامي
ساحة النقاش